Sentencia Civil Nº 60/2012, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 546/2011 de 09 de Febrero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00060/2012

Rollo núm.: 546/11

S E N T E N C I A Nº 60

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Don Carlos Gómez Martínez

MAGISTRADOS:

Doña Mª Rosa Rigo Rosselló

Doña Beatriz Verdera Izquierdo

En Palma de Mallorca a nueve de febrero de dos mil doce.

VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio Ordinario, seguidos ante el Juzgado de 1ª Instancia núm. 10 de Palma, bajo el número 870/09 , Rollo de Sala numero 546/11, entre partes, de una como demandados-apelantes don Mateo y doña Nuria , representados por la Procuradora doña Beatriz Ferrer y asistidos del letrado don Francisco Sales Sureda, de otra, como actor-apelado don Jose Francisco ( DIRECCION000 C.B.), representado por la Procuradora doña Maribel Juan Danus y asistido de la letrada doña Mª Dolores Carballal Buades.

ES PONENTE la Ilma. Sra. Magistrada doña Beatriz Verdera Izquierdo.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de 1ª Instancia núm.10 de Palma, se dictó sentencia en fecha 29 de Abril de 2011, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Estimar totalmente la demanda interpuesta por don Jose Francisco , representado por la Procuradora doña Maribel Juan Danus, contra don Mateo y doña Nuria , representados por la Procuradora doña Beatriz Ferrer Mercadal, y, en consecuencia, condenar solidariamente a los demandados al pago a la parte demandante de la cantidad de doce mil veinte euros con veinticuatro céntimos de euro (12.020,24 euros), con sus intereses legales, calculados desde la interposición de la demanda hasta su total pago e imposición de costas a la parte demandada".

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada-apelante, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo el 31 de enero de 2012.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En Primera Instancia, por la entidad actora se interesó sentencia que condenara a los demandados al pago de una comisión que asciende a 12.020,24€, supuestamente devengada resultante del contrato de mediación o corretaje perfeccionado entre D. Mateo y Dª Nuria con la agencia " DIRECCION000 C.B.".

Tal pretensión se basa en el mandato de gestión suscrito entre la referida agencia y los demandados el 28 de marzo de 2008 con el objeto de efectuar la venta de un inmueble de su propiedad sito en Santa María. De acuerdo con lo estipulado en dicho contrato en tanto se produjese la compraventa, por un precio de 360.607,26 €, los propietarios de la vivienda debían abonar una comisión de 12.020,24 € a la referida agencia. La agencia inmobiliaria realizó las oportunas gestiones y encontró unos posibles compradores D. Hernan y Dª Marcelina con quienes se suscribió un contrato de arras penitenciales y reserva de venta, por un importe de 4.000 € en concepto de arras y precio global del inmueble 360.607,26 € (348.587,02 por el inmueble más 12.020,24 de comisión que debía percibir la agencia inmobiliaria) al no procederse a la firma del contrato de compraventa debido a que los compradores se les denegó la financiación después de contactar con UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios del Banco de Santander), la agencia " DIRECCION000 C.B." procedió a devolver los 4.000 € inicialmente entregados en concepto de arras penitenciales.

Posteriormente, intervino una segunda agencia "Proyectos y Servicios Masliz S.XXI S.L.", quién les ayudó en la búsqueda de financiación, consiguió una rebaja del precio, concretamente el precio quedó fijado en 312.000 € y se procedió a firmar el correspondiente contrato de compraventa (el 28 de octubre de 2008) y, por consiguiente, fue ésta agencia la que finalmente cobró la correspondiente comisión que ascendía a 6.554 €.

A dicha reclamación se opusieron los demandados manifestando que el contrato de arras había sido resuelto el 30 de julio de 2008, plazo fijado en el contrato, debido a que los proyectados compradores no habían encontrado la financiación adecuada para sufragar la compraventa.

