Sentencia CIVIL Nº 60/2018, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 6, Rec 3722/2017 de 22 de Febrero de 2018

Encabezamiento

Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla
JUZGADO DE ORIGEN: JUZGADO PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCIÓN Nº 2 DE LORA DEL RIO
ROLLO DE APELACIÓN Nº 3722/2017
JUICIO ORDINARIO Nº 623/2013
S E N T E N C I A Nº 60/18
PRESIDENTA ILMA SRA :
Dª ROSARIO MARCOS MARTIN
MAGISTRADOS/AS ILMOS/AS SRS/SRAS :
Dª FRANCISCA TORRECILLAS MARTINEZ
D. FEDERICO JIMENEZ BALLESTER
En la Ciudad de Sevilla, a veintidós de febrero de dos mil dieciocho.
La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, ha visto y examinado el recurso de apelación
interpuesto contra Sentencia de fecha 10 de noviembre 2016 recaída en los autos Juicio Ordinario número
623/2013 seguidos en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº2 2 DE LORA DEL
RIO promovidos por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000 NUM000 Y NUM001 y CC.PP.
C/. DIRECCION000 Nº NUM002 -TOCINA. representadas por la Procuradora DÑA.MARÍA ISABEL
GUTIÉRREZ FERNÁNDEZ , contra D. Sabino , DÑA. Candida representados por el Procurador D..
EDUARDO ORTIZ POOLE , pendientes en esta Sala en virtud de recurso de apelación interpuesto por la
representación de la parte demandada, siendo Ponente del recurso la Magistrada Iltma. Sra. Dña ROSARIO
MARCOS MARTIN .

Antecedentes

PRIMERO.- Que seguido el juicio por sus trámites se dictó sentencia por el Sr. Juez del JUZGADO PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº2 DE LORA DEL RIO cuyo fallo es como sigue: 'Que ESTIMANDO EN SU INTEGRIDAD la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales DªMª Isabel Gutiérrez Fernández, en nombre y representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000 Nº NUM000 , COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000 Nº NUM001 y COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 Nº NUM002 , contra Candida y Sabino y en consecuencia: Debo declarar y declaro que los demandados no tienen derecho a acceder desde el local de su propiedad, sito en la planta sótano, a los bloques de vivienda sitos en Tocina, CALLE000 nº NUM000 y NUM001 calle DIRECCION000 nº NUM002 , debiendo seguir clausurada cualquier puerta de acceso que comunique ambas estancias, y declarando que el único acceso a dicha finca de los codemandados es por la rampa que da a CALLE001 hoy CALLE000 .

Condeno a los demandados a desinstalar la nueva puerta colocada por los mismos sin autorización de la Comunidad en el hueco de las escaleras de planta sótano en el bloque de CALLE000 NUM001 y reponer la puerta anterior existente o similar, y esta permanezca clausurada y asumiendo su coste los codemandados.

La parte demandada deberá abonar la totalidad de las costas causadas en el presente procedimiento..'.



SEGUNDO.- Que contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de D. Sabino y DÑA. Candida que fue admitido en ambos efectos, oponiéndose al mismo la parte contraria, remitiéndose los autos a este Tribunal y dándose al recurso la sustanciación que la Ley previene para los de su clase, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución, tras la deliberación y votación de este recurso.



TERCERO.- Que en la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Resultan documentalmente acreditados y son hechos de los que partiremos para la resolución del recurso, los siguientes: Mediante escritura pública de fecha 18 de Julio de 1.986 otorgada ante el Notario de Sevilla D. Rafael Leña Fernández, obrante al nº 1561 de su protocolo, Tegyp S.A. , propietaria de un solar de 558,60 metros sito en la CALLE001 NUM003 de la Localidad de Tocina -finca NUM004 del Registro de la Propiedad de Lora del Río- y promotora en dicho solar de un edificio destinado a garajes y viviendas con planta sótano, baja, primera y ático o segunda, efectuó la declaración de obra nueva y división horizontal del edificio en cuestión.

En tal escritura se hacía constar que la planta sótano se destinaba a garajes o aparcamientos de coches con rampa de acceso por la CALLE001 , que las tres plantas superiores se destinaban a viviendas y que éstas constaban con tres portales o escaleras, cada una con acceso independiente desde la calle, el primero de los cuales - número uno- tenía su acceso por la calle DIRECCION000 y constaba de cuatro viviendas, el segundo, que tenía acceso por la CALLE001 de constaba de cinco viviendas y el tercero, al que se accedía también por esta última calle, de otras cinco.

