Sentencia CIVIL Nº 60/2022, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4, Rec 659/2021 de 16 de Febrero de 2022

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION CUARTA

OVIEDO

SENTENCIA: 00060/2022

Modelo: N10250

C/ CONCEPCIÓN ARENAL Nº 3 - 3

Teléfono:985968737 Fax:985968740

Correo electrónico:

Equipo/usuario: CRR

N.I.G.33036 41 1 2021 0000204

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000659 /2021

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de LLANES

Procedimiento de origen:ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000184 /2021

Recurrente: LA MATAVIEJA S.L.

Procurador: VICENTE BUJ AMPUDIA

Abogado: JOSE MANUEL GOMEZ-VARILLAS POSTIGO

Recurrido: Prudencio, Marino , Celia , Ramón , DIRECCION000 C.B.

Procurador: CRISTINA DIAZ GALLEGO, CRISTINA DIAZ GALLEGO , CRISTINA DIAZ GALLEGO , CRISTINA DIAZ GALLEGO , CRISTINA DIAZ GALLEGO

Abogado: BLANCA ROZAS DE BUSTOS, BLANCA ROZAS DE BUSTOS , BLANCA ROZAS DE BUSTOS , BLANCA ROZAS DE BUSTOS , BLANCA ROZAS DE BUSTOS

Número:60

En la ciudad de Oviedo (Asturias), a dieciséis de Febrero del año dos mil veintidós.

La Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia Provincial de Asturias, compuesta por Don Francisco Tuero Aller, Presidente, Don Javier Alonso Alonso y Don José Manuel Raposo Fernández, Magistrados, ha pronunciado la siguiente

S E N T E N C I A

En el recurso de apelación nº 659/21, en autos de juicio ordinario nº 184/21, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Único de Llanes, promovido por 'LA MATA VIEJA, S.L.', entidad demandante en primera instancia, contra ' DIRECCION000, C.B.', DON Prudencio, DOÑA Celia, DON Marino y DON Ramón, demandados en primera instancia, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don José Manuel Raposo Fernández.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia Único de LLanes se dictó sentencia con fecha ocho de Octubre del año dos mil veintiuno, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ''FALLO: Que estimando parcialmente la demanda formulada por la representación de 'La Mata Vieja, S.L.' frente a ' DIRECCION000, C.B.' y a sus integrantes don Prudencio, doña Celia, don Marino y don Ramón, debo condenar y condeno a dichos demandados a abonar a la actora la cantidad de 6.043'21 €, con el interés legal correspondiente, y con expresa imposición a la parte demandada de las costas causadas.''. El mismo juzgado, en fecha trece de Octubre del año dos mil veintiuno, dictó auto cuya parte dispositiva dice así: 'Acuerdo rectificar la parte dispositiva de la sentencia dictada el ocho de Octubre de dos mil veintiuno en el sentido de hacer constar que no se hace especial pronunciamiento en cuanto a las costas a ninguna de las partes.'.-

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia se interpuso por la parte demandante recurso de apelación, en tanto que la parte demandada formuló impugnación, apelación e impugnación de las cuales se dio el preceptivo traslado. Remitidos los autos a esta Audiencia Provincial, se sustanció el recurso, señalándose para la deliberación y fallo el día ocho de Febrero del año dos mil veintidós.-

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado todas las prescripciones legales.-

