Sentencia Civil Nº 601/2007, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 720/2007 de 14 de Noviembre de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00601/2007

APELACIÓN CIVIL

Rollo: 720/07

Asunto: Juicio Verbal

Número: 98/07

Procedencia: Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Cambados

Ilmos. Magistrados

D. Manuel Almenar Belenguer

Dña. María Begoña Rodríguez González

D. Francisco Javier Menéndez Estébanez

LA SECCIÓN PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, CONSTITUIDA

POR LOS MAGISTRADOS EXPRESADOS CON ANTERIORIDAD,

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

SENTENCIA NÚM.601

En Pontevedra, a catorce de noviembre de dos mil siete.

Visto el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia pronunciada en los autos de juicio verbal seguido con el núm. 98/06 ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Cambados, siendo apelante la demandada Dña. Amelia , no personada en esta alzada, y apelado el demandante D. Serafin , no personado en esta alzada.

Antecedentes

Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia recurrida, y, además

PRIMERO.- Con fecha 16 de abril de 2007, el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Cambados pronunció en los autos originales de juicio verbal núm. 98/07 , de los que dimana el presente rollo de apelación, sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada, decía:

"Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por el Procurador Sra. Santos García, en nombre y representación de D. Serafin , contra Dña. Amelia :

1.- DEBO DECLARAR Y DECLARO resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre las partes.

2.- DEBO CONDENAR Y CONDENO al demandado a que ponga a disposición del demandante la vivienda sita en el CAMINO000 NUM000 , Portonovo-Sanxenxo, Pontevedra, con condena a la expedita entrega de la misma, dentro del plazo legal con apercibimiento de lanzamiento en caso de no verificarlo.

3.- DEBO CONDENAR Y CONDENO al demandado a pagar a la actora la cantidad de tres mil seiscientos euros (3.600 €) importe de las rentas vencidas y no pagadas, así como el importe de 113,92, 107,01 y 115,21 euros por suministro de electricidad, más el interés legal desde la interpelación judicial.

4.- Todo ello sin especial pronunciamiento sobre costas."

SEGUNDO.- Notificada a las partes, por la representación de la demandada se anunció la interposición del oportuno recurso de apelación, formalizado en virtud de escrito presentado el 12 de junio de 2007 y por el que interesó que, previos los trámites legales, se dicte sentencia estimando el recurso y revocando íntegramente la de instancia y con ello desestimando la demanda con imposición de costas al actor; subsidiariamente, se interesa que se declare que no ha lugar al pago e importe alguno.

TERCERO.- Admitido a trámite, se dio traslado del recurso a la parte demandante, que se opuso al mismo mediante escrito presentado el 24 de septiembre y por el que, tras alegar los hechos y razonamientos jurídicos que estimó de aplicación, terminaba solicitando que, previos los trámites legales, se dicte sentencia por la que se desestime íntegramente el recurso interpuesto y se confirme la sentencia recurrida a excepción de la cantidad de dinero a la cual viene obligada la demandada a abonar al actor y que deberá fijarse en la suma de 54.600 euros, condenando a la demandada con expresa imposición de costas a la parte contraria.

CUARTO.- Previos los oportunos traslados, con fecha 18 de octubre de 2007 se elevaron las actuaciones a la Audiencia Provincial para la resolución del recurso, turnándose a la Sec. 1ª, donde se acordó formar el correspondiente rollo de apelación y se designó ponente al magistrado Sr. Manuel Almenar Belenguer, que expresa el parecer de la Sala.

QUINTO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado todas las prescripciones legales que lo regulan.

Fundamentos

Se aceptan los razonamientos contenidos en la sentencia recurrida, con la salvedad de los relativos al cálculo de la suma adeudada.