En la estipulación segunda de la escritura se constituía la finca resultante en régimen de propiedad horizontal. En ella se describían los elementos privativos, el primero de los cuales venía constituido por la planta sótano, que se describía de la siguiente forma: 'A) ELEMENTOS PRIVATIVOS: UNO.- planta de sótano con superficie útil de quinientos veintitrés metros y construida de quinientos cincuenta y ocho metros y setenta decímetros cuadrados.- Tiene su acceso por rampa desde la CALLE001 y linda al frente, con subsuelo de la expresada calle: derecha emtrando subsuelo de calle DIRECCION000 : izquierda subsuelo de finca colindante de la misma calle y, fondo, con subsuelo de finca de Márquez y Romero, S.L.

Tiene capacidad para diecisiete plazas de aparcamiento o garage.----- CUOTA. 29,51 por ciento.--' A continuación se iban describiendo como elementos privativos cada una de las viviendas agrupadas por portales, asignándole a cada una de ellas dos coeficientes de participación, uno relativo al edificio en su conjunto y otro relativo a la comunidad integrada por los pisos del portal en que respectivamente se integraban.

En el apartado B de tal estipulación se decía : ' B) ELEMENTOS COMUNES:---------------------------------------------------------------------------- Serán los establecidos en el art. 396 del C. Civil y Ley de 21 de julio de 1960.----' Por su parte en el apartado C, relativo al régimen de comunidad se establecía: 'C) RÉGIMEN DE LA COMUNIDAD :------------------------------ No se fijan normas especiales para esta Comunidad que se regirá por los preceptos invocados anteriormente, aunque se deja establecido lo siguiente: a) La entidad promotora TEGYP, S.A., reserva el derecho de dividir la planta de sótano en tantas fincas como plazas de aparcamiento contienen, sin necesidad para ello de contar con el consentimiento de los demás comuneros, distribuyendo entre las fincas resultantes la cuota asignada a dicha planta anteriormente. Del mismo modo se reserva el derecho de proceder a la venta de la misma mediante participaciones indivisas que den derecho al aparcamiento de vehículos determinados, en el caso de que no opte por la división de la misma. También podrá dictar las Normas u Ordenanzas de uso de la citada planta de sótano en la forma que tenga a bien.----------------------------------------------------------------------------- -------- b) Y a efectos puramente administrativos y de gastos, podrán constituirse en la finca tres comunidades distintas, integradas cada una de ellas por las viviendas de cada uno de los tres portales o zaguanes, con el fin de un mejor aprovechamiento de los elementos de uso y disfrute común de cada portal o escalera.- A tales efectos se han asignado a cada vivienda dos cuotas, una correspondiente al total de la comunidad y otra en relación a los elementos del portal en que se integra cada vivienda.-----------------------' Las viviendas se vendieron a terceros y en Febrero de 1.988 se constituyeron tres comunidades: la Comunidad de Propietarios de CALLE000 (antigua CALLE001 ) nº NUM000 , la Comunidad de Propietarios del nº NUM001 de la misma calle y la Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION000 nº NUM002 .

Mediante escritura pública otorgada ante el Notario de Sevilla D. José Ruiz Granados el 7 de Diciembre de 2.005, obrante al número 7646 de su protocolo, Tegyp S.A. vendió a Dª Candida y D. Sabino el sótano del edificio. En dicha escritura, al describir el local vendido se indicaba que tenía su acceso por rampa desde la CALLE001 .

En el año 2.010 los vecinos del portal de calle DIRECCION000 denunciaron a los propietarios del garaje por desarrollar tal actividad en el sótano sin las correspondientes licencias, sin adaptarse a las exigencias del Código Técnico de la Edificación y careciendo de las debidas medidas de seguridad contra incendios, cosa que provocó que la Policía Local de Tocina girara visita de inspección haciendo constar el incumplimiento de la normativa, incoando el Ayuntamiento expediente sancionador.

Los propietarios encargaron un proyecto técnico a fin de adaptar el local y así obtener la licencia de apertura, que finalmente consiguieron.

