Sentencia Civil Nº 605/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 375/2011 de 17 de Octubre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2011-0001974

Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 375/2011- R -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 000737/2009

Del JUZGADO DE INSTANCIA 4 DE GANDIA(ANT. MIXTO 4)

Apelante: D. Luis Pedro .

Procurador.- D. RAMON JUAN LACASA.

Apelado: COVALCO SL.

Procurador.- Dª. GEMA JOSEFINA MAÑEZ IBAÑEZ.

SENTENCIA Nº 605/2011

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO

Magistrados/as

D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA

D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA

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En VALENCIA, a 17 de octubre de dos mil once.

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA, los autos de Juicio Ordinario - 000737/2009, promovidos por la mercantil COVALCO SL contra D. Luis Pedro sobre "cumplimiento de contrato de compraventa", pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Luis Pedro , representado por el Procurador D. RAMON JUAN LACASA y asistido del Letrado D. ANTONIO LUIS BRUNO ROMERO contra la mercantil COVALCO SL, representado por la ProcuradoraDña. GEMA JOSEFINA MAÑEZ IBAÑEZ y asistido del Letrado D. RAFAEL NAVARRO FERRER.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE INSTANCIA 4 DE GANDIA(ANT. MIXTO 4), en fecha 14 de enero de 2011 en el Juicio Ordinario - 000737/2009 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: "FALLO: Que estimando la demanda presentada por el Procurador D. JUAN GERARDO KONINCKX BATALLER en nombre y representación de la mercantil "COVALCO, S.L." , contra D. Luis Pedro personado a través del Procurador D. RAMÓN JUAN LACASA, y desestimando la demanda reconvencional interpuesta por esta última parte contra aquélla, debo declarar y DECLARO que el demandado ha incumplido los contratos de compraventa de fecha 28 de febrero de 2.007 suscritos con la actora; debiendo condenar y CONDENANDO al demandado a: -Pagar a la actora la cantidad de 610.925 euros en concepto de parte del precio pendiente de pago, más 42.765 euros en concepto de IVA, lo que importará una cantidad total de 653.900 euros. -A otorgar las correspondientes escrituras de compraventa de las fincas NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 y NUM004 , del Registro de la Propiedad de Villalonga, viviendas sitas en el inmueble que se localiza en la localidad de Villalonga CALLE000 , DIRECCION000 y DIRECCION001 . -A satisfacer a la actora, por el concepto de daños y perjuicios, la cantidad que, en ejecución de sentencia, resulte conforme a las bases de liquidación fijadas en el hecho sexto de la demanda, con más los intereses legales que procedan desde la interposición de la demanda hasta el completo pago. Las costas procesales se imponen a la parte demandada."

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de D. Luis Pedro , y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de la mercantil COVALCO SL. Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, se tramitó la alzada con celebración de la vista correspondiente el día 3 de octubre de 2011 a las 11.00 horas, donde se practicó la prueba propuesta y admitida en esta instancia, a cuyo acto asistieron las partes que constan en el acta reseñada al efecto, quienes solicitaron se dictara Sentencia conforme la pretensión de sus respectivos patrocinados.

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.-

La mercantil Comunidades Valencianas Covalco S. L., como vendedor, presentó demanda frente a D. Luis Pedro , como comprador, instando, según los términos de su suplico: la declaración de haber incumplido el demandado los contratos de compraventa de las viviendas que se indican suscritos por las partes en fecha 28 de febrero de 2007; y la condena del demandado a su cumplimiento mediante el pago a la actora de la parte del precio pendiente de abono, de 610.925 euros, más 42.765 euros de IVA, totalizando 630.000 euros, y al otorgamiento de las correspondientes escrituras de compraventa de las fincas a las que se alude; con condena, además, al pago de la cantidad a determinar en ejecución de sentencia como indemnización de daños y perjuicios ocasionados conforme a las bases de liquidación que expone, con más los intereses legales desde la interposición de la demanda hasta el completo pago.

