Sentencia CIVIL Nº 600/2016, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 1056/2016 de 27 de Diciembre de 2016

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Octava

C/ Ferraz, 41 , Planta 1 - 28008

37007740

N.I.G.:28.014.00.2-2015/0002727

Recurso de Apelación 1056/2016

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 01 de Arganda del Rey

Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 356/2015

APELANTE::AREA NORTE SOCIEDAD COOPERATIVA MADRILEÑA DE VIVIENDAS

PROCURADOR D./Dña. MARIA SALUD JIMENEZ MUÑOZ

APELADO::D./Dña. María Milagros

PROCURADOR D./Dña. MARIA TERESA BARANDA SERNA

SENTENCIA Nº 600

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ

D. JUAN JOSÉ GARCÍA PÉREZ

Dª LUISA MARÍA HERNÁN PÉREZ MERINO

En Madrid, a veintisiete de diciembre de dos mil dieciséis. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio verbal número 356/2015, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Arganda del Rey, seguidos entre partes, de una como demandante-apelante,AREA NORTE SOCIEDAD COOPERATIVA MADRILEÑA DE VIVIENDASrepresentada por la Procuradora Dª María Salud Jiménez Muñoz, y de otra, como demandada-apelada,Dª María Milagros , representada por la Procuradora Dª María Teresa Baranda Serna.

VISTO, siendo Magistrada Ponente laIlma. Sra. Dª LUISA MARÍA HERNÁN PÉREZ MERINO.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Arganda del Rey, en fecha 14 de Enero de 2016, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

'Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la representación procesal de la mercantil AREA NORTE SOCIEDAD COOPERATIVA MADRILEÑA DE VIVIENDAS contra Dª María Milagros , declaro resuelto el contrato de arrendamiento inmueble sito en la CALLE000 nº NUM000 , puerta nº NUM001 de Rivas Vaciamadrid (Madrid), condenándola a estar y pasar por esta declaración y a que en legal plazo deje libre y a disposición de la actora dicho inmueble, bajo apercibimiento de desalojo por la fuerza y a su costa, una vez firme la presente resolución.

Y debo condenar y condeno a la demandada a abonar a la demandante la cantidad de 2.359,68 € más las rentas que se han devengado desde la interposición de la demanda hasta la fecha del efectivo lanzamiento, intereses legalmente establecidos y sin especial pronunciamiento en cuanto a las costas'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-No estimándose necesaria la celebración de vista pública quedó en turno de deliberación votación y fallo, lo que se ha cumplido el veintiuno de diciembre de dos mil dieciséis.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se formuló demanda de desahucio y reclamación de rentas por Área Norte Sociedad Cooperativa Madrileña de Viviendas contra María Milagros en que se instaba la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda sita en CALLE000 nº NUM000 puerta NUM001 de Rivas así como el pago por la demandada de 17.359,68 euros y al pago de las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta el desalojo de la vivienda.

La parte demandada se opuso a la estimación de la demanda, celebrándose vista. La demandada alegó que la actora era deudora de la cantidad de 18.540 euros, cantidad superior a la reclamada, oponiéndose a la estimación de la demanda.

La sentencia de instancia estima a la acción de desahucio y en cuanto a la reclamación de cantidad condena a la demandada al pago de 2.359,68 euros más las rentas que se devenguen desde la interposición de la demanda hasta la fecha del efectivo lanzamiento, intereses legales sin pronunciamiento en costas al ser parcialmente estimatoria la sentencia.

Contra el pronunciamiento relativo a la condena al pago de cantidad se alza en apelación la parte actora. La parte demandada se opuso a la estimación del recurso.

SEGUNDO.- Se esgrimen como motivos de recurso por la actora apelante los siguientes: incongruencia omisiva de la sentencia impugnada; infracción del artículo 1157 CC en relación al artículo 1162 CC ; infracción de los artículos 1196 y 1195 CC y jurisprudencia aplicable a la figura de la compensación; infracción del artículo 217 LEC , vulneración de las reglas sobre la carga de la prueba; infracción por error en la valoración de la prueba practicada; infracción por aplicación del artículo 438.2 LEC al aplicar compensación de crédito de forma indebida.