Una de las obras de adaptación consistió precisamente en sustituir la puerta de acceso a las escaleras del portal de CALLE000 nº NUM001 por dos puertas metálicas R-60 de una anchura de 0,80 con vestíbulo intermedio Pues bien, en la demanda que da comienzo a los autos de los que trae causa el recurso, las Comunidades de Propietarios de los tres portales del edificio vienen a sostener que los propietarios del sótano no tienen derecho a usar las puertas que lo comunican con las escaleras de cada portal, pese a calificarlas como elementos comunes, puesto que existe un pacto tácito entre todos los propietarios al efecto, razón por la cual las mismas siempre han permanecido selladas, cosa que explica que aquellos nunca hayan contribuido a los gastos comunes , a pesar de lo cual los demandados al solicitar la licencia de apertura hicieron constar en la memoria del Proyecto de Instalación, que el aparcamiento tiene un acceso peatonal desde el núcleo de escaleras de uno de los edificios formado por dos puertas metálica R-60 de una anchura de 0,80 m con vestíbulo intermedio habiendo efectivamente destruido la puerta que se ubicaba en el edificio de CALLE000 nº NUM001 , instalando una nueva ajustándose a las exigencias del Ayuntamiento, dividiendo al mismo tiempo el local en dos, trazando un muro frente al hueco de escaleras de calle DIRECCION000 nº NUM002 y construyendo un tabique de ladrillos delante de la puerta clausurada del hueco de escaleras de la CALLE000 nº NUM000 , todo ello sin permiso de la Comunidad, cosa que los demandados habrían admitido mediante un escrito que dirigió a la Comunidad un familiar de los mismos, pretendiendo además que se les faciliten llaves de las puertas y que éstas se desbloqueen .

Según las actoras, los propietarios del garaje solo pueden acceder al mismo por la puerta que da al exterior, la obra ejecutada necesitaba consentimiento de la Comunidad, puesto que las puertas de acceso a las escaleras tienen carácter de elemento común y, de entenderse lo contrario, tendrían que abonar su parte proporcional de gastos comunes a partir del año 2.004, por eso en la demanda solicitan se dicte sentencia conforme al siguiente suplico 'SUPLICO AL JUZGADO, tenga por presentado este escrito con los documentos que se acompañan y las manifestaciones que en el cuerpo del mismo se contienen, lo admita, tenga por formulada DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO ORDINARIO SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL y previo los oportunos trámites legales dicte sentencia en virtud de la cual se condene en su calidad de propietarios a los codemandados a: a) No tener derecho a acceder desde el local de su propiedad, sito en la planta sótano, a los bloques de vivienda sitos en Tocina, CALLE000 , nº NUM000 y NUM001 y calle DIRECCION000 nº NUM002 , debiendo seguir clausurada cualquier puerta de acceso que comunique ambas estancias, y declarando que el único acceso a dicha finca de los codemandados es por la rampa que da a CALLE001 hoy CALLE000 , y a estar y pasar por dicha declaración. .

b) Desinstalar la nueva puerta colocada por los codemandados sin autorización de la Comunidad en el hueco de las escaleras de planta sótano en el bloque de CALLE000 , NUM001 y reponer la puerta anterior existente o similar; y esta permanezca clausurada y asumiendo su coste los codemandados; han instalado los codemandados en dicho bloque y estar y pasar por dicha declaración.

c) Subsidiariamente, y para el caso de que por el Juzgado se desestimase las anteriores pretensiones y pudiesen los codemandados tener acceso desde su local en planta sótano a los bloques de viviendas, se condene a los codemandados a que abonen el 29,51% de las Cuotas por gastos comunes ordinarios y extraordinarios habidos desde el 1 de enero de 2004 en los tres bloques del EDIFICIO000 , más los intereses legales.

Concretamente tendría que pagar la cantidad de 2.021,43€ más ilegales a la CP. de CALLE000 nº NUM000 , la cantidad de 1.792,73€ más intereses legales a la C.P. de CALLE000 , nº NUM001 , y la cantidad de 3.509,88€ más intereses legales a la C.O. de Calle DIRECCION000 nº NUM002 , comprensivo a de las cuotas desde el 1 de enero de 2004 al 31 de mayo de 2013, y además las cuotas mensuales que se devenguen hasta la fecha de su efectivo cobro más intereses legales.

Todo ello con expresa condena en costas por la temeridad y mala fe que han obrado los codemandados.

