Sentencia CIVIL Nº 605/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 936/2019 de 14 de Septiembre de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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Recurso de apelación 936/2019 -1

Materia: J.O.desahucio por falta de pago y reclam.cantidad

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 04 de Barcelona

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 980/2018

Parte recurrente/Solicitante: BUDMAC INVESTMENTS, SLU

Procurador/a: Ignacio De Anzizu Pigem

Abogado/a: PABLO LEDESMA LOPEZ

Parte recurrida: Vanesa, Bernabe

Procurador/a: Juan Jimenez Moron

Abogado/a: GEMMA BUSQUETS VALL

SENTENCIA Nº 605/2020

Magistrados:

JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT M DELS ANGELS GOMIS MASQUE

FERNANDO UTRILLAS CARBONELL MARIA DEL PILAR LEDESMA IBAÑEZ

PABLO IZQUIERDO BLANCO

Barcelona, 14 de septiembre de 2020

Ponente: Pablo Izquierdo Blanco

Antecedentes

Primero. En fecha 9 de octubre de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 980/2018 remitidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 04 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Ignacio De Anzizu Pigem, en nombre y representación de BUDMAC INVESTMENTS, SLU contra la Sentencia de 24/05/2019 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Juan Jimenez Moron, en nombre y representación de Vanesa y Bernabe.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Desestimo la demanda postulada por la mercantil BUDMAC INVESTMENTS SL y absuelvo de sus pretensiones a DON Bernabe Y DOÑA Vanesa, con imposición de costas a la actora.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 09/09/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Pablo Izquierdo Blanco .

Fundamentos

PRIMERO. - Planteamiento del litigio

La finca objeto de autos es la ubicada en la CALLE000 nº NUM000 de Barcelona.

El contrato de arrendamiento se suscribe el 27 de julio de 2.015 por el plazo de 3 años.

La parte actora, sin perjuicio de haber mantenido diversos correos electrónicos con la parte demandada en relación a la suscripción o no de un nuevo contrato o la prórroga del presente, llegado el 22/3/2018 remite burofax a la parte demandada en el que comunica su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento y, ante la falta de desalojo de la finca por el demandado, ejercita acción de resolución del contrato por expiración del plazo con ejercicio acumulado de la acción de reclamación de cantidad (1.500 € que se corresponden a las rentas desde la expiración del contrato en el mes de agosto de 2.018 hasta la fecha de presentación de la demanda el mes de octubre de 2018 con más 500 € por cada mes que se devengue)

La demandada niega deber importe alguno de la renta contractual y aporta justificantes de pago de esta y, al tiempo niega la extinción del plazo contractual del contrato, al indicar que el mismo era de 3 años de duración pero que disponía contractualmente pactado de una prórroga máxima del mismo por tres años más, renovable anualmente a potestad del arrendatario, con la condición de estar no haber renunciado a la prorroga o no estar incurso en causa legal de denegación de la misma.

La sentencia de instancia acoge la pretensión de la parte demandada en relación con la interpretación de la cláusula PRIMERA del contrato, entendiendo que la duración del mismo era de 3 años, pero con una prórroga máxima de tres años más, renovable anualmente en caso de que se esté al corriente de pago de la renta, -que declara pagada-, desestimando la demanda e imponiendo las costas procesales a la parte actora.

SEGUNDO. - Planteamiento del recurso

Apela la sentencia de instancia la parte actora, alegando error en la valoración de la prueba documental por incorrecta interpretación de la cláusula PRIMERA del contrato en relación a la duración del mismo fijada en las condiciones particulares del mismo, sustentando que la duración máxima del contrato es de tres años y que por ende, suscrito el 27 de julio de 2015, el mismo finió por todo el 27 de julio de 2.018, habiendo la misma comunicado en tiempo y forma vía burofax su voluntad de no prorrogar el contrato en fecha 22/3/2018, por lo que interesa la revocación de la sentencia y la resolución del contrato de arrendamiento por expiración del plazo contractual, sin hacer mención en el recurso a la acción de reclamación de cantidad que también le fue desestimada en la sentencia y, que por ende, permanece incuestionada.

La parte demandada, se opone al recurso de apelación interesando la confirmación de la sentencia por sus propios argumentos e, insistiendo en la necesaria interpretación conjunta del plazo de duración del contrato fijado en las condiciones particulares del contrato (3 años), con la cláusula PRIMERA de las condiciones generales del mismo, en el que se prevé la posibilidad de una prórroga suplementaria del mismo de tres años más como máximo, ejercitable de año en año, con la condición de no haber renunciado a las prórrogas por escrito y una antelación de 30 días o, no estar incurso en causa legal de denegación de la prórroga.

