Sentencia Civil Nº 601/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 528/2006 de 26 de Noviembre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

SENTENCIA Nº

Recurso de apelación nº 528/06

Procedente del procedimiento nº 454/05 Juicio ordinario

Tramitado por el Juzgado de 1ª Instancia nº 12 de Barcelona

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona, formada por los Magistrados DÑA. Mª DOLORS PORTELLA LLUCH, DÑA. LAURA PÉREZ DE LAZÁRRAGA VILLANUEVA y DON ANTONIO RECIO CORDOVA actuando la primera de

ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 528/06 interpuesto contra la sentencia dictada el día 3 de

abril de 2006 en el procedimiento nº 454/05 tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Barcelona, en el que son

recurrentes COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE C/. DIRECCION000 NUM. NUM000 DE BARCELONA y DON Rodolfo , y previa deliberación, pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente

S E N T E N C I A

Barcelona, 26 de noviembre de 2007

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por D. Fernando , en nombre y representación de D. Rodolfo , contra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 , nº NUM000 de Barcelona, DEBO DECLARAR Y DECLARO nulo y sin efecto el artículo 7º de las Normas de Régimen Interior aprobadas en Junta General de Propietarios de fecha 3 de marzo de 2005 , pero sólo en lo relativo a "Recordar que tanto el inmueble como todos y cada uno de sus departamentos está destinado exclusivamente al uso de viviendas, despachos u oficinas, estando prohibida cualquier otra actividad fabril o industrial", acordando la cancelación registral correspondiente, si ha sido ya efectuada inscripción alguna, y absolviendo a la demandada de los demás pedimentos formulados en su contra, aunque con la prevención de que podrá el actor colocar en la entrada del inmueble un rótulo no fijo sobre la piedra, aunque sólo para el caso de que llegue a desarrollar en su piso una nueva actividad. Todo ello sin hacer un especial pronunciamiento en cuanto a costas procesales causadas.

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Magistrado Ponente DON ANTONIO RECIO CORDOVA .

Fundamentos

PRIMERO.- La parte actora ejercitó demanda de juicio ordinario frente a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA FINCA SITA EN LA DIRECCION000 NUM000 DE BARCELONA en la que interesaba se dicte sentencia por la que se deje sin efecto, por ser contrarios a los estatutos y/o gravemente perjudiciales para el demandante, D. Rodolfo , que no tiene obligación jurídica de soportarlos y/o haberse adoptado con abuso de derecho, los artículos 6, 7, 8 y 14, o parte de ellos que requieran acuerdo unánime, del denominado "Reglamento de régimen interior", aprobado al tratarse el punto tercero de la Junta General Extraordinaria celebrada a 3 de marzo de 2005; todo ello condenando a la comunidad demandada a estar y pasar por la anterior declaración y, en consecuencia, a la extinción de todos sus efectos jurídicos y ordenando la cancelación de su inscripción registral para el caso de que la misma se hubiese efectuado y con expresa imposición de costas a la demandada.

Precisaba la actora los motivos de impugnación de la forma siguiente:

1º Abuso de derecho por parte de la Comunidad demandada ya que en su día se allanó a una demanda planteada por el ahora actor en la que interesaba la nulidad del acuerdo adoptado en Junta celebrada en fecha 5 de julio de 2004 por el que aprobaban las normas de régimen interno ahora nuevamente impugnadas.

2º Infracción de los dispuesto en el art.17.1 LPH , en relación al art.7 y demás concordantes, por cuanto el acuerdo impugnado implica modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad y que el mismo no ha sido adoptado por unanimidad, al constar el voto negativo del actor, pretendiendo la Comunidad con los artículos del Reglamento de Régimen Interno impugnados que el actor no pueda volver a dedicar su piso a negocio de peluquería, que desarrollaba desde había 45 años, si bien actualmente no se ejerce la actividad, o a otra actividad comercial y deje de tener expuesto su rótulo en la entrada de la finca.