Y frente a dichas pretensiones se alza el demandado oponiéndose a la demanda, así como reconviniendo frente a la actora en solicitud de la declaración de resolución de los cinco contratos de compraventa concertados entre las partes, por culpa imputable a la demandada de reconvención, por falta de entrega de los inmuebles objeto de aquellos en el plazo estipulado contractualmente, y en las condiciones y circunstancias legalmente exigidas para ser destinados a vivienda; y por su consecuencia, de la procedencia de la devolución de las prestaciones habidas entre las partes como consecuencia de los cinco contratos aludidos, y, en consonancia con ello, del derecho del reconviniente, a reclamar. Y, en consecuencia, para que se condene a la mercantil reconvenida a abonar al reconviniente la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta que totalizan 60,000 euros, más intereses legales.

Y se dicta sentencia en la instancia estimatoria de la demanda inicial y desestimatoria de la reconvencional.

Resolución que es apelada por D. Luis Pedro .

SEGUNDO.-

En lo que son las cuestiones principales debatidas, insiste el apelante en su recurso en el incumplimiento de la contraparte como promotora de su obligación de entrega de las viviendas vendidas, considerando que en el momento de instar la demanda origen de las actuaciones no existía la posibilidad de contratar los suministros esenciales de las viviendas ni los comunitarios de los edificios, entendiendo intranscendente que el Ayuntamiento de Villalonga hubiera concedido licencia de primer ocupación, puesto que no resultaba suficiente para garantizar la habitabilidad del inmueble, por no haberse conseguido, además, la cédula de habitabilidad a tales efectos para poder ser así ocupadas las mismas y destinarlas al uso y finalidad propias.

Y, al respecto, se debe tener en cuenta que en los contratos suscritos entre comprador y vendedor (folios 20 y siguientes de las actuaciones) se condiciona el derecho de la entidad vendedora a exigir la formalización de las escrituras públicas de compraventa a la obtención del certificado final de obra por la dirección técnica facultativa y la entrada en cobertura del seguro decenal, de acuerdo con la estipulación 9ª del pliego de condiciones especiales y 6ª del correspondiente a las generales. Especificándose en esta, además, que, en todo caso, la entrega de la vivienda y otorgamiento de la escritura pública se efectuará en el plazo de tres mensualidades a contar desde la consecución de aquellos hitos, contemplándose la previsión su expedición dentro del primer semestre del año 2009 ó 30 meses después del acta oficial de replanteo, concediéndose las partes una prórroga de 90 días hábiles.

Y, como no se discute por el apelante, se obtuvo el certificado final de obra el día 21 de enero de 2009 (folio 71), se suscribe el seguro decenal el 5 de marzo de 2009 (folio 74), y se consigue la licencia de primera ocupación el 16 de marzo de 2009 (folio 72). Por lo que atendiendo a la literalidad del contrato, cumplidas aquellas exigencias dentro del primer semestre del año 2009 en que se había previsto su consecución de forma ordinaria, y sin necesidad de acudir a la prórroga igualmente estipulada, la promotora lo hace dentro de plazo, por lo que no existe retraso ni incumplimiento alguno por dicha razón que le inhabilite a exigir el resto del precio que falta al momento del otorgamiento de la escritura pública.

No pudiendo acogerse los argumentos que expone el apelante para entender otra cosa, puesto que la licencia de primera ocupación implica la consideración administrativa de que la edificación reúne las condiciones mínimas para que pueda ser destinada a vivienda, precisamente, a partir de los preceptos de esta naturaleza que se citan, y en concreto el artículo 16 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat , de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, cuando señala que en las compraventas de viviendas terminadas de nueva construcción o provenientes de la rehabilitación integral del edificio, se exigirá, aparte de otros documentos, la licencia de ocupación, y en el supuesto de viviendas de protección pública de nueva construcción o rehabilitadas, en primera transmisión, la cédula de calificación definitiva. Lo que implica que, a efectos administrativos, el documento decisivo es la licencia de ocupación, sin exigirse el plus de la cédula de habitabilidad; añadiéndose, además, para el supuesto de viviendas de protección pública -lo que no es el caso-, la cédula de calificación definitiva, que tampoco equivale sin más a la cédula de habitabilidad. Ello sin perjuicio de señalar que el Ayuntamiento de Villalonga, de acuerdo con la contestación al oficio que le remite, alude a la concesión en el año 2010 de cédulas de habitabilidad (folio 196), desconociéndose, sin embargo, a partir de la legislación autonómica indicada, si su mención lo es como equivalente a la licencia de primera ocupación, y en todo caso, omitiéndose cualquier referencia a los motivos que hubieran llevado a hacerlo así en ese momento, dado que previamente la misma Corporación había otorgado las licencias de primera ocupación en fecha 16 de marzo de 2009.

