Sentencia Civil Nº 601/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 639/2010 de 15 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

ROLLO 639/10

SENTENCIA Nº 000601/2010

SECCIÓN OCTAVA

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Iltma. Sra. Dª:

CARMEN BRINES TARRASÓ

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En la ciudad de VALENCIA, a quince de noviembre de dos mil diez

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, constituida por la Magistrada Ilma. Sra Dª. CARMEN BRINES TARRASÓ como órgano unipersonal, los autos de Juicio Verbal, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 20 de Valencia, con el nº 001715/2009, por Dª. Vanesa y Dª. María Teresa representadas por el Procurador D. Antonio Vives Cervera y dirigidas por la Letrado Dª. Antonia Elbal Fernández, contra Dª. Angelica y D. Jesus Miguel , representados por la Procuradora Dª. Mª. del Carmen Navarro Ballester y dirigido por la Letrado Dª. Mª. Dolores Tormo, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por Dª. Vanesa y Dª. María Teresa .

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia, apelada pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 20 de Valencia, en fecha 6 de Mayo de 2010 , contiene el siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda formulada por el Procurador D. Antonio Vives Cervera en nombre y representación de Dª. Vanesa y Dª. María Teresa contra D. Jesus Miguel y Dª. Angelica en reclamación de mil euros (1.000 euros) en concepto de devolución de las arras o señal entregada por el arrendamiento de la vivienda unifamiliar sita en la calle DIRECCION000 nº NUM000 de Paiporta que no se llegó a formalizar o perfeccionar por desistimiento de las propias actoras, debo absolver y absuelvo a los demandados de todas las pretensiones de la demanda. Se imponen las costas a la parte demandante.".

SEGUNDO.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por Dª. Vanesa y Dª. María Teresa , que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para la resolución del recurso de Apelación el 9 de Noviembre de 2010

TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales

Fundamentos

PRIMERO.- La representación de la parte actora ejercitó acción con fundamento en las siguientes consideraciones: las demandantes acudieron a la inmobiliaria Futurcasa Paiporta S.L. con objeto de arrendar la vivienda sita en Paiporta calle DIRECCION000 número NUM000 , propiedad de los demandados por una renta de 700 euros al mes. El día 20 de mayo de 2009 se entregó en concepto de fianza la cantidad de 700 euros y una parte en concepto de renta mensual correspondiente al mes de junio, ascendente a 300 euros acordándose que a la firma del contrato se abonaría la cantidad restante de 400 euros para completar dicha mensualidad. Por causas ajenas a la voluntad de las arrendatarias no pudo llegar a perfeccionarse el contrato lo que se comunicó a los demandados el 22 de mayo de 2009. Por todo ello concluía interesando se dicte Sentencia por la que se condene a los demandados a abonar la cantidad de 1000 euros mas intereses legales y todo ello con expresa imposición de las costas del procedimiento.

La parte demandada compareció y formuló oposición a la demanda que en síntesis basaba en las siguientes argumentaciones: se esta ante un supuesto de arras confirmatorias y el incumplimiento arbitrario proveniente de las demandantes supone unos perjuicios al arrendador y legitima la retención de la suma recibida. Concluía interesando la desestimación de las pretensiones deducidas en su contra.

Agotados los tramites pertinentes y practicadas las pruebas admitidas, por el Juzgado de Primera Instancia numero 20 de Valencia se dictó en fecha 6 de mayo de 2010 Sentencia por la que desestimaba la demanda con expresa imposición a la parte actora de las costas del procedimiento.

SEGUNDO.- Contra la referida Sentencia se alza la representación de la parte demandante formulando recurso de Apelación que basa en la infracción de la norma contenida en el articulo 1454 del Código Civil .

