Sentencia CIVIL Nº 603/2017, Juzgado de Primera Instancia e Instrucción - Toledo, Sección 1, Rec 5/2016 de 30 de Noviembre de 2017

Encabezamiento

JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1

TOLEDO

SENTENCIA: 00603/2017

-

C/ MARQUES DE MENDIGORRIA 2

Teléfono: 925-396028/30, Fax: 925-396033

Equipo/usuario: CC

Modelo: 0030K0

N.I.G.: 45168 41 1 2013 0008812

I61 PZ.INC.CONC. RESOL.CONTR.OBLI.RECIPROC(61.2) 0000112 /2013 0001

Procedimiento origen: S1C SECCION I DECLARACION CONCURSO 0000112 /2013

Sobre OTRAS MATERIAS

D/ña. DIPUTACION DE MALAGA, TGSS , BANCO DE CASTILLA LA MANCHA S.A. , FORMENTERA DEBT HOLDINGS DAC , CAJAS RURALES UNIDAS S.C.C. , BANCO BILBAO VIZCAYA BANCO BILBAO VIZCAYA , NCG BANCO S.A. , BANCO POPULAR ESPAÑOL, S.A. , AEAT , BANKINTER S.A. , BANKIA S.A.

Procurador/a Sr/a. , , MARTA GRAÑA POYAN , FRANCISCO DE SALES JOSE ABAJO ABRIL , MARIA DOLORES RODRIGUEZ MARTINEZ , MARIA NURIA GONZALEZ NAVAMUEL , MARIA JOSE DIAZ FIEIRAS , JUAN JOSE MARTINEZ CERVERA , , TERESA DORREGO RODRIGUEZ , MARIA DOLORES RODRIGUEZ MARTINEZ

Abogado/a Sr/a. , LETRADO DE LA SEGURIDAD SOCIAL , , , , , , , LETRADO DE LA AGENCIA TRIBUTARIA , ,

D/ña. JEBEDAT S.L., Teofilo , Aurelia

Procurador/a Sr/a. RICARDO SANCHEZ CALVO, MARIA JOSE MARTIN DE NICOLAS MORENO , MARIA JOSE MARTIN DE NICOLAS MORENO

Abogado/a Sr/a. , ,

SENTENCIA

En Toledo a 30 de noviembre de 2017 .

Vistos por el Iltmo Sr. D. Juan Ramón Brigidano Martínez los autos nº 1 de incidente concursal de rescisión instados por la Administración concursal de D. Teofilo y D ª Aurelia , contra D. Teofilo y D ª Aurelia representados por D ª María José Martín de Nicolás Moreno y contra JEBEDAT SL representada por DON RICARDO SÁNCHEZ CALVO siendo parte Banco de Castilla la Mancha representado por D ª Marta Graña Poyán .

Antecedentes

1- La Administración Concursal presentó demanda en la que suplicaba que se acuerde la rescisión del contrato de arrendamiento de fecha 1 de Junio 2016, elevado a público en fecha 18 de Junio 2016, celebrado entre los concursados y JEBEDAT, S.L. referido en el Hecho Segundo de esta demanda, declarando su ineficacia. Segundo: Condene a la entidad JEBEDAT, S.L., a la restitución a la masa activa del concurso de los bienes sujetos a rescisión, como se encontraban antes de celebrar el contrato indicado, perjudicial a la masa y contrario a derecho, y a dejar la finca objeto del presente procedimiento totalmente libre, vacua y expedita a disposición de esta parte, con apercibimiento de lanzamiento.- Tercero.- Se acuerde declarar nulos y sin efecto los gravámenes y cargas inscritas en el Registro de la Propiedad núm. 1 de Toledo relativas a la anotación e inscripción a favor de JEBEDAT, S.L. de dicho contrato de arrendamiento ordenando la cancelación de las mismas existentes en la finca 1/38.113, con entrega de mandamiento dirigido a dicho Registro una vez alcance firmeza la resolución, Cuarto: Se aperciba de lanzamiento de la entidad demandada, si no entregará la posesión de la finca en el plazo que se determine por el Juzgado, Quinto: Se condene a la entidad JEBEDAT, S.L. al abono de las rentas pendientes de pago devengadas hasta que se haga efectiva la entrega de la posesión. Sexto: Se condene a los demandados al pago de las costas procesales. .

