Sentencia CIVIL Nº 60/2022, Audiencia Provincial de Guipuzcoa, Sección 2, Rec 21110/2020 de 07 de Febrero de 2022

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GIPUZKOA. SECCIÓN SEGUNDA - UPAD

ZULUP - GIPUZKOAKO PROBINTZIA AUZITEGIKO BIGARREN ATALA

SAN MARTIN, 41-1ª planta - C.P./PK: 20007

TEL.: 943-000712 Fax/ Faxa: 943-000701

Correo electrónico/ Helbide elektronikoa: audiencia.s2.gipuzkoa@justizia.eus / probauzitegia.2a.gipuzkoa@justizia.eus

NIG PV / IZO EAE: 20.05.2-18/008167

NIG CGPJ / IZO BJKN :20069.42.1-2018/0008167

Recurso apelación procedimiento ordinario LEC 2000 / Prozedura arrunteko apelazio-errekurtsoa; 2000ko PZL 21110/2020 - Z

O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia: Juzgado de Primera Instancia nº 7 de San Sebastián - UPAD Civil / Arlo Zibileko ZULUP - Donostiako Lehen Auzialdiko 7 zenbakiko Epaitegia

Autos de Procedimiento ordinario 615/2018 (e)ko autoak

Recurrente / Errekurtsogilea: Joaquín y Mercedes

Procurador/a/ Prokuradorea:URIZ MARTIN GONZALEZ y ESTIBALIZ AGOTE AIZPURUA

Abogado/a / Abokatua: MARIA DEL CORO ARREGUI CORTAJARENA y JON MIRENA AGOTE AIZPURUA

Recurrido/a / Errekurritua: Rafaela

Procurador/a / Prokuradorea: MARIA MARGARITA ALCAIN GOICOECHEA

Abogado/a/ Abokatua: GERMAN ALONSO CAMINA

S E N T E N C I A N.º 60/2022

ILMOS./ILMAS. SRES./SRAS.

D. LUIS BLANQUEZ PEREZ

D. IÑIGO SUAREZ DE ODRIOZOLA

D. FELIPE PEÑALBA OTADUY

En Donostia / San Sebastián, a siete de febrero de dos mil veintidos

La Audiencia Provincial de Gipuzkoa. Sección Segunda - UPAD, constituida por los/as Ilmos/Ilmas. Sres./Sras. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento ordinario 615/2018 del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de San Sebastián - UPAD Civil, a instancia de D. Joaquín y Dª Mercedes, apelante - demandado, representados por el procurador D. URIZ MARTIN GONZALEZ y Dª ESTIBALIZ AGOTE AIZPURUA y defendidos por la letrada D.ª MARIA DEL CORO ARREGUI CORTAJARENA y D. JON MIRENA AGOTE AIZPURUA, contra Dª Rafaela, apelada - demandante, representada por la procuradora D.ª MARIA MARGARITA ALCAIN GOICOECHEA y defendida por el letrado D. GERMAN ALONSO CAMINA; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra SENTENCIA dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 30 de noviembre de 2020.

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-El 30 de noviembre de 2020 el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de San Sebastián dictó Sentencia, que contiene el siguiente Fallo:

'1. ESTIMAR íntegramentela demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Alcain Goicoechea, en nombre y representación de doña Mónica, representada por doña Rafaela, contra don Joaquín y doña Mercedes y DECLARAR la existencia de vicios ocultosen la vivienda sita en el piso NUM000 de la casa número NUM001 de la DIRECCION000 en el BARRIO000 de San Sebastián vendida por los demandados a la actora y, en consecuencia, CONDENARa los demandados a abonar a la actora la cantidad de 14.000 euros(catorce mil euros), consistentes en la diferencia entre el precio abonado (114.000 euros) y el precio real de la vivienda (100.000 euros).

2. CONDENARa don Joaquín y doña Mercedes a abonar el interés del artículo 576.2 LEC, esto es, el interés legal incrementado en dos puntos, desde el dictado de esta sentencia hasta el completo pago.

3. CONDENARa don Joaquín y doña Mercedes a abonar las costas del procedimiento. '

SEGUNDO.-Notificada a las partes la resolución de referencia, se interpuso Recurso de apelación contra ella que fue admitido, y elevados los autos a esta Audiencia se señaló día para Votación y Fallo el 1 de febrero de 2022.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han cumplido todas las formalidades prescritas por la Ley.

CUARTO .-Constituyéndose como Tribunal Unipersonal el Ilmo. Sr. Magistrado D. IÑIGO SUAREZ DE ODRIOZOLA

Fundamentos

PRIMERO.-

Antecedentes basicos y recurso de apelación.-

(1)Demanda de juicio ordinario interpuesta por Dña. Mónica contra D. Joaquín y Dña. Mercedes postulando en el SUPLICO el dictado de una sentencia '(....) por la que con estimación de la presente demanda se declare la existencia de defectos ocultos en la cosa vendida ,acordando rebajar el precio de la misma desde los ciento catorce mil euros (114.000- euros) abonados por la compradora y actora a la cantidad de cien mil euros (100.000.- euros) debiendo,en consecuencia,los demandados pagar solidariamente a la actora la cntidad de catorce mil euros (14.000.- euros), todo ello con expresa imposición de las costas a los demandados '.