La redacción de los artículos en cuestión es la siguiente:

- Art.6 : "Prohibir en el inmueble y en sus distintos departamentos, actividades que comporten habitual carga y descarga de materiales u objetos de cualquier tipo".

- Art.7 : "Recordar que tanto el inmueble como todos y cada uno de sus departamentos está destinado exclusivamente al uso de viviendas, despachos u oficinas, estando prohibida cualquier otra actividad febril, industrial, inmoral, favorecedora del sexo, ruinosa, molesta, insalubre, nociva, peligrosa o incomoda para los restantes vecinos. Se exceptúa la actividad comercial del local planta baja unido al sótano C, mientras mantengan su acceso independiente a la DIRECCION000 . Encomendar a los distintos copropietarios el cumplimiento del anterior, a través de sus relaciones con los inquilinos o usuarios de sus distinto departamentos, para el cumplimiento de la presente normativa y su constancia en los respectivos contratos de arrendamiento".

- Art.8 : "Toda obra que en lo sucesivo se realice en cualquier departamento del inmueble, deberá ser previamente comunicada a la comunidad, a través del administrador, con la concreción y planos de la misma, así como la Licencia Municipal en su caso, a efectos de información y comprobación de que ellas no perjudiquen a los elementos comunes de la finca. El conserje del inmueble debe guardar una fotocopia de dicha Licencia para exhibir a las posibles visitas policiales que se efectúen. La instalación de aparatos de aire acondicionado, en su caso, se ajustará a la normativa vigente".

- Art.14 : "Queda prohibida la colocación de rótulos en el exterior de la puerta del edificio, que dañan y han dañado la piedra existente en su entrada. En su lugar, las señas, rótulos, anagrama o marca de los respectivos interesados debe y podrá figurar en su respectivo buzón a instalar en el interior de la portería".

SEGUNDO.- La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda y declara nulo y sin efecto el art.7º de las Normas de Régimen Interior aprobadas por la Junta general de Propietarios de fecha 3 de marzo de 2005, pero sólo en lo relativo a "Recordar que tanto el inmueble como todos y cada uno de sus departamentos está destinado exclusivamente al uso de viviendas, despachos u oficinas, estando prohibida cualquier otra actividad fabril o industrial", acordando la cancelación registral correspondiente, si ha sido ya efectuada inscripción alguna, y absolviendo a la demandada de los demás pedimentos formulados en su contra, aunque con la prevención de que podrá el actor colocar en la entrada del inmueble un rótulo no fijo sobre la piedra, aunque sólo para el caso de que llegue a desarrollar en su piso una nueva actividad; todo ello sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas procesales causadas.

Se argumenta en la instancia lo siguiente para justificar su decisión:

1º Rechaza el primer motivo de impugnación por considerar que el allanamiento efectuado por la Comunidad de Propietarios en pleito anterior obedecía a cuestiones formales en cuanto a la convocatoria de la Junta (el tema no estaba incluido en el Orden del Día), de modo que no cabe entender que la actora vaya contra sus propios actos cuando "el motivo del allanamiento llevado a cabo por la demandada fue que, reconociendo que el asunto no figuraba en el orden del día de la Junta de 5 de julio de 2004, el acuerdo no era definitivo, sino que sería ratificado y/o aprobado en una Junta posterior, en cuyo orden del día habría de figurar, como de hecho tuvo lugar, puesto que figuró en el punto 3º del orden del día de la Junta de 3 de marzo de 2005".

2º Los artículos del reglamento de régimen interno 6º y 7º se ajustan a las previsiones del art.7.2 LPH en cuanto se trata de que los propietarios y ocupantes de los distintos departamentos no realicen actividades dañosas para la finca o molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, si bien matiza la nulidad de parte del artículo 7º en cuanto implica que el departamento del actor tenga que dedicarse a vivienda u oficina cuando en los estatutos de la comunidad se hizo constar que "los pisos habrán de dedicarse a vivienda u oficinas, a excepción de los existentes en el primer piso...No se tolerarán motores eléctricos o de explosión de más de un H.P. de fuerza, a excepción de los sótanos, planta baja y primer piso, éste en su terraza posterior, los cuales podrán ser destinados a cualquier negocio o industria, salvo autorización expresa de la Junta de Condueños, por lo que no refiere a dichos sótanos, planta baja y planta primera".