Fundamentos

PRIMERO.-La demanda relata, en síntesis, que la sociedad actora es dueña de un hotel en Colombres llamado ' DIRECCION001', que arrendó a los demandados en 2018 y 2019; que el día 1.2.19 se arrendó por un año con posibilidad de dos prórrogas anuales si se cumplían, entre otras, las condiciones de mantenimiento del inmueble y de sus instalaciones; que en Febrero de 2020 se convino la prórroga verbalmente si bien en Abril de ese año la parte demandada cesó en el arriendo, aunque no retiró sus pertenencias hasta el día 18.6.20; que en el citado mes de Febrero ya se comunicó a la parte arrendataria la existencia de desperfectos y de cantidades debidas por distintos conceptos; que en Mayo se reclamaron desperfectos y facturas de electricidad, lo que recibió una negativa al pago; que por agua se deben 4.458'74 €, por electricidad 493'17 €, por luz más teléfono 4.364'28 €, por gasóleo 2.475 €, por abono a la Junta de Saneamiento 539'80 €, por abono a Albañilería Roni (reparación de porches y aleros) (3.267 €), por abono a Albañilería Jose Enrique (reparación de estuco y caldera) (14.428'34 €), por aparatos de cafetería 2.027'60 € y 724'73 €, por mobiliario 868'99 € y 1.057'87 €, por trabajos en calderas y acumuladores 2.919'73 € y 212'48 €; y que todos los conceptos reclamados suman 37.837'47 €, cantidad avalada por el informe pericial correspondiente. La demanda prosigue con los fundamentos jurídicos y termina suplicando sentencia en la que se condene a los demandados, de forma conjunta y solidaria, a abonar a la actora la suma de 37.837'47 €, o la mayor o menor cantidad que la prueba acredite, con imposición de costas.-

SEGUNDO.-Los demandados formularon contestación alegando, en resumen, que ellos explotaron el hotel con esmero y conforme al contrato; que se firmó un primer contrato que estaría vigente del día 5.6.18 al día 4.6.19, pero antes de su conclusión se firmó un nuevo contrato el día 1.2.19 con vigencia prevista hasta el día 31 de Enero de 2020; que desde el principio ya había desperfectos en una habitación, en la terraza y en la piscina, por lo que lo entregado a los arrendatarios no estaba nuevo; que la continuidad del arrendo no era automática sino que había que acreditar unas condiciones, como estar al corriente en el pago y haber ejecutado un correcto mantenimiento, lo que se había cumplido al celebrarse el segundo contrato; que se constituyó un aval de 25.000 € en garantía del cumplimiento de los deberes contractuales que la arrendadora nunca ejecutó; que, en su momento, no se dio traslado, conforme al contrato, de los desperfectos para que pudieran ser corregidos; que en Febrero de 2020 se convino el cese del arriendo estando todos de acuerdo y en ese momento no se comunicó ningún desperfecto, lo que se hizo cuatro meses después, tras examinar el inmueble, y por una suma muy inferior a la que ahora se reclama; que se reclaman seis facturas cuyo pago no se acredita y que no se incluyeron en el previo burofax de reclamación; que se aportan facturas que muestran el correcto mantenimiento del hotel; que no se recibió el depósito de gasóleo lleno sino que hubo que rellenarlo regularmente, aportándose las facturas correspondientes, no siendo cierto que se devolviera el tanque vacío; que los 539 € de la Junta de Saneamiento se desconoce a qué se refieren y no se deben pues la firma del nuevo contrato supuso carta de pago de todo lo debido con anterioridad; que nada se debe de teléfono y energía eléctrica cuyo abono se acredita con las correspondientes facturas; que no es admisible que una factura de 3.267 € luego se modifique y pase a ser de 14.428'34 €; que los documentos 48 y siguientes no tienen que ver con los demandados y no se ha justificado su pago; que en cuanto a mobiliario y equipamiento nada se decía en el burofax de reclamación; que nunca se usaron las cafeteras que fueron repuestas y cuyas facturas ahora se reclaman; que cuando se retiraron las pertenencias el día 18.6.20, nadie manifestó ni reclamó nada en ese momento; y que el hotel fue dejado en un estado apto para su uso. La contestación prosigue con los razonamientos jurídicos y finaliza interesando sentencia desestimatoria con imposición de costas a la parte contraria.-