Destacamos del escrito de demanda :

-La Sra. Mónica adquirió por titulo de compraventa por medio de Escritura Pública otorgada en Donostia-San Sebastian el día 11 de Enero de 2018 y autorizada por el Notario D.Manuel Fernando Canovas Sanchez con el numero 56 de su Protocolo la vivienda NUM002 del piso NUM000 de la casa numero NUM001 de la DIRECCION000 en el BARRIO000 en San Sebastian e inscrita en el Registro de la Propiedad numero 5 de Donostia-San Sebastian como finca numero NUM003.

El precio que se satisfizo fue el de 114.000 euros.

La copia de la Escritura Publica se aportó como documento numero 1 de la demanda.

-La mañana del día 31 de agosto de 2017 la demandante y su hermana Dña. Rafaela visitaron la vivienda en compañía de una empleada de la Agencia Inmobiliaria Jaizkibel.Se señala en la demanda que '(....) En aquel momento no estaba a la vista ningún indicio visible del problema de humedades que funda esta demanda , ni se le mencionó la posible existencia '.

Al gustarle la vivienda la demandante trasladó a la Inmobiliaria su interés proponiendo una rebaja en el precio e interesandose por los problemas de inundaciones en esa zona de Martutene lo que hizo que la Inmobiliaria contactara con la Administracion de la finca Etxaniz 'donde le aseguran que ya no existen tales problemas '.

Tras esta primera visita la demandante realizó otra el día 4 de septiembre de 2017 sobre las 19:00 de la tarde con su padre a fin de comprobar la instalacion eléctrica.

Tras ello las partes el día 19 de septiembre de 2017 otorgaron contrato privado de compraventa.

Como la demandante financiaba la compra mediante un préstamo de CAIXABANC el 26 de diciembre de 2017 acudió a la vivienda un tasador ,Arquitecto de profesion, de la Empresa Arq& Val para realizar la visita al objeto de emitir el correspondiente Informe de tasacion sin que tampoco apreciara el problema de humedades que con posterioridad funda la presente demanda.

-Tras adquirir la propiedad y tomar posesión de la vivienda la demandante,el día 22 de enero de 2018,comprueba la existencia de diversos defectos y anomalías y se dirige a la Inmobiliaria Jaizkibel '(....) para comunicarle que existían diversas ventanas que no cerraban correctamente '.

Posteriormente el día 9 de Febrero de 2018 la compradora volvió a comunicarse con la Inmobiliaria Jaizkibel '(....) tras apercibirse de la existencia de lo que parecían ser unas manchas de moho en las habitaciones con orientacion Norte '.La Inmobiliaria llamó a la Administracion de Fincas (Etxaniz) para que enviara un tecnico para comprobar las humedades.

Tras su visita comprobó : 'Condensación en dos puntos de la vivienda , ambas en las habitaciones con orientacion Norte .Se observa que en una de ellas han colocado un trasdosado de pladur en la zona afectada '.

-La demandante contactó ante todos esto con la Arquitecta Tecnica Dña. Fátima quien giró visita el día 15 de febrero de 2018 y elaboró el Informe que acompaña como documento numero 3 al que se incorporan diversas fotografías.

Destacando del informe :

'(....)Las manchas de moho por las que se solicita este informe se presentan con especial intensidad en el encuentro de las fachadas norte y oeste del dormitorio principal '. Igualmente indica que ' Dichas paredes se encuentran cubiertas por un trasdosado de 3 cms de pladur que cubre parcialmente la pared de la fachada oeste, cubriendo en parte la ventana,y un trasdosado de pladur y cartón-yeso imitacion piedra en la fachada norte de la habitacion .Tambien se observan manchas de humedad en la parte inferior de la ventana,ocultas tras la mesa de escritorio ,por lo que no se habían descubierto hasta el día de hoy '.

Se señala en la demanda que la perito considera que las humedades no estaban a la vista ya que '(....) los anteriores propietarios y vendedores aquí demandados habían ocultado las mismas colocando un trasdosado de pladur de 3 centimetros de grosor '.

Tras realizar tres catas la perito comprueba que ' (....)el trasdosado descrito no esconde aislamiento alguno ,sino grandes manchas de humedad especialmente intensas en la parte baja del muro cuyo interior registra una humedad del 48% cubiertas en su mayor parte por un denso moho de color negro; además de lágrimas bajo la ventana y en la fachada norte , y un alto grado de oxidación en su perfilería de acero galvanizado '.

Concluyendo la perito autora del Informe :

'Se deduce que la función de dicho trasdosado no es la de insonorizar,o realizar mejora alguna al cerramiento existente,sino la de esconder un problema antiguo de humedades por condensacion y filtracion desde la fachada '.

Se acompañó como documento numero 4 un Informe Pericial elaborado por D. Victor Manuel API Colegiado quien fijó el precio de la vivienda en la fecha de adquisición y en las condiciones que actualmente se conocen tras la deteccion de las humedades entre 90.000 y 100.000 euros.

La parte demandante reitera que los problemas de humedades '(....) ni eran visibles cuando se visitó la vivienda,tienen un origen anterior a la compraventa y se ocultaron en un doble sentido,material o fisico (mediante la colocación del trasdosado de pladur por encima ) y en el sentido de omitirse por los vendedores cualquier referencia a su existencia , vulnerando la buena fe '.

-En relación a la acción ejercitada se indica en la demanda que es la 'quanti minoris ' que faculta a la Sra. Rafaela a solicitar una rebaja del precio en la cantidad proporcional que determinen los peritos y que se ha fijado prudencialmente en la suma de 14.000 euros.Invocó los artículos 1454; 1461; 1462; 1474; 1484 y 1486 , todos del CC.

