Sentencia Civil Nº 60/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 910/2011 de 28 de Enero de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00060/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 910/2011

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

Dª. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

D. CESÁREO DURO VENTURA

En MADRID, a veintiocho de enero de dos mil trece.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 909/2010 del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 56 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante/apelado D. Pascual y DÑA. Vicenta , representados por el Procurador D. Ramón Blanco Blanco, y de otra, como apelado/apelante PROCOM RESIDENCIAL LAS ROZAS, S.A.U., y PROCOM DESARROLLOS URBANOS S.A., representadas por el Procurador D. Anibal Bordallo Huidobro, sobre resolución de contrato y devolución de cantidad.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 56 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 16 de mayo de 2011 , cuya parte dispositiva dice: 'Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta por D. RAMON BLANCO BLANCO, en nombre y representación de D. Pascual , DÑA. Vicenta , contra PROCOM RESIDENCIAL LAS ROZAS SAU, y PROCOM DESARROLLOS URBANOS S.A., representadas por el Procurador D. ANIBAL BORDALLO HUIDOBRO, y ESTIMANDO parcialmente la demanda interpuesta por el procurador D. ANIBAL BORDALLO HUIDOBRO en nombre y representación de PROCOM RESIDENCIAL LAS ROZAS SAU debo CONDENAR Y CONDENO a DÑA. Vicenta Y D. Pascual a otorgar la escritura pública del contrato de compraventa concertado en fecha 13/11/2006 con pago simultáneo a PROCOM RESIDENCIAL LAS ROZAS SAU de la suma de 269.212 euros en concepto de precio pendiente de abonar y con expresa imposición de las costas causadas en el presente juicio respecto de la demanda principal a los actores DÑA. Vicenta y D. Pascual y sin efectuar imposición de las mismas por lo que se refiere a la demanda de PROCM RESIDENCIAL LAS ROZAS SAU.'

TERCERO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de D. Pascual y de DÑA. Vicenta se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formuló oposición al recurso e impugnó la resolución recurrida. Por la representación procesal de la parte apelante se formuló oposición a la impugnación. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 23 de enero de 2013, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES.

Fundamentos

PRIMERO. Planteamiento de la apelación.

En este proceso se han acumulado dos demandas:la primera, planteada por los compradores de la vivienda, y la segunda, formulada por la empresa vendedora. En la primerase pretendía la resolución del contratode compraventa con devolución de las cantidades entregadas a cuenta. En la segundase ejercitaba una acción de cumplimientode ese mismo contrato y una acción de reclamación de cantidad por daños y perjuicios.

En la sentencia de primera instanciase desestimó la demandada de los compradores al considerar la juzgadora de instancia que no había causa para la resolución ni para declarar abusivas las cláusulas del contrato relativas a la entrega de la vivienda y a las causas de resolución. En cambio se estimó la demanda de cumplimiento de contrato, aunque no se concedieron las cantidades reclamadas en concepto de daños y perjuicios.

Contra dicha sentencia, los compradores demandantes interpusieron recurso de apelacióncuyos motivos de impugnación, entresacados de la farragosa exposición que refleja el escrito, se ciñeron a las siguientes alegaciones: 1) Error en la interpretación de la estipulación tercera del contrato, en que se recoge la prórroga automática del plazo de entrega de la vivienda, que debe ser entendida como una cláusula abusiva, al igual que la cláusula novena relativa a las consecuencias de la resolución del contrato por parte del vendedor; 2) Aplicación indebida de la normativa protectora de los consumidores; y 3) Indebida estimación de la demanda de cumplimiento de contrato de la parte contraria, porque ni la demandada ha cumplido ni la ley permite dejar el cumplimiento del contrato al arbitrio de uno de los contratantes.

Por su parte, la entidad demanda impugnóla sentencia en el extremo relativo a la pretensión de pago de intereses, IBI y gastos de comunidad, a que no se accedió por la juzgadora de instancia, cuando así estaba estipulado en el contrato.

SEGUNDO. Sobre la valoración de la prueba y la interpretación del contrato.

Por el modo en que la parte demandante apelante despliega las alegaciones impugnatorias en su escrito de recurso se ha de poner de relieve, al comienzo de este enjuiciamiento, que no aparecen discutidos los hechos declarados probadosen la primera instancia, tales como

La existencia del contrato de compraventa firmado por las partes litigantes el 13 de noviembre de 2006.

La obtención del certificado final de obra por la constructora demandada el 8 de abril de 2008.

La obtención de la licencia municipal de primera ocupación en fecha 22 de octubre de 2008.

Carta de la promotora a los compradores demandantes para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, enviada el 27 de octubre de 2008.

Estos datos, ya a primera vista, indican que la entidad demandada cumplió con sus obligaciones contractuales(construcción de la vivienda a tiempo y puesta a disposición de los compradores), como así lo ha considerado la juzgadora de instancia.