2- El Banco de Castilla la Mancha presentó escrito coadyuvando con el Administrador en el que solicitaba se acuerde la rescisión del contrato de arrendamiento .

3- Los concursados D. Teofilo y D ª Aurelia se opusieron a la demanda solicitando su desestimación .

4- El demandado JEBEDAT, S.L se opuso a la demanda solicitando su desestimación .

Fundamentos

1- En la demanda constan los siguientes hechos : El día dieciocho de Jumo 2013, por el concursado Sr. Teofilo , y por la arrendataria, se elevó a público, ante D. José Ramón Menéndez Alonso, Notario, con residencia en Toledo, al núm. 606 de su protocolo, contrato de arrendamiento de inmueble para uso distinto de vivienda, exponiendo que Don Teofilo arrendó la finca situada en Toledo, Jlvda. de Hierbabuena, parcela 165, código postal 45004, a la compañía JEBEDAT, S.L., '. El contrato de arrendamiento unido a dicha Escritura, entre otros extremos, se exponen y estipula; D. Teofilo , es propietario de la vivienda sita en la avenida Hierbabuena, parcela 165, de Toledo. Finca 1/38113, Registro Propiedad 1 de Toledo. El presente contrato tendrá una duración de dieciocho años que comienza a contar desde el 1 de Junio 2013. La renta a pagar por cada mensualidad Iva incluido asciende al importe de 1.210 euros al mes, revisándose anualmente, y con actualización del ipc. Serán por cuenta del arrendador los gastos que se indican, entre ellos luz y agua, tasa municipal de Recogida de basuras, así como los impuestos que en su caso correspondan. El último pago de rentas se corresponden con la factura que acompañamos, meses de Enero a Diciembre de 2015, efectuado mediante ingreso en cuenta intervenida en el mes de Enero 2016. Desde entonces no se ha efectuado abono de importe alguno. La propia descripción del objeto arrendado, y los términos del contrato y gravamen por dieciocho años, unos días antes de la declaración del concurso, y meses después de la solicitud de tal declaración, el valor en el mercado del bien, zona de los Cigarrales de Toledo, su valor en el mercado, precio renta, tiempo de duración con proyección en cargas, gastos que se incluyen, evidencia que produce un perjuicio patrimonial considerable para la masa activa. El mero hecho de conceder una garantía real para garantizar una obligación preexistente o una nueva debe considerarse injustificado pues, además de la merma de valor que supone para el patrimonio del concursado, supone una alteración injustificada de la par condicio creditorum, al conceder a un acreedor el derecho a satisfacerse su crédito con lo obtenido de la realización del bien gravado cuando menos, con preferencia al resto de los acreedores. De lo expuesto se desprende, como va se pusiera de manifiesto anteriormente, la rescindibilidad del contrato y la constitución de la garantía, carga o gravamen, por 18 años días antes de la declaración del concurso, y en tramitación la solicitud del mismo, por lo que la presente acción tiene naturaleza civil, sin perjuicio de cuantas restantes acciones pudieran existir, en su caso, en derecho, con expresa reserva de las mismas. El propio contenido del contrato, además, nos releva de mayor esfuerzo dialéctico, en cuanto a rentas, uso de la vivienda por una entidad mercantil en zona residencial, gastos que incluye, etc. Y cuya reposada lectura por el Juzgador, será fiel exponente y sustento de nuestras peticiones. El contrato de arrendamiento, es un acto de disposición, que además, al haber constituido la inscripción en el Registro de la Propiedad, como carga implica una disminución, siquiera sea cualitativa, del valor del bien sobre el que recaen, lo que merma su valor, y tal disminución del valor del bien sobre el que recae la garantía real se manifiesta a la hora de enajenar, gravar nuevamente el bien para obtener crédito, etc. » ( Sentencia TS 100/2014, de 30 de abril ).