PRIMERO.- En el presente procedimiento se ejercita por D. Serafin , en su condición de propietario-arrendador de una finca urbana ubicada en CAMINO000 nº NUM000 , Montalvo (Sanxenxo), acción de desahucio por falta de pago de la renta en relación con el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 12 de septiembre de 2003 sobre la mencionada vivienda con la demandada Dña. Amelia , como arrendataria, y en el que se pactó un alquiler mensual de 1.800 euros, pagaderos dentro de los siete primeros días de cada mes.

A esta acción se acumula una segunda, dirigida contra la misma demandada, en reclamación de las rentas adeudadas a la fecha de interposición de la demanda, que se cifran en 51.000 euros, y de los consumos de electricidad correspondientes a los meses de diciembre de 2006, enero y febrero de 2007, que no se cuantifican al carecer de la facturación. Más concretamente, por lo que se refiere a la primera partida, el demandante sostiene que, a lo largo de los años 2003, 2004, 2005 y hasta el mes de noviembre de 2006, la arrendataria vino abonando la suma de 600 euros mensuales en lugar de los 1.800 euros mensuales pactados, por lo que adeuda 3.600 € por la diferencia entre lo pagado y lo debido en el año 2003, 14.400 € por el mismo concepto en el año 2004 -"en el año 2004 la demandada abonó la cantidad de 7200 euros cuando en realidad lo que debía haber abonado era 21.600 euros, por lo cual adeuda la cantidad de 14.400 euros correspondientes a la renta del año 2004"-, 14.400 euros por el año 2005 -"en el año 2005 la demandada no abonó la totalidad de la renta establecida adeudando 14.400 euros correspondiente a la renta del año 2005"-, y 13.200 € por la misma diferencia generada entre los meses de enero a noviembre del año 2006, a lo que se añaden 5.400 € por las mensualidades no satisfechas de diciembre de 2006, enero y febrero de 2007.

La demandada Dña. Amelia , tras reconocer la realidad de la relación contractual, que se afirma habida con la esposa del demandante y no con este último, alega con carácter previo la falta de legitimación activa, al no acreditar el actor su condición de propietario de la vivienda ni haber intervenido en el contrato de arrendamiento, argumentando en cuanto al fondo que la renta que estipuló con la esposa del actor ascendía a la cantidad de 600 euros mensuales que fueron puntualmente pagados hasta el mes de noviembre de 2006, en que, como consecuencia de la actitud que mantenían el actor y su esposa, impidiendo la pacífica posesión de la vivienda, tuvieron que mudarse a un hotel y alquilar después otra vivienda, por lo que ni se niega tanto la existencia de la deuda como la procedencia de las rentas devengadas a partir de aquella fecha.

Centrado así el debate, el Juzgado "a quo" rechaza la excepción de falta de legitimación activa, al considerar que la falta de constancia de la condición de propietario no obsta a la obligatoriedad del pago de la renta desde el momento en que se ejercita una acción personal, derivada del contrato, y no real, además de que, en todo caso, la demandada ha reconocido aquella condición al actor extraprocesalmente.

Afirmada la legitimación activa, la sentencia pasa a analizar la prueba practicada y concluye, primero, que no se ha acreditado la supuesta perturbación del uso pacífico del inmueble, y, por tanto, el pretendido incumplimiento por parte del arrendador que se invoca para enervar la obligación del pago de la renta; segundo, que la renta pactada fue de 600 euros mensuales; tercero, que la demandada ha acreditado documentalmente el pago de dicha cantidad, a excepción de las mensualidades de enero de 2005, abril y diciembre de 2006, y enero a abril de 2007; cuarto, que la demandada entregó la cantidad de 600 euros al inicio del contrato en concepto de fianza; y, quinto, que la demandada no ha justificado el pago de las facturas por consumos eléctricos correspondientes a los meses de agosto de 2006 a febrero de 2007, por importe de 113'92 €, 107'01 € y 115'21 €.

Con esta base fáctica, el Juzgado "a quo" estima parcialmente la demanda y declara resuelto el contrato de arrendamiento, condenando a la demandada a abonar al actor la cantidad de 3.600 euros en concepto de rentas adeudadas y de 113'92 €, 107'01 € y 115'21 € por los consumos de electricidad no atendidos.