Por orden lógico se resuelven en primer lugar los motivos de apelación en relación a la infracciones procesales denunciadas al amparo del artículo 459 LEC que dispone que 'En el recurso de apelación podrá alegarse infracción de normas o garantías procesales en la primera instancia. Cuando así sea, el escrito de interposición deberá citar las normas que se consideren infringidas y alegar, en su caso, la indefensión sufrida. Asimismo, el apelante deberá acreditar que denunció oportunamente la infracción, si hubiere tenido oportunidad procesal para ello.'

En primer lugar sobre la incongruencia denuncia, el motivo de recurso se desestima.

Se viene a alegar por el recurrente que en el acto del juicio se amplió la demanda a la reclamación de las rentas devengadas desde la interposición de la demanda hasta el acto de la vista y que tal pretensión de condena no ha sido resuelta en sentencia.

Se solicitó por la parte actora la condena al pago de 27.161,28 euros correspondientes a rentas vencidas hasta el momento del juico y rentas futuras hasta la entrega efectiva de la vivienda .La sentencia , según la apelante, no contiene referencia alguna a la ampliación de demanda y por tanto a la pretensión sometida a debate . No queda subsanada ni sustituida por el pronunciamiento de la sentencia relativo a que deban satisfacerse las rentas devengadas hasta la fecha del efectivo lanzamiento.

Pues bien, efectivamente se solicitó la condena al pago de tales cantidades en los términos referidos, no obstante no hay tal omisión de pronunciamiento en el fallo de la sentencia que se pronuncia sobre las rentas impagadas reclamadas anteriores a la demanda en términos de estimación parcial y sobre las posteriores hasta el lanzamiento a cuyo pago condena a la demandada, que incluye por tanto las posteriores a la demanda y vencidas hasta el juicio, bastando una simple operación aritmética para su cuantificación.

A ello se añade que conforme al artículo 459 LEC según el cual el éxito de la apelación por infracción procesal exige que el apelante haya acreditado que denunció oportunamente la infracción, si hubiere tenido oportunidad procesal para ello. Como señala la STS, Civil sección 1 del 07 de octubre de 2016 en relación al artículo 469 LEC 'Es un requisito inexcusable, una carga impuesta a las partes, que obliga a reaccionar en tiempo y forma, con la debida diligencia, en defensa de sus derechos, ya que de no hacerlo así, pierden la oportunidad de denunciar la irregularidad procesal a través del recurso extraordinario. Cuando la supuesta infracción se refiere a la incongruencia omisiva de la sentencia, no puede admitirse el recurso extraordinario por infracción procesal si no se ha solicitado la subsanación de la omisión de pronunciamiento o complemento de la sentencia prevista en el art. 215 LEC (Acuerdo sobre criterios de admisión de los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal de 30 de diciembre de 2011, y sentencias núm. 538/2014, de 30 de septiembre , y 405/2015, de 2 de julio , y las que en ella se citan)'.

En este caso si bien se pidió el complemento de sentencia y fue resuelta la petición por auto de 26 de enero de 2016, sin embargo no se pidió en el mismo el complemento conforme al artículo 215 LEC en relación a rentas devengadas desde la demanda hasta la sentencia , que es el pronunciamiento que ahora se insta.

En segundo lugar, en cuanto a la infracción por aplicación del artículo 438.2 LEC al aplicar compensación de crédito de forma indebida, el motivo igualmente se desestima.

Dispone el Artículo 438.2 LEC en su redacción anterior, aplicable a la tramitación del presente procedimiento a tenor de su Disposición transitoria primera:'Cuando en los juicios verbales el demandado oponga un crédito compensable, deberá notificárselo al actor al menos cinco días antes de la vista.