2- El Banco de Castilla la Mancha en su posición de coadyuvante del administrador concursal alega que es una simulación de la relación arrendaticia: el contrato de arrendamiento ha accedido al Registro de la Propiedad, el 18 de Junio de 2013, cuando ya el préstamo hipotecario llevaba impagado desde el mes de Noviembre de 2012. Es decir, cuando los arrendadores (deudores del préstamo hipotecario) conciertan el supuesto contrato de arrendamiento, ya sabían que había dejado de abonar el préstamo, después se solicita el concurso y después se inscribe el contrato de arrendamiento. El precio que se fija en concepto de alquiler, MIL DOSCIENTOS DIEZ EUROS (1.210 EUROS), es absolutamente irrisorio. La escritura prohíbe expresamente arrendar si el importe de la renta no cubre las cuotas de la hipoteca como es el caso, las cuales ascienden a 5.109,62 euros

3- Los concursados D. Teofilo y D ª Aurelia se oponen a la demanda alegando que el contrato de arrendamiento no es perjudicial para la masa porque el precio del arrendamiento es un precio de mercado , que además han supuesto unos ingresos para el concurso , entiende que la acción correcta habría sido la de resolución por impago de rentas ( artículo 61 de la LC ) y que esta acción también tendría consecuencias perjudiciales porque de ser estimada se tendrían que devolver las cantidades abonadas con sus intereses conforme el artículo 73 de la LC .

4- JEBEDAT, S.L. se opuso a la demanda alegando que debe desestimarse la acción de reintegración presentada por la Administración concursal, si tenemos en cuenta que el presupuesto objetivo para el ejercicio de las acciones de reintegración es que el acto impugnado sea perjudicial para la masa activa del concurso y que, quien ejercita la acción debe probar que los actos realizados por el deudor son perjudiciales. Esto es, es el actor quien, como hecho constitutivo de la pretensión de reintegración a la masa, ha de acreditar el perjuicio para la misma del acto o negocio jurídico en cuestión. Por tanto, es claro el hecho de que el contrato de arrendamiento no sólo no se hizo a título gratuito, sino que las rentas abonadas, como consecuencia de la suscripción del mismo, han supuesto para la masa activa un beneficio desde el mes de junio de 2013 de 1.200 euros mensuales, en favor de la masa y, por ende, del resto de acreedores; así como el hecho de que el Administrador concursal, en quien recae la carga de probar la existencia del perjuicio patrimonial ocasionado, no ha podido acreditar el mismo, toda vez que, como se ha indicado, resulta a todas luces inexistente. en caso de estimarse la demanda presentada de contrario, se estaría facilitando a la entidad bancaria con quien se suscribió la hipoteca que grava el inmueble objeto de arriendo, la ejecución del mismo, privando en consecuencia de unos ingresos mensuales que esta parte ha venido realizando en la cuenta intervenida por la administración concursal, perjudicando entonces sí a la masa activa del concurso, y al resto de acreedores. Es decir, en caso de estimarse la acción de rescisión, se facilitaría a la entidad bancaria el proceso de ejecución, con el consecuente perjuicio a la masa activa, al resto de acreedores, y en consecuencia a los propios concursados, ya que conforme a lo dispuesto en el artículo 73 LC , entiende esta parte tendría que llevarse a cabo la reintegración de los importes abonados por mi representada hasta dicho momento, derivados del contrato de arrendamiento, privando por tanto a la masa activa del concurso de unas cantidades que única y exclusivamente han supuesto un beneficio para la misma.

5- En el acto de la vista se ha practicado el interrogatorio del demandado D. Teofilo que afirmó que desde enero de 2016 no se abona la renta y que la forma de abono es una vez al año , en enero por años vencidos , que los gastos de agua o luz los abona él pero se los paga el arrendatario y que el inmueble lo cuida un jardinero que paga el arrendatario .