A lo que cabe añadir, con referencia al oficio recibido de la entidad Iberdrola, obrante en el Rollo como prueba admitida en la apelación, que el mismo especifica como fecha en que se realiza el enganche con la red de distribución la del 7 de abril de 2010, y la de la puesta en servicio la del 7 de junio siguiente en el que se obtiene la correspondiente autorización de explotación por el Servicio Territorial de Energía, cerrando el expediente el 15 posterior, y permitiéndose a partir de dicha fecha la contratación del suministro del edificio en cuestión. Pero sin que se especifique los problemas que hubieran surgido para que se hubiera llegado a dicha situación, ni se constata, por tanto, que, de haber existido un retraso en la conexión eléctrica cuando ya se gozaba de certificado final de obra y licencia de primera ocupación, lo fuera por razones debidas a la promotora. Como también se desconoce si dicho servicio fue suplido mientras tanto de alguna manera que no impidiera gozar en las viviendas adquiridas del suministro de dicha clase.

Ya que, como ha señalado este tribunal en anteriores ocasiones, como es el caso de la S. nº. 544/2009, de 30 de septiembre : se ha de partir, como premisa jurídica, del examen de los requisitos que han de concurrir para el éxito de la acción resolutoria que contempla el artículo 1124 del Código Civil . Y estos son: 1/ que entre partes medien obligaciones recíprocas, como esencia de un negocio jurídico bilateral; 2/ que dichas obligaciones recíprocas sean exigibles; 3/ que el que reclame la resolución haya cumplido lo que a él le incumbía, como requisito legitimador para plantear la resolución contractual, ya que no está legitimado para instar dicha acción el contratante que incumple sus obligaciones ( SS. T. S. 20-2-50 , 16-11-56 , 16-5-59 , 5-2-63 , 2-11-65 , 5-5-70 , 27-12-71 , 26-4- 76 , 28-2-80 , 9-7-81 , 10-11-81 , 27-3-82 , 9-7-87 , 24-3-88 , 17-5-88 , 15-6-88 , 17-6-88 , 31-1-92 , 8-7-93 , 29-4-94 , 9-5-94 , 29-3-95 , 22- 11-95...); y 4./ que la parte a la que se demande de resolución haya incumplido la prestación a la que contractualmente se hubiera comprometido. Pero este incumplimiento ha de reunir una serie de características para que pueda desembocar en la resolución contractual; a saber: a) que el incumplimiento sea propio del contratante a quien se le imputa; b) que el incumplimiento sea culpable, de modo que a quien se le achaque no ejecute la prestación debida por causas que le sean imputables como dependientes de su voluntad; y c) que el incumplimiento sea verdadero, es decir, no es suficiente que el supuesto incumplidor no ejecute voluntariamente la prestación a la que se obligó, sino que, además, se precisa que se trate de una infracción relevante, esencial, grave y de tal importancia en la economía y esencia del contrato que justifique la resolución, como así se desprende de reiterada jurisprudencia ( SS. T. S. 25-11-83 , 19-4- 89 , 10-11-90 , 21-2-91 , 26-9-94 , 23- 2-95, 2-10-95 , 17-11-95 , 26-1-96 , 10-12-96 , 10-5-00 , 20-7-00 , 11-3-02 , 11-4-03 , 13-5-04 , 5-4-06 , 14-3-08 , 12-6-08 , entre otras muchas), de modo que no se precisa un incumplimiento deliberadamente rebelde o una tenaz y persistente resistencia al cumplimiento, sino que basta una conducta voluntaria, injustificada y obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó ( SS. T.S. 19-1-84 , 20-10-84 , 26-1-88 , 2-6-89 , 13-10-89 , 21-10-89 , 14-2-90 , 21-7-90 , 7-6-91 , 5-9-91 , 3- 12-91, 18-12-91 , 8-5-92 , 1-6-92 , 4-6-92 , 19-10-93 , 2-7-94 , 26-9-94 ...), o que frustre las expectativas legitimas de los contratantes ( SS. T.S. 2-7-92 , 24-2-93 , 10-3- 93 , 22-3-93 , 25-2-94 , 2-10-95 ...) o el fin normal del contrato ( SS. T.S. 11-2-91 , 31-3-92 , 2-6-92 , 28-9-92 , 27-1-93 , 5-10-95 , 22-5- 03...). Ahora bien, no ha confundirse el incumplimiento tal como se ha expuesto con el simple retraso temporal en el cumplimiento de la prestación, porque en este último supuesto normalmente no hay base para que opere el artículo 1124 del Código Civil : de un lado, porque si el retraso es justificado solo existiría una prestación demorada; y de otro, porque aun siendo el retraso injustificado, si va seguido del cumplimiento o de la posibilidad cierta y segura de poder cumplir, tampoco podría hablarse de incumplimiento resolutorio, pues solo se pueden encuadrar en el artículo 1124 del Código Civil el retraso injustificado que frustre el fin práctico perseguido por el negocio, y el retraso duradero y persistente que por tal circunstancia revele una patente voluntad incumplidora, deducida de una prolongada inactividad o pasividad en el cumplimiento de la prestación comprometida.