TERCERO.-La sentencia de instancia acogió parcialmente las pretensiones de la actora al aceptar parte de las facturas por los conceptos de agua, luz y teléfono, por un total de 6.043'21 €, rechazando el resto de lo reclamado e incluyendo el fallo que hemos transcrito líneas atrás. La compañía demandante no se conforma y, alegando error en la valoración de la prueba y reiterando los argumentos esgrimidos en la demanda, interesa la revocación de la sentencia y su sustitución por otra que estime todas sus pretensiones. Los interpelados tampoco se conforman e impugnan la sentencia, por los mismos motivos expuestos en la contestación, solicitando su revocación y su sustitución por otra plenamente absolutoria. Sentados así los términos del debate, hemos de partir de lo que especifican los dos contratos de 1.4.18 y 1.2.19 (documentos 1 y 2 de los acompañados a la demanda), que presentan un contenido similar. Contienen 15 estipulaciones, de las que destacamos la 5ª, que exige para la prórroga del contrato que los arrendatarios se encuentren al corriente en el pago de todo aquello que han de satisfacer según el propio contrato y justifiquen un correcto mantenimiento del inmueble, servicios e instalaciones, y la 8ª, que obliga a la parte arrendataria a pagar el agua, electricidad, gas, teléfono y demás suministros, así como los gastos de conservación y mantenimiento, y las tasas, impuestos, arbitrios y contribuciones derivados de licencia o autorizaciones para la explotación del negocio. En ninguna de las cláusulas se estipula que, en caso de que se pacte prórroga, o se otorgue nuevo contrato, tal prórroga o nuevo contrato servirá de carta de pago en beneficio de la parte arrendataria respecto a cualquier suma que se pueda deber por rentas, mantenimiento, conservación, agua, electricidad, teléfono, gas, suministros, tasas, impuestos, arbitrios o contribuciones, que es lo que sostiene la parte apelada. En consecuencia, el hecho de que se hubiese firmado el contrato de 1.2.19, incluso antes de terminar la vigencia del precedente, no elimina la obligación de satisfacer las cantidades devengadas y no satisfechas durante la vigencia del primer contrato. Dado lo minucioso y detallado que es el clausulado, de haber querido las partes exonerar a los arrendatarios del abono de deudas pendientes, con la firma de la prórroga o del nuevo contrato, lo habrían hecho constar así y es obvio que no lo hicieron. De modo que es factible dar continuidad al arriendo, como libre facultad de la propiedad, aunque los arrendatarios tuviesen alguna deuda pendiente del periodo previo, sin que ello suponga renuncia a su cobro. El asesor y contable de la compañía demandante, Sr. Arsenio, testificó en este sentido, pues manifestó que la actora decidió proseguir con el arriendo a pesar de que había gastos pendientes de reembolso (consta en la grabación del juicio, al minuto 11-37-24).-