Si la cuantía del crédito compensable que pudiere alegar el demandado fuese superior a la que determine que se siga el juicio verbal, el tribunal tendrá por no hecha tal alegación, advirtiéndolo así al demandado, para que use de su derecho ante el tribunal y por los trámites que correspondan'.

Según la apelante a la sentencia de instancia aplica la compensación, que no fue debidamente alegada. Pues bien, efectivamente se viene reconociendo por diversas resoluciones de distintas audiencias la posibilidad de oponer crédito compensable en el caso de procedimiento de desahucio. Así la SAP de Sevilla Secc. 5ª de 10 de julio de 2009 : '... Aunque literalmente el artículo 444.1 sólo permite alegar el pago, es obvio que a tal alegación debe equipararse la falta de obligación de pagar las cantidades que se reclaman, como es la compensación como modo extintivo de las obligaciones del artículo 1.156 del Código Civil , y que los motivos para negar la obligación pueden y deben ser discutidos en el juicio verbal a los efectos del desahucio y sin perjuicio de la falta de fuerza de cosa juzgada que tenga lo que se resuelva.' En el mismo sentido , las SSAAPP A Coruña de 28 de junio de 2007 y 15 de junio de 2010 ; Barcelona de 14 de marzo de 2012 ; Islas Baleares de 11 de julio de 2013 ; Asturias de 31 de octubre de y Pontevedra de 28 de julio de 2015 .

En este caso se contiene tal alegación en el escrito de oposición que al amparo del artículo 440.3 LEC se presentó por la demandada en el plazo concedido, sin que por tanto se haya producido indefensión a la parte actora -tal como exige el artículo 459 LEC -, quien pudo responder y proponer la práctica de prueba en el acto de la vista sobre la procedencia o no de la compensación. Tampoco opera en este caso el límite de la compensación a la cuantía del juicio verbal por cuanto tampoco se aplica este límite para la demanda que en todo caso se tramita conforme al juicio verbal por razón de la materia conforme al artículo 438.3.3º LEC - en redacción anterior a la Ley 42/2015- .

TERCERO.-En Segundo lugar se resuelve los motivos enunciados como cuarto y quinto relativos a la valoración y carga de la prueba.

En relación a la denunciada infracción del artículo 217 LEC el motivo se desestima. Efectivamente el artículo 217 LEC contiene las reglas generales sobre la carga de la prueba :'2. Corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención. 3. Incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior.'

Corresponde a la parte demandada por tanto acreditar los hechos en que justifique la extinción de la obligación que se reclama .Según la apelante no se ha aportado prueba alguna que acredite el pago de 15000 euros ni que se haya entregado a la actora. Tal alegación se aviene, no obstante, al motivo relativo al error en la valoración de la prueba pues la infracción del artículo 217 LEC en relación a la carga de la prueba se aprecia cuando se infringen en la sentencia las normas contenidas sobre las consecuencias de la falta de acreditación de los hechos alegados por las partes y a quien debe perjudicar tal falta. En este caso la juez en su escueta sentencia tiene por acreditado la deuda de la actora de 15.000 euros tal como se alega por la demandada y por ello procede a compensar del total reclamado esta cantidad condenando a la demandada al pago de 2359,68 euros. No hay, en definitiva, infracción de las reglas sobre carga de la prueba.