Frente a esta resolución se alzan ambas partes, reiterando por vía de recurso las alegaciones realizadas en primera instancia en defensa de sus respectivas pretensiones.

SEGUNDO.- Razones de método imponen comenzar el estudio por la ausencia de falta de legitimación activa que invoca la parte demandada "por no reunir el actor la condición de arrendador, y no acreditar su alegada cualidad de propietario", condiciones ambas que, según la demandada, corresponderían a Dña. Gabriela , esposa del demandante.

El razonamiento no se comparte porque, en primer lugar, la demandada ha reconocido extramuros del proceso la calidad de propietario que ahora niega al Sr. Serafin .

Así, en la denuncia presentada el 3 de julio de 2006 en las dependencias de la Guardia Civil de Sanxenxo, Dña. Amelia y su esposo manifestaron que "en octubre de 2003 los denunciantes realizan un contrato de renta sobre la vivienda sita en Punta Montalvo número NUM000 , municipio de Sanxenxo. Dicha vivienda es propiedad de Dª Gabriela Y ESPOSO. Desde el mes de julio de 2006 los denunciantes reciben por parte de los propietarios de la vivienda citados amenazas telefónicas del tipo... los denunciados quieren vender la vivienda y que los denunciantes inquilinos actuales por contrato abandonen la misma lo antes posible..." (cfr. folio 71).

Asimismo, el 9 de octubre de 2006, Dña. Amelia presentó nueva denuncia por daños en la vivienda, indicando que "según ha reconocido un vecino suyo a la Fuerza actuante, ha sido el propietario de la vivienda, en compañía de otros dos hombres", y, al ser interrogada para que "diga "el nombre del propietario y arrendador de la vivienda, manifiesta que solo sabe que se llama JOSÉ, con número de teléfono NUM001 y propietario del Hotel Maracaibo sito en Portonovo", añadiendo posteriormente que "la razón es que los propietarios desean vender la propiedad, queriendo por ello que la denunciante la abandone" (cfr. folio 70).

Y en la misma línea, con fecha 28 de septiembre de 2006, la letrada de Dña. Amelia dirigió a D. Serafin y a Dña. Gabriela una carta en las que les instó para que, en su calidad de propietarios y arrendatarios de la vivienda, facilitaran "una domiciliación bancaria para poder hacerles entrega del precio mensual del arriendo, y en todo caso, aclarar las dudas que pudieran surgir del contenido de la presente comunicación" (cfr. folio 57).

Si a ello se añade que Dña. Gabriela , con quien la demandada dice que celebró el contrato y a la que atribute la exclusiva titularidad de la vivienda, manifestó a presencia judicial que "no es propietaria de una vivienda en Punta Montalvo, NUM000 de Sanxenxo. Que dicha vivienda es propiedad privativa de su esposo" (cfr. la declaración prestada en las diligencias previas nº 1286/2006 del Juzgado de Instrucción núm. 2 de Cambados -folios 49 y ss.-), ratificando de este modo la declaración de su marido en el sentido de que "el declarante es propietario del chalet. Que fue adquirido en el año 1988 aproximadamente por el matrimonio formado por el declarante y su esposa Gabriela . Posteriormente hicieron separación de bienes y en la misma el chalet pasó a ser privativo del declarante, de esto hace aproximadamente unos cinco años" (cfr. folios 120 y ss.), no cabe sino concluir que, a los meros efectos del procedimiento que nos ocupa, existe prueba suficiente para afirmar que el Sr. Serafin es propietario de la vivienda arrendada.

A mayor abundamiento, como certeramente razona la Juzgadora "a quo", en el supuesto enjuiciado se ejercita una acción por incumplimiento contractual, dimanante del contrato de arrendamiento celebrado el 12 de septiembre de 2003, en la que legitimación activa viene dada por las recíprocas obligaciones estipuladas en el contrato y no por la titularidad de la vivienda.