(2) En tiempo y legal forma la representación procesal de D. Joaquín y Dña. Mercedes ha contestado a la demanda.

Para determinar el contenido del escrito de contestación se reproduce el FJ PRIMERO apartado 1.2 de la sentencia de instancia por contener un resumen fideligno del escrito de contestación:

'1.2. Alegaciones de los demandados.-

La parte demandada se opone a lo manifestado por la parte actora, ya que en el contrato privado que formalizaron las partes el 9 de septiembre de 2017, se dispone que la parte compradora adquiere la vivienda objeto de este contrato 'después de haberla visitado, conociendo su estado de conservación y hallándola a su entera satisfacción'.

Señala que la vivienda fue visitada e inspeccionada por el personal de la agencia inmobiliaria, a fin de obtener la información necesaria para su valoración y comercialización. Añade que las compradoras propusieron una rebaja en el precio y se interesaron por los problemas de inundaciones en esa zona de Martutene. La agencia contactó con la Administración de Fincas y ésta les asegura que ya no existen problemas.

Muestran su sorpresa ante el hecho de que tras adquirir la propiedad y tomar posesión de la vivienda es cuando se comprueba la existencia de desperfectos y anomalías, tras varios meses de visitas y revisiones. Llaman la atención sobre el hecho de que el técnico enviado por la Administración de Fincas únicamente señalara dos puntos de condensación, sin identificar la causa, sin aportar fotos y sin proponer ninguna intervención ni trabajo para eliminarlos.

Reiteran que a lo largo de varios meses diferentes personas (empleados de la agencia inmobiliaria, las compradoras, su padre, el tasador del Banco, el técnico que hizo el certificado de eficiencia energética) acudieron a la vivienda objeto de compraventa para visitarla y examinarla, y que nadie detectó un grado de humedad ambiente y a nadie se le empañaron las gafas. Por ello, la única explicación que da a este hecho es la falta de cuidado y limpieza que la compradora pudo dar a la demanda, ya que las manchas de moho nunca antes habían aparecido.

Relata que hace unos 6 años se hizo en todo el edificio una gran obra para reforzar la estructura, que los demandados aprovecharon para hacer algunas reformas en la vivienda. Concretamente, en la habitación más expuesta por su orientación a las inclemencias del tiempo, aplicó un revestimiento de pladur mediante un trasdosado en la pared oeste y pladur y cartón-yeso imitación piedra mediante un trasdosado en la pared norte para evitar que con el paso de los años la pared se ensuciara.

Asevera que el terreno donde está la vivienda objeto de compraventa linda con la vega del Urumea, por lo que esa vivienda requiere de un cuidado mínimo tal como ventilar la vivienda regularmente, como se hace en todas las viviendas.

Niegan que conocieran el problema de filtraciones desde la fachada del inmueble, por lo que no quisieron esconderlo. Añade que si existen dichas filtraciones la responsabilidad no sería suya, sino de la Comunidad de Propietarios. De hecho, considera que pudiera ser lógico que si son ciertos los problemas de filtraciones desde la fachada del edificio, pueda haber moho bajo unos trasdosados que se colocaron hace seis años como revestimiento de las paredes de la habitación principal, pero ello no implica que se hayan ocultado las humedades.

Entiende que la finalidad de la demanda interpuesta no es otra que la de lucrarse a su costa. Además, señala que se está reclamando una rebaja de 14.000 euros sobre el precio de la vivienda, cuando se dice que la solución más económica para el moho o las humedades que dicen haber encontrado consistirían en incrementar el espesor del pladur, lo cual ascendería a 7.624,33 euros.

Argumenta que la propuesta de dotar al inmueble de una fachada ventilada trasciende de lo que es la compraventa de la vivienda, ya que esta cuestión debería plantearse a la Comunidad, a la que debería reclamarse la causación de loseventuales daños, y no a los demandados.

Apunta a que la necesidad de colocación de un nuevo trasdosado obedece al hecho de haber roto y retirado los dos trasdosados que ya existían, cuando se ha comprobado que resulta totalmente procedente su instalación y mantenimiento.

Insisten en que vendieron una vivienda en perfecto estado, sin ningún tipo de condensaciones, mohos ni humedad ambiente detectable nada más entrar. Asegura que si durante meses nadie detectó el más mínimo signo de problemas de humedad es porque no lo había.

Por último, señala que el informe pericial en el que se fija el precio de la vivienda es de media página, sin ningún tipo de argumentación, por lo que se tratan de unas cifras redondas escogidas un tanto caprichosa y aleatoriamente.

En definitiva, niega que existan vicios ocultos en la vivienda, y solicita ladesestimación íntegra de la demanda con imposición de las costas a las actoras.'.

(3)Previos los trámites de rigor el Juzgado de Primera Instancia numero 7 de Donostia-San Sebastian ha dictado sentencia de fecha 11 de mayo de 2020 cuyo FALLO fue el siguiente :

'Por todo lo expuesto, en nombre del Rey, por la autoridad que me confiere la Constitución, he decidido:

1. ESTIMAR íntegramentela demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Alcain Goicoechea, en nombre y representación de doña Mónica, representada por doña Rafaela, contra don Joaquín y doña Mercedes y DECLARAR la existencia de vicios ocultosen la vivienda sita en el piso NUM000 de la casa número NUM001 de la DIRECCION000 en el BARRIO000 de San Sebastián vendida por los demandados a la actora y, en consecuencia, CONDENARa los demandados a abonar a la actora la cantidad de 14.000 euros(catorce mil euros), consistentes en la diferencia entre el precio abonado (114.000 euros) y el precio real de la vivienda

(100.000 euros).

