Sentencia CIVIL Nº 601/2019, Audiencia Provincial de Jaen, Sección 1, Rec 674/2018 de 12 de Junio de 2019

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 601
ILTMOS. SRES.
PRESIDENTE
D. Rafael Morales Ortega
MAGISTRADOS
Dª. Elena Arias-Salgado Robsy
D. José Pablo Martínez Gámez
En la ciudad de Jaén, a doce de Junio de dos mil diecinueve.
Vistos en grado de apelación, por la Sección Primera de esta Audiencia Provincial los autos de Juicio Ordinario
seguidos en primera instancia con el nº 787 del año 2016, por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de
Úbeda, rollo de apelación de esta Audiencia nº 674 del año 2018, a instancia de D. Jose Pablo y Dª Lina ,
representados en la instancia, y en esta alzada por el Procurador D. Juan Simón Mulero García, y defendido
por el Letrado D. Diego Hurtado Medina; contra Dª Maite , representada en la instancia, y en esta alzada por
la Procuradora Dª Ana Belén Blanca Martínez, y defendida por la Letrada Dª. Dolores Gema Martínez Bleda.
ACEPTANDO los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada, dictada por el Juzgado de Primera Instancia
Nº 1 de Úbeda, con fecha 8 de enero de 2018.

Antecedentes

PRIMERO.- Por dicho Juzgado y en la fecha indicada, se dictó sentencia que contiene el siguiente FALLO: 'Debo DESESTIMAR la demanda interpuesta el Procurador de los Tribunales Juan Simón Mulero García en representación de Jose Pablo y de Lina contra Maite representada por la Procuradora de los Tribunales Ana Belén Blanca Martínez, absolviendo a la demandada de todos los pedimentos formulados en su contra.

Se imponen las costas a la parte actora.

Debo ESTIMAR PARCIALMENTE la demanda reconvencional interpuesta por Maite representada por la Procuradora de los Tribunales Ana Belén Blanca Martínez contra Jose Pablo y de Lina representados por el Procurador de los Tribunales Juan Simón Mulero García y DECLARO el incumplimiento de Jose Pablo y de Lina del contrato de arrendamiento rústico de 20 de octubre de 2011 suscrito entre las partes, impidiendo el pacífico uso de las fincas arrendadas durante la campaña de recolecta de aceituna de 2016, CONDENANDO a Jose Pablo y de Lina a abonar solidariamente a Maite la cantidad de cincuenta y un mil cuatrocientos sesenta con cincuenta y tres euros (51.460,53 euros) mas el interés de dicha cantidad desde el 20 de diciembre de 2016.

Respecto a la demanda reconvencional, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.'

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se interpuso por cada una de las partes en tiempo y forma, recurso de apelación, que fue admitido por el Juzgado de Primera Instancia, presentando para ello escrito de alegaciones en el que basa su recurso cada una de ellas.



TERCERO.- Dado traslado del escrito de apelación, se presentó escrito de oposición por la parte contraria que solicita se desestime el mismo.

Se remitieron por el Juzgado las actuaciones a esta Audiencia, con emplazamiento de las partes; turnadas a esta Sección 1ª se formó el rollo correspondiente con designación de Ponente, y personadas las partes quedó señalado para la deliberación, votación y fallo el día 5 de junio de 2019 en que tuvo lugar, quedando las actuaciones sobre la mesa para dictar la resolución oportuna.



CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las normas y formalidades legales.

Siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. ELENA ARIAS- SALGADO ROBSY.

ACEPTANDO los fundamentos de derecho de la resolución impugnada en lo que no se oponen a los siguientes.

