Sentencia Civil Nº 606/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 677/2011 de 10 de Octubre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00606/2012

Rollo: RECURSO DE APELACION 677 /2011

Asunto: 1085/2009 (Ordinario)

Juzgado: 1ª Instancia e Instrucción nº 3 - POZUELO DE ALARCON

Apelante: TECNICOS DE GESTIÓN INTEGRAL DE PROYECTOS Y CONSTRUCCIÓN S.L.

Procurador: ARGIMIRO VAZQUEZ SENIN

Apelado: Baltasar

Procuradora: MACARENA RODRIGUEZ RUIZ

S E N T E N C I A Nº 606/2012

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSE MARIA TORRES FERNANDEZ DE SEVILLA

D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

Dª. MARIA JOSÉ ALFARO HOYS

En MADRID, a diez de octubre de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 12 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1085/2009 , procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 3 de POZUELO DE ALARCON, a los que ha correspondido el Rollo 677/2011 , en los que aparece como parte apelante TECNICOS EN GESTION INTEGRAL DE PROYECTOS Y CONSTRUCCION, S.L. representado por el procurador D. ARGIMIRO VAZQUEZ SENIN, y asistido por el Letrado D. CARLOS PELLUZ CARONELL, y como apelado D. Baltasar representado por la procuradora Dª. MARIA MACARENA RODRIGUEZ RUIZ, y asistido por el Letrado D. ALFONSO DEL MORAL GARCIA y JUAN JOSE SANCHEZ COLILLASIN, sobre RESOLUCIÓN DE CONTRATO, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª MARIA JOSÉ ALFARO HOYS .

Antecedentes

PRIMERO.- Que, con fecha SEIS DE MAYO DE DOS MIL ONCE, se dictó sentencia en primera instancia en cuyo fallo se recogía:

"Que ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sra. Sra. Blanco en representación de don Baltasar contra el demandado TÉCNICOS DE GESTIÓN INTEGRAL DE PROYECTOS Y CONSTRUCCIÓN S.L., debo declarar y DECLARO la resolución del contrato de opción de compra suscrito entre las partes el 21-5-07 por incumplimiento de la demandada, a la que se condena a estar y pasar por dicha declaración, y debo condenar y CONDENO a esta última a abonar a la actora la cantidad de 20.000 euros más los intereses fijados en el Fundamento de Derecho primero, in fine, de esta sentencia e impongo a la demandada el pago de las costas procesales."

SEGUNDO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación procesal de la demandada, TÉCNICOS EN GESTIÓN INTEGRAL DE PROYECTOS Y CONSTRUCCIÓN S.L., se presentó escrito solicitando se tuviese por preparado en tiempo y forma la apelación, que fue admitida, con traslado por 20 días a la parte recurrente para que interpusiese ante el Juzgado el recurso de apelación. Interpuesto éste, se dio traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable.

TERCERO.- Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 26 de septiembre de 2012, quedando pendiente de sentencia.

CUARTO.- En la tramitación del presente rollo se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por la representación procesal de don Baltasar , con fecha 16 de diciembre de 2009 se presentó demanda de juicio declarativo ordinario frente a la entidad "Técnicos de Gestión Integral de Proyectos y Construcción, S.A.", solicitando que se condene a ésta a abonar a la parte actora la cantidad de 20.000,00 euros.

Don Baltasar manifiesta en la demanda que en fecha 21 de mayo de 2007 (documento número 1) formalizó con la empresa demandada "Técnicos de Gestión Integral de Proyectos y Construcción, S.A.", un contrato de opción de compra sobre un local ubicado en un edificio que la demandada iba a construir sobre la finca de que era propietaria en la localidad de Santa Olalla (Toledo), fijándose un plazo de 30 meses desde la obtención de la licencia de obra por la demandada para la construcción del edificio y debiendo pagar por ello 20.000,00 euros a la firma del contrato y otro tanto en el momento de obtenerse la licencia de obra. El actor entregó la primera cantidad de 20.000,00 euros, sirviendo el contrato mismo como recibo y carta de pago. La demandada ni ha construido ni va a poder construir el edificio en cuestión, deviniendo imposible la opción de compra pactada, por lo que mediante acta notarial de fecha 15 de junio de 2009 se comunicó a la demandada la resolución del contrato de fecha 21 de mayo de 2007 y reclamó el reintegro de los 20.000,00 euros que entregó a la firma del mismo (documento 10 de la demanda, al folio 69 y siguiente de los autos)

El demandante volvió a remitir nuevo requerimiento de devolución de la cantidad entregada mediante burofax de fecha 2 de septiembre de 2009 (documento número 11 de la demanda, al folio 74 de los autos), sin haber recibido contestación alguna. Por todo ello, tras citar el artículo 1124 del Código Civil , suplica al Juzgado que declare resuelto el contrato de opción de compra de fecha 21 de mayo de 2007 por incumplimiento de la demandada, por cuanto no ha construido el inmueble y deviene imposible construirlo y sea condenada a restituir los 20.000,00 euros entregados más intereses y costas causadas en la primera instancia.