La sentencia dictada en instancia estimó la demanda por entender que la prueba practicada evidenciaba que la venta final se había perfeccionado con los mismos sujetos que presentó y con quién hizo las gestiones la parte demandante, es decir, la primera agencia " DIRECCION000 C.B." y el hecho de buscar financiación no era objeto del contrato: "Si los compradores tenían problemas para financiar la adquisición del inmueble era algo al margen del contrato entre las partes, y si posteriormente consiguieron la financiación que les hacía falta por intermediación de otra agencia o por las gestiones propias que fuera, es algo que no afecta al contrato suscrito entre las partes del litigio".

Asimismo, no se consideró acreditada la intervención y el pago de la comisión a la segunda agencia. Se estimó que se había realizado lo que coloquialmente se conoce con el nombre de "puenteo" a la agencia inmobiliaria, es decir, dejar pasar el plazo establecido para con posterioridad firmar el contrato de compraventa, excluyendo el pago de la comisión.

SEGUNDO.- Contra la referida sentencia ha planteado recurso de apelación la representación procesal de la parte actora (D. Mateo y Dª Nuria ) cuya defensa expone los siguientes argumentos:

1) Considera que no puede existir duda sobre la intervención de la segunda agencia inmobiliaria "Proyectos y Servicios Masliz S.XXI S.L." gracias a la cual fue posible la perfección y consumación del contrato de compraventa y el pagó de la comisión de 6.554 €.

2) Se firmó un contrato de arras con un plazo de cuatro meses pero, al tener los compradores problemas de financiación dicho acuerdo quedó resuelto al finalizar el plazo estipulado, por lo que se señala en el recurso de apelación que "la operación no se llevó a cabo por causa imputable exclusivamente a los interesados en la compra, perdiendo en consecuencia las arras", por lo que consideran que dicha relación quedó resuelta.

3) La intervención de una segunda agencia inmobiliaria "Proyectos y Servicios Masliz S.XXI S.L." que se involucra en la venta, consigue financiación a través de la misma financiera (UCI) debido a que los compradores proceden a hipotecar su antigua casa, logra la rebaja del precio del inmueble y la perfección del contrato de compraventa y cobra, consecuentemente, la correspondiente comisión (6.554 €). Considera que la relación inicial estaba resuelta y que el derecho del agente mediador depende de una condición suspensiva de acuerdo a lo acordado en el contrato de arras.

4) Por último, alegan que en caso de confirmarse la sentencia de instancia deberán pagar dos veces una comisión por la compraventa de un inmueble.

TERCERO.- Los precedentes fácticos reseñados acreditan la existencia de un contrato de corretaje o mediación entre los litigantes, que de acuerdo a sus estipulaciones obliga al pago de la correspondiente comisión cuando el agente consigue la perfección del contrato de compraventa.

En primer lugar, se debe tener presente que el contrato de corretaje o medicación inmobiliaria se trata de un contrato atípico o innominado y, por tanto, no regulado expresamente en el Código Civil ni en ninguna ley especial, por lo que carece de regulación concreta, pero que tiene connotaciones de otros contratos típicos como pueden ser el arrendamiento de servicios y el mandato. Se ha venido cuestionando si se trata de un contrato unilateral que obliga sólo a la parte oferente que hace el encargo a pagar la remuneración si la mediación es eficaz, o bilateral, al crear recíprocas obligaciones para las partes. Como manifiesta la STS de 10 de octubre de 2011 : "la mediación constituye un contrato atípico, consensual, bilateral, facio ut des (hago para que tú des) y aleatorio, puesto que su resultado es incierto, y se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, la moral o el orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines ( SSTS de 10 de noviembre de 2004 y las que cita, y 12 de junio de 2007 y las que recoge)".

