Sentencia Civil Nº 601/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 63/2010 de 28 de Octubre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº. 63/2010-DM

JUICIO ORDINARIO NÚM. 2032/2008

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 MATARÓ (ANT.CI-2)

S E N T E N C I A Nº 601/2011

Ilmos. Sres.

DON AGUSTIN FERRER BARRIENDOS

DON JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO

DON PASCUAL MARTIN VILLA

En la ciudad de Barcelona, a veintiocho de octubre de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario, número 2032/2008 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 2 Mataró (ant.CI-2), a instancia de D. Millán y Dª. María Purificación incomparecidos en esta alzada, contra NIKUNAU, S.L. representada por el procurador D. Jesús Millán Lleopart. Estas actuaciones penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, contra la Sentencia dictada el día diecinueve de octubre de dos mil nueve por el Sr. Juez del expresado Juzgado .

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada es del tenor literal siguiente: " FALLO / Que estimando parcialmente al demanda interpuesta por el Procurador doña María Teresa Tresserras Torrent, en nombre y representación de don Millán y doña María Purificación , contra Nikunau, S.L., representada pro el Procurador doña Esther Bartra Corominas, debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa celebrado entre las partes respecto de la vivienda sita en Argentona, C/ DIRECCION000 , NUM000 , y debo condenar y condeno a la demandada a pagar a la actora la suma de doscientos cuatro mil euros (204.000 euros), más los intereses legales de la referida cantidad incrementados en dos puntos a partir de la presente resolución. Todo ello, sin hacer expresa imposición de las costas causadas en el procedimiento a ninguna de las partes.".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por Nikunau, S.L. mediante su escrito motivado, dándose traslado a la parte contraria que se opuso en tiempo y forma legal. Elevados los autos a esta Audiencia Provincial se procedió a dar el trámite pertinente señalándose para la celebración de la vista oral el día 27 de septiembre de 2011 siendo grabado en soporte apto para la reproducción de la imagen y el sonido, CD que queda unido a las actuaciones.

TERCERO .- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

Vistos siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. PASCUAL MARTIN VILLA.

Fundamentos

Se aceptan parcialmente los fundamentos jurídicos contenidos en la resolución recurrida, en la medida en que no vengan contradichos por los que a continuación se expresan con ese mismo carácter, y

PRIMERO .- Por la Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Mataró se dictó Sentencia en fecha 19 de octubre de 2009 en un procedimiento ordinario sobre reclamación de cantidad como consecuencia del incumplimiento por la vendedora de los términos del contrato de compraventa inmobiliaria suscrito con los compradores, dando lugar a un acogimiento parcial de la demanda y condenado a la demandada a satisfacer a la actora la suma de 204.000 euros, más los intereses procesales a partir de dicha resolución.

Frente al contenido de este pronunciamiento se alza la demandada, interesando la revocación de la sentencia, a lo que se opusieron los demandantes.

SEGUNDO. - En el motivo principal de su escrito de interposición del recurso la vendedora-recurrente insiste en que no ha existido un incumplimiento contractual por su parte, al haber ejecutado la totalidad de las prestaciones a las que contractualmente venía obligada.

Se trata de determinar, por tanto, dados los términos de la reclamación de los demandantes, si en el presente caso ha existido un "aliud pro alio" en su modalidad de inhabilidad total de la cosa, que haya determinado que los mismos hubiesen interesado en este proceso la resolución contractual sobre la operación inmobiliaria que entre las partes había sido concertada.

"Prima facie", se ha de recordar que nuestra doctrina jurisprudencial ha distinguido reiteradamente el contenido de la acción redhibitoria del artículo 1.484 C.C . del denominado supuesto de "aliud pro alio", resultando inaplicable la primera en los casos en que la demanda no se dirija a obtener las reparaciones provenientes de los vicios ocultos, sino las derivadas por defectuoso cumplimiento, al haber sido hecha la entrega de cosa distinta de la pactada ( SSTS 32 Jun. 1965 y 28 Nov. 1970 ) o de la inhabilidad de la misma para los fines contractualmente previstos ( SSTS 14 Mar. 1963 y 7 Abr. 1993 ). Esta doble distinción aparece perfectamente clarificada y detallada en la STS de 6 Abr. 1989 , en la que se especifica que la prestación distinta puede quedar establecida partiendo de una doble hipótesis: entrega de cosa distinta a la pactada, y el incumplimiento por inhabilidad del objeto con la consiguiente insatisfacción del comprador ( STS de 12 Mar. 1982 ).