2. CONDENARa don Joaquín y doña Mercedes a abonar el interés del artículo 576.2 LEC, esto es, el interés legal incrementado en dos puntos, desde el dictado de esta sentencia hasta el completo pago.

3. CONDENARa don Joaquín y doña Mercedes a abonar las costas del procedimiento.'.

(4)La representación procesal de Dña. Mercedes mediante escrito de fecha 12 de agosto de 2020 ha interpuesto recurso de apelación contra la citada sentencia postulando en el SUPLICO el dictado de una resolución por la que con estimación del recurso de apelación se revocara la sentencia de instancia con imposición de costas a la parte demandante.

Los motivos alegados fueron , en esencia, los siguientes :

1ºInfracción del artículo 1484 del CC, del artículo 400 de la LEC ( preclusión dela alegacion de hechos ) y error en la valoración de la prueba.

Se sostiene que en el momento de la formalización de la Escritura la vivienda no tenía ningun problema de filtraciones ni humedades , los vicios ocultos denunciados, siendo competencia de la actora la prueba de la existencia de los vicios ocultos .

La función del tradosado no fue, como sostiene la perito de la parte demandante, la de esconder un problema antiguo de humedades sino que 'los vendedores pusieron el revestimiento de pladur y cartón yeso imitacion piedra hace unos siete años como solución decorativa y para dar mayor calidez a su dormitorio '.

En el contrato privado de 9 de septiembre de 2017 , previo a la Escritura Publica de compraventa, y en la ESTIPULACION PRIMERA se indicó que la parte compradora adquiere la vivienda objeto de este contrato ' despues de haberla visitado , conociendo su estado de conservación y hallándola a su entera satisfacción '.Además para más garantía de ambas partes intervino en la gestión de la venta una Agencia Inmobiliaria de conocida solvencia profesional , Inmobiliaria Jaizkibel, tal como se acreditó en el documento numero 2 consistente en el contrato de encargo de la gestión de venta de la vivienda objeto de la compraventa.

Insistió en el hecho de que la vivienda fue inspeccionada por mucha gente : con carácter previo a iniciar las visitas para enseñar la vivienda fue inspeccionada por la Agencia Inmobiliaria ; el día 31 de agosto de 2017 la demandante con su hermana y una empleada de la Agencia Inmobiliaria ; la Agencia se puso en contacto con la Administracion ETXANIZ quien le aseguró que ya no existían problemas de inundaciones en la zona de Martutene.Se produjo otra visita de la demandante con su padre para comprobar la instalacion eléctrica.Entiende que si llega a haber humedad,condensacion o agua de filtraciones la revisión del padre de la demandante lo habría detectado porque habría revisado los elementos electricos integrados en el trasdosado detrás del cual,segun nos dice la Perito, había agua .Finalmente el día 26 de Diciembre de 2017 acude a la vivienda un tasador de CAIXABANC a fin de tasar la vivienda para conceder el préstamo y tampóco apreció problema de humedades tan solo quince días antes de la escrituración y,subraya la parte apelante, ' estamos hablando de un Ingeniero de Edificacion '.Igualmente indica que el día 7 de Enero de 2018 la actora accedió a la vivienda para dejar unios muebles en compañía de una empleada de la Agencia Inmobiliaria.

Y fue tras todo ello cuando la demandante se percata de que ' existían diversas ventanas que no cerraban correctamente ' ( el día 22 de enero ) y el día 9 de febrero de 2018 se percata la compradora de ' la aparicion de manchas de moho en las habitaciones con orierntacion norte ' tras lo cual contactó con la Administracion de la Finca quien envió a un Técnico quien constató solo dos puntos de condensacion sin que identifique la causa, aporte fotos y sin proponer ningún trabajo para intervenir en esos puntos.

Ocurre que tras la intervención del Tecnico enviado por Administracion ETXANIZ la Arquitecto Tecnico gira visita el día 15 de febrero de 2018 en el que se constata la existencia de claros indicios de humedad en el dormitorio.

Considera que la única explicacion de todo ' la falta de cuidado y limpieza que la compradora pudo dar a la vivienda .A saber si tuvo la vivienda clausurada o, al contrario, dejando permanantemente las ventanas abiertas , noche y día , en enero y Febrero, aunque lloviera o diluviara (...)'.

Reprocha que hasta el acto del juicio, en concreto en el interrogatorio de la demandante, cuando hizo mención para reforzar su tesis del encendido de la calefacción como detonante para la aparición de las humedades y la sentencia de instancia recoge este extremo ex novo con la consiguiente indefension.

En el dossier de la Agencia Inmobiliaria se dice que ' la vivienda está en muy buen estado ' 'carpintería interior y exterior impecables '' puerta de madera en buen estado ' y 'parquet en buen estado ' sosteniendo el demnadante que tanto la madera como la escayola en los techos son ' muy chivatos ·' respecto de humedades.