En este sentido la STS de 26 de septiembre de 1991 , estableció que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio. La aplicación de la doctrina plasmada por el Tribunal Supremo, supone que la parte actora deba probar que su gestión fue decisiva, si bien, es cierto que se adjunta la publicidad y demás hechos que demuestran su actuación de gestión, la compraventa final se realizó en unos términos distintos a los inicialmente convenidos entre el agente mediador y la parte vendedora. Todo ello nos podría llevar a considerar la existencia de un aleas en este tipo de contratos, es decir, se trata de contratos que existen y son válidos desde el primer momento de su perfección pero, el aleas afecta al contenido de la obligación, particularmente en este caso, a la posible ganancia a obtener ( STS de 10 de octubre de 2011 ).

CUARTO.- Ha quedado acreditado que la aproximación entre las partes finalmente contratantes, se inició por la mediación de la gestión de la entidad actora, ahora bien, el derecho del agente al cobro de sus honorarios, tan sólo puede predicarse si se acredita que la compraventa final se perfeccionó gracias a su actuación, de acuerdo con lo estipulado en el propio contrato de mediación o corretaje, de fecha 28 de marzo de 2008 el cual expresamente establece: "El propietario deberá abonar la comisión acordada a favor de la Inmobiliaria Bon Llar, en el momento de perfeccionamiento de la compraventa efectuada a favor del cliente gestionado por la inmobiliaria."

Así, el contrato de mediación o corretaje se trata de un contrato puro y perfecto desde su inicio, si bien, se puede someter a condición suspensiva o pacto expreso la obligación de retribuir, en tanto, se configure de dicha manera en el contrato particular ( SSTS de 4 de julio de 1994 y 30 de abril de 1998 ).

QUINTO.- El apelante centra su recurso de apelación en la importancia y relevancia de demostrar la intervención de una segunda agencia inmobiliaria ya que la sentencia de primera instancia considera que "algo tan importante como es que realmente percibiera esta segunda agencia la comisión por la intermediación no se ha probado." Para ello, reitera la importancia de los documentos presentados con la contestación como fueron: 1º La factura expedida para el cobre del importe de 6.554 €. 2º La hoja de visita de la vivienda firmada por los propietarios de la finca, los interesados en la compra y la inmobiliaria Masliz. 3º El encargo de venta a esta última de la vivienda del Pont D'Inca de la que eran titulares los interesados en la compraventa. 4º El recibo por importe de 790 € abonados por Masliz a la Sra. Felicisima , empleada de UCI. 5º Los cheques entregados por UCI a distintos beneficiarios para el cobro de distintos conceptos, entre los que se encuentra uno a favor del representante legal de Proyectos y Servicios Masliz S. XXI, S.L. Asimismo, todos estos hechos se acreditan por pruebas testificales.

Por todo ello, en esta alzada se debe considerar suficientemente acreditada la intervención de una segunda agencia inmobiliaria.

SEXTO.- En cuanto a la perfección del contrato de compraventa debemos acudir al art. 1258 Código Civil y en relación a las arras penitenciales al art. 1454 del Código Civil . Las arras son una garantía de la obligación, constituyen un pacto real accesorio y vienen a confirmar otro contrato, en este caso, una compraventa. En esta Instancia se debe afirmar que el negocio arral se trata de un negocio jurídico individual u autónomo al disponer de todos los elementos esenciales de un negocio jurídico ( art. 1261 Código Civil ) y, debe ser cumplido según sus propios términos. Nos encontramos con un acuerdo, un objeto particular y una causa propia, función o finalidad a toda institución arral como es servir de tutela preventiva del crédito, una medida que refuerza el cumplimiento, un fortalecimiento indirecto del contrato, una coacción indirecta para el deudor, una anticipación y convencional resarcimiento del daño en la hipótesis de desistimiento, resolución o incumplimiento. Su causa es la confirmatoria, es decir, las partes a través de dicho acuerdo pretenden salvaguardar el proyectado contrato de compraventa configurándose como un negocio jurídico independiente si bien, accesorio de otro principal como es el de compraventa.

