Sentencia CIVIL Nº 603/2018, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 1, Rec 654/2017 de 01 de Octubre de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALMERIA
SECCION PRIMERA
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SENTENCIA NÚMERO 603/2018
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ILMOS SRES.
PRESIDENTE:
LOURDES MOLINA ROMERO
MAGISTRADOS:
JUAN ANTONIO LOZANO LÓPEZ
ESTHER MARRUECOS RUMÍ
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En la Ciudad de Almería a uno de octubre de dos mil dieciocho.
La Sección Primera de esta Audiencia Provincial, ha visto en grado de apelación, Rollo nº 654/17, los autos de
Procedimiento Ordinario procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Almería, seguidos con el nº 2059/14,
entre partes, de una, como parte apelante D. Santos , representado por el Procurador D. JUAN RODRÍGUEZ
JIMÉNEZ y dirigido por el Letrado D. FRANCISCO JESÚS PONCE DOMÍNGUEZ, y de otra, como parte apelada
TRANSCA, S.L., representada por la Procuradora Dª. MARINA CEBALLOS MARTÍNEZ y dirigida por la Letrada
Dª. MARIA ÁNGELES CUADROS ESTÉVEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.



SEGUNDO.- Por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Almería, en los referidos autos se dictó Sentencia con fecha 21-10-16, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que estimando sustancialmente la demanda formulada por la entidad TRANSCA SL con Procuradora Dña.

MARINA CEBALLOS MARTINEZ frente a D. Santos con Procurador D. JUAN RODRIGUEZ JIMÉNEZ : 1- Debo declarar y declaro la nulidad de pleno derecho del contrato de compraventa de 29 de junio de 2009 , quedando sin efecto la resolución del contrato de arrendamiento sobre el lavadero que recobra su vigencia en los términos del mismo.

2- Debo declarar y declaro que la entidad TRANSCA SL debe restituir a D/Dña. Santos el precio pagado de 45.000 euros , mas intereses legales desde las fechas de los distintos pagos y que D. Santos continuando en la posesión del lavadero en los términos del contrato de arrendamiento, debe abonar las rentas y demás cantidades asumidas en el contrato de arrendamiento, con detracción de todos los gastos y demás conceptos conforme a las reglas de la posesión de buena fe contempladas en los art 451 y ss del Código Civil, en el período habido entre el 29 de junio de 2009 hasta la efectiva liquidación, cantidades que se determinarán en ejecución de sentencia a instancia de parte por los trámites previstos en los art 712 y ss de la LEC sobre referidas bases en los términos del fundamento tercero.

3- No ha lugar a la imposición de costas a ninguna de las partes. '.



TERCERO.- Contra la referida sentencia y por la representación procesal de la parte demandada se interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación, mediante escrito en el que se solicitó se dicte sentencia por la que revoque la dictada en primera instancia, acogiendo los motivos articulados en su recurso, con imposición a la contraria de las costas del recurso.



CUARTO.- El recurso deducido fue admitido, dándose traslado del mismo a las partes apeladas, que solicitaron la confirmación de la sentencia recurrida.



QUINTO.- A continuación, se elevaron las actuaciones a este Tribunal donde, formado y registrado el correspondiente Rollo, se turnó de ponencia y se señaló para deliberación, votación y fallo.



SEXTO.- En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Ha sido Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. LOURDES MOLINA ROMERO.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación procesal de Santos formalizó recurso de apelación contra la sentencia de instancia, alegando el error en la apreciación de la prueba y en la aplicación del Derecho, así como la indebida aplicación de los arts. 1261 y ss y 1462 y ss del C. Civil. Asimismo adujo el error en la valoración de la prueba documental pública. Concluía suplicando la revocación de la sentencia conforme a sus pretensiones.

Se desestimará el recurso por los motivos que pasamos a exponer.

La entidad mercantil Transca S.L. formuló demanda de juicio ordinario en el ejercicio de la acción de nulidad de contrato de compraventa, contra Santos .