TERCERO. - Doctrina sobre las facultades del tribunal de apelación en relación con la valoración de la prueba

En lo que respecta al ámbito fáctico, hemos de recordar que nuestro sistema procesal civil atribuye a la segunda instancia, cuyo conocimiento corresponde a un tribunal colegiado, la posibilidad de un examen total de lo actuado en la primera a efectos de determinar los hechos que han de considerarse probados y aplicar a ellos las consecuencias jurídicas correspondientes según lo pretendido por las partes ( STS 17.6.2015 ). Así es, en nuestro ordenamiento jurídico procesal rige para la segunda instancia la plenitud del efecto devolutivo, de tal manera que, en principio (y con las limitaciones derivadas del principio 'tantum apellatum quantum devolutum' y de la prohibición de la 'reformatio in peius'), la apelación permite al órgano jurisdiccional 'ad quem' examinar en toda su integridad del proceso y, por ende, revisar plenamente la resolución recurrida. A este respecto la STS de 23.12.2009 declara 'La STS de 7 de julio de 2004 ha expresado la doctrina jurisprudencial consolidada siguiente: 'Como dice la sentencia de esta Sala de 29 de julio de 2002 , los Tribunales de alzada tienen competencia, no sólo para revocar, adicionar, suplir o enmendar las sentencias de los inferiores en grado, sino también para dictar, respecto a todas las cuestiones debatidas, el pronunciamiento que proceda, salvo en aquellos aspectos en los que por conformidad o allanamiento de las partes haya quedado firme y no es, consiguientemente, recurrido ya que en otro caso le es lícito al Tribunal de apelación, según nuestro ordenamiento procesal, valorar el material probatorio de distinto modo que el Juzgador de primer grado, pueda revisar íntegramente el proceso y llegar a conclusiones que pueden ser concordantes o discrepantes, total o parcialmente, con las mantenidas en primera instancia, pues su posición frente a los litigantes ha de ser la misma que ocupó el órgano inferior en el momento de decidir, dentro de los términos en que se desarrolla el debate''. No es preciso, pues, que se constate un error en la apreciación probatoria del Juzgador de instancia, bastando con la mera discrepancia entre los tribunales de primera y segunda instancia (distinto resulta en el recurso extraordinario de casación), y teniendo en cuenta que en la actualidad la prevalencia que suponía la inmediación en la práctica de lapruebadel Juez de primera instancia respecto a su valoración, queda de alguna manera desdibujada por la utilización de medios mecánicos de grabación de sonido e imagen. En este mismo sentido las SSTS de 15.2.2012 y 23.10.2012 ; esta última razona: ' La apelación permite al tribunal un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa con plenitud de cognición y libertad para la nueva valoración de la pruebay para la aplicación del Derecho -el apartado XIII de la Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil indica que '[l]a apelación se reafirma como plena revisiónjurisdiccional de la resolución apelada'-, por lo que nuestro sistema se adscribe al de aquellos que configuran el recurso como una segunda instancia con limitaciones en materia depruebay aportación de hechos, de tal forma que, si bien no existe un novum iudicium (nuevo juicio) se produce un nuevo, enjuiciamiento sobre el mismo objeto o revisio prioris instantiae (revisiónde la anterior instancia), lo que, atribuye al Tribunal de apelación civil la fijación de los hechos y libre valoración de la prueba, sin que sea preciso para sentar conclusiones diferentes a las de la primera instancia que en esta se haya incurrido en error evidente o arbitrariedad'.

CUARTO. - Resolución del recurso

Tras un nuevo análisis de cuanto se ha actuado y aportado a los autos, especialmente en lo referente a la prueba documental, sin perjuicio de aceptar los hechos probados fijados en la sentencia de instancia, el tribunal coincide con la conclusión alcanzada por el juzgador a quo, en la resolución del litigio,todo ello con base a los siguientes argumentos:

En lo que se refiere a la interpretación de los contratos, esta sección tiene ya declarado en sentencia 1120/2019 de 30 de octubre de 2019, recurso 313/2018 que (...) en lo que atañe a las normas que regulan la interpretación de los contratos, la doctrina jurisprudencial más reciente aparece recogida, por ejemplo, en las SSTS núms. 27/2015, de 29 enero , 247/2016, de 25 de abril y 365/2016, de 3 de junio o 651/2016 de 4 de noviembre , entre otras, que sientan las siguientes directrices, que expondremos tomando los términos de la última de las resoluciones citadas: ' En primer lugar, debe destacarse que en el proceso interpretativo de los contratos la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se erige como principio rector de la labor interpretativa, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor bien complementándola, bien supliéndola, pero nunca limitándola o alterándola. La aplicación de este principio rector comporta una delimitación del proceso interpretativo que también interesa puntualizar. En efecto, en primer término, debe señalarse que la búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas; de modo que el análisis o la interpretación sistemática constituye un presupuesto lógico-jurídico de todo proceso interpretativo (también denominada canon hermenéutico de la totalidad, artículo 1286 [sic, 1285] del Código Civil ). En segundo término, y en estrecha relación con la anterior, debe señalarse el carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato que se infiere del criterio gramatical del mismo ( párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil ); de forma que no puede ser valorada como un fin en sí misma considerada, o como un dogma del proceso interpretativo, pues la atribución del sentido objeto de la interpretación, y de ahí la unidad lógica del artículo citado, conforme a su segundo párrafo, sigue estando en la voluntad realmente querida por partes contratantes. Esta consideración, ha sido especialmente destacada por la doctrina jurisprudencial de esta Sala, entre otras, STS de 18 de junio de 2012 (número 294/2012 ), precisándose el hecho del necesario proceso interpretativo aunque los términos resulten claros, pues dicha claridad no determina, por ella sola, que dichos términos resulten literalmente unívocos en el contexto interpretativo del contrato celebrado. En este sentido, profundiza la citada sentencia declarando, entre otros extremos, que: 'el sentido literal, como criterio hermenéutico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocia! proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual. En este contexto, y en tercer término, debe señalarse que esta valoración subjetiva del contrato celebrado es la que se sigue con la denominada interpretación integradora del mismo ( artículos 1282 y 1283 del Código Civil ). Esta Sala, entre otras, en las SSTS de 26 de marzo de 2013 (núm. 165/2013 ), 12 de abril de 2013 (núm. 226/2013 ) y 18 de noviembre de 2013 (núm. 638/2013 ), también ha resaltado la instrumentación técnica de la 'base del negocio' como criterio de interpretación contractual bien con relación a la calificación del contrato, o bien con relación a la determinación del objeto y finalidad del contrato proyectado'. (...)

En el mismo sentido, la sentencia 1170/2019 de 22 de noviembre de 2019, recurso 808/2018, en que se prevé que (...) no habiendo conformidad entre las partes en cuanto a la interpretación del contenido de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, de 27 de febrero de 2010, en relación con la interpretación de los contratos es doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril y 16 de diciembre de 1987 , 20 de diciembre de 1988 , 19 de enero de 1990 , y 7 de julio de 1995 ; RJA 2482 y 9509/1987 , 9736/1988 , 36/1990 , y 5566/1995 ), que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y entre ellas la del artículo 1282 del Código Civil , según la cual para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato; o la del artículo 1283 del Código Civil , según la cual, cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deben entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar.(...)

En el presente caso, en las condiciones particulares del contrato (folio 10 de las actuaciones) se indica que la duración del contrato es de tres años.

Asimismo, en el mismo folio vuelto, en la cláusula PRIMERA de las condiciones generales del contrato se hace constar expresamente que '(...) Duración. - El plazo de duración del presente contrato es el indicado en las condiciones particulares y comenzará a regir a partir del día de hoy, en que se entrega la posesión del inmueble. No obstante, si se trata de una vivienda, la arrendataria podrá renovar anualmente el citado contrato de conformidad con lo establecido en la Ley, hasta un plazo máximo de tres años. Dicha renovación no tendrá lugar: a) si la arrendataria haca constar su renuncia por escrito con treinta días de antelación al plazo inicialmente pactado o cualquiera de sus prorrogas legales, o b) si concurre alguna causa legal de denegación de la prorroga(...)