Y como indica la S. nº. 73/2010, de 22 de febrero , incluso para el supuesto de retraso en la obtención de la licencia de primera ocupación: Cierto es que la venta ha sido de una vivienda y que para ésta pueda disfrutar de los servicios básicos de agua, luz, gas, teléfono y demás, es precisa la expedición de la correspondiente licencia de primera ocupación, y cierto es también que cuando se vende, una vivienda lo ha de ser en condiciones tanto físicas como jurídicas de habitabilidad. Pero igualmente cierto es que el retraso en la concesión de dicha licencia solo puede considerarse causa de resolución por incumplimiento del vendedor, de su obligación de entregar la cosa vendida, en los siguientes supuestos : a) cuando así se hubiera pactado expresamente en el contrato; b) cuando la no concesión de la antes llamada cédula de habitabilidad se deba a la existencia de defectos insubsanables en la edificación imputables a la vendedora, bien sea ésta solo promotora o también constructora de aquella; y c) cuando el retraso en la obtención de la tan repetida licencia se deba bien a una demora injustificada en su solicitud, bien a la existencia de defectos subsanables en la edificación cuando éstos no fueran subsanados por la vendedora en un plazo razonable, ya que en ambos supuestos el retraso podría revelar una voluntad incumplidora y patentizar la frustración del fin normal del contrato. Por tanto, y "a contrario sensu", no puede constituir causa resolutoria por incumplimiento del vendedor la demora en la obtención de la licencia de primera ocupación, cuando la misma se deba a problemas burocráticos de orden administrativo, ya que en este caso no podría hablarse de un incumplimiento culpable, propio y verdadero, en los términos en que anteriormente se ha expuesto.

También se reitera la alegación formulada al contestar la demanda de la desproporción de las cláusulas contractuales en cuanto a las consecuencias que se atribuyen al incumplimiento de una y otra parte.

Y sobre ello corresponde reiterar lo que se indica en la sentencia que se apela, incidiendo, no obstante, en que dichas tales alegaciones podrían tener relevancia para el caso de que la promotora hubiera exigido tales consecuencias por razón de pedir la resolución por incumplimiento del comprador, cuando lo que solicita, por el contrario, conforme al artículo 1124 del Código Civil , es el cumplimiento del contrato, además de la correlativa indemnización de daños y perjuicios que el mismo precepto permite. Y con independencia de no poder considerar al comprador como consumidor conforme a la legislación especial tuitiva de los que disponen de dicha cualidad, dado el reconocimiento realizado en el interrogatorio practicado en juicio por el comprador de no ir a destinar todas las viviendas a su uso particular, y ser poco lógico, en ese contexto, que no se hubiera negociado de igual a igual entre las partes.