Fundamentos

Primero.- Versa el procedimiento sobre un contrato de arrendamiento de fincas rústicas fechado el 20 de octubre de 2011, cuya resolución se pretende en la demanda por la parte arrendadora con causa en el incumplimiento de la arrendataria del pago de la renta, concretamente de la cantidad de 18.660,26 euros, que resulta de la actualización correspondiente a la renta anual de 8.000 euros convenida en el contrato por referencia a la variación que experimente el precio en origen del aceite de oliva ( categoría extra virgen), sistema Poolred, incluyendo la suma de todas las calculadas desde la primera revisión hasta la campaña 2015/2016 que se reclamaron por vez primera por burofax de fecha 11 de octubre de 2016, exigiendo su pago antes del 31 de octubre de dicho año. Se añaden otros pedimentos en relación con la liquidación de los gastos de la campaña de aceituna en curso.

Se opuso a dicha acción resolutoria la arrendataria demandada, manteniendo la existencia de variados incumplimientos de obligaciones contractuales y legales por parte de los arrendadores en relación al hecho de la venta de la finca arrendada que estaban tramitando los mismos sin notificación a la arrendataria, un pacto verbal de no revisión de la renta, la improcedente reclamación de la cantidad reclamada al no haberse notificado en su momento las revisiones correspondientes a los años precedentes, ni aún a la realizada en octubre de 2016, la liquidación aritmética que la justificara, calificando además la realizada de desproporcionada al superar el 15% de la inicial de cada año. Mantiene que la actualización de rentas no tiene efectos retroactivos a anualidades no revisadas, motivo por el que se opuso a la reclamación realizada en el burofax referido, procediendo al pago de la correspondiente a la renta del 2016, junto con su importe, y descontando la pagada en especie mediante puesta a disposición de 10.976 Kg de aceituna en la Cooperativa Agraria. Calcula el coste de los trabajos de la campaña 2015/2016, conforme a la pericial encargada al efecto, en la cifra de 19.045,80 euros, que manifiesta en su contestación a la demanda, comunicó extrajudicialmente al arrendador, rechazando el mismo su pago, así como la devolución de la renta abonada en especie. Solicita en su contestación a la demanda, su desestimación y que se declare la vigencia del contrato, así como que no existe causa para resolverlo imputable a la demandada. Y formuló reconvención en ejercicio de la acción de indemnización de daños y perjuicios por la resolución anticipada del contrato de arrendamiento, poniendo de manifiesto que estando el contrato de autos prorrogado automáticamente a partir del 20 de octubre de 2015 por otros cinco años, los arrendadores procedieron sin justificación alguna a despojarles de la posesión de la finca, adueñándose de la recolección de la campaña de 2016, por un importe aproximado de 51.460,53 euros, calculado en base al informe pericial encargado por ella.

Se reclamaba en dicha reconvención, que se declare que los arrendadores han incumplido el contrato y se les condene a indemnizar a la arrendataria en la cantidad de 240,469,05 euros, que se desglosan: por los trabajos de la campaña 2015/2016, en 19.045,80 euros; por el adelanto de la renta en especie del ejercicio 2016, en 7.889,07 euros; por la recolección indebida del ejercicio 2016, en 51.460,53 euros, y por los años dejados de disfrutar la finca, 162,073,65 euros.

Segundo.- La sentencia de instancia desestima la demanda y estima en parte la reconvención, sin dar lugar en definitiva a la resolución del contrato de arrendamiento, y condenando a los arrendadores al abono de la cantidad de 51.460,53 euros, más el interés legal desde el 20 de diciembre de 2016, por impedir el uso pacífico de las fincas arrendadas durante la campaña de recolección de 2016.

Ambas partes recurren dicha resolución.

La arrendataria en pretensión de que manteniendo la condena que contiene, se declare la resolución del contrato por incumplimiento de los arrendadores con indemnización a cargo de los mismos de 162.073,65 euros por los daños y perjuicios derivados de la privación de la posesión hasta el término del contrato ya prorrogado hasta octubre de 2021.

