Sentencia Civil Nº 604/2012, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 3, Rec 1034/2010 de 07 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

SENTENCIA

Iltmos. /as Sres. /as

SALA Presidente

D./Dª. RICARDO MOYANO GARCIA (Ponente)

Magistrados

D./Dª. ILDEFONSO QUESADA PADRON

D./Dª. FRANCISCO JAVIER JOSE MORALES MIRAT

En Las Palmas de Gran Canaria, a 7 de noviembre de 2012.

VISTAS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº Ocho de Arrecife de Lanzarote en los autos referenciados juicio ordinario nº 251/2009 seguidos a instancia de Victorio y Gloria , representados en esta alzada por el Procurador D. Angel Luis Nieto Herrero y dirigido por la letrada Dª. Marta Salvador Martínez, contra Magdalena , representado por la Procuradora Dª.Juana Agustina García Santana y dirigida por el letrado D. Gorka Centeneo Retolaza, siendo ponente el Sr. /a Magistrado/a RICARDO MOYANO GARCIA, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia Nº Ocho de Arrecife de Lanzarote, se dictó sentencia en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por don Victorio y Doña Gloria , por medio de su procurador Don José Ramos Saavedra, contra doña Magdalena , absolviendo a la referida demandada de todos los pedimentos efectuados en su contra.

Con expresa condena en costas a la parte demandante.

SEGUNDO.- La referida sentencia, de 28 de Mayo de 2010 , se recurrió en apelación por la parte demandante, interponiéndose tras su anuncio el correspondiente recurso de apelación con base a los hechos y fundamentos que son de ver en el mismo. Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , . Tras ello, se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación. No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista se señaló para para deliberación, votación y fallo 22 de octubre de 2.012.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Debatimos en este proceso un contrato de opción de compra de una vivienda, firmado entre las partes el 1/10/2007, por cuatro meses, si bien se preveía la prórroga hasta la entrega de las viviendas por parte de la promotora; y de hecho ante la demora en la entrega de los inmuebles, se firmó un segundo contrato el 1/2/2008, con plazo de opción hasta 1/5/2008, pero nuevamente con la previsión de prórroga si se demoraba la entrega de las viviendas.

El 30/10/2008 la parte actora, la optante a la compra, dirige requerimiento notarial a la demandada, para ejercer la opción, debiéndose fijar día y hora y notaría para la firma de la escritura. En los mismos términos se dirigió burofax el 23/12/2008. Dada la falta de respuesta, el 21/4/2009 se deduce demanda resolutoria del contrato de opción, con reclamación de la prima pagada por el optante. Así pues, el actor atribuye a la contraparte el incumplimiento del contrato de opción, por su negativa tácita a formalizar la venta.

En su contestación a la demanda, la accionada, en cambio, atribuye la razón del incumplimiento a los demandantes, que no habrían conseguido el precio de la compraventa de la vivienda, por lo que en octubre de 2008 comunicaron -verbalmente- que no podían comprar el piso ya que no tenían dinero para ello. Tras lo cual caducó el derecho de opción, y el piso fue vendido por la promotora a un tercero, tal como consta registralmente.