CUARTO.-El agua, la electricidad, el teléfono y el gasóleo del hotel, y las tasas que es preciso abonar para el desarrollo de la actividad, deben ser satisfechas por los arrendatarios porque así lo establece la cláusula octava del contrato. Se han aportado seis facturas por consumo de agua realizado entre los días 21 de Junio de 2018 y 23 de Marzo de 2020 (véanse los documentos 6 a 11 adjuntados a la demanda). No van acompañadas de los respectivos justificantes bancarios de pago, pero no constando que se haya cortado el suministro por impago y no aportando la parte demandada prueba de su abono, hay que suponer que están satisfechas por la compañía demandante, a cuyo nombre aparecen expedidas. Observamos que la factura de 474'61 € se refiere a consumos del periodo comprendido entre el día 19.12.19 y el día 23 de Marzo de 2020, dándose la circunstancia de que el contrato concluyó el día 31.1.20 y se decidió no prorrogarlo ni otorgar uno nuevo. La codemandada doña Celia declaró en el juicio (véase minuto 11-08-39 de la grabación), que habían cesado en el arriendo el día 1.1.20 y que ya no podían entrar en el hotel porque en Noviembre de 2019 no habían notificado al asesor Arsenio la voluntad de prorrogar el contrato y lo consideraban concluido. En efecto, la cláusula 5ª obliga a comunicar por escrito a la 'Asesoría Balbuena' la voluntad de prorrogar el arriendo con dos meses de antelación si se desea la continuidad. Añadió la Sra. Celia que al concluir la temporada de verano, en concreto el día 30.9.19, cerraron el hotel, que entregó las llaves del establecimiento en Junio de 2020, cuando fueron avisados por la propiedad para retirar pertenencias, y que en ese momento se encontró, a causa de las obras, 'con un panorama dantesco', ya que ellos habían dejado el hotel en buen estado de uso. El codemandado Sr. Prudencio (véase minuto 11- 37-24 de la grabación), aunque al principio confundía las fechas, y tras las oportunas aclaraciones, terminó por confirmar que el hotel se cerró el día 30.9.19 y que entregaron la posesión en Enero de 2020, y esta fecha es la que, según el contrato, debería terminar el arriendo si antes no se pactaba su prórroga. De modo que el día 1.2.20 el hotel ya estuvo a disposición de la reclamante y sin uso alguno por parte de los demandados, por lo que el consumo de agua comprendido entre el día 1.2.20 y el día 23.3.20 no puede ser imputado a los inquilinos. Procede una rebaja proporcional de esta factura de 476 €, datada el día 24.4.20, hasta dejarla fijada en 277'53 €. De aquí se sigue que por agua se debe un total de 4.260'27 €y no la suma de 4.458'74 € reclamada en la demanda. La sentencia recurrida concedió el total sin tener en cuenta el tiempo en que el hotel permaneció sin uso por parte de los inquilinos, por lo que ha de ser revocada parcialmente en este punto. Por el concepto de electricidad se han aportado tres facturas expedidas por 'Fenie Energía', acompañadas de los justificantes de pago (documentos señalados con los números 12, 13 y 14). La de 166'79 € no es abonable pues se refiere a consumos del periodo comprendido entre el día 22.4.20 y el día 17.5.20, cuando el hotel ya estaba en poder de la propiedad. En la misma situación está la factura de 171'48 €, al referirse a consumos del periodo comprendido entre el día 17.2.20 y 17.3.20. Y la factura de 154'90 € lo está parcialmente, al referirse a consumos hechos en el periodo 17.1.20 a 17.2.20, por lo que su importe ha de quedar proporcionalmente reducido a la suma de70'07 €, que es la única cantidad reembolsable por electricidad y no la reclamada de 493'17 €. La sentencia de instancia tampoco en esta ocasión tiene en cuenta el momento correcto en que los arrendatarios cesaron en el uso del hotel, y concede mayor suma, por lo que también debe ser revocada en este punto.-

QUINTO.-La compañía demandante ha aportado 29 justificantes de pago de consumo eléctrico abonado a 'EDP Energía' (documentos señalados con los números 19, 22, 23 y 26) y de consumo telefónico abonado a 'Telefónica de España' (documentos señalados con los números 17, 18, 20, 21, 24, 25 y 27 a 42). Ahora bien, los documentos 19 y 26 son dos simples movimientos bancarios referidos al pago de recibos domiciliados que emite 'EDP Energía', pero no van acompañados de las correspondientes facturas para poder comprobar la dirección de suministro, por lo que no cabe el reembolso de las cantidades a que se refieren. De modo que sólo es abonable la factura de 4.8.18, que va acompañada de su justificante de pago, al referirse a consumos comprendidos entre el día 30.6.18 y el día 31.7.18, vigente el arriendo. Por tanto, por pagos a 'EDP', sólo es reembolsable esta factura por importe de 1.148'35 €. Las cinco facturas de abonos a 'EDP', aportadas por la parte demandada, no sirven para eliminar este débito pues se refieren a distintos consumos habidos en el periodo 31.10.18 a 31.8.19, que son posteriores a los de la factura que ha de ser reembolsada. En lo que respecta a los consumos telefónicos, de los numerosos justificantes bancarios de pago nada cabe deducir pues ninguno de ellos identifica el número de teléfono al que se refieren. Sólo cabe exceptuar el adeudo por domiciliación reflejado en el documento nº 32, por importe de 44'97 €, pues se corresponde con la factura de fecha 13.12.18, aportada por los propios demandados, que no acompañan ningún justificante de su abono. La sentencia recurrida también exceptúa el pago reflejado en el documento nº 41, de fecha 16.4.19, pero éste muestra un pago de 64'77 € y no se complementa con la factura a que se refiere. Los demandados tampoco aportaron ninguna factura que coincida con el mencionado importe y con la mencionada fecha. En consecuencia, esta suma tampoco puede ser reembolsada, debiendo revocarse la sentencia de primer grado también en este punto. Por consumos telefónicos sólo es abonable la suma de 44'97 €. En cuanto al combustible, en ninguna cláusula del contrato se especifica que se hace entrega del depósito de gasóleo a los inquilinos completamente lleno y que se deba devolver así al finalizar el contrato. Tampoco en el inventario anexo al primer contrato hay mención alguna al respecto y no disponemos de prueba que demuestre que cuando se inició el arriendo los arrendatarios hayan recibido el depósito lleno hasta su nivel máximo. Bastaría con que existiese una reserva de litros suficiente para el comienzo de la actividad. Además, los demandados han aportado facturas de rellenado del depósito en diversas ocasiones (30.6.18, 30.7.18, 24.8.18, 23.4.19, 11.7.19, 21.8.19 y 14.9.19). En concreto, tres cargas de 1.000 litros en 2018, y dos cargas de 1000 litros, más dos cargas de 600 litros, en 2019. La actora aporta una factura de suministro de 4.500 litros que está datada el día 22.6.20 (véase documento señalado con el nº 43), es decir, más de cuatro meses después del cese del uso del hotel por los inquilinos, lo que resulta inútil para demostrar que el tanque estuviese vacío en fecha 1.2.20. Por todo ello, no ha lugar al reembolso de la suma de 2.475 €, que se pide en concepto de combustible. En cuanto al impuesto por afecciones ambientales del agua, vemos en el documento fiscal (cfr. documento señalado con el nº 44) que es contribuyente 'La Matavieja, S.L.', pero no hay nada en él que vincule el hecho imponible con el hotel litigioso, por lo que esta partida de 539'80 € tampoco puede ser reembolsada.-