Es Justicia...'.

A dicha demanda se oponen D. Sabino y Dª Candida que sostienen que es el propio título constitutivo el que exime al propietario del sótano de contribuir a los gastos de las comunidades individuales de cada portal, que el hecho de que en la escritura se describa el acceso de los coches al garaje a través a la rampa no excluye que los usuarios del mismo no puedan utilizar las salidas peatonales articuladas mediante las puertas de acceso a las escaleras de los portales, uso que no está vedado en el título, que no existe ningún acuerdo tácito al respecto, habiendo procedido unilateralmente las comunidades a sellar las puertas de comunicación de las escaleras con el sótano y a cambiar sus cerraduras mientras era dueña del mismo Tegyp, cuando esas puertas son de carácter privativo del garaje, con lo cual la obra realizada, que además viene impuesta por la normativa municipal para poder desarrollar la actividad propia del local según la escritura, es legal.

Seguido el juicio por sus trámites la Juez de Primera Instancia dictó sentencia íntegramente estimatoria de la demanda considerando que las puertas que separan las escaleras del sótano son elementos comunes que no pueden alterarse sin consentimiento de la Comunidad, pero que los demandados no pueden hacer uso de las mismas porque siempre han estado selladas, conforme al fallo transcrito en el primer antecedente de esta resolución.

Contra dicha sentencia se alza la representación de los demandados interponiendo recurso de apelación en el que solicita su estimación, la revocación de aquélla y que se dicte sentencia desestimatoria de la demanda con condena en costas a la parte contraria.

Al recurso se opone la representación de las actoras que interesa su desestimación y confirmación de la sentencia que considera plenamente ajustada a derecho.



SEGUNDO.- El recurso se funda en los mismos argumentos contenidos en el escrito de contestación y denuncia error en la aplicación e interpretación del Código Civil y de la Ley de Propiedad Horizontal que determina ineludiblemente que los apelantes no puedan destinar el sótano de su propiedad a la actividad prevista en el título, dado que el cumplimiento del fallo determinará la pérdida de la licencia de apertura del garaje.

Pues bien, la Sala considera que el recurso ha de ser parcialmente estimado.

En efecto, como sostiene la actora y frente a lo que pretenden los apelantes, el título constitutivo dice claramente que el sótano tiene su acceso por la rampa desde la CALLE001 , lo cual determina que los dueños del garaje y los usuarios de las plazas existentes en el mismo no tengan derecho a acceder a los portales por las puertas existentes desde el sótano, ni a acceder al sótano a través de los portales.

Que ello es así se deduce además, del hecho de que en el título constitutivo no se fije al sótano coeficiente de participación con relación a las comunidades de cada portal, como ocurre en el supuesto contemplado en la sentencia del T.S. de tres de Noviembre de dos mil quince en la que se concluye que como los propietarios de plazas de garaje solo tienen coeficiente de participación en la comunidad de garaje y no en la del edificio, no tienen derecho a acceder a través del zaguán del mismo. En este caso los dueños del sótano no tienen, a diferencia de los de los pisos, coeficiente de participación en las comunidades de cada portal, solo un coeficiente de participación en el edificio en su conjunto y, por lo tanto, ha de concluirse que no tienen derecho a acceder a las plazas de garaje a través de tales portales.

Ahora bien, si ello es así, también lo es que la sentencia no se limita a resolver en tal sentido, sino que además accede al resto de pretensiones de la actora, permitiendo que las puertas prmanezcan selladas y obligando a los demandados a reponer la que se ha cambiado para adaptarla a la normativa de protección contra incendios, a su estado originario, sobre la base de considerar que las mismas son elementos comunes que los dueños del sótano no pueden modificar, apoyándose para ello en la pericial de D. Remigio que dijo que las mismas, en tanto en cuanto separan zonas comunes de los portales de zonas comunes del garaje han de considerarse comunitarias.

No compartimos tal afirmación, el sótano destinado a garaje no tiene espacios comunes por la sencilla razón de que es un elemento privativo como lo es cada uno de los pisos, por tanto, las puertas que lo separan de las escaleras, no mencionadas en el título como elementos comunes, han de reputarse privativas, como lo son las que separan cada piso de las zonas comunes del edificio.