Los arrendadores en pretensión de que se estimen las pretensiones de su demanda, que comprenden la resolución del contrato, la condena al pago de la cantidad de 18.660,26 euros, que se declare la improcedencia de pago por la Señora Maite de la cantidad de 6.861, 21 euros, condenando a la demandada a presentar a los demandantes el detalle y valoración de los trabajos efectuados por ella durante el periodo comprendido entre la terminación de la campaña 2015/2016 y la comunicación de la venta de la finca incluidas en el contrato de arrendamiento de 20 de octubre de 2011, con el fin de que una vez comprobados que dichos trabajos se han realizado efectivamente y su valoración es correcta, se proceda a su abono por los demandantes mediante transferencia en la cuenta corriente bancaria a designar por la demandada. Además se interesaba la condena de la demandada a comunicar a los demandantes el valor definitivo, según liquidación definitiva de 10.976 kg de aceituna anticipados por la demandada a practicar por la Cooperativa Agraria Nuestra Señora de la Misericordia de Torreperogil, con el fin de que una vez conocido dicho valor por los demandantes se proceda a su abono mediante transferencia a la cuenta bancaria a designar por la demandada, ya que el contrato ha quedado resuelto y el citado anticipo ha de reintegrarse por los demandantes con el fin de evitar un enriquecimiento injusto. Finalmente se interesaba la condena de la demandada a retirar los enseres, vehículos y equipos personales que tenga depositados en las fincas incluidas en el contrato de arrendamiento, así como a dejar libres y expeditas las mismas a disposición de los demandantes.

Ambos se oponen al recurso formulado de contrario.

Tercero.- Versando el recurso de la Sra. Maite , arrendataria, sobre la resolución del contrato que se alega se pretendía en la reconvención, y el recurso de los demandantes también sobre la procedencia de la resolución, habrá de tratarse tal cuestión en primer término, pues ciertamente de su resultado dependerá el de los restantes pedimentos de ambas partes, que no son sino consecuencia de aquella y de determinar si hay causa de tal resolución y a quién sería imputable.

La sentencia de instancia, analizando la reconvención formulada por la demandada, arrendataria, concluye que la misma no contiene la pretensión de resolución contractual que en definitiva justificaría la petición de indemnización por la pérdida de la posesión de la finca, hasta la extinción del contrato de arrendamiento, esto es, los cuatro años que restaban de duración del mismo, razón por la que excluye la existencia de ese perjuicio.

Y frente a tal pronunciamiento se alza la parte demandada reconviniente alegando que debió estimarse el pedimento de condena relativo al perjuicio por la pérdida de la posesión, pues su reconvención contiene de forma tácita la pretensión que dice la sentencia no se ha ejercitado.

Pues bien, la contestación a la demanda se opone a la resolución solicitada por los arrendatarios, al alegarse que no hubo incumplimiento de obligaciones por los mismos, pero no puede sostenerse en rigor que la postura de los mismos en el procedimiento, reclamando indemnización por la pérdida de la posesión sufrida en la campaña de recolección en diciembre de 2016, hasta la fecha de extinción del contrato, esto es, hasta octubre de 2021, no parta de la base de la existencia de la resolución unilateral declarada por los arrendadores y ejecutada por ellos. Este es el fundamento de la pretensión de indemnización, el incumplimiento de la principal obligación del arrendador que no es otra que mantener al arrendatario en la pacífica posesión de la cosa arrendada, cuando además de las actuaciones no se desprende, ni ha sido hecho alegado siquiera, que la arrendataria haya vuelto, tras aquella ocupación de las fincas por los arrendadores a recuperar y tomar posesión de las fincas arrendadas.

Para la Sala, resulta claro que el contrato fue resuelto de hecho por los arrendatarios; y que la demandada al oponerse y formular reconvención no está solicitando que se le devuelva la posesión para continuar el disfrute y explotación de las fincas arrendadas hasta el término del plazo prorrogado del contrato, sino una indemnización por los perjuicios producidos al privarle de las ganancias que podía haber obtenido en esos años.