Se fundamentaba en el contrato de compraventa de 29 de junio de 2009, concertado por ambas partes y que tenía por objeto un lavadero de coches de superficie aproximada de 52,97 m2 de superficie construida y 47,56 m2 de superficie útil. El lavadero, según reciente medición realizada por el técnico Sr. Luis Alberto , tenía una superficie de 53,25 metros cuadrados y estaba ubicado en la parcela propiedad de Transca donde se encuentra la nave industrial del anterior supermercado Plus, es la finca registral 11.821 del Registro de la Propiedad nº 5 de Almería, con una superficie total de 3.446,39 metros cuadrados. El precio convenido era de 60.000 €, teniendo entregados un total de 45.000 € a la firma del contrato y pendientes de pago otros 15.000 €.

La posesión del lavadero se entregó al comprador el mismo día de la celebración del contrato, pero venía disfrutando de ella en virtud de la relación arrendaticia que ligaba a las partes desde el 30 de abril de 1999, dando por resuelto el contrato en cuestión.

En el contrato se hizo constar de forma expresa que los datos catastrales no estaban adaptados a la realidad, pues arrojaban una superficie construida de 14 metros cuadrados sobre un solar de 200 metros, cuando el único objeto de venta eran los 53 metros cuadrados aproximados de superficie que componen el lavadero.

La parte compradora manifestó que conocía el estado catastral de la finca, y ambas partes acordaron que la elevación a escritura pública del contrato quedaría supeditada, sine die, a la subsanación de los datos catastrales, de modo que la vendedora se comprometía a solicitar al Catastro que realizara las oportunas modificaciones sobre la finca catastral para adaptarla a los 53 metros cuadrados de superficie. Igualmente convinieron que si la situación catastral no se subsanaba en el término de 24 meses desde la suscripción del contrato, la compradora podría rescindirlo sin ser penalizada y recuperaría las cantidades entregadas a cuenta.

En caso de que la situación quedara subsanada, en el término máximo de 15 días desde la notificación del cambio se otorgaría la escritura pública.

Las partes dieron por supuesta la viabilidad de la compraventa, en cuanto que el lavadero figuraba en el Catastro como finca independiente y con un IBI que lo gravaba directamente. No obstante pese a las gestiones realizadas se produjo la imposibilidad jurídica porque las Normas Urbanísticas de aplicación en la zona, no permitían la segregación de parcelas inferiores a 150 m2. Asimismo antes de interponer la demanda había solicitado la actora Licencia de Parcelación y Segregación del terreno y se ha confirmado la imposibilidad de segregarlo, pues la parcela no cumple con el tamaño mínimo exigido por la Ordenanza y no tiene fachada ni acceso desde la vía pública.

Concluía solicitando la nulidad del contrato de compraventa y que las partes llevaran a cabo la restitución recíproca de todas sus prestaciones, recuperando la situación anterior a la firma del contrato, bien mediante la devolución de la posesión de la finca a Transca por parte del demandado y entrega a éste del precio pagado; bien mediante la continuación de la relación arrendaticia que ligaba a las partes, practicándose la correspondiente liquidación.

La demanda se admitió a trámite y el demandado formuló escrito de contestación, alegando que reconocía el contrato privado celebrado entre las partes. Existió una voluntad decidida de comprador y vendedor para transmitir el lavadero. El objeto del contrato era un lavadero en explotación, por lo que el comprador sugirió no la compra, sino la inclusión en la escritura de los metros que faltaban hasta completar los 150 metros, mediando un precio simbólico. Los problemas surgieron cuando la empresa 'Transca S.L.' vendió a Antonio la nave contigua y posterior oferta de la parcela donde está el lavadero, acordando la nulidad del contrato que nos ocupa.

Concluía solicitando la desestimación de la demanda. Se practicaron las pruebas declaradas pertinentes, y finalmente el Juzgado dictó sentencia estimatoria de la demanda. Contra la referida resolución se interpuso el recurso que nos ocupa, en los términos expuestos con anterioridad.



SEGUNDO.- Como queda dicho, el primer motivo del recurso es el error en la apreciación de la prueba. El T. Constitucional, al interpretar el artº 24 de la C.E en relación con la valoración de la prueba, ha elaborado la doctrina del error patente para afirmar su relación con los aspectos fácticos del supuesto litigioso - SS 55/2001 de 26 de febrero, 29/2005 de 14 de febrero, y 211/2009 de 26 de noviembre- declarando que se produce cuando las resoluciones judiciales parten de un dato fáctico indebidamente declarado como cierto; así como que el error debe ser 'patente', o lo que es lo mismo, inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales, por haberse llegado a una conclusión absurda o contraria a los principios elementales de la lógica y la experiencia ( S.T.S. 19 de marzo de 2014 ROJ 1833/2014).