Considera que el artículo.8º , aparte de atenerse al art.7.1 LPH es propiamente una norma de régimen interno que se puede aprobar por simple mayoría.

En cuanto al art.14º , dado que el actor no desarrolla actividad alguna desde el año 1981, señala que los rótulos que anuncian su peluquería, a los cuales no se hizo mención alguna en los Estatutos, por ser propiamente una norma de régimen interno aprobable por mayoría, no tiene sentido que figuren ya en el dintel de la puerta, de modo que, más que declarar nulo ese artículo, lo que procede es eximir al actor de su cumplimiento para el caso de que vuelva a ejercer algún negocio o industria en su piso, colocando un rótulo no fijado sobre la piedra para no dañas la misma.

TERCERO.- Frente a dicha resolución se alzan ambas partes:

1º La actora, tras destacar que no cuestiona que un reglamento de régimen interno pueda ser aprobado por mayoría, insiste en que los acuerdos de dicho Reglamento impugnados no tienen carácter reglamentario sino estatutario, por lo que sólo podrían haberse aprobado por unanimidad, y en atención a ello reitera el suplico de su demanda.

Precisa en el último apartado en su escrito interponiendo el recurso de apelación lo siguiente:

"IV.- Conclusión: estimación íntegra del presente recurso

Novena.- En definitiva, la comunidad demandada ha tratado de modificar los estatutos, cuya existencia no sólo había tratado de obviar, sino que incluso negó, a través de un pretendido reglamento de régimen interior. En consecuencia, afectando los artículos cuestionados al título constitutivo y no habiendo sido aprobados por unanimidad, procede revocar parcialmente la sentencia de 3 de abril de 2006 y dictar en su lugar nueva resolución por la que, estimando íntegramente la demanda interpuesta por esta parte, se dejen sin efecto los artículos 6, 7, 8 y 14 , o la parte de ellos que requiera acuerdo unánime, del referido reglamento aprobado al tratarse el punto tercero de la Junta general extraordinaria celebrada a 3 de marzo de 2005 y se condene a la comunidad demandada a estar y pasar por dichas declaraciones y al pago de las costas originadas por su evidente mala fe y estimarse íntegramente la demanda".

2º La Comunidad de Propietarios demandada impugna la parte del Fallo de la misma donde se declara nulo y sin efecto el art.7º de las Normas de Régimen Interior, y ello por cuanto "dicho apartado declarado nulo (parcialmente) en nada afecta ni modifica el título constitutivo sino que constituye un mero recordatorio del mismo, y donde el piso del actor -no lo olvidemos- aparece claramente descrito e identificado como una vivienda.....Es cierto que durante muchos años en el piso del actor se vino ejerciendo la actividad de "peluquería", pero no es menos cierto que desde hace ya también muchos años dicho piso permanece desocupado, cerrado y sin actividad alguna" .

CUARTO.- Planteado el debate en esta segunda instancia en los términos referidos en el numeral anterior, comenzaremos por analizar el recurso formulado por la parte actora, y al respecto conviene recordar, aunque no resulta cuestionado por la recurrente, que la adopción de normas de régimen interno tan sólo precisa de un acuerdo mayoritario de los propietarios como se infiere de los arts.6 y 17 LPH , y como expresamente tuvo ocasión de señalar la ya lejana sentencia del Tribunal Supremo de 6 de julio de 1978 .