Así, la STS 28 de junio de 1979 ya declaró: "Que en trance de pronunciarse sobre el motivo cuarto, formulado como los anteriores al amparo del número 1.º del artículo 1692 de la repetida Ley de trámites, que se fundamenta en inaplicación de los artículos 1282, 1285 y 1288 del Código Civil , y doctrina legal aplicable contenida, entre otras en sentencias del Tribunal Supremo de 21 de enero de 1929 y 24 de junio de 1952 , su inconsistencia emana tanto de que, como ya viene indicado, la circunstancia de no ser propietario, sino arrendatario el transmitente de éste del local en que el negocio o industria en cuestión está establecida, no desvirtúa la naturaleza de arrendamiento de tal naturaleza de industria o negocio, cuanto de que, en contra de lo apreciado por el recurrente, la evidente intención de los contratantes, cláusulas contractuales y claridad del contrato de que se trata, como proclama la resolución impugnada, está claramente pregonando que era ceder el negocio o industria instalado en el local en que viene funcionando, pues que fue su precisa finalidad la explotación en él de dicho negocio o industria".

Y la STS 20 de febrero de 1990 señaló en la misma línea: "Pero a mayor abundamiento ha de tenerse presente que la acción ejercitada no es real, sino personal derivada del contrato de arrendamiento; es el arrendador, sea o no propietario, usufructuario, etc., quien está legitimado para instar la resolución judicial que se pretende, y como quiera que el arrendatario reconoció a la actora como arrendadora, puesto que en otro caso no le hubiera pagado a ella las rentas, es visto que no puede negarle la legitimación "ad causam" para postular la resolución del contrato, porque a nadie le es lícito ir contra sus propios actos."

Más recientemente, la STS 12 de febrero de 1999 recordaba: "Hipotéticamente, aunque se admitiere el motivo, el fallo recurrido no se variaría, pues nuestro Código civil no exige en ningún precepto que para conceder el uso de un bien a otro se haya de ser propietario; el destinatario de la prestación puede ser persona distinta del acreedor por indicación de éste, pues tiene faculta de disposición sobre aquélla, que es lo que ocurrió al pagar el recurrente al Patronato por indicación de la empresa recurrida."

En el supuesto litigioso, D. Serafin es quien aparece como arrendador en el ejemplar del contrato aportado con el escrito de demanda, por lo que basta esta condición para tener la legitimación necesaria a los efectos del ejercicio de las acciones que dimanan del contrato.

Bien es verdad que la parte demandada impugna la autenticidad del documento aportado, admitiendo exclusivamente la última hoja, única que está firmada por Dña. Amelia .

Pero no es menos cierto que en esa misma hoja que la demandada no impugna aparece estampada, al pie de la mención correspondiente al "arrendador", otra firma que coincide con la que obra en el acta de apoderamiento "apud acta" extendida por la Secretaria judicial y en virtud de la cual D. Serafin otorgó poder general para pleitos a la procuradora Sra. Santos García (cfr. folio 17), lo que, unido al hecho de que la demandada no haya aportado su copia del contrato en la que figure un arrendador distinto, lleva a concluir que el hoy demandante fue quien arrendó la vivienda.

TERCERO.- A través del segundo motivo de impugnación, la demandada reitera la excepción "non adimpleti contractus", que concreta en el incumplimiento por el arrendador de la obligación de mantener a la arrendataria en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato, evitando cualquier perturbación.