En el caso enjuiciado se aportaron con la demanda y contestación varios documentos, y además tuvo lugar en la vista oral la declaración del representante legal de la parte actora. La juzgadora de instancia ha valorado todas esas pruebas conjuntamente, y lo ha hecho conforme a la sana crítica, sin que sus conclusiones puedan considerarse ilógicas o erróneas como se pasa a exponer.

La actora interesó la nulidad del contrato de compraventa, suscrito entre ambas partes el 29 de junio de 2009.

La demandada reconoció la existencia del contrato y el contenido de sus cláusulas.

Así, Transca S.L era la propietaria en pleno dominio, de un lavadero con una extensión aproximada de 52,97 metros cuadrados de superficie construida y 47,56 metros cuadrados de superficie útil. El lavadero está situado en la parcela urbana que se corresponde con la finca registral nº 11821 del Registro de la Propiedad nº 5 de Almería, de una superficie total de 3446,39 metros cuadrados.

En la estipulación primera también se hacía referencia a que los datos catastrales no se encontraban adaptados a la realidad, pues sólo tenían una superficie construida de 14 metros cuadrados sobre un solar de 200 metros, cuando lo cierto es que el único objeto de la venta eran los 53 metros cuadrados aproximadamente de superficie que componían el lavadero.

La compradora ponía de manifiesto que era plenamente consciente del estado catastral y registral de la finca, y de su superficie por ser además la arrendataria al menos desde 1999. En efecto, era así, porque aunque el contrato señalaba que la posesión se entregaba en el momento de la firma del contrato, también se daba por resuelto el contrato de arrendamiento vigente desde el 30 de abril de 1999. Significa que las partes eran plenas conocedoras del objeto de la compraventa, y de las discrepancias catastrales que presentaba la parcela sobre la que se ubicaba el lavadero, que constituía un negocio en plena explotación denominado 'Las Lomas', al menos desde que se concertó el contrato de mandamiento entre ellos.

Precisamente por ese motivo en la cláusula segunda ambas partes pactaron que el otorgamiento de la escritura pública quedaba supeditado 'a la subsanación de los datos catastrales, de tal modo que la parte vendedora se compromete a solicitar a Catastro que realice las oportunas modificaciones sobre la finca catastral para adaptarla a los 53 metros cuadrados de superficie... si la situación catastral no se encuentra subsanada en el término de 24 meses desde la suscripción del presente contrato, la parte compradora podrá rescindir el contrato sin ser penalizada y recuperará las cantidades entregadas a cuenta del precio hasta la fecha, renunciando a los intereses'. A esa fecha el comprador había pagado 45.000,00 € del precio total pactado de 60.000 €.

Pues bien, en el caso que nos ocupa el fundamento de la nulidad del contrato es la imposibilidad de cumplimiento de la obligación asumida por la parte vendedora. 'Habida cuenta las circunstancias concurrentes quizás sería la mejor solución la de entender que se da una nulidad contractual por ilicitud o imposibilidad jurídica del objeto (arts 1271 y 1272), porque la normativa aplicable no permite la segregación de la parcela edificada con la superficie que se segrega, por lo que se trata de una transmisión de una cosa no susceptible de tráfico jurídico. En cualquier caso concurre la infracción de la normativa urbanística que produce la nulidad contractual ( arts 6.3 y 1255 del C.C) que aprecia la sentencia recurrida ' ( S.T.S 26 de julio 2000 RJ 2000, 9177).

Esto es así porque (...) 'Cuando se produce una imposibilidad de cumplimiento de la prestación hay que distinguir si tal imposibilidad existe en el momento de la perfección contractual (momento de formación del contrato) en cuyo caso el efecto jurídico que procede es el de la nulidad contractual de conformidad con el artº 1272 en relación con el artº 1261.2, ambos del C. Civil, o si se trata de una imposibilidad sobrevenida -con posterioridad a la perfección y antes de constituirse el deudor en mora- en cuyo caso ( artº 1184 del C. Civil) se da lugar a la liberación de la prestación (resolución contractual) ( S.T.S. 21 de abril de 2006 RJ 2006, 1875).