SEXTO.-En cuanto a lo que se reclama por desperfectos, hemos de partir de lo pactado en el contrato, que resulta vinculante y de obligado cumplimiento para ambas partes, de conformidad con lo regulado en los Arts. 1091, 1258 y 1278 CC. La estipulación 4ª obliga a los arrendatarios a devolver el hotel en el mismo estado en que fue recibido 'salvo el normal desgaste de uso', a realizar u correcto mantenimiento, a reparar o sustituir lo que resulte dañado por el uso y, en caso de ser necesario pintar, a mantener el estuco veneciano en las estancias que tengan este acabado. La cláusula 5ª incluye, dentro del mantenimiento y conservación, los aleros, la piscina, el jardín y el aparcamiento. Los párrafos 3º, 4º y 5º de esta misma estipulación regulan el procedimiento para comprobar si ha habido un correcto mantenimiento. Dicen así: 'Para verificar lo anterior, la arrendataria autoriza una visita anual de la arrendadora, en la persona o personas que se determinen por ésta, a todas las instalaciones y habitaciones del hotel. Dicha visita se llevará a cabo conjuntamente con la arrendataria pactando su fecha con antelación mínima de dos meses a la finalización del contrato o de sus prórrogas. En caso de detectarse deficiencias en la visita, el arrendatario deberá subsanarlas en el plazo improrrogable de un mes desde la fecha de la visita. Las posibles deficiencias que puedan existir serán las que se hagan constar en un informe de arquitecto o arquitecto técnico, facilitado por el arrendador, emitido hasta cinco días después de la realización de la visita de dicho técnico junto a la arrendadora y a la arrendataria, visita a la que se refiere el párrafo anterior. Transcurrido el plazo de un mes, y dentro de los diez días siguientes, se girará por el técnico y las partes una segunda visita al objeto de comprobar la efectiva realización de las reparaciones indicadas en el informe.' Sin embargo, nada de lo anterior fue cumplido por la propiedad, que actuó de la siguiente manera. Tal como declaró doña Celia (véase minuto 11-08-39 de la grabación) el día 20.2.20 ambas partes se reunieron en el hotel porque ellos tenían intención de seguir y desde Noviembre de 2019 permanecían a la espera de que la propiedad decidiera bajarles la renta. Añadió que en esa reunión se trató de ciertas facturas pendientes que tenían que ser contrastadas con las que ellos tenían pagadas. Agregó que habían reparado una nevera de vinos y una mesa de frío, pero no llegaron a pasar la factura a la propiedad. El codemandado don Prudencio (véase minuto 11-28-40 de la grabación) confirmó la existencia de esta reunión y que, si bien ellos tenían la intención de seguir, desistieron porque la arrendadora quería subirles la renta y porque luego se declaró la crisis sanitaria. No consta que se reclamara en esta reunión la reparación de desperfectos en los exteriores de edificio, o en las habitaciones, o en la caldera, en el mobiliario, o en los electrodomésticos, o en el ajuar o en los enseres de las distintas dependencias. Más adelante la propiedad, por medio de su asesor Sr. Arsenio, y sin previo aviso, remitió a la parte demandada un burofax, que ésta recibió el día 29.5.20, cuatro meses después de que los inquilinos abandonasen el hotel, en el que se les reclamaba, en total, la suma de 14.477'46 €. La cantidad de 6.846'18 € correspondía a la factura nº NUM000, de fecha 11.5.20, expedida por el albañil Jose Enrique, por aplicación de 74 metros cuadrados de estuco veneciano, picado y colocación de 164 piedras en el recinto, reparación y puesta a punto de las calderas, con colocación de vaso de expansión y 4 válvulas de seguridad, reparación de una bañera 'Massor Neride 2002' y reparación de humedades en habitación de la zona Norte. La suma de 3.267 € correspondía a la factura nº NUM001, de fecha 11.5.20, expedida por 'Albañilería Roni' por lijar y pintar los dos porches, lijar y pintar los aleros laterales y el alero del spa, pintar y subsanar desconchados en la fachada norte, reparar barandilla metálica y pasamanos, ambos de la terraza, y lijar y pintar alero norte y dos casetones. Y la cantidad de 4.364'28 € correspondía a un listado de 29 pagos, siendo 3 de consumo eléctrico y los 26 restantes de consumo telefónico. El burofax, las dos facturas y el listado constan en autos como documento complejo señalado con el número 4. Como se puede observar, nada se reclama por agua, ni por tasa de afección ambiental, ni por gasóleo, ni por electrodomésticos, ni por ajuar, ni por mobiliario. Más adelante, sin comunicarlo a los inquilinos, la arrendadora encargó al arquitecto técnico, Sr. Martin, un informe de valoración sobre los desperfectos en el inmueble, en las instalaciones y en el mobiliario, informe que está datado el día 7.1.21 (es el documento señalado como número 62). Este facultativo, antes de emitir su dictamen, visitó el hotel en varias ocasiones siendo la primera de ellas a finales de Abril de 2020, según declaró (véase minuto 12-23-55 de la grabación) y la segunda el día 19.5.20, según consta en el propio informe. Esto significa que ya había visitado el inmueble en dos ocasiones, y conocía los desperfectos que allí había, antes de que se remitiese el burofax de reclamación, que fue enviado un mes después de la primera visita y nueve días después de la segunda. Por eso no se comprende que, tras dos inspecciones para verificar el estado de todas las cosas, los daños reclamados por el burofax ascendiesen sólo a 10.113'18 €, sumando las dos facturas de reparación, mientras que en el informe pericial el valor de los desperfectos asciende a más del doble, elevándose hasta los 25.741'46 €. Por último, y para culminar el anómalo proceder, doña Celia es avisada por la propiedad para que el día 18 de Junio de 2020 procediese a retirar todas las pertenencias que les quedaban a los inquilinos en el hotel, y le hace firmar la declaración manuscrita señalada como documento número 3, en el que se silencia toda alusión a desperfectos en el inmueble. La propia firmante ese día se vio sorprendida, como se dijo líneas atrás, por el 'panorama dantesco' que presentaba la finca a causa de las obras, cuando ellos habían dejado el establecimiento en buen estado de uso.-