Segun el Informe aportado con el escrito de recurso de EUSKALMET el invierno 2017-2018 fue extremadamente humedo en la vertiente cantabrica superando en el Este de Gipuzkoa con creces en los tres meses del invierno los 1000 mm lloviendo en la zona de San Sebastian cerca de 60 días de los 90 del invierno.Todo esto justificaría la razon de las humedades en la vivienda.

Se critica el Informe de la parte demandante.Si se han producido filtraciones desde la fechada lo que habrá que acometer es la reforma de la fachada algo que ya se hizo hace unos 6 años .Se imputa haber colocado en la pared un trasdosado de pladur al tiempo que se indica en el Informe que lo precedente es colocar un trasdosado de pladur de más espesor, 5,8 centimetros, en lugar de los 3 centimetros .En relación a la propuesta de dotar al inmueble de una fachada ventilada transciende de la compraventa de la vivienda y además no se ha aportado ningun cata ni testimonio de la Comunidad de propietarios que acreditara que el edifcio padeciera de problemas en la fachada.

En el Informe de la Perito se propone como solución más inmediata una que asciende a 7.624.33 euros pero mezcla en el mismo actuaciones comunitarias como pintar la fachada y reparar fisuras por importe de 1.500 euros con actuaciones privativas que ya existían como la colocacion de una trasdosado interior de 5,8 cms de espesor.

2ºInfraccion del artículo 1486 del CC, del articulo 289 de la LEC ( principio de contradiccion en la práctica de la prueba ) del artículo 336.2 de la LEC( ausencia de instrumentos , materiales o indicaciones que permitan la acertada valoració del dictamen pericial ), del artículo 348 de la LEC ( valoracion del dictamen pericial ) y error en la valoración de la prueba.

Critica el Informe de la Agencia Inmobiliaria aportado por la actora en la demanda , de media página, sin argumentacion alguna.

Se pregunta el recurrente la razón por la que el perito , quien indicó que había aplicado el método de comparacion , no había empleado los testigos que utilízó para la comparación.Y al no hacerlo la parte recurrente desconoce ' qué reglas técnicas y qué procesos lógicos le han llevado a la conclusión precedente '.

La propia perito de la parte demandante propone ' una alternativa más económica para solucionar el problema ' sin intervenir enla fachada que se eleva a 6.124,33 euros que comprende las siguientes actuaciones :

-Limpieza previa de paramentos y aplicación de fungicidas previa a los trabajos de reparación: 1.350 euros.

-Realización de un trasdosado interior con un minimo de 5,8 cms de espesor:3.474,33 euros.

-Pintura del trasdosado, reparacion de zócalos y elementos externos dañados , reubicación de elementos electricos retirados para colocacion del trasdosado : 1.300 euros.

Entiende el apelante que si la solucion al problema supone un gastos de 5.124,33 euros pedir 14.000 euros supone un enriquecimiento injusto.

(5)La representacion procesal de D. Joaquín ha interpuesto igualmente recurso de apelación mediante escrito de 20 de octubre de 2020 alegando en esencia :

Error en la valoracion de la prueba:

-Señala la antigüedad de la vivienda ; fachada de tabique unico ; cercanía con el rio.

-Haber estado , diversas personas y entre ellas la compradora, en varias ocasiones en la vivienda y no haber visto humedades.

-La colocación de un pladur mediante un trasdosado no fue para esconder humedades .

-Ese invierno fue muy lluvioso.

-No hay un vicio oculto sino un problema de condensacion por falta de ventilacion.

Por la representacion procesal de Dña. Rafaela se ha opuesto a los dos recursos de apelacion mediante escritos de 6 de octubre de 2020 y 4 de Noviembre de 2020 .

SEGUNDO.-

Examen conjunto de los dos recursos de apelacion.

Se examina de forma conjunta al contener motivación análoga e identidad de razón.

I.-)Humedades de la vivienda.Error en la valoracion.

Previo: actio quanti minoris : caracterizacion.

Los presupuestos de la obligación del vendedor de saneamiento por vicios ocultos , que proclama el artículo 1484 del Código civil son :

-En primer lugar, la verdadera existencia del vicio , como defecto no manifiesto y que no conocía la parte compradora

- En segundo lugar, gravedad del vicio o defecto, que hagan la cosa impropia para su uso o disminuya de tal modo este uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría comprado o hubiera dado menos precio, sin llegar a producirse el caso de aliud pro alio..

-La preexistencia del vicio o defecto oculto.

Tal caracterización ha sido desarrollada en la Jurisprudencia ( sentencias de 20 de diciembre de 2000 EDJ 2000/49748, 1 de julio de 2002 EDJ 2002/23845, 22 de abril de 2004 EDJ 2004/17051 y las de 29 de junio de 2005 EDJ 2005/103461 y 17 de octubre de 2005 EDJ 2005/161984 todas del TS ,que dicen:

'Sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni conoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menosprecio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivo la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso mas conforme con su naturaleza y mas en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1970 ).'

Igualmente destacamos El Tribunal Supremo, en sentencia 478/2010, de 8 de julio (EDJ 2010/152946), expresa las cualidades esenciales de la acción ejercitada y de la obligación del vendedor de saneamiento por vicios ocultos , que proclama el artículo 1484 del Código civil .

De este modo alude a:

a) la existencia del vicio , como defecto no manifiesto y que no conocía la parte compradora.

b) la gravedad del vicio o defecto, que hagan la cosa impropia para su uso o disminuya de tal modo este uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría comprado o hubiera dado menos precio, sin llegar a producirse el caso de aliud pro alio .