En efecto, (...) Nuestro Código Civil, artículos 1261 en relación con los arts 1271, 1272 y 1273, establece la determinación del objeto del contrato como un presupuesto de la validez del mismo. Pero también, y en esta misma línea, la interpretación de los citados preceptos permite concluir, sin especial dificultad, que dicho presupuesto se considera cumplido tanto si el objeto se encuentra absolutamente determinado en todos sus extremos, como si su concreción se produce conforme a criterios de determinabilidad que operan dicho resultado sin necesidad de subsanación o de un nuevo convenio. Consecuencia que además viene reforzada por la aplicación del principio de conservación de los contratos que esta Sala toma en consideración, entre otras, Sentencia del Pleno de 15 de enero de 2013 nº 827,2012.

En este caso, como queda dicho, la imposibilidad jurídica de que el objeto contractual quede determinado, conforme a lo pactado, nos lleva a considerar procedente la nulidad del contrato, como concluyó la juez de instancia.



TERCERO.- A través de la documental que se aportó con la demanda queda constancia de que Transca S.L. solicitó a la Gerencia Municipal de Urbanismo la segregación de la finca registral nº 11.821, que cuenta con una superficie de 3.446,39 m2 y una edificación de 2052,63 m2 según el Registro de la Propiedad, y según el Catastro 3449 m2 y una edificación de 2053 m2. Según la medición técnica la finca tenía una superficie de 3.623,61 m2 y una edificación de 2053 m2, a la que se añadía un edificio anexo que funcionaba como lavadero, con superficie 52 m2. El Ayuntamiento aprobó la parcelación urbanística que se describía en la propuesta del solicitante, según las normas integrantes del vigente Plan General PGOU 98 de Almería.

A pesar de ello con posterioridad, el Jefe de Sección de Licencias Urbanísticas del Excmo Ayuntamiento de Almería, el 15 de octubre de 2012 informó en el sentido de que 'sin perjuicio de lo dispuesto en el artº 6.8 de estas normas serán edificables todas aquellas parcelas cuyas dimensiones superen las siguientes: 'C para la subzona C: a. superficie inferior a 150m2. b. Diámetro de la circunferencia inscriptible ocho metros.

De otro lado, el arquitecto superior, Gustavo , a instancia de la actora informó en el mismo sentido consultado el PGOU de Almería, condiciones particulares de la zona industrial, en el artº 11.215. Asimismo y según el artº 6.10 de las referidas normas, era preciso que la parcela estuviera emplazada frente a la vía pública y que tuviera pavimentada la calzada y aceras. De ahí que en atención a las condiciones de la parcela, de superficie inferior a la mínima (52 frente a 150 m2), la no posibilidad de inscribir un círculo de 8 metros de diámetro, y sobre todo teniendo en cuenta la gran distancia que existe entre el lavadero de coches a la vía pública, concluía que no era posible desde el punto de vista urbanístico la segregación de dicha parcela. En consonancia con lo anterior, el Excmo Ayuntamiento de Almería a través de la Comisión Ejecutiva de la Gerencia Municipal de Urbanismo, el 23 de julio de 2014 dictó Resolución en la que acordó denegar la parcelación urbanística solicitada por Transca S.L. por lo siguiente: 1) Existían discordancias entre los datos de superficie de proyecto, del Registro de la Propiedad y de Catastro; 2) La parcela 2 resultante en la propuesta, de 53 m2 no cumplía con el tamaño mínimo exigido por odenanza (150 m2); 3) La parcela 2 resultante en la propuesta no cumple con los arts 6.10 y 6.87.2 de las Normas Urbanísticas del P.G.O.U de Almería, pues dicha parcela no tendría fachada y acceso desde la vía pública.

Lo que antecede vino a ratificarlo en la vista oral, Landelino , que prestó declaración en calidad de representante legal de Transca S.L. Se le mostró en ese acto el documento nº 2 de la contestación a la demanda, que era una fotocopia de la escritura de segregación y compraventa de finca otorgada por la entidad actora a favor de Inmuebles Jiménez Martín S.L el 19 de enero de 2012. El declarante indicó que se segregó la parcela inicial y luego se hizo la venta. Ahora bien, sea como fuere, lo cierto es que en la descripción que contiene la escritura pública en cuestión sobre el resto de la finca, se mantiene una cabida de 467,25 metros cuadrados según el Registro; 469,86 m2, según el catastro y 644,47 m2 según reciente medición y 'sobre la misma existe construido un edificio que funciona como lavadero, de 52 metros cuadrados'.