En relación con esta alegación se denuncia que la demandada y su familia residían pacíficamente en la vivienda arrendada hasta que, en el verano de 2006, tanto el demandante como, sobre todo su esposa, "procedieron a proferir continuas amenazas y actos coaccionantes para impedir que continuaran condicho uso pacífico de tal manera que se han repetido a lo largo de los meses actos tales como insultos, amenazas de muerte, daños en sus propiedades (vehículos...), allanamiento de morada, cambio de cerraduras en al vivienda..., dar de baja la electricidad y la vivienda en FENOSA... y un sinfín de actos más, siendo denunciados (al principio en su mayoría para luego cesar en dichas denunciadas por mero cansancio de la denunciante) ante la Guardia Civil, y habiendo en algunos de los casos testigos de tales hechos, y en otros presenciado incluso la Guardia Civil el estado de las cerraduras de la vivienda que habían sido selladas con silicona o pegamento".

Efectivamente, si la esencia del contrato arrendamiento es la posesión de la cosa por el arrendatario, el arrendador deberá adoptar las medidas para garantizar, por actos positivos y negativos, propios y de tercero (no de hecho), la posesión de la cosa en estado adecuado al uso previsto, es decir, que dicha posesión se desarrolla en forma adecuada, útil y pacífica (art. 1554.3º CC ).

Ahora bien, aunque en el presente caso se han aportado copias de denuncias e imputaciones cruzadas, que incluso han dado lugar a la incoación de un procedimiento penal, lo cierto es que no consta el estado de dichas diligencias ni, en cualquier caso, la realidad de los hechos denunciados ni, por tanto, de la perturbación que se atribuye al arrendador y a su esposa. A este respecto, hubiera sido interesante conocer el resultado de las diligencias solicitadas por el Ministerio fiscal en las diligencias previas nº 1286/2006, si es que se accedió a su práctica, puesto que permitiría corroborar si realmente se produjeron las llamadas insultantes o amenazantes y averiguar, cuando menos, la autoría de los cambios de titularidad del contrato de suministro eléctrico; pero a pesar de que la petición del Ministerio público se remonta al mes de febrero de 2007, nada se ha aportado o solicitado sobre el particular, como tampoco se ha propuesto otra prueba que la testifical de Dña. Marí Jose , que se limitó a relatar un incidente producido entre Dª Gabriela y la demandada, mas incidente que, por sí solo, no revela sino las malas relaciones existentes entre ambas.

En estas condiciones es menester coincidir con la Juzgadora "a quo" en que la demandada no ha acreditado los actos de perturbación sobre los que se construye el pretendido incumplimiento por el arrendador de la obligación que impone el art. 1554.3º CC , por lo que el motivo debe rechazarse.

CUARTO.- El tercero y último de los motivos alegados por la demandada en su recurso y el único de los aducidos por el demandante giran en torno a la misma cuestión, esto es, la renta adeudada: mientras el arrendador reclama que se pactó una renta de 1.800 euros mensuales y, en consecuencia, la arrendataria adeuda 51.000 euros por la diferencia entre la cantidad debida y la pagada a cuenta, en cambio la arrendataria demandada insiste en que la renta ascendía a 600 euros y en que hizo frente a todas las mensualidades hasta el mes de noviembre de 2006, en que dejó de pagar al verse obligada la vivienda debido al acoso del demandante y de su esposa.

El examen de los recibos expedidos desde la celebración del contrato de arrendamiento en fecha 12 de septiembre de 2003 evidencia: primero, que todos los recibos aparecen expedidos por la cantidad de 600 euros; segundo, que 31 de los 33 recibos han sido elaborados por la misma mano y con idéntico contenido, a saber, después del lugar (Sanxenxo) y la fecha, se expresa "He recibido de Dña. Amelia , la cantidad de 600 Euros (seiscientos euros) en concepto de pago alquiler mes de ... de .... de la vivienda situada en Montalvo, NUM000 en Portonovo-Sanxenxo. Recibí 600 euros", sigue firma", mientras que otro, correspondiente al 30 de septiembre de 2003, igualmente confeccionado por la misma mano, recoge que "He recibido de Dña. Amelia , la cantidad de 1.200 Euros (mis doscientos euros) en concepto de pago alquiler mes de... por valor de 600 euros (seiscientos euros) de la casa situada en Montalvo, NUM000 en Portonovo- Sanxenxo. La cantidad restante o sea, 600 euros (seiscientos euros) entrega en concepto de fianza del arrendamiento, que será devuelta una vez finalizado el plazo de un año. Recibí 1.200 euros", sigue firma"; tercero, que el recibo nº 33 reza asimismo "RECIBÍ de Amelia la cantidad de Euros SEISCIENTOS EUROS por ALQUILER MES DE AGOSTO 2005 DE LA VIVIENDA SITUADA EN MONTALVO, NUM000 , EN PORTONOVO-SANXENXO"; y cuarto, que los 33 recibos fueron expedidos y firmados por Dña. Patricia , que trabaja en una agencia y que fue la persona que redactó el contrato y la encargada de cobrar la renta (así lo admitió la testigo).

