Sentencia Civil Nº 601/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 472/2010 de 01 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00601/2010

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 472 /2010

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a uno de diciembre de dos mil diez.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 536/2008 , procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 7 de MAJADAHONDA, a los que ha correspondido el Rollo 472/2010, en los que aparecen como partes apelantes GESTIÓN INMOBILIARIA URBISOL, S.L., representada por la procuradora Dña. MERCEDES MARÍN IRIBARREN, en esta alzada, y asistida por la letrada Dña. MERCEDES OLMOS RUBIO, y QUEROL PROYECTOS INMOBILIARIOS, S.L., sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN UCEDA OJEDA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Majadahonda (Madrid), en fecha 13 de enero de 2010 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Astral, en nombre y representación de QUEROL PROYECTOS INMOBILIARIOS S.L, en los autos de juicio ordinario seguidos contra GESTIÓN INMOBILIARIA URBISOL, debo condenar y condeno a dicha demandada a abonar a la actora la suma de 9.000 €, cantidad que devengará el interés legal desde la interposición de la demanda hasta la fecha de la presente resolución, absolviéndole del resto de pedimentos formulados en su contra.

No procede hacer expresa condena en costas.".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpusieron recursos de apelación por la parte demandada GESTIÓN INMOBILIARIA URBISOL, S.L., y por la parte demandante QUEROL PROYECTOS INMOBILIARIOS, S.L., oponiéndose la parte GESTIÓN INMOBILIARIA URBISOL, S.L. al recurso de QUEROL PROYECTOS INMOBILIARIOS, S.L., y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 24 de noviembre de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución apelada, que deben modificarse por los que, a continuación, se expondrán.

PRIMERO . La entidad QUEROL PROYECTOS INMOBILIARIOS S.L. presento demanda contra la también limitada GESTIÓN INMOBILIARIA URBISOL en reclamación de 18.000 euros, indicando que las partes suscribieron el día 27 de septiembre de 2005 un contrato de compraventa con arras penitenciales sobre la vivienda sita en el piso Bajo B, con los trasteros 4 y 5, de la calle Plazuela nº 4 de la localidad de Las Rozas, contrato en el que se pactó un precio de 225.379,54 euros con entrega, en concepto de arras penitenciales, de la cantidad de 9.000 euros, pactándose que el contrato tendría validez hasta el día 1 de diciembre de 2005.

El día 7 de diciembre de 2005 se requirió a la demandada, por medio de burofax con acuse de recibo, para que otorgase la escritura pública el día 12 del mismo mes, sin que la misma compareciese en la Notaria el día y hora fijado, de lo que se levantó la correspondiente acta notarial, debiendo entenderse, por tanto, que había desistido del contrato por lo que debía entrar en juego el artículo 1454 del Código Civil .

SEGUNDO . La sociedad demandada, tras explicar que las relaciones entre las partes traen origen en la construcción del edificio, del que se ocupó la actora, y hacer unas valoraciones sobre las distintas irregularidades cometidas en la edificación y de los problemas surgidos en la misma, temas que debemos dejar de lado en este procedimiento, alegó que la sociedad demandante nunca tuvo real y verdadera intención de cumplir en sus propios términos el contrato que es base de la reclamación presentada, así aunque exigió, consiguiendo que se modificara la escritura de declaración de obra nueva, que por el mismo precio al objeto inicial de la compraventa se añadiera el cuarto existente bajo la vivienda y una porción de 10,52 metros cuadrados del patio descubierto al que se accedía desde aquel, se negó a cumplir con la cláusula condicional de la escritura que supeditaba la ocupación de esos espacios a la obligación de afrontar por el propietario de la vivienda su adecuación e perfecta individualización del resto del edificio y asumir su estado de limpieza, conservación y salubridad, nunca estuvo dispuesta a abonar los gastos de modificación de tal escritura ni se allanó a materializar el pago del total del precio aplazado por la compraventa mediante un "cheque bancario garantizado".