Cuestión distinta es la relativa a la valoración de la prueba.En primer lugar y respecto del alcance de la valoración de la prueba en segunda instancia debe ser traída la sentencia TC de nº 21/2003, de 10 de febrero de 2003 y las que en ella se citan, al recordar: '... es preciso traer a colación nuestra reiterada doctrina, relativa a que el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano judicial ad quem para resolver cuantas cuestiones se le planteen, sean de derecho o de hecho, por tratarse de un recurso ordinario que permite un novum iudicium (entre otras, SSTC 194/1990, de 29 de noviembre de 1990 , FJ 5 ; 21/1993, de 18 de enero de 1993 , FJ 3 ; 323/1993, de 8 de noviembre de 1993 ; 272/1994, de 17 de octubre de 1994, FJ 2 ; y 152/1998, de 13 de julio de 1998 , FJ 2). El Juez o Tribunal de apelación puede, así, valorar las pruebas practicadas en primera instancia y revisar la ponderación que haya efectuado el Juez a quo, pues en esto consiste, precisamente, una de las finalidades inherentes al recurso de apelación'. En el mismo sentido la Sentencia Tribunal Constitucional nº 212/2000, de 18 de septiembre de 2000 : '... la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 862 y 863 LEC ), como una revisión prioris instantiae, en la que el Tribunal superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum 'quantum' appellatum) ( ATC 315/1994, de 21 de noviembre , y SSTC 3/1996, de 15 de enero , y 9/1998, de 13 de enero ).

En definitiva como señal la SAP de Madrid secc 28 de 9 de marzo de 2012 el recurso de apelación 'es un recurso ordinario, no extraordinario, por lo que no cabe reducir la labor del tribunal ad quem en la valoración de la prueba a la corrección de aquellos extremos manifiesta y flagrantemente irrazonables, ilógicos, erróneos o equivocados de la sentencia apelada, lo que supone desvirtuar, por limitarlo excesivamente, el sentido del recurso de apelación y la función del tribunal de segunda instancia, ante el que se produce una devolución plena de la causa.'

Sentado lo anterior, debe igualmente ser tenido en cuenta la jurisprudencia del TS, así Sa de 1 marzo 1.994 '... Según reiterada jurisprudencia prevalece la valoración que de las pruebas realicen los órganos judiciales por ser más objetiva que la de las partes, dada la mayor subjetividad de estas por razón de defender sus particulares intereses....'.

Pues bien en este caso se resuelve en la sentencia que como no se ha ejercido el derecho de opción de compra debe descontarse del precio total reclamado lo pagado por la opción ascendente a 15.000 euros. Se aportó prueba documental por la demandada (documento núm. 1) consistente en documento de reserva de alquiler suscrito por la ahora demandada y, con el sello de entidad Domus Prosolim SL, documento de cuyo contenido literal no se colige que la demandada efectuara pago alguno, pago que por lo demás no consta en ningún otro documento, ni se llega a acreditar por ningún otro medio de prueba. Tal como afirma la demandante únicamente consta el pago como precio de la opción la cantidad de 3.540 euros acordado en contrato de arrendamiento con opción de compra de 26 de abril de 2012 suscrito por los ahora litigantes (doc. 2 de la demanda) .En absoluto queda acreditado el pago de otros 15.000 euros como sostiene la demandada, que es la cantidad tenida en cuenta en sentencia de instancia .El motivo de recurso debe pues ser estimado.

CUARTO.-Queda por determinar la prosperibildad de los motivos de recursos segundo y tercero: infracción del artículo 1157 CC en relación al artículo 1162 CC e infracción de los artículos 1196 y 1195 CC y jurisprudencia aplicable a la figura de la compensación. En relación al primero se alega por se reiteran por la apelante las alegaciones relativas en definitiva a la falta de acreditación del pago de 15.000 euros, cuestión esta ya resuelta.

En cuanto a la posible compensación en relación a los 3.540 euros cuya entrega se reconoce por la parte además de constar documentalmente como precio de la opción de compra, el recurso debe ser estimado. En efecto, y para ello, como señala la STS de 30 de abril de 2008 'debe comenzarse diciendo que toda compensación puede ser definida, de acuerdo con la regulación contenida en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil , como un modo de extinguir las obligaciones, en la cantidad concurrente, respecto de aquellas personas que, por derecho propio, sean recíprocamente acreedores y deudoras la una de la otra. Además de la compensación legal, que es la propiamente regulada en los artículos. 1195 y siguientes del Código Civil , y que opera «ipso iure» cuando concurran los requisitos previstos en el art. 1196 del mismo cuerpo legal , la doctrina y jurisprudencia ha venido a distinguir la existencia de compensación judicial, que acaece en aquellos supuestos en que los créditos no reúnen todos los requisitos exigidos -siendo misión del Juez completar la ausencia de los mismos-, y voluntaria, que tendrá lugar cuando las partes acuerden de modo convencional dicho pago recíproco, regulándose ésta por los pactos que libremente hubieran convenido.'