En otras palabras, todos los recibos emitidos mensualmente a lo largo de tres años lo fueron por la cantidad de 600 euros, sin que en ninguno de ellos se hiciera la más mínima referencia, objeción o salvedad a que se trataba de un pago a cuenta de otra suma más elevada, antes al contrario, en todos ellos se expresa que la entrega se hace "en concepto de pago alquiler".

Si a ello se une, por una parte, que el arrendador no ha formulado queja o protesta de ninguna clase durante un período de tiempo tan prolongado, y, por otra parte, que Dña. Gabriela , esposa del demandante, reconoció en la declaración prestada ante el Juez de Instrucción que "dicha vivienda está alquilada, si bien no tienen contrato de alquiler. Que Amelia le pidió vivir allí durante un año... Que le paga una renta, si bien no existe documento. Que le paga 600 euros", es claro que la renta estipulada no ascendía a 1.800 euros, como afirma el demandante, sino a 600 euros.

Con esta premisa, ponderando que la reclamación realizada por el arrendador se contrae a la diferencia entre la cantidad pagada de 600 euros mensuales y la que, a su juicio, debía abonarse de 1.800 euros mensuales, durante el período que media entre el mes de septiembre de 2003 y el mes de noviembre de 2006, la afirmación de que al renta ascendía en realidad a 600 euros mensuales conlleva el rechazo de dicha reclamación, sin que proceda analizar recibo por recibo a fin de comprobar si alguna mensualidad no fue satisfecha porque, en lo que concierne al mencionado lapso de tiempo, el actor da por supuesto que se abonaron todas las mensualidades, limitándose a reclamar la citada diferencia.

Procede, pues, acoger parcialmente el recurso interpuesto por la parte demandada, circunscribiendo la condena a las mensualidades de diciembre de 2006 y enero y febrero de 2007, con más el importe de los suministros de energía eléctrica no atendidos.

QUINTO.- La estimación parcial del recurso interpuesto por la demandada comporta que no se haga pronunciamiento de condena respecto de las costas devengadas, mientras que la desestimación de la impugnación formulada por el demandante determina que se impongan a dicho recurrente las costas causadas por su recurso (art. 398 LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

LA SALA

Fallo

QUE DESESTIMANDO EN SU INTEGRIDAD EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por D. Serafin , no personado en esta alzada, y ESTIMANDO PARCIALMENTE EL RECURSO DE APELACIÓN formulado por Dña. Amelia , no personada en esta alzada, contra la sentencia pronunciada el 16 de abril de 2007 por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Cambados, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución en el único extremo de fijar en mil ochocientos euros la cantidad que la demandada deberá abonar al actor en concepto de rentas adeudadas, manteniendo la fijada por los suministros impagados.

Se imponen al recurrente D. Serafin las costas devengadas por su recurso, sin que haya lugar a hacer pronunciamiento expreso de condena respecto de las causadas por el recurso formulado por Dña. Amelia .

Así por esta sentencia, juzgando definitivamente en la instancia, lo pronuncia, manda y firma la Sala constituida por los Magistrados expuestos al margen.