SEGUNDO: Nos hallamos pues ante una típica controversia en que las partes atribuyen recíprocamente el incumplimiento contractual al otro. Dado que no existen actos documentados donde de forma directa quede acreditado si la venta no se produjo por imposibilidad del optante de adquirir el inmueble, o por motivos imputables a la demandada, hemos de deducir la causalidad de la frustración de la venta por elementos probatorios acumulativos e indirectos. En tal dirección, es llamativo observar que en la demanda se omite cualquier referencia a las dificultades que tuvieron los compradores para conseguir el numerario del precio de la compra. Ha quedado acreditado que ya en junio de 2008 todos los interesados estaban citados en la notaria de D. Enrique Pérez Polo y se canceló la reunión a instancia de los actores. Según el testimonio de los empleados de la inmobiliaria que intermediaba la operación, en octubre de 2008 los demandantes manifestaron que no podían consumar la compra por falta de dinero, y en dicho instante de hecho caducaban los cuatros meses de la nueva y última prórroga de la opción. Los demandantes manifiestan como hecho nuevo en el acto de la vista y en la apelación que es cierto que no consiguieron el préstamo hipotecario de Bancaja, pero atribuyen la denegación del préstamo a la falta de licencias administrativas y documentación precisa respecto al inmueble que era necesaria para conseguir el préstamo. Esta fue la versión dada en la carta remitida por la letrada de los actores el 19/1/2010, en respuesta a un burofax de 14/9/2009. Se trata pues de una alegación no contenida en la demanda -no es que la demandada no quisiera vender, sino que los actores no podían comprar por falta de requisitos del objeto de la compraventa-, pero es que además no existe ninguna prueba de esa nueva versión sobre la causa del incumplimiento de la opción. Sólo sabemos que, como reconoce la carta de 19/1/2010, 'en el último momento la entidad financiera denegó la hipoteca', pero ninguna prueba hay que de que esa denegación se debiera a la falta de licencias preceptivas de la vivienda a la promotora. De hecho, consta que el tercero que adquirió el inmueble lo hizo mediante préstamo hipotecario inscribiéndose la compra precisamente el 29/11/2008 y siendo el título de venta de 30/10/2008. Por tanto, cuando a fines de octubre de 2008 la parte demandante dirige el primer requerimiento a la optante -un mes después de haber finalizado el plazo de la opción- el tercero no había tenido problema alguno para satisfacer los requisitos urbanísticos precisos para obtener un préstamo hipotecario.

Por otro lado, la versión de los actores incluye en una nueva contradicción, ya que de acuerdo con el testimonio del padre de la coactora -tesis que se hace propia en la apelación- en realidad el préstamo hipotecario era innecesario, pues el propio progenitor de la demandante se habría ofrecido a facilitar el dinero necesario para la compra. Sin embargo, a esta oferta parental no se hacía ninguna referencia en la carta de enero de 2010, donde se atribuía la frustración de la compra a la denegación del préstamo hipotecario por incumplimiento de las licencias administrativas del inmueble.

Como vemos, la posición procesal de los demandantes ha ido cambiando estacionalmente: en la demanda nada se nos dice sobre los préstamos hipotecarios denegados; en el acto de la vista y en la apelación se introduce este hecho, pero complementado con un hecho no probado, la causa de la denegación del préstamo por la falta de de condiciones urbanísticas del inmueble, y con otro que ni siquiera se invocó en la famosa carta de enero de 2010, la posibilidad de haber obtenido financiación alternativa por medio de un préstamo del padre de la demandante.

En conclusión, ha quedado acreditado que existieron convocatorias notariales que fueron suspendidas a instancia de la parte actora, y que dicha parte solicitó préstamos hipotecarios que le fueron denegados. Mientras que no existe prueba alguna de que dicha denegación tuviera que ver con la falta de licencias de la vivienda, lo que incluso aparece contradicho por la realidad de que por las mismas fechas la vivienda fuera adquirida por un tercero mediante préstamo hipotecario e inscrita la propiedad en el Registro de bienes inmuebles.

Por lo demás, hemos de confirmar la valoración de las pruebas efectuada en la sentencia apelada, sin que se evidencie error, ni conclusiones irracionales o absurdas de dicha valoración.

ULTIMO: Las costas del recurso se atribuyen, conforme a lo dispuesto en los arts. 394 y 398 de la L.e.c ., al apelante vencido.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que se debe desestimar el recurso de apelación interpuesto por D. Victorio y Dª. Gloria contra la sentencia dictada por el Juzgado de Instrucción Nº 3 (antiguo P. Inst. e Instr. Nº 8) de Arrecife de 28 de Mayo de 2.010 en los autos de juicio ordinario nº 251/2009, confirmando dicha resolución, con expresa imposición de costas al apelante.

Llévese certificación de la presente resolución al rollo de esta Sala y notifíquese a las partes, y con certificación de la misma, devuélvanse los autos al Juzgado de Procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos/as. Sres./as Magistrados/as que la firman y leída por el/la Ilmo./a Magistrado/a Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario, certifico.