Sentencia Civil Nº 606/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 902/2010 de 15 de Diciembre de 2011

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Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSÉPTIMA

ROLLO núm. 902/2010

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 5 SANT BOI DE LLOBREGAT

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 702/2008

S E N T E N C I A núm. 606/2011

Ilmos. Sres.

Don José Antonio Ballester Llopis

Don Paulino Rico Rajo

Dña. María Sanahuja Buenaventura

En la ciudad de Barcelona, a quince de diciembre de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimoséptima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 702/2008 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 5 Sant Boi de Llobregat, a instancia de D/Dña. Francisco quien se encontraba debidamente representado por Procurador y asistido de Letrado, actuaciones que se instaron contra D. Ismael y Dña. Antonieta , quienes igualmente comparecieron en legal forma mediante Procurador que les representaba y la asistencia de Letrado; fallecido con posterioridad a dictarse sentencia Don. Ismael , se tuvo por comparecidas en en el procedimiento a sus legítimas herederas Dª Eloisa , Dª Isabel y Dª Mónica ; actuaciones que penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Francisco contra la Sentencia dictada en los mismos de fecha 24 de abril de 2009, por el Sr/a. Juez del expresado Juzgado .

Antecedentes

PRIMERO.- El fallo de la Sentencia recaída ante el Juzgado de instancia y que ha sido objeto de apelación, es del tenor literal siguiente:

"FALLO: DESESTIMO INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales, Sr. López Jurado, en nombre y representación de Francisco , defendido por el letrado Sr. González García contra los codemandados, D. Ismael y Dª. Antonieta , representados por el procurador Sra. Tamburini y asistido por el letrado Sr. Jaime Fernández, y en consecuencia, ABSUELVO a los codemandados de todos los pedimentos contenidos en el suplico de la demanda, condenando a la actora al pago de las costas de la instancia."

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de D. Francisco y admitido se dio traslado del mismo al resto de las partes con el resultado que es de ver en las actuaciones, y tras ello se elevaron los autos a esta Audiencia Provincial.

TERCERO .- De conformidad con lo previsto en la Ley, se señaló fecha para la celebración de la votación y fallo que tuvo lugar el pasado veintitres de noviembre de dos mil once.

CUARTO.- En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. José Antonio Ballester Llopis.

Fundamentos

PRIMERO.- Mediante la presente litis D. Francisco reclama frente a D. Ismael y DÑA. Antonieta la suma de 12.000 euros en concepto de devolución del duplo de las arras al haber la vendedora transmitido a un tercero la finca objeto de compraventa sin efectuar el requerimiento previo del art. 1504 CC . El juzgador de instancia razona que al no haber el comprador manifestado su voluntad de adquirir dentro del plazo pactado para la escrituración pública del contrato, incluso no manifestando nada hasta que el demandado vendió a un tercero procede la desestimación de la demanda. Frente a semejante pronunciamiento se alza la actora que en síntesis reproduce su pretensión.

SEGUNDO.- En realidad la única discrepancia que mantiene la parte recurrente, está en las consecuencias jurídicas que la sentencia aplica respecto a dos hechos que estima probados, que en relación a los cuales no discrepa y en concreto respecto a no estimar un incumplimiento contractual el vender la finca a un tercero, sin haber mediado requerimiento alguno, en concreto sin haber ejercitado la facultada resolutoria del Art. 1.504 del CC .

En primer lugar señalar que la parte recurrente cuando ejercita la acción, lo hace, no sobre la base de un desistimiento del contrato sino sobre la base de un incumplimiento contractual, en la demanda se parte no de la existencia de un desistimiento por parte del vendedor sino de un incumplimiento del vendedor por la venta a un tercero sin resolver previamente el contrato. Los términos en que el mismo fue pactado supone una garantía para el cumplimento del contrato, mediante la pérdida de las arras entregadas, o la devolución doblada por el que las recibió; supone una indemnización de daños y perjuicios.

Sentado lo anterior y teniendo en cuanta que el contrato de compraventa es un contrato consensual, bilateral y que comporta obligaciones recíprocas, (cosa por precio, artículo 1445 del Código Civil ), y susceptible de resolución por su incumplimiento por aplicación del artículo 1.124 del Código Civil . El artículo 1.504 del Código Civil , añade un requisito más para el supuesto de la venta de bienes inmuebles, precepto que complementa el anteriormente indicado 1.124 del Código Civil ( STS de 21-6-96 ), pero cuyo requisito sólo opera para que pueda prosperar la acción resolutoria del contrato de compraventa por falta de pago del precio convenido, o lo que es igual para la resolución del contrato de venta de inmueble postulada por el vendedor, y no es necesario para la resolución por incumplimiento cuando quien la ejercita es el comprador. Así dice la STS de 10-12-2001 , que "El requerimiento a que se refiere el articulo 1.504 presupone la expresión formal del acto volitivo del vendedor dar por resuelto el contrato de compraventa por el incumplimiento del comprador del pago del precio sin que al mismo tiempo pueda imponérsele la obligación de requerir previamente al pago. En todo caso debemos insistir en que para ejercitar la facultad resolutoria, el reclamante tiene que aparecer como fiel cumplidor, independientemente de la conducta atribuible a la parte contraria. Como dice la STS de 9-5-96 , se exige a quien pretende resolver el contrato, que no haya incurrido en incumplimiento de las obligaciones que le correspondan y con mayor incidencia si se trata de esenciales.