Nos hallamos ante el primer supuesto cuando la cosa entregada contiene elementos diametralmente diferentes a los de la pactada ( STS de 23 Mar. 1982 ), mientras que el segundo requiere que el objeto entregado resulte totalmente inhábil para el uso al que va destinado o que el comprador quede "objetivamente" insatisfecho; inutilidad absoluta que debe hacer inservible la entrega efectuada hasta el punto de frustrar el objeto del contrato ( STS de 20 Feb. 1984 ), o insatisfacción objetiva del comprador, que no constituye un elemento aislado, ni que pueda dejarse a su arbitrio, debiendo estar referido a la propia naturaleza y al uso normal de la cosa comprada, que haga de todo punto imposible su aprovechamiento ( SSTS de 20 Oct. 1984 y 6 Mar. 1985 ).

De lo expuesto -como a continuación, se razonará-, en el hecho enjuiciado nos encontramos ante un caso subsumible en el segundo de los mencionados supuestos, generador de la resolución contractual interesada con carácter principal por los reclamantes, a lo que habrá de darse lugar en la presente resolución, con todo lo demás que se concretará en su parte dispositiva.

TERCERO .- Se hace preciso recordar que en el acto del juicio compareció a instancias de los demandantes la testigo Sra. Agüera, legal representante de la entidad intermediadora en la compraventa, quien vino a ratificar plenamente la versión de los hechos facilitada por los demandantes en el escrito rector de este procedimiento, en el sentido de la inexistencia cuando se adquirió la vivienda de un muro que enterrase la primera planta, añadiendo que la cláusula que se incluyó en el contrato de que finalmente la vivienda habría de quedar como se veía en la fotografía, fue introducida a petición de los reclamantes ante las dudas que tenía la propia intermediaria de que efectivamente esta condición fuese cumplida por la demandada, como así resulto a la postre.

En el momento de ser dictada la Sentencia de la primera instancia, en fecha 19/10/2009 , la entidad demandada ni siquiera había obtenido la licencia de primera ocupación de la vivienda en cuestión, pese a que contractualmente se había establecido que la misma habría de haber sido entregada a los compradores el 8 de noviembre del año 2008. No es hasta el 23/12/2009 cuando la entidad demandada y ahora recurrente obtiene dicha licencia de primera ocupación. Esta licencia, sin embargo, fue tan sólo otorgada por el Excmo. Ayuntamiento de Argentona para una vivienda unifamiliar de 213,06 metros cuadrados de superficie útil, pese a que los reclamantes habían adquirido, según los términos de la oferta visualizada, 450 metros cuadrados útiles; cosa bien distinta de lo que en definitiva resultó.

La recurrente insiste ahora en su escrito del recurso en su cabal cumplimiento de los términos de lo pactado, cuando, como hemos visto, ello no es así, distando, además, mucho de serlo. Por ello hay que concluir que tanto la prueba documental obrante en lo actuado como la antedicha testifical -de capital relevancia- resultan absolutamente contundentes en cuanto a la inidoneidad de la vivienda que se pretende entregar a los actores por la demandada-recurrente, lo que, tal y como ha quedado razonado, viene a integrar un supuesto de inhabilidad total de la cosa entregada ("aliud pro alio"), sin que haya quedado acreditado a lo largo del procedimiento el conocimiento por parte de los compradores de las limitaciones de edificabilidad de lo vendido que a la postre se evidenciaron.

Consecuentemente, debe ser desestimado este primer motivo, que con carácter principal se articula en el presente recurso de apelación de la vendedora.

CUARTO .- Con carácter subsidiario, se interesa por la recurrente que en todo caso cabría estimar la demanda en lo que hace a la devolución de la cantidad entregada por incumplimiento, pero nunca la cantidad duplicada, como se verifica en la sentencia de la primera instancia.

Esta cuestión ha de llevarnos no sólo a un análisis previo de las reglas que rigen la interpretación contractual, sino también a la conceptuación y diferenciación de las distintas categorías de arras que existen en nuestro Derecho.

Principiemos por la primera de las materias enunciadas, esto es, la naturaleza de las reglas contenidas en el CC en materia de interpretación contractual (arts. 1281 a 1289 del CC ). En esta materia, y por lo que hace a nuestro caso, se ha de traer a colación el contenido de dos sentencias del Tribunal Supremo, de fechas 10 junio 1998 , y 19 junio 1999 . En la segunda de ellas se afirma directamente que las normas contenidas en los artículos 1.281 y ss. del C.C . tienen carácter subsidiario en su aplicación, de tal forma que cuando la literalidad de las cláusulas contractuales es clara, no es dable aplicar otras normas diferentes a las que corresponde el sentido gramatical. En la primera de las sentencias mencionadas, sin embargo, se contiene una doctrina más elaborada del estado de la cuestión. Así, en su FJ 2º, se establece que el punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato, tal como dispone el primer párrafo del artículo 1.281 C.C . A tal efecto, la sentencia de 13 noviembre 1985 señala que lo que es de meridiana claridad no puede ser objeto de otra interpretación que la resultante de sus propios términos gramaticales, a lo que se viene obligado tanto para las partes como para el juzgador, por imperio del artículo 1.281.1º del C.C ., añadiéndose en la sentencia de 7 julio 1986 que no debe admitirse cuestión sobre la voluntad cuando en las palabras no existe ambigüedad, lo que plasma el texto de Paulo "quam in verbis nulla ambiguitats est non debet admitti voluntatis quaestio" ( Digesto , 37,1); concluyéndose en la de 29 marzo 1994 que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1.281 a 1.289 del Código Civil constituyen un conjunto subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del art. 1.281 , de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal.