Por tanto, esta escritura de compraventa resulta completamente ajena al contrato que nos ocupa, y no afecta al cumplimiento o eficacia del mismo.

En definitiva, y por todo lo que se viene argumentando, consideramos probada la pretensión de la actora en orden a declarar la nulidad del contrato, como con acierto y sin ningún género de error o infracción de preceptos legales ha declarado la juzgadora de instancia.

Se desestima el recurso confirmando la sentencia CUATRO.- Las costas de esta alzada se impondrán al apelante ( artº 398.1 de la Lec) VISTAS las disposiciones citadas y demás de pertinente y general aplicación

Fallo

Que con DESESTIMACIÓN del recurso de apelación deducido contra la Sentencia dictada con fecha 21 de octubre de 2016, por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Almería, en los autos de Procedimiento Ordinario nº 2059/2014 de que deriva la presente alzada, debemos de confirmar y confirmamos la expresada resolución, con imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia acompañados de certificación literal de la presente resolución a efectos de ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

DILIGENCIA INFORMATIVA DE RECURSOS, ANEXA A LA NOTIFICACIÓN DE SENTENCIA DICTADA EN EL PRESENTE ROLLO DE APELACIÓN CIVIL: Se le informa de los recursos que caben contra las Sentencias de la Segunda Instancia: ARTÍCULO 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil : 'Contras las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil, podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación'.

Dicho artículo ha de completarse con lo dispuesto en laDisposición Adicional décimo sexta d e la referida ley, que establece el régimen transitorio en materia de recursos extraordinarios.

El plazo de interposición de dichos recursos es de VEINTE DÍAS, contados desde el día siguiente a la notificación de la sentencia, conforme establecen los artículos 470 y 479 de la referida ley.

Los escritos de interposición del recurso deberán reunir los requisitos establecidos en los artículos 471, para el extraordinario por infracción procesal, y 481 para el de casación.

Los artículos 468 a 489 de la Ley de Enjuiciamiento Civil regulan dichos recursos.

Por su parte, se le informa de que, conforme a la L.O 1/2009, de 3 de noviembre, que añade la disposición adicional décimo quinta a la L.O.P.J : 'La interposición de los recursos ordinarios y extraordinarios precisarán de la constitución de un depósito, de 50 euros para el recurso extraordinario por infracción procesal y de 50 euros para el de casación'.

En aquellos supuestos en que se interpongan ambos recursos, deberá realizar dos operaciones distintas de imposición, indicando en el concepto el tipo de recurso de que se trate en cada caso y el código del recurso: 04 Civil-Extraordinario por Infracción Procesal 06 Civil-Casación.

'La admisión del recurso precisará que, al interponer el mismo, se haya consignado en la oportuna entidad de crédito, ( Banco Santander), y en la cuenta de consignaciones de esta sección, la cantidad objeto del depósito, lo que deberá ser acreditado adjuntándolo al escrito del recurso.

El número de cuenta de esta sección es el 0222/0000/12/añadir nº y año de rollo (Por ejemplo cuenta:0222/0000/12/0324/14).

'No se admitirá a trámite ningún recurso cuyo depósito no esté constituido'.

'Si el recurrente hubiera incurrido en defecto, omisión o error en la constitución del depósito, se concederá a la parte el plazo de dos días para la subsanación del defecto, con aportación en su caso de documentación acreditativa.

De no efectuarlo, se dictará Auto que ponga fin al trámite del recurso, quedando firme la resolución impugnada'.

Quedan excluidos de la constitución del depósito los litigantes que tengan reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita.

Si no es persona física, deberá abonar y acreditar el pago de la correspondiente TASA JUDICIAL , conforme a la ley 10/2012, de 20 de noviembre, adjuntando al escrito de interposición del recurso el justificante del pago de la correspondiente tasa, bajo apercibimiento de que, de no hacerlo, no se admitirá a trámite el recurso y se declarará firme la sentencia.

Quedan excluidos del pago de la tasa los litigantes que tengan reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada que fue la anterior sentencia por los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman, estando celebrando Audiencia Pública el mismo día de su fecha, de todo lo cual doy fe.

, si el Rollo de Apelación fuera el 324/2014, el ingreso lo haría en la