La demandada no se opuso en la instancia, por lo que fue declarada en rebeldía procesal. No obstante, se personó en el acto de la vista.

El Juzgador de instancia, con fecha 6 de mayo de 2011 dictó sentencia por la que estimó íntegramente la demanda y declaró la resolución del contrato de opción de compra suscrito entre las partes el día 21 de mayo de 2007 por incumplimiento de la demandada, condenándola a abonar a la actora la cantidad de 20.000,00 euros más intereses y costas, todo ello en la forma que ha quedado transcrita en los Antecedentes de Hecho de la presente resolución.

Contra la citada sentencia se alza la entidad demandada "Técnicos de Gestión Integral de Proyectos y Construcción, S.A.", alegando, como único motivo, que en el presente caso es inaplicable el artículo 1124 del Código Civil porque el contrato de opción de compra es una modalidad de contrato o de promesa unilateral en el que no hay obligaciones recíprocas; también indica que no existiendo plazo para la solicitud de la licencia de obras, no se vulnera plazo alguno. Por todo ello, solicita la revocación de la sentencia. La representación procesal de don Baltasar se opuso al recurso formulado de contrario, solicitando la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- La parte apelante alega en el único motivo del recurso que no se han cumplido las obligaciones dimanantes del contrato de opción de compra objeto de la presente litis por tratarse de un contrato de carácter unilateral que no contiene obligaciones recíprocas.

Entiende la Sala que este argumento no es aplicable al caso que nos ocupa por los argumentos que se exponen a continuación.

El contrato de opción de compra, como cualquier otro negocio jurídico, permite que las partes puedan pactar las estipulaciones que estimen convenientes, de conformidad con el principio de autonomía de la voluntad ( artículo 1255 del Código Civil ), que serán siempre válidas mientras no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público. El contrato de autos, independientemente de la calificación jurídica que le dieron las partes, presenta dos elementos que deben tenerse en cuenta y que le confieren una cierta especialidad: por un lado, el plazo para ejercer la opción se inicia en el plazo de 30 meses desde la obtención de la licencia de obras por la demandada recurrente "Técnicos de Gestión Integral de Proyectos y Construcción, S.A." (Pacto Segundo del contrato de fecha 21 de mayo de 2007, obrante al folio 30 de los autos); por otro lado, si llegado el vencimiento pactado de 30 meses a contar desde la obtención de la licencia de obras no se hubiesen terminado las obras de construcción y no pudiera elevarse a escritura pública la compraventa del local, el demandado debía devolver el doble de las cantidades entregadas por el demandante don Baltasar (Pacto Tercero del contrato).

Todos estos pactos dejan patente el hecho de conferir biteralidad al contrato celebrado entre las partes, debiéndose aplicar para la adecuada decisión del presente litigio no tanto la doctrina jurisprudencial sobre la naturaleza unilateral del contrato de opción de compra como las normas generales que regulan las obligaciones y contratos, tal como hizo correctamente el Juzgador de instancia. En este sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 9 de octubre de 1989 que , con cita de la Sentencia de 17 de noviembre de 1986 , manifiesta en el Fundamento de Derecho Tercero respecto del contrato de opción de compra lo siguiente: "Se tiene declarado, en cuanto al carácter vinculante del contenido específico pactado por las partes al concertar este contrato, que la oferta no siempre se manifiesta de modo simple, sino con condicionantes elevados por el oferente a la cualidad de esenciales, de manera tal que si no se cumplen de modo estricto no se produce el concurso de la oferta y la aceptación, lo que suele ocurrir cuando la opción va unida a otras convenciones y contratos, lo que ni contradice la naturaleza del contrato de opción ni su sometimiento a las normas generales de las obligaciones y contratos dado el principio de autonomía de la voluntad".