La misma resolución, con cita de las sentencias de 20 de diciembre de 2000, 1 de julio de 2002, 22 de abril de 2004 y las de 29 de junio de 2005 y 17 de octubre de 2005 sistematiza la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida con arreglo a estos principios:

'...a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad;

b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta, aunque su desarrollo sea posterior;

c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto;

d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menosprecio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivo la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso mas conforme con su naturaleza y mas en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de Enero de 1970 )...'.

Fondo.-

La parte recurrente cuestiona el único Dictamen pericial aportado en el procedimiento y sostiene que el correcto estado de la vivienda en el momento de escriturarse la compraventa , el día 11 de Enero de 2018, resulta del hecho de las visitas recibidas por la vivienda : de la empleada de Inmobiliaria Jaizqkibel Dña. Noelia ; de la propia demandante con la citada empleada ; de la demandante con la empleada de la Inmobiliria y la hermana de la primera ; de su entrada en el inmueble con la empleada de Inmobiliaria Jaizkibel para depositar ciertos muebles ; de la visita con su padre para verificar el estado de la instalación electrica . Y todo ello sin que nadie se percatara del problema de las humedades y achacando las humedades a un mal uso de la vivienda ,entendiendo que las ventanas las dejaría abiertas la demandante ,y una especial pluviometría en el invierno del 2018 en la vertiente Cantabrica y, en consecuencia de Donostia-San Sebastian , alegación esta última basada en un Informe de EUSKALMET el cual , en todo caso, el Tribunal entiende que fue correctamente inadmitido por extemporaneo por la magistrada de Instancia en la vista ( DVD III 4'45'' y ss)

La argumentación de la parte apelante no puede ser acogida.

Más adelante abordaremos el Dictamen pericial de la Sra. Fátima pero ya, con carácter previo , y en contra de la tesis defendida por la parte apelante sostenemos :

a.-)El hecho de tratarse de ' vicios ocultos ' implica su no exteriorización a la vista por lo que la falta de objecion del considerable numero de personas que visitaron la vivienda encuentra su justificación en la no perceptibilidad a simple vista de los mismos lo que, a su vez implica, como posibilidad plenamente razonable ,la preexistencia de los mismos y , por consiguiente, su existencia en el momento de la Escrituración y no la aparición , como defiende la parte apelante ,a posteriori de los mismos a consecuencia de un mal uso o de la pluviometria u otras circunstancias climatológicas.

b.-)La propia preexistencia de un trasdosado de 3 centimetros de grosor de pladur cubriendo parcialmente la pared de la fachada Oeste y parte de la ventana y de un trasdosado de pladur y cartón-yeso imitacion piedra en la fachada norte de la habitacion descritos en el Dictamen Pericial de la demnadante se revela como una forma de evitación de las humedades ,no de decoracion o para garantizar el ambiente de la dependencia.Y prueba de ello es que la Perito actuante propone como solución al problema de las humedades, significativamente, la misma que existía con carácter previo solo que en el Dictamen es más sofisticada, tecnica y trabajada y con un grosor minimo de 5,8 cms por los 3 centimetros del tradosado anterior.Si la Perito propone como solución a las humedades del trasdosado ha de entenderse que los vendedores de la vivienda lo consideraron de igual forma y ello no por capricho sino porque padecían igualmente el problema de las humedades con anterioridad a la venta.

El Tribunal va a destacar determinados extremos de la prueba pericial de la Sra. Fátima , unica pericial propuesta, y con una especial importancia teniendo en cuenta la índole técnica de la cuesion debatida: la realidad de la preexistencia a la compraventa del vicio o defecto oculto de las humedades.

Dña. Fátima , Perito de la parte demandante y autora del Dictamen que obra como documento numero 3 de la demanda , destacando de su intervencion ( DVD IV 22'05'' y ss).

-Acude el domicilio el día 15 de febrero de 2018 ; cuando entró en el domicilio el ambiente estaba muy cargado tanto que se le empañaron las gafas ; le llamó la atención la humedad a pesar de que las ventanas estaban abiertas ; las ventanas estaban averiadas no cerraban ; recuerda especialmente la ventana de la habitacion ; el informe lo realiza tras hacer varias catas deshaciendo la pared casi entera ; la casa estaba recientemente pintada y en la pared de la habitación se veía en una de las esquinas empezaba a abombarse un poco la pintura y un poco de moho; al ver esas manchitas en una zona tan concreta le dió la señal de alarma porque al final se vió que eso era un pladur que estaba hueco procedieron a abrirlo y descubrieron que era un pladur que no cubría la totalidad del paño sino que llegaba hasta mitad de la ventana ; y se dieron cuenta que había una cantidad de moho acumulado importante , todo estaba oxidado y mojado no humedo ; llevó un higrómetro y la humedad llegaba hasta el 60% ' de mojado mojado '; las manchas de moho las califica en su Informe de denso y de color negro , el moho ya tenía una antigüedad y una vida ; aprecia un alto grado de oxidación en la perfilería ya que había perfiles que incluso habían desaparecido por la corrosión y ese perfil era de acero galvanizado pero debido a la humedad que había no hay metal que lo aguante ; es un problema antiguo ' unos cuantos años ya llevaría ' ( 27'30'' y ss); no es posible en el espacio que media entre el 11 de enero de 2018 y el 15 de febrero de 2018 se forme eso ' requiere años para formar ( 27'50'' y ss) para que se carcoma 'tantisimo se precisan años '; el nivel de corrosión del metal galvanizado indica que eso llevaba muchos años tapado ; estos problemas no se apreciaban a simple vista al estar recien pintado y si no vas a buscar en concreto no lo sabes ; si ves una burbujita puedes pensar que es un defecto de pintura o de acabado; el moho oscuro no estaba a la vista sino oculto tras el pladur ; cuando la perito se percató de esto, 'había un señor problema ' emprendió medidas de corrección de forma inmediata y se pasó ante este problema a actuar el plan b ,no al arreglo de la fachada ante la situacion de la Comunidad, consistente en impermeabilizarlo por dentro, aislarlo ' a hacer algo parecido a lo que hicieron en su día pero bien hecho '; esta solución no excluye ni elimina el problema sino que ' minimiza los efectos de cara al interior 'lo que han hecho es que el agua pueda salir hacia fuera ; la vivienda en las condiciones existentes se habría devuelto 'por no habitable ' y lo dice porque trabaja en el mantenimiento de viviendas de ALOKABIDE con un parque de unas 60.000 viviendas sociales.