Sentada esa realidad, el objeto de esta segunda instancia queda ceñido a determinar si en el tiempo de llevar a cabo la construcción de la vivienda y ponerla a disposición de los compradores hubo abuso porque la cláusula tercera relativa a la entrega era 'abusiva' (como se sostiene en el recurso) y si la cláusula novena del contrato (relativa a las causas de resolución del contrato) esa asimismo abusiva al no contemplar que el comprador pueda resolver el contrato sin pérdida de las cantidades entregadas a cuenta.

Por lo que se refiere al tiempo para realizar la construcciónde la vivienda y su puesta a disposición o entrega al comprador, no se puede decir que la concesión de una prórroga automática de seis meses al vendedor sea una estipulación abusiva. Se trata de una estipulación fácilmente identificable y visible en el contrato, que no puede generar sorpresa alguna al comprador, que, de la misma manera que constata las fechas en que tiene que ir haciendo sus pagos puede conocer la fecha en que finalmente le puede (y debe) ser entregada la vivienda. Es cierto que, al inicio del contrato, eso puede parecer como una circunstancia extraordinaria a la que tal vez no se le otorgue demasiada importancia y sobre la que se piense que nunca se va a dar. Pero la experiencia nos dice cuán difícil e inusual es que las obras se terminen en los plazos estrictos, o que su cálculo se haga con total precisión, dado que a veces influyen factores exógenos como diligencia de los proveedores, circunstancias climáticas adversas y gestiones burocráticas parsimoniosas ante las administraciones públicas. De ahí que los vendedores (constructores) traten de garantizar el cumplimiento de sus obligaciones con esas cláusulas de prolongación del tiempo. Y, puesto ello de manifiesto a la otra parte contratante, no se ve que desequilibrio se le puede generar para que pueda discutir o no firmar una cláusula de ese tipo, pues, al fin y al cabo, no se está pretendiendo que una parte imponga su forma de ejecutar el contrato, sino que se está solicitando el asentimiento de la otra.

En lo que respecta a la resolución del contrato por el vendedor, contemplada en la cláusula novena, se ha de tener en cuenta que no se trata de una decisión resolutoria arbitraria o sin causa. Sino que lo que las partes pactan es que el vendedor disponga de la facultad de resolver el contrato en el caso de ciertos incumplimientos por parte del comprador. Esa cláusula permite dos actitudes: o bien que el vendedor soporte el incumplimiento desplazando hacia el futuro el cumplimiento del comprador, o bien que el vendedor proceda a la resolución del contrato por incumplimiento. No es equiparable esta situación a la que los demandantes plantean en su demanda. Estos pretenden resolver el contrato porque dicen que no pueden cumplirlo, no porque el vendedor haya incumplido alguna de sus obligaciones. Y pretenden aplicarse (en lo favorable, como es la devolución de cantidades) una cláusula que está contemplada para una situación contractual diferente. Por otro lado, la facultad que se le reconoce al vendedor está en línea con lo que el Código Civil prevé para otros casos de anormal cumplimiento de las obligaciones contractuales. No es una cláusula arbitraria o exorbitante, ni genera un desequilibrio entre las prestaciones o sitúa al vendedor en una posición de privilegio. Y por ello no puede ser considerada como abusiva.

Desde otra perspectiva, se puede observar que el contrato ha sido cumplido con normalidad por parte de la empresa promotora y vendedora. De la lectura del contrato se desprende que la fecha límitepara la entrega de la vivienda a los compradores, a través del otorgamiento de la correspondiente escritura pública, era el 28 de febrero de 2009. Y, como bien recoge la sentencia de instancia, ha quedado probado que la vivienda estaba terminada el 8 de abril de 2008 y que la licencia de primera ocupación se obtuvo el 22 de octubre de 2008. Y de ahí que la vendedora estuviera en condiciones de otorgar la escritura en ese mismo mes de Octubre de 2008, como así se lo comunicó a los compradores, mucho antes de la finalización del plazo de gracia del que todavía quedaban cuatro meses.

Debe concluirse, pues, desde una perspectiva puramente fáctica que no hay base para considerar que el contrato contiene cláusula abusiva alguna, como intenta sostener la parte apelante.

Y desde una perspectiva estrictamente jurídica, si se contrastan esos hechos con la normativa protectora de los derechos de los consumidores y usuarios, vemos que los mismos no son encuadrables dentro de los supuestos que, según la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, podría considerarse abusiva una cláusula contractual.

Así, no es de aplicación al presente caso el artículo 10 bis LGDCU que, en la versión vigente cuando los hechos sucedieron, disponía:

Artículo 10 bis

1. Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato. En todo caso, se considerarán cláusulas abusivas los supuestos de estipulaciones que se relacionan en la disposición adicional primera de esta Ley.

El hecho de que ciertos elementos de una cláusula o que una cláusula aislada se hayan negociado individualmente no excluirá la aplicación de este artículo al resto del contrato.

El profesional que afirme que una determinada cláusula ha sido negociada individualmente, asumirá la carga de la prueba.

El carácter abusivo de una cláusula se apreciará teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios objeto del contrato y considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, así como todas las demás cláusulas del contrato o de otro del que éste dependa.