Es más, si se examina la escritura de división horizontal se aprecia que en la misma se hace constar que cada portal tiene una escalera que arranca del sótano y comunica con las diferentes plantas de donde se infiere que los elementos comunes de cada comunidad terminan al final de la escalera.

A D. Jesús Manuel , socio de Tegyp y que formó parte de la dirección facultativa de las obras de construcción del EDIFICIO000 , se le preguntó sobre si se hubiera obtenido licencia de obras sin la apertura de las tres puertas que comunican el sótano con las escaleras conforme a la normativa vigente en ese momento y manifestó que no se hubiera obtenido porque, dada la distancia entre la puerta que existe en la rampa y el lugar más alejado de la mima, superior a 25 metros, era exigible abrirlas según la normativa.

La Sala considera que son puertas privativas, que no pueden utilizarse como medio de acceso desde los portales al sótano ni viceversa, conforme resulta del título constitutivo, pero sí como medio de evacuación en caso de emergencia, cuya existencia viene impuesta por la normativa administrativa , que es la que ha determinado la obra de sustitución de la puerta del nº NUM001 de la CALLE000 , obra que se considera plenamente legítima, pues no afecta a ningún elemento común, ni a la estructura del edificio, resultando imprescindible para que el sótano se pueda destinar al uso reconocido en el título constitutivo y que lejos de perjudicar a los vecinos es esencial para la propia seguridad del edificio en que habitan.

Así las cosas, el recurso ha de ser parcialmente estimado y revocada la sentencia en el sentido de estimar parcialmente la demanda en el único sentido de declarar que los demandados no tienen derecho a acceder desde el local de su propiedad a los bloques de las comunidades actoras, a salvo casos de evacuación por causa de incendio u otra causa de emergencia, desestimándose el resto de pretensiones contenidas en la demanda, incluida la subsidiaria de condena a los demandados a abonar las cantidades pretendidas, dado que su única obligación es la de contribuir en una proporción del 29,51% a los gastos generales del edificio no a los gastos correspondientes a cada una de las Comunidades de los portales.



TERCERO.- La estimación parcial del recurso de apelación determina, en materia de costas, que: 1º) no se haga expresa condena en cuanto a las derivadas de la primera instancia , según se establece en el núm. 1 del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; y 2º) no proceda efectuar expresa imposición de las derivadas de esta alzada, a tenor de la regla prevista en el núm. 2 del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que prevé que no se condenará en las costas del recurso a ninguno de los litigantes en caso de estimación total o parcial del mismo.

Vistos los preceptos citados y demás concordantes de general y pertinente aplicación al caso.

Fallo

En atención a lo expuesto, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, acuerda: 1.- Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Sabino Y DÑA. Candida contra la sentencia dictada el 10 de noviembre de 2016 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Lora del Rio, en el Juicio Ordinario núm. 623/13 del que este rollo dimana.

2.- Revocar la resolución recurrida, estimando parcialmente la demanda interpuesta por CC.PP.

CALLE000 , NUM000 Y NUM001 contra D. Sabino Y DÑA. Candida declarando que los demandados no tiene derecho a acceder desde el local de su propiedad, sito en la planta sótano del edificio de autos a los portales de las viviendas que conforman las comunidades de los tres portales que se integran en el mismo - CALLE000 nº NUM000 y NUM001 y calle DIRECCION000 nº NUM002 , salvo en caso de evacuación por situación de emergencia, declarando que el acceso al sótano es por la rampa que da a la CALLE001 , hoy CALLE000 , condenando a tales demandados a esta y pasar por tales declaraciones, desestimando el resto de peticiones contenidas en la demanda sin hacer expresa condena en cuanto a las costas de la primera instancia.

3.- No hacer expresa imposición de las costas derivadas del recurso de apelación.

Dada la estimación parcial del recurso, devuélvase al recurrente el depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia no es firme. Contra la misma cabe interponer recurso de casación por interés casacional y, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal, en el término de veinte días contados a partir del siguiente al de su notificación, y al que deberá acompañar resguardo de ingreso, por la suma de 50 € por cada uno de los recursos en la Cuenta de Depósito y Consignaciones de esta Sección nº 4050 0000 06 3722 17.

Y a su tiempo, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con copia auténtica de la presente resolución remitida vía telemática y oficio para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos los Iltrms. Sres. integrantes de este Tribunal.

PUBLICACIÓN.- La anterior sentencia ha sido publicada en el día de su fecha. Doy fé.