La firma de la escritura de compraventa venía fijada, en un principio, para el día 1 de diciembre de 2005, siendo a las 20,06 horas del día 7 de diciembre de 2005, víspera de un día festivo, cuando se dejó en Correos el burofax en el que se la citaba para el otorgamiento de la escritura pública, burofax que fue registrado en Correos el día 9, viernes, dejándole aviso, ya que no había nadie en el domicilio, el sábado día 10 de diciembre, aviso del que no se tuvo constancia hasta el lunes 12, recogiéndose la comunicación en la que se le citaba para la firma de la escritura y en la que no se indicaba la hora a la que debía acudir a la Notaria, el día 14, por lo que no se tuvo conocimiento de la fecha designada por la actora hasta que había transcurrido el día señalado para la firma de la escritura.

Sin tener constancia de la anterior comunicación, el día 13 se remitió un burofax a la actora en el que se la requería para la firma de la escritura, dándole un plazo de 48 horas para solucionar las cuestiones pendientes y formalizar la escritura pública, momento en que se haría entrega de la vivienda y se recibiría el precio aplazado, comunicación a la que respondió la actora el día 15 de diciembre exigiendo el pago de 18.000 euros, por aplicación de las arras penitenciales, tras considerar que la demandada había incumplido el contrato, acusándola de no haber acudido a la notaría el día 12 de diciembre y de pretender realizar modificaciones sustanciales en las condiciones de pago del precio pendiente y en el objeto del contrato.

Ante esta situación, viendo que la actora no estaba dispuesta a cumplir con sus obligaciones ya que nunca volvió a ponerse en contacto con la vendedora, el día 16 de enero de 2006, transcurrido un mes desde que se le requirió para la firma de la escritura, se le remitió una carta, por burofax, en la que se le comunicaba que se daba por resuelto el contrato de venta con pérdida de la cantidad entregada en concepto de arras.

TERCERO . La sentencia de instancia, tras fijar los hechos que estimaba probados y considerar que el pacto suscrito por las partes respondía al de arras penitenciales, ya que se indicaba expresamente que " en caso de desistir de dicha compraventa se acuerda según ley, es decir el comprador pierde la señal y/o el vendedor a devolverlas duplicadas", consideró que no podía admitirse que la demandada hubiese incumplido el contrato ya que tuvo conocimiento de la comunicación en la que se le citaba para el otorgamiento de la escritura pública después de la fecha designada para tal acto, por lo que no podía admitirse que hubiera desistido de firmar el contrato.

Tras estas consideraciones afirmó que "lo cierto es que la actitud de ambas partes a lo largo de los hechos que han resultado alegados y probados en el presente procedimiento, revela que no existe interés por parte de ninguna de ellas en el otorgamiento de la escritura pública de compraventa pues a pesar del tiempo transcurrido ninguna actividad se ha llevado a cabo por las mismas en orden a dicha escrituración, de forma que se estima procedente y adecuado a las circunstancias del caso, la devolución por parte de la demandada de la señal de 9.000 € en su día entregada por la actora, ya que ambas han desistido al momento actual y cuanto menos de forma tácita, de la celebración del contrato en la forma anteriormente señalada".

CUARTO . La sentencia fue apelada por ambas partes litigantes, alegando la parte demandada que la única persona en que se puede apreciar negativa a cumplir el contrato, a desistirse del mismo, es la actora, ya que la demandada siempre estuvo dispuesta a cumplir con el mismo, ofrecimiento que se le ha vuelto a reiterar en la audiencia previa de este procedimiento y ha sido rechazado.