En el caso de autos, los demandados indican que manifestaron su voluntad de prorrogar el contrato vía telefónica antes de la expiración del plazo de tres años, y adjuntan ciertos correos electrónico a partir del folio 86 de las actuaciones en justificación de la indicada petición, si bien en los mismos no consta la mención a la -prorroga- del contrato, sino al -estudio nuevo contrato alquiler vivienda- y, del contenido de la conversación que figura en los correos, se evidencia que se les interesa por la actora documentación sobre su solvencia laboral y económica que sería del todo punto innecesaria en caso de la prórroga del contrato. Ello no obstante, de la lectura de la cláusula primera del contrato antes transcrita, se evidencia que la prorroga no opera en caso de -renuncia escrita- por el arrendatario a la misma en el plazo de 30 días antes de la expiración del contrato o sus prorrogas y, la indicada renuncia no existe aportada en los presentes autos por el actor que es a quien compete la carga al respecto y, como se indica, de los correos adjuntos a los folios 86 y ss de las actuaciones, en modo alguno puede entenderse que estamos en presencia de una renuncia a la prorroga del contrato, sino a un conjunto de conversaciones entre las partes, sobre si se suscribe o no, un nuevo contrato, pero sin que de los correos pueda entenderse que existe una -renuncia escrita-, ni expresa ni tácita, a la prórroga del contrato objeto de autos.

En lo que se refriere a la existencia de alguna causa legal que permita la denegación de la prórroga, el actor solo invocó en la demanda el impago de las rentas contractuales desde la expiración del contrato (agosto 2018) hasta la interposición de la demanda (octubre 2018) así como las que se devenguen con posterioridad, pero lo cierto es que el demandado adjunta a la contestación justificación del pago de las indicadas rentas y las ulteriores, a los folios 90 y siguientes de las actuaciones y, de hecho el actor ni tan siquiera insiste al respecto en el recurso de apelación interpuesto.

Finalmente, queda por analizar el sentido que debe darse a la conjunción de las cláusulas existentes sobre la duración del contrato en el apartado de las condiciones particulares (3 años) y en la cláusula PRIMERA de las condiciones generales (prorroga de tres años máximo, ejercitada anualmente).

Desde el punto de vista del Tribunal, parece lógico entender que en las condiciones particulares quiso hacerse constar que el contrato era de -un año- y, en las condiciones generales, que el mismo podía prorrogarse anualmente hasta un -máximo de tres-, que es lo que usualmente se pactaba en la fecha de vigencia del mismo, pero lo cierto es que no se ha consignado así en el contrato, que por otro parte redactó la propia actora (consta su logo en el mismo), que es una empresa especialista en la materia, con un área propia de gestión de los alquileres dado el elevado volumen de estos que suscribe, circunstancia que constituye un hecho más que notorio y de público y absoluto conocimiento para los ciudadanos en general, como también para los que nos dedicamos a resolver procesos judiciales o, como se desprende de los correos obrantes al folio 86 y ss de las actuaciones.

La conjunción de las dos cláusulas no permite otra lectura que la literal, que no es otra que el plazo de duración inicial del contrato es de tres años y, que a partir de su vencimiento, se puede prorrogar el mismo anualmente, con un máximo de tres años más, a no ser que los arrendatarios renuncien expresamente por escrito a la prórroga, con treinta días de antelación al vencimiento de la misma o, se encuentren en alguna causa legal de denegación de la misma, que no se ha acreditado.

No nos encontramos en un supuesto de interpretación de normas legales, sino de cláusulas contractuales en un contrato atípico en lo que al plazo de duración del mismo se refiere, pero que confiere más derechos al consumidor que los que prevé la propia norma y, que, habiendo sido redactado por el empresario actor, no permite otra lectura o interpretación que la efectuada con mayor o menor acierto en cuanto a su redacción, por parte del juez a quo, por lo que se desestima el recurso de apelación y se confirma la sentencia de instancia.

QUINTO.- Depósito

De acuerdo con la Disposición Adicional Quince de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la pérdida del depósito para recurrir consignado por la parte apelante.

SEXTO.- Costas.

De acuerdo con el artículo 398.1, en relación con el artículo 394.1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la imposición de las costas de la segunda instancia a la parte apelante.

Fallo

Acordamos: Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por el/la Procurador/a de los Tribunales IGNACIO DE ANZIZU PIGEM en nombre y representación de BUDMAC INVESTMENTS SL, se confirma íntegramente la sentencia de fecha 24 mayo de 2019 , dictada en los autos de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo legal con ejercicio acumulado de la acción de reclamación de cantidad nº 980/2018 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Barcelona , con expresa imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante y pérdida del depósito consignado para recurrir.

Modo de impugnación:recurso de CASACIÓNen los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTEdías, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales, que el uso que pueda hacerse de los mismos debe quedar exclusivamente circunscrito al ámbito del proceso, que queda prohibida su transmisión o comunicación por cualquier medio o procedimiento y que deben ser tratados exclusivamente para los fines propios de la Administración de justicia, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales que puedan derivarse de un uso ilegítimo de los mismos (Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo y Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales).

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