Por otro lado, el Tribunal Supremo manifiesta la posibilidad excepcional de aplicar el artículo 1124 para la resolución del contrato de opción en su Sentencia de 3 de noviembre de 2010 al expresar lo siguiente: "...aun cuando haya de entenderse como excepcional la aplicación de lo dispuesto por el artículo 1124 del Código Civil sobre la resolución de las obligaciones recíprocas al supuesto del contrato de opción, en el presente caso fueron las propias partes contratantes las que previeron tal posibilidad pues al tiempo que pactaron que el no ejercicio de la opción comportaría que la cantidad inicial entregada quedara en poder de la Sra. Silvia, también convinieron que «si el contrato se resolviera por causas fehacientes y expresamente imputables al vendedor, éste deberá devolver a la parte compradora, el importe de la señal entregada»; previsión que, teniendo en cuenta lo dispuesto por el artículo 1258 del Código Civil acerca de las obligaciones dimanantes del contrato y las obligaciones derivadas de la buena fe, lleva a concluir que había de imputarse a la parte vendedora la imposibilidad de cumplimiento por su parte del contrato de compraventa, en caso de que llegara a perfeccionarse, y que se había frustrado el fin del contrato de opción , por lo que resultaba procedente la resolución contractual y el restablecimiento de la situación jurídica de las partes anterior al pacto de opción. La jurisprudencia de esta Sala viene declarando con reiteración que no se precisa un incumplimiento doloso y rebelde por parte del obligado, sino que basta para la resolución la situación objetiva de frustración de los fines perseguidos por las partes al contratar, malográndose las legítimas aspiraciones de las partes ( sentencias de 18 noviembre 1983 , 31 mayo 1985 , 13 noviembre 1985 , 18 marzo 1991 , 18 octubre 1993 , hasta las más recientes de 31 octubre 2006 y 17 febrero 2010)".

Teniendo en cuenta esta doctrina, observamos que en el presente caso las partes pactaron una condición suspensiva para el nacimiento del derecho de opción, que era que la entidad demandada obtuviese la obtención de la oportuna licencia de obra para la construcción de un edificio, en régimen de propiedad horizontal, en la finca sita en la CALLE000 número NUM000 de la localidad de Santa Olalla (Toledo) y donde se ubicaría el local objeto del contrato de opción. Únicamente a partir de la obtención de dicha licencia empezaría a correr el plazo para que el demandante pudiera ejercitar su derecho. No obstante, ha resultado acreditado en autos que la condición no se cumplió por causa imputable a la demandada, porque consta en autos un oficio de 10 de enero de 2011 remitido por el Ayuntamiento de Santa Olalla ( obrante al folio 103 de los autos) en el que se dice que en este Ayuntamiento ... "no consta solicitud de licencia de obras para la construcción de un edificio en la C/ Nueva de esta localidad a nombre de la Mercantil Técnicos en Gestión Integral de Proyectos y Construcción, S.L.".

En definitiva, nos encontramos con que después de cuatro años desde que se firmó el contrato entre las partes, la mercantil demandada "Técnicos en Gestión Integral de Proyectos y Construcción, S.L.", no solo no tiene la licencia de obras sino que ni siquiera la ha solicitado. Además, la demandada ahora apelante fue declarada rebelde en la instancia, por lo que ninguna prueba ha practicado para intentar justificar su comportamiento incumplidor. Por todos estos argumentos, entendemos acertada la interpretación realizada por el Juzgador de instancia que declaró la resolución contractual atendiendo a las circunstancias concurrentes que, como se ha indicado, confieren especialidad y biteralidad al contrato celebrado entre las partes. Por ello, está justificada la resolución del contrato al amparo del artículo 1124 del Código Civil y, conforme a ello, la demandada apelante debe restituir a la actora la suma entregada de 20.000,00 euros más los intereses de la citada cantidad en la forma que se indica en la sentencia de instancia que se confirma en todos sus extremos.

TERCERO.- Al desestimarse el recurso de apelación y confirmar la sentencia de instancia, procede imponer las costas causadas en la presente alzada a la parte apelante, en virtud de lo dispuesto en el artículo 398 en relación con el 394 de la LEC .

CUARTO.- En materia de recursos, conforme a las disposiciones de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, reformada por Ley 37/2011, de 10 de octubre, se informará que cabe el recuso de casación, siempre que aquél se apoye inexcusablemente en el motivo definido en el artículo 477.2.3 º. Sólo si se interpone el recurso de casación podría su vez interponerse el de infracción procesal (Disposición Final 16ª).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad Técnicos en Gestión Integral de Proyectos y Construcción, S.L., contra la sentencia dictada en fecha 6 de mayo de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de los de Pozuelo de Alarcón en los autos de juicio ordinario seguidos al número 1085/2009 de los que el presente rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos la referida resolución, con imposición de las costas causadas en la presente alzada a la parte apelante.

Contra esta sentencia cabe interponer, en las condiciones expuestas en el último fundamente de derecho de la presente resolución, recurso de casación y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la LEC , el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 de dicho Texto Legal .

Devuélvase los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación literal de esta resolución para su cumplimento y ejecución.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.