Como tampoco la falta de entrega preceptiva de los avales en garantía de la percepción de las cantidades entregadas a cuenta, que totalizaban 60.000 euros, invalida los contratos de compraventa suscritos entre las partes, cuando cabe considerar que ello no resultaba decisivo para el propio apelante dado que en momento alguno requiere a la promotora, o por lo menos no lo justifica así, a tales efectos, durante todo el tiempo que duran las obras y hasta la finalización del inmueble, ni menos aún insta la resolución del contrato por dicha razón hasta que la demandante inicial le exige la escrituración y pago del resto pactado y plantea la demanda. Y sin que sea trascendente a los mismos efectos resolutorios que se le hubiera comunicado o no de forma fehaciente al comprador la fecha del otorgamiento de las escrituras públicas, puesto que no podía ignorar, una vez firmados los contratos y en atención a los mismos, que llegaría dicho momento. Y con independencia que tal garantía cobraba sentido hasta tanto el constructor no hubiera finalizado los inmuebles vendidos, pero no cuando ya está en disposición de cumplir el contrato mediante el otorgamiento der las escrituras de compraventa por su completa terminación. Y al margen que se reconoce por el apelante, en el interrogatorio que se le efectúa en juicio, ser conocedor de la próxima escrituración a través de tercero, sin que por ello se considere casual que al burofax que le envía la promotora el 24 de marzo de 2009, al domicilio de su empresa, citándole a la notaria para la escrituración y entrega de llaves para el siguiente 16 de abril (folio 85), y aunque no conste acuse de recepción, le siga la carta de fecha 7 de abril de 2009, que, casi sin solución de continuidad, remite el comprador al vendedor comunicando su voluntad de resolver el contrato "por motivo de graves dificultades económicas" que le impiden otorgar escritura pública de compraventa de las viviendas adquiridas (folio 171). Que puede ser exponente, por lo demás, de la verdadera razón que lleva al comprador a intentar desligarse de los compromisos adquiridos.

E igual resultado desestimatorio deben tener del resto de razones que se alegan para oponerse el apelante a la demanda inicial, puesto que si entendía que los términos del contrato en cuanto al plazo de entrega eran contradictorios y poco claros, no se explica que se inste en vía reconvencional la resolución de los contratos por retraso a partir del término que la propia parte deduce del contrato al que atribuye confusión. Y siendo, por el contrario de lo que se expone, que resulta suficientemente expresiva la cláusula 6ª del pliego de condiciones generales a la que inicialmente se ha aludido, y en los términos que se han hecho, para concretar el plazo. Claúsula, por lo demás, aceptada sin reparos por el comprador al suscribirla. E, independientemente que la referencia al replanteo cabe conectarlo con la cláusula 4ª del mismo pliego cuando se autoriza a la promotora a efectuar las modificaciones que oficialmente le resulten exigibles e impuestas o resulten de necesidad arquitectónica; y que no consta que por tales razones hubiera sido preciso alterar la previsión inicial de finalización en el primer semestre del año 2009 y, en su caso, su prórroga pactada, que eran los términos relevantes.

Razones que llevan a desestimar el recurso de apelación, sin necesidad de entrar en ulteriores consideraciones, y a confirmar la sentencia de instancia.

TERCERO.-

La desestimación del recurso conlleva que se impongan a la parte apelante las costas causadas en esta alzada ( artículos 398 y 394 de la LEC 1/2000 ).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

PRIMERO.-

SE DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por D. Luis Pedro contra la sentencia dictada el 14 de enero de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº. 4 de los de Gandía en juicio ordinario de la LEC 1/2000 nº. 737/2009.

SEGUNDO.-

SE CONFIRMA la citada resolución.

TERCERO.-

SE IMPONEN las costas de esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 9 º, procede la pérdida del depósito, quedando éste afectado a los destinos especificados en el ordinal 10º.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por razón de la cuantía ( artículo 477.2 núm. 2 de la LEC ), y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, conforme a los Acuerdos adoptados por la Junta General de Magistrados de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 12 de Diciembre de 2000, elevados a doctrina por el propio Tribunal en la sucesivas resoluciones dictadas sobre la materia; dichos recursos, habrán de prepararse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 5 días siguientes a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.