La situación descrita en el informe de gafas empañadas a pesar del deshumidificador en marcha puede ocultarse si cuando entras en la vivienda tienes todas las ventanas abiertas de par en par y en corriente ; antes de enseñar la casa la Agencia Inmobiliaria abre las ventanas y eso lo sabe por haber trabajado como Agente de la Propiedad Inmobiliaria ; el tasador de CAIXABANC no tiene por qué haberse apercibido del problema porque los aparejadores : Ingenieros de la Edificacion no tienen por qué estar especializados en Patologías es una especializacion que se estudia aparte como Master y si se ve la vivienda con las ventanas abiertas no es lo mismo y puede pasar desapercibido ; la solución final al problema sería arreglar la fachada pero no es factible por tratarse de una Comunidad humilde donde incluso debe haber algun moroso,es un edificio que tenrá 40 o 50 años y no lo han tocado nunca pero como la Comunidad no tiene dinero para ejecutar esas obras han hecho lo que han podido desde el interior ; dice que el trasdosado que imita a piedra se ejecutó con la finalidad de esconder porque esa pared estaba 'muy muy mojada 'y el trasdosado lo colocaron en las zonas en las quehjabía problemas, no en todas las paredes ; en la solución que propone no es el mismo trasdosado y no es solo el espesor el que varía , eso está hecho, y esán hablando de siete capas de material , nada que ver con lo realizado por la parte demandada ; tiene sus dudas de que aun ejecutada la obra en la fachada el trasdosado realizado por los demandantes cumpliría su función .

Conclusiones en relacion a la patología de las humedades de la vivienda adquirida:

1ºEl vicio no era perceptible a simple vista para una persona no especialista y menos cuanto se había recientemente pintado la casa y con las ventanas abiertas.

2ºLa humedad existente en el interior de la vivienda era palpable a la vista de que se le empañaron las gafas a la Perito y al grado de humedad medido en el higrómetro que se situaba en el orden del 60% tal y como se ve en las fotografías que se acompañan al Informe.El grado de humedad hacía insalubre la vivienda y por lo tanto ' no habitable '

3ºEl problema de humedades era preexistente a la compraventa como lo acredita el grado de corrosión en los perfiles de acero galvanizado.Por lo que no viene derivado del mal uso de la vivienda o de las circunstancias pluviométricas.

4ºQue el problema de humedades pasara desapercibido al tasador de CAIXABANC resulta factible por un doble motivo : la no especializacion del tasador en Patologías y por hallarse las ventanas de la vivienda abiertas.

5ºLa solución definitiva sería el arreglo de la fachada no es factible debido al importe que supondría tal obra tratándose de una Comunidad humilde siendo precisa, por consiguiente,una solucion ' interior ' para expulsar de alguna forma el agua hacia fuera.

6º Aunque resulta irrelevante la cuestión por lo que se razona en el apartado II.-) la ejecución de las obras consistentes en ' pintar fachada con pintura impermeable y reparacion de fisuras ' que integra uno de los concesptos de la reparacion propuesta por la Perito no constituye una actuación extraña sino que integran con plena logica la ejecucion de las obras para lograr una solucion ' interior ' al problema. No cabe disociar los trabajos entrecomillados del resto porque , en ese caso, se estaría dando una solución parcial al arreglo.

7ºEl encendido de la calefaccion como detonante de la aparicion de las humedades con el alegato asociado de generación de indefensión y alegación extemporanea de tal circunstancia ha de rechazarse en la medida que la Magistrada de Instancia no ha tomado como eje argumental para llegar a su conclusión esta circunstancia sino que su pronunciamiento se ha basado en un estudio pormenorizado de toda la prueba personal practicada.

II.-)Valor de la vivienda a fecha de la compraventa concurriendo la patología e de las humedades detectadas.Procedencia de la reclamacion de 14.000 euros en concepto de disvalor de la misma por la patología de humedades.