Estas conclusiones se deben sacar de los siguientes hechos que deben considerarse probados. Así mientras que la demandada, con la finalidad de que el contrato pudiera llevarse a cabo, accedió a las exigencias de la actora de que la compraventa se llevara a cabo en unas condiciones distintas a las inicialmente pactadas, como la ampliación por el mismo precio del objeto de la compraventa y que se otorgase la escritura en una Notaria de su elección, a cuyo fin se le remitió la documentación correspondiente, la demandante no estuvo dispuesta a que se llegara a firmar el contrato de compraventa, pues remitió el burofax, fijando fecha para la firma de la escritura, en un momento en que sabía que la demandada iba a estar de viaje y fuera de Madrid y que, por ello, no tendría tiempo de acudir a la cita, y, sin intentar saber los motivos por lo que no había acudido la demandada al acto de la firma de la escritura, procedió a levantar acta notarial de incomparecencia para inculpar a la demandada, y cuando, a los pocos días, se le requiere para solventar los problemas existentes y poder llevar a cabo la firma de la escritura de compraventa, da por resuelta la obligación y reclama la suma de 18.000 euros, alegando el supuesto incumplimiento de la parte vendedora.

Por su parte la entidad actora mantuvo que el Juzgado de Instancia había incurrido en error en la apreciación de la prueba ya que del acta notarial acompañada como documento nº 5 a la demanda se acredita suficientemente que la vendedora no acudió a la Notaria en la fecha designada, fecha que por escrito se comunicó a la misma con la debida antelación.

QUINTO . En definitiva como ambas partes alegan que se ha aplicado incorrectamente la figura de las arras penitenciales, debemos averiguar quien fue la responsable de que el contrato no se llevara a cabo.

Lo primero que debemos indicar es que solamente debemos atender a las comunicaciones escritas que obran en el procedimiento, sin atender a las supuestas conversaciones verbales entre las partes, a las que aluden a lo largo de sus escritos, y que mientras la parte demandada ha aportado todos sus cartas remitidas por burofax con los correspondientes acuses de recibo, con lo que se tiene perfecto conocimiento del momento en que las mismas han llegado a manos de la parte actora, la actora no se ha preocupado de hacerlo por lo que no tenemos constancia del momento en que la comunicación que presento en Correos el día 7 de diciembre de 2005 a las 20,06 horas, llegó a manos de la parte demandada. Es más las pruebas nos llevan a entender que no tuvo conocimiento hasta un momento posterior al día designado para la firma de la escritura; así vemos que aunque el burofax se presentó el día 7 de diciembre en Correos no se le dio curso hasta el día 9 (folio 149) y, razonablemente podemos entender que, ante la ausencia de ocupantes en el domicilio, se dejó un aviso el día 10, sábado a las 12, 53 horas (folio 151), con lo que no existe constancia alguna de que la parte demandada tuviera conocimiento con antelación de la fecha designada por la entidad actora para la firma de la escritura.

En tales condiciones, el que la actora decidiera dar por resuelto el contrato por incumplimiento de la demandada es inaceptable, pues como no se ha acreditado que fuese convocada con antelación a la firma del contrato, nunca se puede entender que desistiese del mismo, sin que tales conclusiones puedan variar por el contenido del acta notarial acompañada como documento nº 5 a la demanda, pues la misma solo acredita que la demandada no acudió a la Notaria antes de las once horas del día 12 de diciembre, pero nunca que conociese que tal fecha era la indicada para el otorgamiento de la escritura y que no quisiera acudir a la cita.

Por el contrario si vemos la comunicación que le dirigió la demandada a la actora el día 13 de diciembre (folios 152 a 154), de la que existe constancia de que llegó a manos de la misma, comprobaremos que se concedió a la actora plazo para que se solventaran los problemas existentes y para proceder a la firma de la escritura, comunicación a la que no hizo caso alguno, ya que, bajo la excusa de que la demandada no había comparecido a la Notaria el día 12 de diciembre, a la misma contestó exigiendo la devolución duplicada de las arras. Es cierto que en tal comunicación no se limita a requerir a la actora a que proceda a fijar día para la firma de la escritura, sino que se le hacen unas consideraciones sobre determinados extremos que debían concretarse con antelación a tal momento, por lo que deberemos ver si tales indicaciones son adecuadas a la situación, ya que si es así deberemos considerar que fue la parte actora la que se negó a la firma del contrato y quien debe sufrir la pérdida de la cantidad entregada en concepto de arras.

