Sentencia Civil Nº 604/2007, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 241/2006 de 25 de Octubre de 2007

Encabezamiento

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00604/2007

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 241 /2006

Ilmos. Sres. Magistrados:

JULIO CARLOS SALAZAR BENITEZ

RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON

FRANCISCO JAVIER PEÑAS GIL

En MADRID, a veinticinco de octubre de dos mil siete.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 20 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 985/2003, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 64 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 241/2006, en los que aparece como parte apelante Luis Andrés y Pedro Antonio , representados por el procurador D. ANGEL MARTIN GUTIERREZ, así como C.P. DIRECCION000 . Y C.P. DIRECCION001 , representados por la procuradora D. RAQUEL NIETO BOLAÑO, sobre impugnación acuerdo Junta de Propietarios, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FRANCISCO JAVIER PEÑAS GIL.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 64 de Madrid, en fecha 6 de julio de 2005, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda formulada por el Procurador D. Ángel Martín Gutiérrez, en nombre y representación de D. Pedro Antonio y D. Luis Andrés , contra la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 , debo declarar y declaro la nulidad de la Junta General Extraordinaria celebrada por dicha Comunidad el 23 de Julio de 2003, sin imposición de las costas del procedimiento a ninguna de las partes y, asimismo, desestimando la demanda formulada contra la Comunidad de Propietarios de DIRECCION001 , debo absolver y absuelvo a dicha Comunidad de la pretensiones en su contra deducidas, con expresa imposición a los demandantes de las costas causadas por dicha codemandada.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por ambas partes, exponiendo las alegaciones en que basan su respectiva impugnación. Admitidos los recursos en ambos efectos, se dio traslado de los mismos a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia de instancia, cuya parte dispositiva consta transcrita en los Antecedentes de Hecho de esta resolución, se alzan las representaciones procesales tanto de los demandantes como de la codemandada Comunidad de Propietarios de Vivienda de DIRECCION001 , interponiendo sendos recursos en los que, respectivamente, impugnan aquellos pronunciamientos que les son desfavorables.

Así, el recurso de apelación interpuesto por los copropietarios demandantes se articula en torno a las dos siguientes alegaciones principales como son infracción de preceptos procesales y sustantivos e infracción de garantías procesales en concreto de la falta de motivación del pronunciamiento relativo a las costas; y, otra, subsidiaria, que denuncia la infracción del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Mientras que en el interpuesto por esa Comunidad de Propietarios se denuncia la falta de legitimación activa de los demandantes al no haber salvado su voto y la no extralimitación de su Presidente de sus funciones.

SEGUNDO.- Atendiendo al contenido de cada uno de los motivos esgrimidos en los reseñados recursos de apelación, razones de pura sistemática aconsejan comenzar su estudio con la falta de legitimación activa de los copropietarios demandantes al no haber salvado su voto.

Los demandantes ejercitaron acción por la que pretendían se declarase la nulidad de la Junta General Extraordinaria celebrada el 23 de julio de 2003 por defectos en su convocatoria o por otros incumplimientos, o, subsidiariamente, se declare la nulidad de los acuerdos en ella adoptados relativos al cambio de administrador y cambio de empresa de limpieza al ser lesivos para los intereses de la comunidad y suponer graves perjuicios para algún propietario, habiendo sido adoptados con manifiesto abuso de derecho.

Compartiendo los acertados argumentos contenidos en la sentencia de instancia, que aquí se dan por reproducidos, conviene destacar, a la vista del acta levantada por el Presidente ejerciendo funciones de Secretario, que los propietarios accionantes hicieron constar su oposición a los acuerdos adoptados mediante la expresión "no votan" o "no voto" que debe entenderse, cuando menos, como abstención a la toma de ese acuerdo y reserva de las acciones luego ejercitadas.

Debiendo recordar que en el acuerdo referente al cambio de empresa de limpieza sólo uno de los demandantes hizo constar aquella expresión, encontrando, por ello, legitimación para el ejercicio de las mencionadas acciones.

TERCERO.- Seguidamente, debemos continuar con el análisis de la falta de legitimación pasiva de la Comunidad de Propietarios de los garajes acogida en la sentencia de instancia y cuya estimación ahora se impugna en el recurso interpuesto por la representación procesal de los demandantes en el primer motivo o alegación de los que articulan su recurso.

En este caso, siendo un hecho incontrovertido, recogido en la sentencia apelada, la constitución de una especie de subcomunidad dentro de la Comunidad, sin embargo, no puede compartirse el pronunciamiento alcanzado, a la vista, precisamente, del propio articulado de los Estatutos que rigen la Comunidad demandada. Así, en la inscripción registral del edificio en cuestión se lee que éste se divide horizontalmente formando un local garaje, setenta viviendas y nueve locales comerciales que pasan a formar fincas independientes. Rigiéndose el gobierno y administración por los siguientes Estatutos que constan transcritos en esa inscripción registral, de los que cabe destacar, en lo que ahora interesa, artículo 2 en el que se lee "La Comunidad de Propietarios..., está integrada por todos y cada uno de los propietarios de los distintos pisos o locales en que se encuentra dividida, constituidos en fincas independientes, sin excepción"; el artículo 3 referido a los elementos comunes y gastos, estableciendo respecto a los gastos de conservación y mantenimiento del garaje-aparcamiento serán satisfechos exclusivamente por sus propietarios y los gastos comunes deberán hacerse efectivos por el propietario de cada piso o local; el artículo 5 que, bajo la denominación de reglas especiales en relación con el garaje-aparcamiento, dice "El local... destinado a garaje o aparcamiento de vehículos... al amparo de lo dispuesto en el artículo 4 de la Ley de Propiedad Horizontal , queda constatada una "comunidad" para el mejor uso y aprovechamiento del local, la cual se sujetará a las disposiciones de aquella ley en cuanto no esté en los presentes Estatutos y en las siguientes Reglas: a) La administración de la Comunidad constituida se ajustará a las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal. Los propietarios de cuotas del local garaje, constituidos en comunidad, decidirán por mayoría los asuntos que interesen exclusivamente al local. Mientras que en su artículo 7 se recogen los órganos de gobierno y representación de la Comunidad de Propietarios del Complejo Residencial.