6- De acuerdo con el artículo 71-1 de la Ley Concursal . Declarado el concurso, serán rescindibles los actos perjudiciales para la masa activa realizados por el deudor dentro de los dos años anteriores a la fecha de la declaración, aunque no hubiere existido intención fraudulenta. Sobre el concepto de perjuicio la SAP Salamanca 11 de mayo de 2017 '. Se entiende así que existe perjuicio cuando el acto impugnado impida, disminuya o dificulte la satisfacción colectiva de los acreedores concursales...Estas apreciaciones doctrinales atinentes a que por 'perjuicio' hemos de entender la disminución del patrimonio del deudor, el no incremento del mismo cuando este pudiera haberse producido y, en general, cualquier resultado que impida, disminuya o dificulte la satisfacción colectiva de los acreedores concursales, aun cuando la situación contable, aparentemente, no refleje dicha disminución patrimonial, han venido ratificadas por la jurisprudencia del TS; en este sentido, la STS de 26 de octubre de 2012 (ponente: Ignacio Sancho Gargallo), por citar alguna, explica que 'perjuicio patrimonial' (ex art. 71.1 LC (EDL 2003/29207) ) es un concepto jurídico indeterminado, y que el perjuicio para la masa activa del concurso ' no puede equipararse con los tradicionales criterios justificativos de la rescisión existentes hasta entonces en nuestro ordenamiento jurídico: ni el fraude, de la acción pauliana, porque el art. 71.1 LC (EDL 2003/29207) expresamente excluye cualquier elemento intencional, más o menos objetivado; ni tampoco la lesión, entendida como mero detrimento patrimonial, pues el art. 71.2 LC (EDL 2003/29207) presume el perjuicio, sin admitir prueba en contrario, en el caso del pago debido pero anticipado, en que propiamente no hay lesión, o devaluación del patrimonio, sino alteración de la par condicio creditorum, al pagar un crédito que por no ser exigible sino después de la declaración de concurso, debía haber formado parte de la masa pasiva del concurso ' (FD Quinto); con el añadido de que: ' tampoco cabe equiparar el perjuicio para la masa activa con la alteración de la par condicio creditorum, pues nos llevaría a extender excesivamente la ineficacia a todo acto de disposición patrimonial realizado dos años antes de la declaración de concurso que conlleven una variación en la composición de la masa pasiva, como sería cualquier garantía real que subsistiera al tiempo del concurso e, incluso, los pagos debidos y exigibles ' (FD Quinto); para concluir, con cita de la sentencia 622/2010, de 27 de octubre, que el perjuicio para la masa activa del concurso'puede entenderse como un sacrificio patrimonial injustificado, en cuanto que tiene que suponer una aminoración del valor del activo sobre el que más tarde, una vez declarado el concurso, se constituirá la masa activa ( art. 76 LC (EDL 2003/29207) ), y, además, debe carecer de justificación '.Y es que la falta de justificación subyace en los casos en que el art. 71.2 LC (EDL 2003/29207) presume, sin admitir prueba en contrario, el perjuicio. Fuera de estos supuestos, en la medida en que el acto de disposición conlleve un detrimento patrimonial, deberán examinarse las circunstancias que concurren para apreciar su justificación, que va más allá de los motivos subjetivos, y conforman el interés económico patrimonial que explica su realización...

7- Traída la doctrina expuesta al caso concreto no se puede olvidar que este concurso está en liquidación de manera que el hecho de arrendar poco antes de la declaración del concurso un bien por 18 años solo puede ser perjudicial porque el fin de la liquidación es la realización de los bienes y no es indiferente vender un bien arrendado que libre de ocupantes pues el arrendamiento supone sin duda una minoración del valor del bien o directamente disuade al comprador de su adquisición para evitar pleitos futuros . En este caso además se da la circunstancia de que desde enero de 2016 no se abonan las rentas y aunque es una circunstancia sobrevenida lo cierto es que incide en el perjuicio antes expuesto si bien es cierto que este hecho no es relevante para la estimación de la demanda y resuelve la alegación de que este procedimiento no sería el correcto sino que debió utilizar la acción prevista en el artículo 61 de la LC de resolución de las obligaciones recíprocas porque aun en el supuesto de que se estuviera al día en las rentas sería procedente la rescisión por las razones expuestas. Por todo lo anterior y aunque un arrendamiento no es per se perjudicial si lo es un arrendamiento de 18 años porque carece de justificación alguna un plazo tan elevado este o no la renta a precio de mercado porque es una especie de gravamen que complica y perjudica la liquidación y por tanto perjudica a la masa por lo que procede estimar la demanda presentada .