Es por ello que no puede compartirse en este aspecto la sentencia de instancia, en cuanto se limita a rechazar aquella indemnización por entender que el contrato está vigente.

Y ante la realidad de hecho de la resolución contractual, lo que en definitiva debe determinarse es si la resolución operada de hecho por los arrendadores demandantes estaba amparada en causa legal o no. Y si a su vez ellos incidieron en el incumplimiento de obligaciones que se alegaban por la arrendataria, y en consecuencia tal resolución motiva el resarcimiento de daños y perjuicios que se reclaman por la misma.

Cuarto.- Y entrando, tras lo expuesto, en la valoración de la prueba practicada, en primer lugar en relación a la actualización de la renta, y su impago, único motivo de resolución alegado por los demandantes para justificar la resolución del contrato que por ellos se declaró y comunicó a la arrendataria poco antes de proceder a la recolección de la campaña 2016, a la vista de lo que obra en las actuaciones, documentos y declaraciones de testigos y peritos, se debe aquí constatar en primer lugar que efectivamente, de la letra del propio contrato de arrendamiento, se desprende la facultad de la revisión de la renta y su actualización en los términos que prevé el mismo, esto es, con referencia a las subidas o bajadas del precio del aceite de oliva, categoría virgen extra, publicadas en el sistema POOLRED.

La sentencia de hecho viene a aplicar y dar por buena la actualización pactada en cuanto a la renta del año 2016, si bien, considerando que la demandada intentó hasta en dos ocasiones su pago, y que las cantidades derivadas de las actualizaciones de los años anteriores no serían exigibles, por aplicación analógica de lo dispuesto en el artículo 18.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, conforme permite el artículo 4 del C.Civil, al no haberse notificado en su momento las mismas, concluye que no se ha producido, por el impago de aquellas, la causa de resolución alegada en la demanda por los arrendadores, con lo que desestima dicha pretensión así como las sucesivas contenidas en la demanda, que no son sino las derivadas de la primera desestimada.

En el recurso que contra dichos pronunciamientos formulan los actores arrendadores de las fincas, se alega error en la apreciación de la prueba. Se aclara que no se reclamaba cantidad alguna por la renta del año 2011, lo que en nada desvirtúa la conclusión de la sentencia; se disiente de la consideración de la sentencia de que la actualización es potestativa pudiendo el arrendador ejercitarla o no, al entender que los términos del contrato no dan lugar a considerarla potestativa, resultando obligatoria para las partes.

Los hechos durante los cinco años de vigencia del contrato, esto es hasta octubre de 2015, contradicen tal alegato, ya que durante los mismos, no se produjo, ni se alega siquiera, revisión alguna de la renta. Es en agosto de 2016, cuando se comunica por burofax a la arrendadora que no se ha procedido a la actualización en todo el tiempo desde la firma del contrato, y que están contemplando hacer uso de la actualización de la renta de los años anteriores según los precios del sistema Poolred, por lo que en su día les comunicarían tales importes. El propio demandante, en sede de las Diligencias Previas tramitadas por la denuncia que la arrendataria formuló ante la ocupación de la finca, vino a reconocer que no había actualizado las rentas anteriores porque no quería presionar más aparte de las rentas que les pagaban; y de hecho se desprende claramente de la sucesión de hechos, que es la decisión de vender las fincas, que en esas fechas estaban gestionando, y su intención de resolver el contrato de arrendamiento, lo que motiva esa actualización tardía, que en años anteriores había decidido no realizar. Los pactos de los contratos constituyen ley para las partes, pero éstas pueden o no ejercitar los derechos derivados de esos pactos. Y en el caso, se ha probado que los arrendadores decidieron no utilizar la facultad de revisar la renta.