Asimismo, desde el momento que las partes firmaron unas arras penitenciales estas por su propia esencia y naturaleza permiten a las partes el ejercicio de una facultad que expresamente ha sido autorizada por las partes, como es el desistimiento.

Si acudimos al contrato privado de entrega de arras penitenciales y reserva de venta, particularmente la estipulación tercera, tercer párrafo establece: "En el supuesto que llegado el día de otorgamiento de la Escritura Pública de compraventa, ésta no se otorgara por causas imputables a la propiedad, ésta deberá devolver en concepto de penalización una suma igual al doble de la hubiera percibido en concepto de arras hasta esa fecha. Si la causa fuera imputable a la parte compradora, ésta perderá la totalidad de las sumas que hubiera entregado en concepto de arras penitenciales hasta la fecha", es decir, de lo trascrito se evidencia la clara intención de las partes de atribuir a esa cantidad la calificación de arras penitenciales a las que se refiere el art. 1454 del Código Civil , con la posibilidad -por su propia naturaleza- de desvincularse del mismo.

En relación al negocio arral respecto a un contrato de mediación encontramos la STS de 19 de octubre de 1993 y 7 de marzo de 1994 , entre otras, que expresamente ponen de relieve la diferenciación entre la entrega de arras y la perfección de la compraventa.

En el caso tratado se devolvió la cantidad fijada como arras por lo que se estaba reconociendo el desistimiento del contrato del cual traían causa y garantizaban. Dicho desistimiento se trata de un derecho potestativo, de carácter extintivo, concedido a las partes que se enmarca en los actos abdicativos donde también ubicamos la denuncia. Por consiguiente, dicha facultad se califica como desistimiento porque la parte que quiere finalizar la relación contractual no tiene que basarse en ninguna causa determinada, en este sentido SSTS de 31 de julio de 1992 ; 3 de octubre de 1992 ; 22 de septiembre e 1999. Por tanto, como es sabido, el desistimiento produce la extinción del vínculo contractual.

En particular, el contrato de arras penitenciales que se suscribió el 28 de marzo de 2008 contenía un elemento accidental del contrato, particularmente un término ("certus an et quando"), de acuerdo al cual concluía del 30 de julio de 2008, por tanto, las partes se situaron ante un contrato de arras que la doctrina denomina como compraventa existente pero no perfecta, como puede ser también una promesa de compraventa ( art. 1451 Código Civil ) o una venta a prueba ( art. 1453 Código Civil ). Por consiguiente, a fecha 30 de julio de 2008, se resolvió dicho acuerdo tal como el mismo facultaba, con lo que los vendedores pudieron -con posterioridad- empezar los trámites con la segunda agencia con la que sí llegaron a perfeccionar el contrato de compraventa del que derivó el pago de la correspondiente comisión.

En este sentido podemos citar la STS de 19 de octubre de 1993 : "el pacto de arras es accesorio, que puede acompañar al consentimiento sobre la cosa o el precio o ser previo a la fijación de éstos, no llevando en sí como esencial un poder dispositivo ni de perfección del contrato; no son las arras de derecho necesario o facultativo o voluntario, pudiendo afectar según los casos a la fase de formación (como ocurre en el caso objeto del pleito), de consumación o de prueba de la compraventa; y esta Sala ha declarado que tiene un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales en que se establezcan ( SSTS 31 de octubre de 1963 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras)."

SÉPTIMO.- Por lo que a las costas se refiere viene en aplicación los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

1º.- Se ESTIMA el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Dª Beatriz Ferrer Mercadal, en nombre y representación de D. Mateo y Dª Nuria .

2º.- En consecuencia, procede revocar la sentencia de instancia de fecha 29 de abril de 2011, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº10 de Palma de Mallorca.

3º.- Se desestima íntegramente la demanda interpuesta por la procuradora Dª Maribel Juan Danus.

4º.- Se imponen las costas de la 1ª Instancia a la parte actora y no se hace especial pronunciamiento sobre las costas causadas en esta apelación.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.