Sentencia Civil Nº 60/2012, Audiencia Provincial de Huelva, Sección 3, Rec 61/2012 de 30 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN TERCERA

HUELVA

APELACIÓN CIVIL

Rollo número: 61/2012

Autos de Juicio Verbal número: 739/10

Juzgado de Primera Instancia número 5 de Huelva

S E N T E N C I A

Iltmos. Sres.:

Presidente:

D. José María Méndez Burguillo

Magistrados:

D. Antonio G. Pontón Práxedes

D. Luis G. García Valdecasas y García Valdecasas

En la ciudad de Huelva a treinta de marzo de dos mil doce.

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, compuesta por los Magistrados indicados y bajo la ponencia del Iltmo. Sr. D. José María Méndez Burguillo ha visto en grado de apelación los recursos interpuestos por NUEVA ESPARTA INMOBILIARIA S.L.U., representado en esta alzada por la Procuradora Sra. Jiménez Martín, y defendido por la Letrada Sra. Bayo Caro y por DON Hernan , representado en esta alzada por el Procurador Sr. Caballero Cazenave y defendido por la Letrada Sra. Marfil Lillo.

Antecedentes

PRIMERO .- Aceptamos los correspondientes de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Cuya parte dispositiva dice: "FALLO/ Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda deducida por el Procurador D.ADOLFO CABALLERO CAZENAVE, en nombre y representación de D. Hernan contra NUEVA ESPARTA INMOBILIARIA, S.L.U., sobre resolución de contrato y reclamación de cantidad, debo declarar resuelto el contrato de 26/07/04 suscrito entre las partes, y condenar a la entidad demandada a que abone a la parte actora la suma de 39.933,38 € más intereses de demora procesal desde esta Sentencia, más los intereses legales del dinero de la suma de 34.083,38 €, devengados desde el 5 julio 2006 hasta su pago, más la mitad de las costas devengadas por la parte actora".

TERCERO.- Notificada la sentencia a las partes, la representación de ambas partes interpusieron recurso de apelación contra la misma, que fue admitido en ambos efectos, y emplazadas las partes y remitidos los autos originales a esta Audiencia, se sustanció el recurso por todos sus trámites, señalándose para deliberación, votación y fallo la fecha de hoy, en que efectivamente ha tenido lugar.

Fundamentos

PRIMERO.- El Juez ha estimado "parcialmente la demanda" y el actor reclama la totalidad de lo pedido ya que considera que el Tribunal de instancia en la sentencia, si bien ha resuelto un contrato de compraventa de un inmueble, no le condena al vendedor a "reintegrar" la cantidad reclamada y entiende el comprador-recurrente que corresponde al comprador, dado el incumplimiento del vendedor.

Ambas partes alegaron incumplimiento del contrato y comenzamos por analizar los presuntos incumplimientos de las partes refiriendonos, en primer lugar al recurso de apelación del actor.

Vamos a ver qué se entiende por incumplimiento de un contrato y que causas exoneran de ser considerada una acción como tal en nuestro ordenamiento.

Por lo tanto, el primer precepto al que debemos acudir es al artículo 1098 del Código Civil , que establece que por incumplimiento debe entenderse quien no realiza aquello que está obligado a hacer, debiendo ser sancionado a realizar dicha acción.

Atendiendo a esta definición, queda claro tal y como se recoge en la sentencia que la primera en incumplir ha sido la empresa constructora, dado que no ha tenido terminada la vivienda en el plazo fijado, por lo que ha sido imposible cumplir a la actora que tenía que recibir el inmueble y obtener un préstamo.

En ningún momento ha tenido terminada la vivienda hasta el día 18 de enero de 2010, fecha en la que se tiene por inscrita como vivienda terminada la que fue objeto del contrato que se discute en este momento.

Según el artículo 1469 del Código Civil , el vendedor deberá entregar al comprador, si éste lo exige, todo lo que se haya expresado en el contrato; pero si esto no fuera posible, podrá el comprador optar entre una rebaja del precio o la rescisión del contrato.

Pues bien, observando nuestro caso en cuestión, lo que se fija en el contrato es la entrega de una vivienda terminada, fijando como fecha de entrega, para el caso que nos ocupa el plazo de un mes desde la obtención de la Licencia de Primera Ocupación, salvo que medie justa causa y la parte compradora haya cumplido con la totalidad de las obligaciones que le incumben; el momento de la entrega se hace coincidir con el del último pago.