Ciertamente la LAR de 2003 que es la aplicable al contrato de autos, no contiene norma similar a la contenida en la LAU, sobre el mecanismo y notificación de las actualizaciones de la renta, y en concreto sobre la no exigibilidad de las no realizadas en su tiempo; pero, coincidiendo con la sentencia de instancia, tratando sobre similar supuesto de hecho, resulta justificada la aplicación analógica, añadiendo nosotros que se desprende también de la exigencia de ajustar el ejercicio de los derechos a las pautas de la buena fe, según lo previsto artículo 7,1 del Código Civil que constituye un principio informador de todo el ordenamiento jurídico, estando en concreto admitido en la jurisprudencia el retraso desleal o el ejercicio tardío desleal como conducta contraria a la buena fe. No es ya una cuestión de prescripción de acciones, sino de exigibilidad de las cantidades no actualizadas durante las cuatro campañas anteriores, y que se reclaman todas juntas, sumando una importante cantidad de difícil pago, que supone más de dos anualidades de renta, y que precisamente se elige realizar coincidiendo con en el momento en que los arrendadores estaban gestionando la venta de las fincas, utilizando su impago, además, para declarar unilateralmente la resolución del contrato, y recuperar la posesión de las fincas procediendo a la recolección de la aceituna, aún cuando les constaba la oposición de la arrendataria tanto a la exigibilidad de la cantidad derivada de las actualizaciones, como a la propia resolución del contrato.

Es por ello, que debe mantenerse la desestimación de las pretensiones de la demanda, al considerar que dicho impago no supone incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de la arrendataria demandada, lo que a su vez lleva a la desestimación del recurso formulado por los arrendadores demandantes.

Quinto.- Por lo que respecta al recurso que formula la demandada reconviniente, como ya hemos expuesto anteriormente, no puede compartirse la razón que se expone en la sentencia para rechazar la indemnización por la privación de la posesión durante el resto de duración del contrato que no es otra que la falta de ejercicio de la acción de resolución del contrato, considerándolo vigente.

Se desprende de los hechos de la contestación y reconvención, así como de las pretensiones de ésta, que la arrendataria en definitiva ha consentido la resolución contractual, pero considerando que no se ampara en causa legal, pretende la indemnización que estima le resarce del perjuicio derivado de la resolución unilateral sin causa legal.

Y sentado en la sentencia de instancia que efectivamente tal resolución no se puede justificar en la falta de pago de las actualizaciones, lo que lleva a la desestimación de la demanda, es claro que en principio procede resarcir los perjuicios que tal resolución y privación de la posesión hayan causado a la arrendataria. Por ese motivo en definitiva la sentencia estima la pretensión de condena al pago del valor de la cosecha de 2016 que recolectaron los demandantes arrendadores, conforme al importe que el informe pericial aportado por la demandada determina.

La cuestión es si también procedería la indemnización que cuantifican en 162.073,65 euros, que en el recurso de apelación se reitera, ya sin hacer mención a las otras cantidades que también se reclamaban en la reconvención.

Y la respuesta, al margen de que tal cifra en absoluto resulta justificada pues engloba el beneficio de cinco campañas, a razón de 32.414,73 euros cada una, duplicando así el de la campaña del 2016, a cuyo pago condena la sentencia sin deducir los costes de la recolección, ni de la renta ya abonada, no puede sin más ser afirmativa.

Ciertamente la pérdida de la posesión, hasta la extinción del contrato de arrendamiento por el transcurso del tiempo que restaba del plazo prorrogado, cuatro años, supone y produce un evidente perjuicio por las ganancias dejadas de obtener por la explotación de las fincas, pero también es cierto que los cálculos contenidos en el informe pericial, son hipotéticos, al referirse a años venideros en los que se desconoce desde luego la influencia que en los rendimientos de las fincas de olivar puedan tener las circunstancias concretas, climatológicas o de mercado.