Por tanto, la impugnación de los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios demandada debe analizarse desde la perspectiva que plantea la ahora recurrente, y que de forma acertada aborda la sentencia de instancia, de modo que lo relevante es analizar si los artículos del Reglamento de Régimen Interior impugnados son contrarios a la Ley o a los Estatutos (art.18.1 a) LPH) o suponen un grave perjuicio para el actor que no tiene obligación jurídica de soportarlo o se han adoptado con abuso de derecho (art.18.1 c).

1º Comenzando por el art.6 , es de observar que el mismo presenta la siguiente redacción: "Prohibir en el inmueble y en sus distintos departamentos, actividades que comporten habitual carga y descarga de materiales u objetos de cualquier tipo".

Pues bien, no debe desconocerse, y no lo hace la sentencia de instancia, que los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, que fueron aportados por el actor en el acto del juicio, prevén de forma expresa en su apartado 3º lo siguiente: "DERECHOS Y OBLIGACIONES.- D) Los pisos habrán de dedicarse a vivienda u oficinas, a excepción de los existentes en el primer piso. No podrán dedicarse a Colegio, hospedería, clínica para hospitalizar enfermos, excepción hecha de consultorios y Clínicas normales de Médicos, que serán permitidos; a fines vedados por la moral o por la Ley, a industrias peligrosas para la higiene y el bienestar de los vecinos, ni a depósitos de materias que entrañen peligro para la seguridad de las fincas. No se tolerarán motores eléctricos o de explosión de más de un H.P. de fuerza, a excepción de los sótanos, planta baja, y primer piso, éste en su terraza posterior, los cuales podrán ser destinados a cualquier negocio o industria, salvo autorización expresa de la Junta de Condueños, por lo que no se refiere a dichos sótanos, planta baja y primer piso".

Del tenor de dicha norma estatutaria es claro que no puede impedirse que el actor desarrolle en su piso un negocio o industria, y parece evidente que todo negocio precisa de una actividad habitual de carga y descarga, por lo que el precitado articulo 6 del Reglamento de Régimen Interior resulta contrario a los Estatutos, y, por tanto, debe ser anulado en la medida en que supone una modificación encubierta de los mismos que precisa el acuerdo unánime de todos los propietarios conforme al art.17.1ª) LEC .

Cierto es que, como apunta la sentencia de instancia, que el art.7.2 LPH impide a los propietarios desarrollar en su piso o en el resto del inmueble actividades que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, pero ello no puede justificar una norma de régimen interno como la impugnada que viene a prohibir labores de carga y descarga con una referencia genérica a su habitualidad, cuando lo procedente es analizar, caso de producirse, la forma en que se desarrollan tales labores que, lógicamente, se han de adecuar a las exigencias del precitado art.72. LPH .

En consecuencia, el recurso de la actora ha de prosperar en este concreto extremo, de modo que debemos declarar nulo y sin efecto el art.6º de las Normas de Régimen Interior

2º En cuanto al art.7 del Reglamento la sentencia de instancia ya estima la pretensión actora por lo que nada debemos decir al respecto en este momento

3º Por lo que se refiere al art.8 del Reglamento , es de observar que el mismo presenta la siguiente redacción: "Toda obra que en lo sucesivo se realice en cualquier departamento del inmueble, deberá ser previamente comunicada a la Comunidad, a través del Administrador, con la concreción y planos de la misma, así como la Licencia Municipal correspondiente, a efectos de información y comprobación de que ellas no perjudiquen a los elementos comunes de la finca. El Conserje del inmueble deberá guardar, en su caso, una fotocopia de dicha Licencia para exhibir a las posibles visitas policiales que se efectúen. La instalación de aire acondicionado, en su caso, se ajustará a la normativa vigente".

No podemos sino compartir en este punto el acertado criterio de la instancia en la medida en que dicha norma se atiene al art.7.1 LPH , y puede aprobarse por mayoría al regular la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes.