OCTAVO.-El asesor de la reclamante, Sr. Arsenio, manifestó que él había redactado los dos contratos y cuando se le preguntó por qué habían actuado de la manera descrita, sin dar entrada a los arrendatarios para verificar los daños, e incumpliendo de modo flagrante lo estipulado en el contrato, no supo articular respuesta (véase minuto 11-37-24 de la grabación). Tal incumplimiento contractual ya nos permite rechazar lo pedido por el concepto de desperfectos. No es la única razón para su rechazo. Urbano, que gira bajo el nombre de 'Albañilería Roni', declaró que había llevado el mantenimiento de hotel tanto para la parte arrendadora como para la parte arrendataria, que cambiaba bombillas, reparaba cerraduras, retiraba las piedras que se rompían o soltaban en el aparcamiento para evitar pinchazos, cuidaba la piscina, daba algún brochazo, etc. (véase minuto 12-12-59 de la grabación). Por consiguiente, tanto la arrendadora como la parte arrendataria ejecutaron labores de mantenimiento similares. Las piedras del suelo del aparcamiento no soportan las maniobras de los vehículos y se sueltan o rompen, según declaró el albañil Jose Enrique (véase minuto 12-00-55 de la grabación), porque esa piedra es 'floja' y se despega. Añadió que primero reparó 164 piedras y que luego el perito le mandó aumentar la reparación a 198 piedras, porque, según declaró éste, al reparar unas piedras las aledañas se deterioran y hay que aumentar la superficie a reparar. Como se puede observar, este mal nada tiene que ver con un defecto de mantenimiento. Más bien sugiere un defecto de diseño al haberse elegido un suelo inadecuado para el aparcamiento, o bien un defecto de construcción al no haberse fijado la piedra correctamente a su soporte. El albañil también se vio obligado a incrementar la obra de reparación del estuco veneciano, que primero alcanzó los 74 m2 y luego se incrementó hasta los 196 m2 (véanse los documentos señalados como números 46 y 47), y también por indicación del perito. Éste declaró que el estuco presentaba microfisuras en la parte baja y se había aplicado pintura plástica para su reparación, lo que era incorrecto. Agregó que hubo que pintar paños enteros, de arriba abajo, para evitar, además, el perjuicio estético. Nuevamente nos encontramos aquí con un defecto que no está vinculado a un déficit de mantenimiento. Las microfisuras en el estuco se relacionan con el mero paso del tiempo y la elección en origen de un material poco duradero, o bien con una mala aplicación de este acabado. Por otra parte, el informe pericial refleja que en las calderas se colocó un vaso de expansión y 4 válvulas de seguridad, se cambió el volante termostático gris tr2, se repararon los acumuladores, y se hizo una puesta a punto. No hay constancia de que las calderas necesitasen tales intervenciones cuando se cesó en el uso del hotel. Se han aportado 27 comentarios de huéspedes, extraídos de internet, que califican la estancia de excelente, sin la mas mínima alusión a un mal funcionamiento de las calderas o del agua caliente, o de los sofás de masaje, por ejemplo, que también se señalan como deteriorados. Ha de añadirse que se solicita el reembolso de gastos de reparación o reposición de una cafetera, un tostador de pan 'Sammic tp-20' y una cortadora 'Sammic 200', lo que contrasta con lo que declaró la Sra. Celia, en el sentido de que ellos utilizaron cafetera, tostadora y cortadora de su propiedad y que, consultada la arrendadora, indicó que guardaran los objetos que no iban a usar, y así lo hicieron. Otra anomalía es pedir la suma de 1.208'49 €, que está peritada, por un lavavasos 'Electrobar Fast 30', sin que se hubiese entregado ningún lavavasos, como podemos comprobar en el inventario adjuntado al primer contrato (cfr. documento señalado con el número 1). También agregó la codemandada Sra. Celia que no todo estaba en buen estado cuando accedieron al hotel por primera vez, pues tuvieron que reparar varias cosas. Lo que no se puede negar es que la parte demandada cuidaba el mantenimiento de las instalaciones pues aportó numerosas facturas referidas al análisis del agua de la piscina, la reparación de la centralita telefónica, reparación de la instalación de 'wifi', reparación de la impresora, adquisición de sabanas y funda de almohada, adquisición de toallas, adquisición de colchonetas, adquisición de escobillero, adquisición de lámparas halógenas, adquisición de sondas de temperatura, adquisición de bobina secamanos y mantel, adquisición de portalámparas y bombillas, reparación de freidoras, reparación del aire acondicionado portátil, adquisición de tarjetas de banda magnética, mantenimiento de jardín, reparación del agua caliente, adquisición de material de ferretería, adquisición de cortinas, adquisición de material de pintura y accesorios para pintar, adquisición de un pulsador del spa, adquisición de cubiertos, adquisición de un termostato y un foco, adquisición de bandejas de madera para colocar botellas, adquisición de carteles de 'no molestar', adquisición de tubo flexible de secador, adquisición de perfil de peldaño, reparación de mesa fría de cocina y cava de vinos, tratamiento de desinsectación y desratización, desinfección de terminales, desinfección de agua caliente, adquisición de tinta para la impresora, etc..-