TERCERO.- Las arras podemos definirlas como uno o varios objetos tangibles y generalmente fungibles, casi siempre una suma de dinero, particularmente en la compraventa que, sin constituir el total del precio o prestación, entrega una de las partes a la otra en el momento de celebración del contrato. La doctrina y la jurisprudencia afirman que las arras pueden cumplir tres funciones, a cada una de las cuales corresponde una denominación o tipo de arras, así nos encontramos con tres tipos de arras: a) Confirmatorias que operan como prueba y señal de la existencia del contrato, y en el caso de incumplimiento, su existencia nada prejuzga sobre la cuantía de la indemnización, ni sobre la acción resolutoria al amparo del artículo 1.124 , ni sobre la posibilidad de exigir el cumplimiento forzoso. b) Las penales que funcionan como garantía del cumplimiento del contrato, mediante la pérdida de las arras entregadas, o la devolución doblada por el que las ha recibido, según al que sea imputable la no satisfacción de la obligación; suponen una indemnización de daños y perjuicios, pero no impiden la exigibilidad de la obligación ni, en el marco de ésta, el cumplimiento forzoso en forma específica, si ello no es posible. c) Las penitenciales que son aquellas que autorizan a desligarse lícitamente del cumplimiento del contrato a cualquiera de las dos partes, perdiéndolas el comprador si es el que se arrepiente, o restituyéndolas dobladas el vendedor si fue él el desistido del cumplimiento, siendo estas las contempladas en el artículo 1.454 del Código civil .

Según el contrato, se pactaron unas arras penitenciales Debe señalase que es dable aplicar las consecuencias de las arras penitenciales, en los casos de incumplimiento si la conducta incumplidora equivale al desistimiento en el contrato, es decir, puede aceptarse tanto un desistimiento expreso como tácito, deducido éste de los actos incumplidores. Así se deduce con claridad de la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 1984 y la de 23 de febrero de 1993ysentencias de la AP Barcelona, secc. 16ª de 10 de octubre del 2.000 , Secc. 17ª de 5 de mayo de 2.003 , 3 de diciembre del 2.003 ). Pero, cuando el incumplimiento no equivale al desistimiento voluntario, el que ha cumplido sólo puede ejercitar las acciones previstas en el artículo 1124 del Código Civil , solicitando también la indemnización de daños y perjuicios, pero no la aplicación del artículo 1.454 del Código Civil .Hemos de partir de la base de que la cláusula de arras penitenciales no tiene otro fundamento que la posibilidad de las partes contratantes de separarse de un contrato por una decisión unilateral y arbitraria (no se requiere motivo justificado ninguno). Así ya en el propio contrato se prevé, al amparo de la libertad que otorga el artículo 1255 del CC , cuales serán les consecuenncias del desistimento unilateral de una de les partes: el comprador pierde la suma librada y el venedor ha de devolver duplicada la suma que ya ha recibido como arras penitenciales. En estos casos, ya dice la sentencia del Tribunal Suprem de 5.11.03 : "...Se da por tanto obligación mutua y simultánea de pagar el precio adeudado y otorgar escritura y ni lo uno ni lo otro tuvo lugar, por lo que habrá de actuarse según el artículo 1124 del Código Civil , y como declara la sentencia de 1 de febrero de 1997 , se ha producido incumplimiento recíproco que equivale a un mutuo desistimiento o apartamiento del contrato". Se trata de un desistimiento válidamente negociado que excepciona la fuerza obligatoria y faculta la liquidación de la relación conforme autoriza el artículo 1255 ( Sentencia de 20-6-2000 [RJ 2000, 4428 ]) y como sigue enseñando la sentencia citada de 1 de enero (sic) de 1997 , se da convergencia de conductas incumplidoras que se neutralizan con un efecto compensador de responsabilidades, lo que conduce a decidir que procede la devolución de las arras,.....". A la misma conclusión de devolución de las arras (però no duplicadas) se llega cuando la sentencia advierte de que no hay incumplimiento de nadie ( SAP Barcelona (11) de 30.4.03 ; de Barcelona (17) de 5.5.03 i de Barcelona (16) de 3.3.00 ); o bien, más que incumplimento es que hay un mutuo disenso ( SAP València (7) de 22.6.05; Barcelona (16) de 23 .5.02i de 3.4.01; o bién se concluye que no se ha podido determinar qué parte era responsable de incumplimiento ( SAP Alacant (5) de 23.3.01 ). Todos los supuestos resueltos por las referenciadas resolucionse llegan a una conclusión común que impide la aplicación del pacto sobre arras penitenciales: que no hay un desistimento unilateral de una parte. Y el fundamento jurídico por el cual se llega a la unánime conclusión de devolución de la suma entregada en concepto de arras penitenciales és también diverso peró válido en todos los casos. Su fundamento tanto puede ser por aplicacióno del principio de equilibrio de las prestaciones; como del principio de la proscripción del enriquecimiento injusto, o también en aplicación por analogía de las consecuencias previstas en el art. 1295 CC para el caso de la rescisión de los contratos o bien - y es el más común- en el propio articulo 1124 del CC que permiten la resolució del contrato por incomplimento de la parte contraria y que se aplica simultáneamente al comprador y al vendedor.