8- El artículo 73 de la LC prevé los efectos de la rescisión : 1. La sentencia que estime la acción declarará la ineficacia del acto impugnado y condenará a la restitución de las prestaciones objeto de aquel, con sus frutos e intereses. 2. Si los bienes y derechos salidos del patrimonio del deudor no pudieran reintegrarse a la masa por pertenecer a tercero no demandado o que, conforme a la sentencia, hubiera procedido de buena fe o gozase de irreivindicabilidad o de protección registral, se condenará a quien hubiera sido parte en el acto rescindido a entregar el valor que tuvieran cuando salieron del patrimonio del deudor concursado, más el interés legal; si la sentencia apreciase mala fe en quien contrató con el concursado, se le condenará a indemnizar la totalidad de los daños y perjuicios causados a la masa activa.3. El derecho a la prestación que resulte a favor de cualquiera de los demandados como consecuencia de la rescisión tendrá la consideración de crédito contra la masa, que habrá de satisfacerse simultáneamente a la reintegración de los bienes y derechos objeto del acto rescindido, salvo que la sentencia apreciare mala fe en el acreedor, en cuyo caso se considerará crédito concursal subordinado .

9- En este caso debe reflexionarse sobre los efectos de la rescisión pues dicho precepto no resulta aplicable al supuesto ahora examinado en ninguna de sus dos vertientes: ni para considerar el crédito como crédito contra la masa en la hipótesis ordinaria de ausencia de mala fe en el acreedor, ni para subordinarlo en caso de mala fe. La norma, concebida para los casos en que la prestación resultante a favor del demandado sea la contrapartida de un acto de reintegración que este último debe de llevar a cabo en provecho de la masa, se aviene mal con este caso de un arrendamiento de inmueble porque igual que no se devuelven las rentas cuando se resuelve un contrato de arrendamiento tampoco procede devolver las rentas cuanto se rescinde el mismo porque se han pagado las rentas para disfrutar de ese bien algo que ya se ha producido y tampoco en este caso condenar al pago de las rentas debidas porque se trata de el cumplimiento de una obligación ajena a los efectos de la rescisión l .

10- Dada la estimación de la demanda procede condenar a los demandados a las costas del incidente de conformidad con el art. 394 de la LEC por remisión al art 196.2 de la Ley Concursal .

Vistos los preceptos legales citados y demás de aplicación

Fallo

Que estimando parcialmente la demanda presentada por la Administración concursal de D. Teofilo y D ª Aurelia , contra D. Teofilo y D ª Aurelia representados por D ª María José Martín de Nicolás Moreno y contra JEBEDAT SL representada por DON RICARDO SÁNCHEZ CALVO siendo parte Banco de Castilla la Mancha representado por D ª Marta Graña Poyán debo declarar la rescisión del contrato de arrendamiento de fecha 1 de Junio 2016, elevado a público en fecha 18 de Junio 2016, celebrado entre los concursados y JEBEDAT, S.L. la finca situada en Toledo, Jlvda. de Hierbabuena, parcela 165, código postal 45004, Finca 1/38113, Registro Propiedad 1 de Toledo.

Condeno a la entidad JEBEDAT, S.L., a la restitución a la masa activa del concurso de la finca descrita y a dejar la finca objeto del presente procedimiento totalmente libre, vacua y expedita a disposición de esta parte, con apercibimiento de lanzamiento si no entregará la posesión de la finca en el plazo que se determine por el Juzgado.

Se acuerda declarar nulos y sin efecto los gravámenes y cargas inscritas en el Registro de la Propiedad núm. 1 de Toledo relativas a la anotación e inscripción a favor de JEBEDAT, S.L. de dicho contrato de arrendamiento ordenando la cancelación de las mismas existentes en la finca 1/38.113, con entrega de mandamiento dirigido a dicho Registro una vez alcance firmeza la resolución,

Con condena a los demandados en las costas de este incidente .

Así por esta mi sentencia, lo pronuncio ,mando y firmo.

Contra este sentencia cabe recurso de apelación que se deberá presentar en el plazo de 20 días .