En el caso enjuiciado, esta interpretación literal nos ha de conducir a la conclusión de que en los contratos firmados en marzo de 2008 de reserva con opción de compra de la vivienda sita en Argentona, c/ DIRECCION000 nº NUM000 , así como en el segundo contrato de ampliación de reserva y opción de compra y en el contrato de arras suscrito en fecha 8 de mayo de 2008, se establecieron unas arras penitenciales o de desistimiento en los términos siguientes: "dicha cantidad tendrá el carácter de arras penitenciales conforme al art. 1454 del CC , que dispone: si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas".

Así las cosas, debemos concluir que en una recta interpretación literal de lo convenido las partes habían establecido en este contrato de compraventa inmobiliaria unas arras penitenciales o de desistimiento.

QUINTO .- Ha establecido la STS de fecha 20 mayo 2004 , así como la de 24 de octubre de 2002 que en ella se cita, que "ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de las mismas: a) Confirmatorias, dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales, cuya finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales, las que constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada de las mismas.

Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1.454 del Código Civil , siendo constante la doctrina jurisprudencial de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1.454 CC , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido ( SSTS de 24 de noviembre de 1926 , 8 de julio de 1945 , 22 de octubre de 1956 , 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras), debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, para confirmar - precisamente- el contrato celebrado ( STS de 10 de marzo de 1986 )".

La calificación de arras penitenciales de las cantidades entregadas por los compradores en aplicación de la anterior doctrina jurisprudencial sería ajustada a una correcta interpretación de las cláusulas pactadas, ya que en el presente caso se ha evidenciado la clara intención de las partes de atribuir a esa cantidad la calificación de arras penitenciales o de desistimiento a las que se refiere el art. 1454 del Código Civil .

En el presente caso, sin embargo, tal y como sostiene la recurrente con carácter subsidiario, no nos encontramos ante un supuesto de desistimiento contractual voluntario, sino que nos hallamos ante una clara situación de incumplimiento contractual, la que, "ex" art. 1124 del CC , tan sólo da derecho a obtener la restitución de las prestaciones previamente satisfechas, con más la correspondiente indemnización de daños y perjuicios; esto es, la devolución de las cantidades anticipadas, no dobladas, con sus intereses; que, al no haber sido interesados los de mora "ex" art. 1108 del CC , habrán de ser tan solo los procesales regulados en el art. 576 de la LEC , que se devengarán a partir del momento de la Sentencia de la primera instancia, conforme a la constante doctrina de esta Sección de la Audiencia Provincial.

Por tanto, este motivo subsidiario del recurso deberá ser acogido en el sentido de que la recurrente tan sólo puede resultar condenada a la restitución de los 117.000 euros que le habían sido entregados por los compradores y reclamantes, con los intereses procesales correspondientes a partir del día 19 de octubre de 2009, fecha en la que fue dictada la Sentencia de primera instancia.

SEXTO .- En materia de costas procesales, el acogimiento de la pretensión articulada con carácter subsidiario por el apelante, hace que no deban serle impuestas las costas procesales de esta alzada, "ex" art. 398.2 de la LEC .

VISTOS los mencionados preceptos y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimamos parcialmente el recurso de apelación, interpuesto por el Procurador de los Tribunales Don Jesús Millán Lleopart, en nombre y representación de la entidad mercantil NIKUNAU, SL, y debemos revocar y revocamos con el mismo carácter parcial la Sentencia dictada por el Juzgado Primera Instancia núm. 2 de Mataró en fecha 19 de octubre de 2009 , en el sentido de condenar a la recurrente al pago a los actores de la cantidad de 117.000 euros, con los intereses procesales desde la fecha de la Sentencia de primera instancia. No se verifica una expresa imposición a la recurrente de las costas procesales ocasionadas en la tramitación de la presente alzada.

Contra la presente sentencia cabe recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, que deberá ser preparado ante esta Sección en el plazo de los cinco días hábiles desde el siguiente de su notificación.

Firme esta resolución expídase testimonio de la misma que con los autos originales se remitirá al Juzgado de procedencia a los efectos oportunos.

Así por esta nuestra resolución de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, en el mismo día de su fecha, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.