Por lo tanto en el caso presente siguiendo el mismo criterio, la actuación de las partes no hace sino confirmar que las partes de mutuo acuerdo desistieron del contrato. Efectivamente, la parte vendedora al conocer que la compradora no cumplía en el plazo pactado en lugar de requerir de cumplimento y en su caso dar por resuelto el contrato, ya que no hay que obviar que no consta se fijara plazo de prórroga alguno y sin solo un aplazamiento, proceden a la venta a un tercero.

Ello hace que deba traerse a colación que si los vendedores atribuyen al comprador un incumplimiento basado en la falta de pago del precio, en el caso de la compraventa de inmuebles del Art. 1504 del CC , si la resolución se produce por falta de pago del precio por el comprador, como sería el caso de autos, se requiere para que opere la resolución aunque nada se hubiera pactado al respecto, el requerimiento de pago al comprador. En el presente caso los vendedores no efectuaron el referido requerimiento, sino que procedieron a vender la finca a terceros.

La parte vendedora parte de la existencia de una voluntad de dar por resuelto el contrato por falta de financiación del comprador, que les legitima para hacer suyo el importe de 112.000 euros con arreglo al contrato. En el caso de autos el silencio tanto de la parte vendedora como de la parte compradora ante la inexistencia de actos tendentes a dar cumplimento al contrato debe estimarse como un consentimiento mutuo para desistir del contrato. Podría sostenerse o considerar que el silencio del comprador, sin requerir de cumplimento, podría ser interpretado como un desistimiento del contrato, lo mismo podría predicarse de los vendedores, que sosteniendd la falta de financiación del Sr. Francisco en lugar de dar por resuelto el contrato en la forma establecida en el Art. 1504 del CC , al tener otro vendedor, proceden a la venta de la finca. Las relaciones preexistentes entre las partes, la conducta o comportamiento de estas, y las circunstancias que preceden y acompañan al silencio, son datos susceptibles de ser interpretados como prueba o presunción de una determinada manifestación de voluntad. En atención a las actuaciones de ambas, partes, lo que se aprecia en el caso de autos es una voluntad de desistir del contrato, pero no por una de las partes, sino por ambas. En definitiva en el caso de autos no se acredita voluntad alguna de las partes de que el contrato se cumpla ni llegada la fecha del contrato ni después del aplazamiento concedido.

En definitiva existió por ambas partes, una voluntad tácita de desistir del contrato, este desistimiento de ambas partes solo puede dar lugar a la resolución del contrato con las consecuencias derivadas de tal declaración y en consecuencia con la devolución de la cuantía entregada a cuanta por el comprador. Lo que conlleva a la estimación parcial del recurso y en consecuencia a la estimación parcial de la demanda.

CUARTO.- La estimación parcial tanto del recurso como de la demanda determina la no imposición de costas de ninguna de las instancias ( arts. 394 y 398 L.E.C .).

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

QUE ESTIMANDO en parte el recurso de apelación interpuesto por D. Francisco contra la sentencia de 24.4.04 dictada por el Ilmo. Sr, Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de San Boi de Llobregat revocamos dicha resolución y dictamos otra en su lugar por la que estimándose parcialmente la demanda condenamos a DÑA Antonieta y HEREDEROS DE D. Ismael a que paguen a la actora la suma de 6.000 euros más los intereses legales desde la fecha de la presente reclamación sin mención en costas de ninguna de las instancias. La presente resolución es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación. Y firme que sea devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la resolución para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.

Arras
Arras penitenciales
Contrato de compraventa
Incumplimiento del contrato
Indemnización de daños y perjuicios
Voluntad
Resolución de los contratos
Acción resolutoria
Cumplimiento forzoso
Cumplimiento del contrato
Desistimiento de contrato
Apercibimiento previo
Incumplimiento del vendedor
Bienes inmuebles
Obligaciones recíprocas
Resolución de los contratos por incumplimiento
Incumplimiento de la compradora
Facultad resolutoria
Incumplimiento de las obligaciones
Cuantía de la indemnización
Apartación
Incumplimiento recíproco
Compensación de responsabilidades
Enriquecimiento injusto
Responsabilidad
Requerimiento para el pago