Normas estatutarias de las que se desprende la existencia de una única Comunidad de propietarios compuesta por todos y cada uno de los propietarios de viviendas, locales comerciales y plazas de aparcamiento o garaje, si bien estos últimos, para atender a las necesidades de esas plazas creadas en el local destinado al efecto, crean otra Comunidad.

Así, la Junta General de Propietarios cuya nulidad se pretende convocó a todos los propietarios al deber tratar en ellas temas que afectaban a los intereses comunes de todos los propietarios, por lo que, obviamente, la válida constitución de la relación jurídico-procesal requiere la llamada al proceso, en general, de la Comunidad de Propietarios de ese edificio o Complejo Residencial, o, si se quiere, de una forma más individualizada (también más confusa por la existencia de esa subcomunidad dentro de la Comunidad de Propietarios), como hicieron los demandantes, tanto de los propietarios de viviendas como de los propietarios de locales.

CUARTO.- Las mismas razones antes aludidas exigen entrar en el análisis del segundo de los motivos del recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios, relativo a la extralimitación de las funciones del Presidente al asumir las propias del Secretario de la Junta, cuyo acogimiento en la sentencia de instancia conllevó la declaración de nulidad de la Junta General Extraordinaria de Propietarios celebrada el 23 de julio de 2003.

La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 13 apartado 5 , establece que las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los Estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.

Estableciendo los Estatutos de esta Comunidad de Propietarios, en el reseñado artículo 7, en lo referente al Presidente que sus facultades serán las determinadas en la Ley de Propiedad Horizontal y las que la propia Junta acuerde delegarle, bien permanentemente, bien para casos concretos. Mientras que respecto al Administrador-Secretario, en consonancia con lo dispuesto en el artículo 13 apartado 5 y 7 de la Ley de Propiedad Horizontal , se dice que su nombramiento se efectuará por tiempo indefinido y podrá ser revocado en cualquier momento por la Junta. En caso de falta grave en el desempeño de sus funciones a juicio del Presidente, podrá ser suspendido en aquéllas por éste hasta que la siguiente Junta General que se celebre adopte la decisión definitiva. El Presidente deberá adoptar en tal supuesto las medidas provisionales necesarias para que la Administración del Complejo Residencial no quede desatendida. El propio Presidente desempeñará las funciones de Secretario mientras dure esta situación.

En definitiva, se atribuye a la discrecionalidad del Presidente la apreciación por éste de la comisión de una falta grave por el Administrador-Secretario, en cuyo caso puede suspenderle de sus funciones hasta que la Junta General adopte la decisión definitiva. Estando facultado durante este interregno para la adopción de aquellas medidas provisionales necesarias para que la administración no quede desatendida. Tiempo durante el que el propio Presidente asume las funciones de Secretario.

Por ello, en el presente caso, el Presidente haciendo uso de esa facultad, apreció la comisión de una falta grave, suspendiendo de funciones al administrador-secretario, procediendo, con carácter urgente y extraordinario, a la convocatoria de la Junta General que debía ratificar o rectificar ese acuerdo personal, mediante la adopción de una decisión definitiva como era la confirmación o revocación de la persona que ejercía las funciones de administrador-secretario. Acomodando, por tanto, su actuación a las previsiones contenidas en los Estatutos y adoptando las medidas provisionales necesarias para que el órgano supremo de la Comunidad se pronunciara al respecto. Consistiendo en la convocatoria y celebración de la correspondiente Junta por él presidida y en la que también actuó como su secretario, al estar facultado para ello.

Lo contrario, supondría, no sólo la paralización de la vida de la Comunidad, sino también superponer la figura y facultades del administrador-secretario al Presidente y también a la propia voluntad de los propietarios expresada en la Junta.

Siendo evidente que constituida la Junta, en la que se hizo constar que actuaba como Secretario el propio Presidente, para tratar, como primer punto del orden del día, la revocación de la persona en su día designada administrador-secretario, y el Presidente, tal y como consta en el acta extendida al efecto, necesariamente debió, tuvo que informar de las razones que le llevaron a introducir ese concreto punto, y de la lógica suspensión de sus funciones ante, lo que el creía, el incumplimiento o desviación de sus funciones. No pronunciándose ninguno de los asistentes en contra de la no presencia del administrador- secretario.

QUINTO.- Procediendo, por lo expuesto, la estimación parcial de los recursos interpuestos lo que conlleva la revocación de la sentencia de instancia y desestimación de la demanda, con imposición de las costas en ella causadas a los demandantes (artículo 394 apartado 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), así como la no imposición de las costas originadas en esta alzada a ninguna de las partes apelantes (artículo 398 apartado 2 de esa ley ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimar en parte los recursos de apelación interpuestos, respectivamente, por las representaciones procesales de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION001 y de D. Pedro Antonio y D. Luis Andrés contra la sentencia de 6 de julio de 2005 dictada en los autos civiles número 985/03 del Juzgado de Primera Instancia número sesenta y cuatro de Madrid, por lo que revocamos íntegramente esa resolución, acordando, en su lugar desestimar la demanda interpuesta por la representación procesal de D. Pedro Antonio y D. Luis Andrés , condenando a los demandantes al pago de las costas causadas en la primera instancia; sin hacer expresa condena de las originadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.