Insiste el recurrente en la nulidad de tal norma en base a que exige a los propietarios la entrega de una copia de los planos y de la licencia municipal de obras, pero entendemos que tal exigencia no es sino una concreción de la exigencia de dar cuenta a la Comunidad de las obras a realizar que expresamente contempla el precitado art.7.1 LPH , sin que advirtamos en que perjudica tal requisito al propietario que pretende realizar la obra en cuestión, y sí por el contrario facilita a la Comunidad el control de la misma para que "no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario".

4º Por último, en lo que se refiere al art.14 del Reglamento nuevamente consideramos acertado el criterio de la instancia en cuanto matiza el derecho del actor para que pueda colocar en la entrada del inmueble un rótulo no fijo sobre la piedra, en el caso de que desarrolle una actividad; autorización que, obviamente, se ha de extender a un posterior ocupante del piso dado que la sentencia de instancia justifica tal precisión en la posibilidad de desarrollar una actividad en el mismo.

Por tanto, se confirma el criterio de la instancia, si bien, para mayor claridad, añadiremos que la prevención contenida en la parte final del Fallo relativa a la posibilidad del actor de "colocar a la entrada del inmueble un rótulo no fijo sobre la piedra, aunque sólo para el caso de que llegue a desarrollar en su piso una actividad", debe extenderse a cualquier otro ocupante futuro del piso (arrendatario, usuario, propietario, etc).

En consecuencia, procede estimar parcialmente el recuso de apelación formulado por la parte actora en los términos antes expresados, y ello sin hacer imposición de las costas causadas en esta alzada por dicho recurso (art.398.2LEC ).

QUINTO.- Por lo que se refiere al recurso formulado por la Comunidad de Propietarios demandada, es de observar que el mismo comienza por cuestionar la aportación de los Estatutos efectuada por la actora en el acto del juicio, pero tal inicial motivo del recurso no puede prosperar dado que parece evidente que si la actora no acompañó un documento que tanto favorecía a sus intereses junto a su escrito inicial era porque desconocía su existencia, de modo que su aportación estaba justificada la amparo del art.270.2º LEC ; sin que pueda la Comunidad demandada pretender que ha sufrido indefensión cuando no parece posible que una Comunidad de Propietarios desconociera la existencia sus Estatutos, más bien parece que conocía los mismos como se infiere de la sentencia de 8 de septiembre de 1993 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº37 de Barcelona dictada en los autos de Juicio Declarativo de Menor cuantía nº477/925-E de dicho Juzgado (fs.200 a 205), en el que fue parte la Comunidad de Propietarios.

Sentado lo anterior, es claro que el recurso no puede prosperar desde el momento en que el art.7 del Reglamento de Régimen Interior contraviene claramente el apartado 3ºD ) de los Estatutos antes trascrito.

En consecuencia, se ha de desestimar el recurso de apelación formulado por la Comunidad de Propietarios demandada, con imposición de las costas causadas en ésta alzada por el mismo a dicha recurrente al haberse rechazado totalmente sus pretensiones (arts.394.1 y 389.1 LEC ).

Fallo

El Tribunal acuerda:

1º Estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Rodolfo contra la sentencia de 3 de abril de 2006 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 12 de Barcelona , que modificamos en el sentido de declarar nulo y sin efecto el art.6º de las Normas de Régimen Interior aprobadas en Junta General de Propietarios de fecha 3 de marzo de 2005 , acordando la cancelación registral correspondiente, si ha sido ya efectuada la inscripción, y manteniendo los demás pronunciamientos contenidos en la misma, bien que, para mayor claridad, añadiremos que la prevención contenida en la parte final del Fallo relativa a la posibilidad del actor de "colocar a la entrada del inmueble un rótulo no fijo sobre la piedra, aunque sólo para el caso de que llegue a desarrollar en su piso una actividad", debe extenderse a cualquier otro ocupante futuro del piso (arrendatario, usuario, propietario, etc).

No ha lugar a hacer imposición de las costas causadas en ésta alzada por dicho recurso.

2º Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 NUM000 DE BARCELONA, con imposición de las costas causadas en esta alzada por el mismo a dicha recurrente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.