NOVENO.- De manera que no existe prueba concluyente de que los daños o deterioros reclamados tanto en el inmueble como en las instalaciones y en el mobiliario, que no pudieron ser comprobados a su debido tiempo por los inquilinos, existiesen a fecha 1.2.20, cuando estos cesaron en el uso del hotel, o de que, existiendo, se deban a una ausencia de mantenimiento o conservación y no al simple desgaste por el uso normal o el mero paso del tiempo, o por algún defecto de diseño en la construcción o por una mala ejecución de ésta, que los arrendatarios no tienen deber de subsanar. Por otra parte, la no ejecución del aval, que tiene un plazo de caducidad de tres meses desde la terminación del contrato (vid. documento señalado con el número 2), no implica inexistencia de desperfectos ni renuncia a su reclamación. Tan solo evidencia una falta de diligencia por parte de la propiedad, que fue incapaz de comprobar los daños mientras la garantía estaba vigente, o que, habiéndolos constatado, dejó caducar la garantía sin causa justificada. Pero como señaló doña Celia, sin tan mal estaban las cosas ¿por qué la propiedad no ejecutó el aval?. En definitiva, todos los conceptos hasta aquí estimados suman 5.523'66 €, que es la cantidad a la que ha de contraerse la estimación parcial de la demanda y que ha de devengar el interés tipificado en el Art. 576 LEC desde la fecha de la sentencia dictada en la instancia. Ello implica una desestimación completa del recurso de apelación y una estimación parcial de la impugnación. Las costas de la apelación han de imponerse a quien la formuló (cfr. Arts. 394.1 y 398.1 LEC) y las de la impugnación no han de imponerse a ninguno de los litigantes (cfr. Art. 398.2 LEC).-