Debe pues determinarse si la demandada en acreedora de la demandante en la cantidad cuyo pago como precio de la opción se ha reconocido. El contrato de arrendamiento con opción de compra es un contrato atípico en que se integra el pacto de opción de compra en el de arrendamiento. 'Como recuerda la sentencia de 6 de julio 2001 - señala la STS de 3 de abril de 2006 - la jurisprudencia de esta Sala ha ido perfilando los caracteres y requisitos de la opción de compra. Como ejemplo puede tomarse, por los precedentes que a su vez cita, la de 14 de febrero de 1997, a cuyo tenor la opción de compra consiste en conceder al optante mediante cláusula inserta en el contrato de arrendamiento urbano, la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado a la oferta de venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y una vez ejercitada la opción oportunamente se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada, en casos como el debatido, para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa con el optante, como en el caso discutido se ha probado, que le haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho de opción'.

Son requisitos de la opción tal como se regulan en el artículo 14 RH :

'1ª) Convenio expreso de las partes para que se inscriba.

2ª) Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.

3ª) Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.

En el arriendo con opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento'.

El precio de la opción que se hubiera convenido por la partes es, pues, un elemento accesorio del negocio. Se pactó en este caso el pago de 3000 euros más IVA según la cláusula decimocuarta del contrato como precio de la opción y el plazo de un año para el ejercicio de la misma que caducaba el día 1 de junio de 2013. Trascurrido el plazo sin que por la arrendataria se ejercitara su derecho de opción de compra, la prima pagada queda en poder del vendedor por ser precisamente la cantidad pagada el precio por la opción. Ello sin perjuicio de que en caso de haberse ejercercido y tal como se estipuló por las partes el precio de la opción se imputara al precio de la compraventa. En definitiva no existe en este caso deuda alguna del demandante frente a la demandada, por lo que la condena al pago de rentas y cantidades asimiladas deberá ascender al total del reclamado en la demanda sin que opere compensación alguna. Dado que se estima íntegramente la demanda las costas de primera instancia por aplicación del artículo 394.1 LEC se imponen a la parte demandada.

QUINTO.- Siendo parcialmente estimatoria la presente resolución del recurso de apelación, no procede imposición de costas tal como se prevé en el artículo 398 LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

1º SE ESTIMA PARCIALMENTE EL RECURSO DE APELACIÓN INTERPUESTO POR LA REPRESENTACIÓN PROCESAL DE AREA NORTE SOCIEDAD COOPERATIVA MADRILEÑA DE VIVIENDAS CONTRA LA SENTENCIA DE 14 DE ENERO DE 2016 DICTADA EN PROCEDIMIENTO VERBAL DE DESAHUCIO Nº 356/2015 SEGUIDO EN EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE ARGANDA DEL REY , RESOLUCION QUE SE REVOCA PARCIALMENTE ACORDANDO LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA Y LA CONDENA DE LA DEMANDADA AL PAGO DE 17.359,68 EUROS EN LUGAR DE 2.359,68 EUROS ACORDADOS EN SENTENCIA CON IMPOSICIÓN DE COSTAS DE PRIMERA INSTANCIA A LA DEMANDADA, MANTENIÉNDOSE LOS RESTANTES PRONUNCIAMIENTOS DE LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

2º NO PROCEDE IMPOSICION DE COSTAS DE ESTA ALZADA.

La estimación parcial del recurso determina la devolución del depósito constituido por la parte apelante, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2.009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , póngase en conocimiento de las partes que contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a