En nuestro caso, como puede apreciarse, la entrega de la vivienda, se retrasó durante años, así como que en el momento de realizar la escritura y para que el actor comprador obtuviera la financiación necesaria para hacer frente al pago, aun no se encontraba inscrita como vivienda terminada.

Pero ¿cuándo se entiende que se tiene por entregada una vivienda?. La obligación de entrega solo debe considerarse cumplida cuando el vendedor entrega la vivienda en adecuado estado de habitabilidad. No sólo física, sino jurídica y administrativamente hablando. Así debemos remitirnos a la Ley 8/2007 de 29 de mayo, publicada en el BOE de 29 de mayo de 2007, y que entra en vigor según su disposición final cuarta , el día 1 de julio de 2007, establece en su artículo 19 lo siguiente:

" Artículo 19. Declaración de obra nueva.

1.Para autorizar escritura de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.

Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuesto por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística.

2. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los registradores exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior".

Pues bien, en nuestro caso tal y como se recoge en la citada ley no estaba al corriente de todos los requisitos puesto que como se ha acreditado en el procedimiento hasta el día 18 de enero no se inscribe en el registro, resolviendo el contrato de manera unilateral sin haber existido justa causa y además procediendo a la venta del inmueble a un tercero por un precio un poco superior al del inicial comprador.

La inscripción tardía de la finca como vivienda terminada, se produjo por un error en la escritura, que se subsanó mediante acta notarial, cuyo número de protocolo es el 67 de 2010 de la Notaría de Don Carlos Toledo, en fecha 13 de enero de 2010.

Por lo tanto, entendemos que un error de la vendedora, que no posibilita la obtención por el inicial comprador del préstamo hipotecario que le permita obtener el dinero para pagar el importe de la venta. Error que tenía conocimiento de ello, y que con su propio acto de subsanación otorga veracidad y da constancia de que se equivocaron al realizar dicha escritura.

Obviamente, siguiendo un razonamiento lógico, no se puede entregar la vivienda hasta que no se dé por terminada, y ese momento no es hasta el 18 de enero de 2010, momento en el cual debía requerirse al comprador inicial, cosa que no se hizo.

Por todo ello, y al ser la parte vendedora quien ha incumplido primero, el Sr. Hernan (actor comprador) está facultado para exigir la resolución del contrato debiendo serle devueltas todas las cuantías entregadas por el claro y flagrante incumplimiento de " Nueva Esparta ", sin que se reserve cantidad alguna por los posibles daños y perjuicios causados.

El recurso del actor, en consecuencia, debe ser estimado.

SEGUNDO.- La inmobiliaria demandada vendedora, alega que se produce un incumplimiento del artículo 1124 del Código Civil, así como del 1504 del mismo texto legal , en la medida que a su juicio, (el de La Inmobiliaria), ha cumplido en todo momento, mientras que sí se ha producido, reiteramos a su juicio, un incumplimiento claro y manifiesto por el comprador..

Pues bien, ya hemos expuesto que la vivienda por causas imputables a la mercantil demandada, se encontraba sin terminar.

Como bien se recoge en la Sentencia recurrida, el vendedor se encontraba en mora, debida a que no había entregado la vivienda en el plazo acordado, ni estaba en disposición de hacerlo en el momento que instó la resolución del contrato, volviendo en su contra toda la argumentación vertida en su alegación primera y que no vamos a reproducir.

Como bien dice la Sentencia recurrida en su fundamento de derecho quinto, se produce una clara contradicción en las cláusulas del contrato, que hacen que su interpretación no pueda ser favorable para quien redactó el mismo, en este caso la vendedora, vulnerando el Real Decreto de Protección de los consumidores en la compra de viviendas. Con ello, cabe analizar cuándo se entiende terminada la casa desde el punto de vista jurídico.

Pues como bien se recoge en el informe de la entidad Banco Pastor, tercero independiente que poco o nada tiene que ver con el procedimiento, la vivienda se encontraba aún en construcción a fecha 30 de noviembre de 2009, como así consta en la certificación registral que se une en el informe solicitado por el banco antes mencionados a objeto de la tasación de la finca y que se corresponde con el número 18 de los unidos a la demanda.