El desequilibriode entre los derechos y prestaciones de una y otra parte requerido para que se pueda predicar de una cláusula el carácter abusivo no se da en el presente caso, como hemos visto al examinar la prórroga del plazo de entrega y al analizar los casos en que podía ser resuelto el contrato por facultad concedida al vendedor. De hecho los compradores demandantes no han alegado en momento alguno que el plazo final de entrega de la vivienda (es decir, el plazo normal más la prórroga) les fuese perjudicial en alguna manera y que al inicio de la negociación hubieran intentado establecer un plazo más corto. Ninguna protesta en ese sentido hubo a lo largo del proceso constructivo. Ni entre las razones alegadas en su comunicación para la resolución del contrato estaba la de que el plazo de entrega pactado fuera excesivamente largo y gravoso.

En cuanto a la facultad de resolución del contrato que la cláusula novena otorga al vendedor debe ser considerada, como así lo hace la juzgadora de instancia, como una plasmación o proyección de la facultad resolutoria general establecida en el artículo 1.124 del Código Civil , que permite resolver un contrato cuando la otra parte ha incumplido de alguna manera. Y cuando lo que se está pactando en un contrato es una facultad ya reconocida en la ley no se puede decir que se esté abusando del derecho o de la mala fe, o que esa cláusula dé lugar a una situación de desequilibrio entre las partes. Y lleva razón la juzgadora de instancia cuando dice - en una interpretación sistemática e integral del contrato- que la facultad del vendedor en la cláusula novena se corresponde con la facultad del comprador en la cláusula tercera. No porque sean idénticas, sino porque ambas recogen el principio general de que el incumplimiento de una obligación (en las obligaciones recíprocas) puede dar lugar a la resolución por parte del que ha cumplido con su obligación.

No ha habido, pues, infracción legal alguna en la sentencia de instancia. Y por ello el recurso de los demandantes debe ser desestimado.

TERCERO. Sobre la desestimación parcial de la demanda opuesta.

En la sentencia de instancia se estimó parcialmente la demanda planteada a su vez por la empresa demandada (y que luego se acumuló a la demanda inicial), no dándose lugar a la pretensión de condena dineraria por daños y perjuicios, concretada en los intereses de las cantidades a que venía obligada a abonar la parte compradora, así como al pago del IBI y de los gastos comunes de la Comunidad de Propietarios. Las razones por las que, de forma escueta, la juzgadora de instancia desestima esas pretensiones provienen del hecho de que los compradores nunca llegaron a tomar posesión de la vivienda(porque no estaba en su intención proseguir en el cumplimiento iniciado del contrato) y las previsiones del contrato tenían relación directa con esa posesión. Si no hay posesión, no hay relación de copropiedad. Como tampoco se puede ser sujeto pasivo del IBI si no se es propietario del bien inmueble. En la venta de bienes inmuebles la entrega de la cosa ( traditio ficta) tiene lugar por el otorgamiento de la escritura pública de compraventa ( art. 1.462 CC ), que aquí no tuvo lugar. Las previsiones contractuales que la entidad apelante trata de que sean aplicadas ahora se refieren a casos de demora, no de incumplimiento o de desistimiento del contrato. Así, cuando se dice que

' en cuanto al IBI, será abonado por las partes en proporción al tiempo de tenencia de la vivienda teniendo como referencia la fecha de entrega de la vivienda al COMPRADOR a través de la escritura pública'

Hay que entender que es requisito indispensable para la aplicación de esta cláusula que, a lo largo del ejercicio a que se refiere el IBI, el comprador haya tomado ya posesión de la cosa y se haya convertido en propietario del bien inmueble. Y lo mismo cabe decir de los gastos de comunidad. No puede imputarse obligación de gastos comunes por la tenencia y uso del edificio a quien ni es propietario ni ocupante de la vivienda. En cuanto a posible intereses de demora, reclamados también en la demanda, hay que coincidir con la juzgadora de instancia en que no se dan los presupuestos contractuales para concederlos, pues, en la cláusula décima (que la parte cita de 'forma incompleta' en su demanda, página 8/15), se exige para que el comprador se constituya en mora que se le haya exigido por escrito el abono del precio. Cosa que no se ha probado se haya producido, vistas las comunicaciones aportadas al proceso.

Por todo lo cual este recurso debe ser también desestimado.

CUARTO. Costas procesales.

Por la desestimación de ambos recursos no procede hacer pronunciamiento condenatorio en cuanto a las costas procesales de la segunda instancia, a tenor de lo que dispone el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por DÑA. Vicenta y por D. Pascual , frente a PROCOM RESIDENCIAL LAS ROZAS SAU, y PROCOM DESARROLLOS URBANOS S.A., contra la sentencia de fecha dieciséis de mayo de dos mil once , dictada por la Ilma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número Cincuenta y Seis de Madrid, así como la impugnación de la sentencia efectuada de contrario, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la referida resolución, sin pronunciamiento especial en cuanto a las costas procesales de esta segunda instancia.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.