Sentencia Civil Nº 605/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11, Rec 827/2006 de 29 de Octubre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOPRIMERA

ROLLO Nº 827-2006

JUICIO ORDINARIO nº 371-2004

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 de CERDANYOLA DEL VALLÈS

S E N T E N C I A N ú m. 605

Ilma/os. Sra/es.

D. Josep Mª Bachs Estany

D. Francisco Herrando Millán

Dª. Ana Jesús Fernandez San Miguel

En la ciudad de Barcelona, a veintinueve de octubre de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimoprimera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 371-2004, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Cerdanyola del Vallès, a instancia de Dª. Irene representado por la Procuradora Dª. Marta Durban Piera y dirigida por la Letrada Dª. Lourdes Ciuró Buldó, contra Dª. Julia representada por la Procuradora Dª. Mª Luisa Lasarte Díaz y dirigida por la Letrada Dª. Gemma Alonso Botella; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por ambas partes contra la Sentencia dictada en los mismos el día 4 de noviembre de 2005, por el Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMO en parte la demanda interpuesta por la Procuradora Dª. Ana Isabel Barea Cancho en nombre y representación de Dª. Irene contra Dª. Julia y, en su virtud: Primero.- DECLARO que por causa de Dª. Julia se ha frustrado el fin de la compraventa pactada entre ésta y Dª. Irene al haber desistido la demandada de modo unilateral del contrato. Segundo.- DECLARO que las cantidades entregadas por Dª. Irene a cuenta para la adquisición de la finca no fueron entregadas en concepto de arras penales y que no ha lugar a reclamar por daños y perjuicios. Tercero.- DECLARO que la actora tiene derecho a la íntegra devolución de las cantidades entregadas a la propiedad con sus intereses. Cuarto.- CONDENO a la demandada a la devolución de las cantidades recibidas a la actora que en total ascienden a la suma de TRES MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO EUROS CON OCHENTA Y UN CÉNTIMOS (3.484,81), incrementadas en los intereses desde el 18 de mayo de 2004 hasta su íntegra devolución. Todo ello sin expresa imposición de costas. Asimismo, DESESTIMO la demanda reconvencional instada por el Procurador D. Álvaro Cots en nombre y representación de Dª. Julia contra Dª. Irene y, consecuentemente: Primero.- DECLARO que no se ha producido un incumplimiento contractual por causa imputable a Dª. Irene . Segundo.- DECLARO que las cantidades entregadas por Dª. Julia a Dª. Irene no fueron en concepto de arras penitenciales. Tercero.- DECLARO que Dª. Julia no tiene derecho a hacer suyas las cantidades entregadas por Dª. Irene como consecuencia la resolución del contrato privado de fecha 05/06/2003. Todo ello con imposición de costas. Notifíquese esta resolución a las partes."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación ambas partes mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que oponiéndose ambas al recurso de la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 4 de octubre de 2007.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales, salvo el plazo para dictar sentencia.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Francisco Herrando Millán.

Fundamentos

PRIMERO.- Promovió la parte actora las presentes actuaciones solicitando la indemnización de los daños y perjuicios sufridos al frustrarse la compraventa de bien inmueble por causa imputable a la vendedora, la devolución de las cantidades entregadas a cuenta al tratarse de arras penales, con sus intereses. Se opuso la demanda, formulando reconvención por lo que suplicaba que las cantidades recibidas lo fueran como arras penitenciales, por lo que debía hacerlas suyas al ser imputable a la compradora- actora, el incumplimiento del contrato. Tras los trámites procesales oportunos, recayó sentencia, cuyo fallo se transcribe en los antecedentes, estimando parcialmente la demanda y desestimando la reconvención. Contra la sentencia se alzaron ambas partes.

SEGUNDO.- Se admiten y dan por reproducidos los hechos y fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

TERCERO.- Tanto la parte actora como la demandada alegan en sus respectivos recursos que el incumplimiento del contrato de compraventa es imputable a la conducta de la parte contraria. La compraventa obliga al vendedor a la entrega de cosa determinada y al comprador a pagar el precio pactado ( art. 1445 C.c . ), perfeccionándose el contrato y vinculando a las partes si hubiese acuerdo en el objeto del contrato y precio ( art. 1450 C.c . ). En las presentes actuaciones , ni la vendedora cumplió su obligación de entrega de la cosa, ( art. 1461 C.c .) ni la compradora cumplió su obligación de pago del precio ( art. 1500 C.c . ). Ciertamente el precio debía completarse al otorgamiento de la escritura pública, según lo pactado, lo que ninguna parte contratante instó. Esto es nadie quiso formalizar la compraventa otorgando el oportuno documento público, lo que implica que una y otra parte no estaba interesada en fijar la fecha del cumplimiento de sus obligaciones recíprocas, entrega del piso a cambio del pago del precio, pues a tenor de los art. 1279; 1280 C.c . cada parte pudo compeler a la otra al otorgamiento de la escritura pública; lo que no efectuó ni una ni otra. Lo que llevó a la resolución del contrato privado de compraventa y devolución de las prestaciones recíprocas, en principio, salvo lo que se dirá respecto a las cantidades entregadas a cuenta.

CUARTO.- Insiste la demandada en que las cantidades recibidas lo fueron en el concepto de arras penitenciales y consiguientemente, la compradora debe perder el dinero entregado, en base al contenido del art. 1454 C.c . Este tipo de arras son concebidas como una multa o pena, correlativa al derecho de las partes, de desistir, a su arbitrio, del contrato. Dado su carácter excepcional, la jurisprudencia exige una interpretación restrictiva de estas cláusulas en que se establezcan , de las que debe resultar la voluntad indubitada de las partes en tal sentido. Lo que no puede apreciarse en el presente caso al establecer sólo responsabilidad para el comprador, pero sin la reciprocidad prevista en el citado artículo para el vendedor. Por lo que se fija las cantidades entregadas, como un simple anticipo a cuenta del precio que sirve para confirmar el contrato ( SS.TS. 21-6-94; 20-2-96; 30-12-95 ). Por lo que la resolución del contrato conlleva la devolución de las prestaciones recíprocas, lo que lleva a la desestimación del recurso.

QUINTO.- La parte procesal insiste en la indemnización de los daños y perjuicios sufridos. La citada obligación, derivada de una relación contractual, art. 1101 C.c . precisa que los daños y perjuicios han de ser probados por la parte que los reclama; deben derivarse del incumplimiento contractual ( SS.TS. 26-10-81; 29-11-85; 13-5-97 ). En el presente caso ni la apelante probó la realidad de los pretendidos daños y perjuicios, ( no consta la adquisición posterior de vivienda ) ni siquiera consta que el incumplimiento contractual era imputable a la parte contraria, según razonamientos anteriores. Lo que lleva a la desestimación del recurso.

SEXTO.- Cada apelante cargará con las costas de su recurso, arts. 398; 394 LEC .

Vistos los artículos citados, concordantes y demás de general aplicación.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª. Julia y el interpuesto por la representación procesal de Dª. Irene contra la sentencia dictada el 4 de noviembre de 2005 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Cerdanyola del Vallés en las presentes actuaciones, debemos confirmar y confirmamos la sentencia recurrida ; salvo en lo que afecta al punto primero del fallo respecto a la demanda y reconvención al imputarse el incumplimiento a una y otra parte procesal; cada parte abonará las costas causadas por su recurso.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Josep Mª Bachs Estany. Francisco Herrando Millán. Ana Jesús Fernandez San Miguel. Rubricados.

PUBLICACIÓN.- En Barcelona a veintiuno de noviembre de dos mil siete, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.