Dichos motivos serán objeto de análisis seguidamente

La controversia que se somete a la consideración de la Sala exige recordar en primer lugar aun de forma esquemática, la doctrina jurisprudencial en torno a la cuestión que constituye el núcleo de la misma, que no es otra que la naturaleza que puede atribuirse a la cantidad entregada por la parte demandante arrendataria a la propiedad mediante documento de fecha 20 de mayo de 2009 pues en tanto la actora sostiene que lo entregado fue un mes de fianza y parte de la renta correspondiente al mes de junio de 2009, la Sentencia impugnada califica la entrega de arras penitenciales (pagina 58 de las actuaciones), en tanto que la demandada las considera confirmatorias, siendo en función de uno u otro supuesto, la consecuencia jurídica de tal entrega, en lo que ahora interesa, claramente diferente. Pues bien, como es sabido, el Tribunal Supremo reconoce los tres tipos de arras: A) Confirmatorias, que son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, y que normalmente se corresponden con las entregas en concepto de señal o anticipos "a cuenta del precio". ( STS de 10 de noviembre de 1983 , 12 de julio de 1986 , 9 de marzo de 1989 , 12 de diciembre de 1991 , 31 de julio de 1992 , 3 de octubre de 1992 , 15 de marzo de 1994 ). B) Penales, cuya finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento y C) penitenciales, que constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Respecto de estas ultimas, es reiterada la jurisprudencia que señala que las arras que permite el artículo 1.454 del Código Civil , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales ( SS. del T.S. de 12-7-86 , 6-2-91 , 3-3-91 , 8-4-91 , 10-6-94 y 30-12-95 , entre otras), siendo necesario que consten de modo inequívoco, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, o lo que es igual, que la voluntad negocial de las partes establezca de forma precisa y rotunda la condición de arras de tal clase, atribuyendo a los anticipos entregados esa finalidad, que debe resultar bien constatada en el documento que refleja el negocio jurídico, pues de lo contrario, se ha de entender que son confirmatorias y que constituyen un anticipo del precio que servirá para confirmar el contrato celebrado ( SS. del T.S. de 12-12-91 , 16-3-92 , 22-10-92 , 24-12-92 , 8-2-93 , 3-6-94 , 28-3-96 , 18-10-96 y 22-12-99 , entre otras). Por tanto, y a modo de resumen: Considera el Alto Tribunal que en caso de duda las arras merecen la calificación de confirmatorias, al no ser posible presumir las penitenciales por el efecto rescisorio que las acompaña. Partiendo de tal premisa es obvio que la interpretación del documento acompañado al escrito de demanda con el numero 1 por la parte actora, ha de llevarnos a excluir la posibilidad de que la entrega realizada pueda calificarse de arras penitenciales pues ninguna voluntad expresa manifiestan los intervinientes en tal sentido. Por el contrario es claro que nos hallamos en presencia de arras confirmatorias, pues así se establece claramente en el párrafo primero del referido documento privado de 20 de mayo de 2009 al afirmar " recibimos....la cantidad de mil euros en concepto de señal por el arrendamiento de la vivienda...el contrato de arrendamiento será suscrito como plazo máximo el dia 1 de junio del año 2009". Se esta en el caso de concluir del tenor literal de dicho documento (articulo 1281 y concordantes del Código Civil ) que solo llegado el momento de formalizar el contrato de arrendamiento habrá de tenerse dicha cantidad como ya entregada a cuenta del precio total (fianza y parte de una mensualidad), lo que no es óbice por tanto para que antes de llegar dicho momento, cualquiera de ambas partes contratantes, pueda desistir voluntariamente de su formalización con derecho, -en caso de la arrendataria- a la devolución de la suma entregada en atención a la no formalización del negocio jurídico, según lo así acordado por las partes. Procede por tanto concluir de cuanto se ha expuesto que procede la revocación de la Sentencia dictada en Primera Instancia, con estimación de la demanda formulada y resolviendo conforme se dirá en el fallo de la presente, pues cualquier pretensión por parte de la demandada en orden a obtener el resarcimiento de los daños y perjuicios causados por el retraso en el alquiler del inmueble habría exigido la formulación de demanda reconvencional que sin embargo no se ha planteado.

TERCERO.- Establece el articulo 398 de la L.E.C . que: Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394 .

2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de aplicación

Fallo

Se estima el recurso de Apelación formulado por la representación de D. María Teresa y D. Vanesa contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia numero 20 de Valencia en fecha 6 de mayo de 2010 en Autos de Juicio verbal numero 1715/2009 la que se revoca y en su lugar se estima la demanda, condenando a los demandados D. Jesus Miguel y D. Angelica a abonar a la actora la cantidad de 1000 euros mas intereses legales establecidos en el articulo 576 de la L.E.C . y todo ello con expresa imposición a la parte demandada de las costas ocasionadas en la Primera Instancia y sin hacer expresa imposición de las devengadas en esta alzada.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que en su caso, se habrá de preparar mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los cinco días siguientes a su notificación.

En cuanto al deposito constituido al preparar el recurso de Apelación, dese al mismo el destino legalmente previsto.

Así por esta Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronuncio, mando y firmo.