Por ello, esta Sala deberá hacer un ejercicio de ponderación, y fijar la indemnización que se estima proporcionada al probable perjuicio que, habida cuenta de las circunstancias concurrentes, se fijará en la cifra alzada de 36.000 euros, equivalente aproximadamente al beneficio neto probable de 2 campañas de aceituna, (62.000 euros aproximadamente) al que se debe restar el importe de las rentas que también se dejan de abonar, que a la vista de las actualizaciones de los años 2015 y 2016, que constan en las actuaciones, rondaban los 14.000 euros anuales. Estimando que con tal indemnización efectivamente se resarce el perjuicio causado efectivamente por la resolución unilateral anticipada del contrato de arrendamiento.

Sexto.- Dado el sentir de esta sentencia, de conformidad con lo dispuesto en artículo 398 de la L. E. Civil, no debe hacerse expresa imposición de las costas del recurso formulado por la demandada reconviniente que se estima en parte, debiendo imponerse las del recurso que se desestima a los actores.

Séptimo.- Por aplicación de la Disposición Adicional Decimoquinta, apartado 9 de la L. O. P. J., añadida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de Noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina Judicial, ante la confirmación de la resolución recurrida, se declara la pérdida del depósito constituido por la parte demandante y apelante para recurrir, al que se dará el destino previsto en dicha Disposición.

Por aplicación de la Disposición Adicional Decimoquinta, apartado 8 de la L. O. P. J., añadida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de Noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina Judicial, ante la estimación del recurso, procédase a la devolución a la parte demandada reconviniente, también apelante, de la totalidad del depósito constituido para recurrir.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso formulado por la representación de los demandantes, D. Jose Pablo y Dª Lina y estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dª Maite , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº Uno de Úbeda, con fecha 8 de enero de 2018, en autos de Juicio Ordinario, seguidos en dicho Juzgado con el nº 787/2016, debemos revocar y revocamos en parte dicha sentencia, en el único extremo de fijar la indemnización a cuyo pago se condena por la estimación parcial de la reconvención en la cantidad de 87.460,53 euros, declarando el contrato resuelto, manteniendo los restantes pronunciamientos. Con imposición de las costas del recurso que se desestima a los demandantes apelantes, y sin hacer expresa imposición de las costas del recurso que se estima en parte de la demandada reconviniente; debiendo procederse a la devolución del depósito realizado por Dª Maite y, declarándose la pérdida del depósito constituido por los Sres Jose Pablo y Lina .

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber que contra la misma cabe Recurso de Casación, y, en su caso por infracción Procesal siempre que la cuantía exceda de 600.000 euros y si no excediere o el procedimiento se hubiese seguido por razón de la materia cuando la resolución del recurso presente interés casacional, tal como determina el artículo 477 de la L. E. Civil, en el primer caso; y en el segundo cuando concurran los requisitos del artículo 469 de la indicada Ley, ambos preceptos en relación con la disposición final 16 del repetido cuerpo legal.

El plazo para la interposición del recurso, que deberá hacerse mediante escrito presentado ante este Tribunal, es el de 20 días contados a partir del siguiente a su notificación.

Deberá acompañarse justificante de haber constituido el depósito para recurrir por la cantidad de 50 euros en uno y otro caso, que previene la Disposición Adicional 15 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de Noviembre, salvo los supuestos de exclusión previstos en la misma (Ministerio Fiscal, Estado, Comunidades Autónomas, Entidades Locales y Organismos Autónomos dependientes de todos ellos o beneficiarios de la Asistencia Jurídica Gratuita) y que deberá ingresarse en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección nº 2038 0000 12 0647 18.

Igualmente deberá adjuntarse el impreso de autoliquidación de la tasa que previene la Ley 10/12 de 20 de Noviembre y Orden que la desarrolla de 13 de Diciembre de 2012.

Comuníquese esta sentencia por medio de certificación al Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Úbeda, con devolución de los autos originales para que lleve a cabo lo resuelto.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente que la dictó, estándose celebrando audiencia pública ordinaria en el día de su fecha, doy fe.