Es decir, que es la actuación de la propia empresa vendedora, la que no posibilita que el comprador pueda cumplir, de modo que la demandada ha incumplido el plazo de entrega, no en uno o dos días, sino en al menos un año.

TERCERO.- Por lo demás, en cuanto a la cuantía a indemnizar no procede incluir los gastos del arrendamiento del Sr. Hernan hasta el mes de noviembre.

En este punto, la recurrente alega que se ha producido una incorrecta valoración de la prueba en lo referido al cálculo de la indemnización correspondiente por el alquiler que tuvo que pagar el Sr. Hernan , al entender que sólo debe tenerse en cuenta el contrato de arrendamiento hasta el mes de noviembre, fecha en la que se realizó la resolución por parte de Nueva Esparta.

La vivienda a los efectos del registro no está terminada hasta el 18 de enero de 2010, como así reza en la certificación registral aportada por lo que el último mes alquilado es diciembre, siendo correcto incluir el importe de dicha mensualidad en la indemnización.

También sin embargo en lo referente a la indemnización al comprador, Sr. Hernan , no estamos de acuerdo con la moderación que hace el Juzgador, pues sería contradictorio con lo dicho respecto del vendedor, e igualmente con lo dicho respecto del comprador en el sentido de que incumplió el primero y no el segundo por lo que éste último no alegó el incumplimiento para reducirle y moderarle la indemnización; el comprador no cumplió porque se lo impide el vendedor "ante la falta de entrega y legalización de la situación de la finca".

A mayor abundamiento, la inscripción en el registro como vivienda acabada no se produce hasta el día 18 de enero de 2010, fecha en la que se inscribe la vivienda terminada, tras subsanar los defectos mediante acta notarial del día 13 de enero de 2010.

Por todo lo expuesto, no puede instar al cumplimiento quien no haya cumplido, y como ha quedado acreditado que la demandada no ha cumplido, debe reintegrar las cantidades entregadas como parte del pago de la vivienda al comprador que cumplió en todo momento con las condiciones acordadas, así como además sufrir los daños por los retrasos en la construcción.

En consecuencia, desestimamos el recurso de la inmobiliaria y estimamos sólo parcialmente, el del actor con las consecuencias inherentes a la imposición de costas.

Modificamos la indemnización a favor del actor en el sólo sentido que sea indemnizado en 34.093,38 €, (49.903,22 - 15.819,84 ), sino 49.903,22 € manteniendo el resto de los pronunciamientos de la sentencia incluidos los referidos a los intereses.

CUARTO.- -Al desestimarse el recurso de Nueva Esparta Inmobiliaria S.L.U., debe correr con las costas de esta alzada ( art. 398 de la LEC ).

Al estimarse parcialmente el recurso de Don Hernan no procede imponerle las costas de esta alzada.

Y al haber habido una estimación parcial de la demanda, no procede en la primera instancia imponer las costas a ninguna de las partes.

Por lo demás, no estimamos de aplicación el criterio de la temeridad y mala fe en este caso.

Vistos los preceptos legales citados, concordantes y demás de general, pertinente y obligada aplicación.

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por NUEVA ESPARTA INMOBILIARIA S.L.U., Y ESTIMAMOS PARCIALMENTE EL RECURSO DE DON Hernan , representados respectivamente por los Procuradores Sr. Caballero Cazenave y Sra. Jiménez Martín, contra la sentencia dictada en los autos a que se contrae el rollo de Sala y su primer grado, por el Magistrado Juez de Primera Instancia número 5 de Huelva, en fecha 29 de julio 2011 , y REVOCAMOSla indicada resoluciónen el solo sentido de aumentar la cantidad a indemnizar a la actora a la cuantía de 49.903.22 €.

No imponer las costas de la alzada a Don Hernan .

Imponer las costas de su recurso al apelante NUEVA ESPARTA INMOBILIARIA S.L.U.

No imponer las costas de la primera instancia a ninguna de las partes.

A su tiempo, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con certificación de la presente y despacho para su cumplimiento y debidos efectos.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior sentencia celebrando audiencia pública, de lo que doy fe.