Por lo expuesto la Sala dicta el siguiente,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por 'LA MATA VIEJA, S.L.',y estimando parcialmente la impugnación formulada por los demandados, todo ello contra la sentencia de fecha 8 de Octubre de 2021, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Único de LLanes, en los autos de juicio ordinario nº 184/21, revocamosdicha sentencia en el sentido de sustituir el importe de la condena por la suma de cinco mil quinientos veintitrés con sesenta y seis euros (5.523'66 €), suma que devengará desde el día 8 de Octubre de 2021, fecha de la sentencia dictada en primera instancia, hasta el día del completo pago, el interés legal del dinero incrementado en dos puntos. En lo demás la sentencia recurrida permanece inalterada. Las costas del recurso se imponen a quien lo formuló y las de la impugnación no se imponen a ninguno de los litigantes.

Dese el destino legal al depósito constituido para recurrir.

Llévese copia al protocolo de sentencias dejando el original digitalizado.

Notifíquese la presente resolución judicial a las partes haciéndoles saber que las resoluciones definitivas de las Audiencias Provinciales, de conformidad con lo dispuesto en el Art. 466 LEC, son susceptibles de los recursos extraordinarios por infracción procesal y de casación, en los casos, por los motivos y con los requisitos señalados en los Arts. 469 y siguientes, 477 y siguientes, y Disposición Final 16ª, todos ellos de la LEC, debiendo interponerse en el plazo de veinte días hábilesante este Tribunal constituyendo un depósito de 50 euros en la cuenta de consignaciones de este órganojurisdiccional, abierta en el 'Banco Santander' con el nº 33700000, e indicando el expediente, con cuatro cifras más dos del año, y el tipo de recurso (04: Extraordinario por infracción procesal y 06: Por casación).

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-