En la comunicación se le indica a la compradora que se deben "concretar la cuantificación y materialización del precio y la obra que debe realizarse en el edificio". Aunque la referencia al precio puede resultar innecesaria, ya que estaba debidamente fijada en el contrato, la referencia a las obras resultaba necesaria, pues ha quedado demostrado, que la escritura de división horizontal de fecha 2 de marzo de 2005(folios 120 y siguientes) se alteró a favor de la parte actora el día 18 de noviembre de 2005(folios 137 y siguientes) ya que al objeto inicial de la compra se añadió el uso exclusivo del cuarto existente bajo la vivienda, al que tendría acceso directo, y una porción de 10,52 metros cuadrados del patio/tendedero descubierto al que se accedía desde aquel, por lo que la demandada, vendedora de la finca, estaba legitimada para exigir que se llevase a cabo físicamente la separación en el edificio, ya que en otro caso la venta del resto de las fincas se vería perturbada; es más en la escritura de subsanación de la obra nueva y división horizontal, la actora se comprometía a afrontar las obras para que quedasen debidamente individualizados tales elementos. En definitiva no se trataba de una petición injustificada sino que iba directamente vinculada a las condiciones de la compra y si no las quiso aceptar la compradora debemos equipararlo a un rechazó a la firma del contrato, por lo que, por aplicación del artículo 1454 del CC , la misma debe ser condenada a la pérdida de la cantidad entregada en concepto de arras.

SEXTO . No estamos de acuerdo con la visión que tiene la sentencia sobre esta materia, pues, una vez que la demandada, vencido el plazo fijado para el otorgamiento de la escritura, remitió una comunicación a la actora para firmar el contrato, comunicación que sabemos que llegó a sus manos, no existía necesidad de que la vendedora siguiese insistiendo en el otorgamiento de la escritura pública, sobre todo cuando, sin justificación alguna, la hoy demandante había considerado resuelto el contrato por motivo imputable a la demandada vendedora y le exigía la devolución duplicada de las arras, actitud que sólo puede considerarse como una excusa para enmascarar su incumplimiento. Por tanto no vemos irregularidad alguna en que la demandada, una vez transcurrido un mes sin recibir otra comunicación de la actora, decidiese finalmente dar por resuelto el contrato y retener la cantidad entregada en concepto de arras.

SÉPTIMO . Sobre las costas procesales de esta segunda instancia debe hacerse un doble pronunciamiento, condenar a QUEROL PROYECTOS INMOBILIARIOS S.L. a las causadas con su recurso( artículo 398.1 LEC ) y no hacer expresa condena de las devengadas con motivo del recurso interpuesto por la sociedad limitada GESTION INMOBILIARIA URBISOL al haberse estimado el recurso de apelación formulado por la misma( artículo 398. 2 de la LEC). Las de la primera instancia, en función del principio objetivo del vencimiento que rige con carácter general en nuestro sistema procesal, deben correr a cargo de la parte demandante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la sociedad limitada QUEROL PROYECTOS INMOBILIARIOS y estimando el presentado por la limitada GESTIÓN INMOBILIARIA URBISOL, que viene representada ante esta Audiencia Provincial por la procuradora doña Mercedes Marín Iribarren, contra la sentencia dictada el día 13 de enero de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Majadahonda en los autos de juicio ordinario registrados con el número 536/2008, debemos revocar y revocamos la misma, y, en consecuencia, absolvemos a la sociedad limitada GESTIÓN INMOBILIARIA URBISOL de la pretensiones deducidas en su contra en este procedimiento por QUEROL PROYECTOS INMOBILIARIOS, S.L., que deberá hacer frente al pago de las costas procesales de la primera instancia.

No se hace pronunciamiento de las costas procesales devengadas con motivo del recurso de apelación presentado por GESTIÓN INMOBILIARIA URBISOL, S.L., mientras que QUEROL PROYECTOS INMOBILIARIOS, S.L. deberá correr con las causadas con su recurso.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.