De la pericial del Sr. Victor Manuel destacamos lo siguiente :

-Se ratificó en el Informe que emitió y que consta como documento numero 4 del escrito de demanda ; existen dos procedimientos de valoración que son el técnico y el comparativo y el que de ellos más siguen es el comparativo ; recogen informacion de una zona y valoran en base a la media de la zona ; visitaron la vivienda y tomaron como testigo una próxima que por cierto se vendió ; el precio salió entre esa y otra en la misma urbanización y próxima a la carretera ; el determina en su Informe ,teniendo en cuenta el estado de la vivienda ,el precio de mercado que tenía en el momento del otorgamiento de la Escritura.

No reseña en el Informe el precio de las otras viviendas porque Proteccion de Datos no les deja reseñar ; cuando llegaron comprobaron que el ambiente de la habitación estaba muy cargado y le aseguraron que ello no se debía a que la casa estuviera cerrada ; era humedad negra e incluso les dijo que él no hubiera comprado el piso ni por ese precio ; ignora el origen de la humedad y el coste de su reparacion; la rebaja del precio no está en funcion de la solucion del problema él no es albañil ; es irrelevante que el Tasador del Banco el 26 de diciembre de 2017 hubiera valorado la vivienda en 124.205,51 euros porque los bancos en ' su euforia de dar dinero ' lo ponen en más.

Conclusiones :

1ºEl contenido del Dictamen fue complementado satisfactoriamente por las explicaciones dadas por el Sr. Victor Manuel en su intervención en la vista.

2ºResulta irrelevante la tasacion efectuada por CASA al desconocer la patología que adolecía el inmueble.

3ºNo se ha aportado por la parte demandada informe contradictorio al realizado por el Sr. Victor Manuel que es el único que aparece en las actuaciones.

4º La finalidad de la actio quanti minoris ejercitada en la demanda es ajustar el precio de venta al precio de mercado que hubiera tenido el bien, en esta caso la vivienda,en el momento de la venta si no hubiera tenido la patología de humedades cuya existencia se ha acreditado.Por lo que el valor de los trabajos de reparación es un concepto ajeno al sentido de la actio quanti minoris.La Sentencia 757/2007 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 21 de junio de 2007 (EDJ 2007/80183), Rec. 5020 indica cuál ha de ser la finalidad de la acción: '....la quanti minoris no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual ( Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2003 ).Si se ejercita la acción quanti minoris , no se puede obtener más que una reducción o rebaja en el precio, no una indemnización de daños y perjuicios complementaria; esta acción indemnizatoria la reserva única y exclusivamente el artículo 1486 del Código Civil para cuando se ejercite la acción redhibitoria, STS, Sala Primera, de lo Civil) de 14 Junio 1996 Nº rec. 2919/1992 ) '.

Por lo razonado no procede el acogimiento del recurso de apelación.

TERCERO.-

Procede la imposición a la parte rceurrente de las costas causadas en la alzada ( artículo 398.1 de la LEC).

Vistos los artículos citados y demás preceptos de general aplicación

Fallo

I.-)Desestimamos el recurso de apelacion interpuesto por Dña. Mercedes contra la sentencia de fecha 11 de mayo de 2020 dictada por el Juzgado de Primera Instancia numero 7 de Donostia-San Sebastian y,en consecuencia, confirmamos en su integridad la resolución recurrida.

Procede la imposición de las costas generadas en la alzada a la parte recurrente

II.-)Desestimamos el recurso de apelacion interpuesto por D. Joaquín contra la sentencia de fecha 11 de mayo de 2020 dictada por el Juzgado de Primera Instancia numero 7 de Donostia-San Sebastian y,en consecuencia,confirmamos en su integridad la resolución recurrida.

Procede la imposición de las costas generadas en la alzada a la parte recurrente.

Se mantiene el pronunciamiento de costas en la instancia.

Transfiérase el depósito por la Letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de origen a la cuenta de depósitos de recursos inadmitidos y desestimados.

MODO DE IMPUGNACIÓN:contra esta resolución cabe recurso de CASACIÓNante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo. El recurso se interpondrá por medio de escrito presentado en este Tribunal en el plazo de VEINTE DÍAShábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículos 477 y 479 de la LEC).

También podrán interponer recurso extraordinario por INFRACCIÓN PROCESALante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo por alguno de los motivos previstos en la LEC. El recurso habrá de interponerse mediante escrito presentado ante este Tribunal dentro de los VEINTE DÍAShábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículo 470.1 y Disposición Final decimosexta de la LEC).

Para interponer los recursos será necesaria la constitución de un depósitode 50 euros si se trata de casación y 50 euros si se trata de recurso extraordinario por infracción procesal, sin cuyos requisitos no serán admitidos a trámite. El depósito se constituirá consignando dicho importe en la cuenta de depósitos y consignaciones que este tribunal tiene abierta en el Banco Santander con el número 1858 0000 12 11120-20. Caso de utilizar ambos recursos, el recurrente deberá realizar dos operaciones distintas de imposición, indicando en el campo concepto del resguardo de ingreso que se trata de un 'Recurso' código 06 para el recurso de casación, y código 04 para el recurso extraordinario por infracción procesal. La consignación deberá ser acreditada al interponerlos recursos ( DA 15ª de la LOPJ).

Están exentos de constituir el depósito para recurrir los incluidos en el apartado 5 de la disposición citada y quienes tengan reconocido el derecho a la asistencia jurídica gratuita.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada solo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que el mismo contuviera y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.

Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.

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PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los/las Ilmos./Ilmas. Sres./Sras. Magistrados/as que la firman y leída por el/la Ilmo./Ilma. Magistrado/a Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo, la Letrada de la Administración de Justicia, certifico.