Sentencia CIVIL Nº 607/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 541/2018 de 28 de Diciembre de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Octava
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 1 - 28035
Tfno.: 914933929
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2016/0069975
Recurso de Apelación 541/2018 E
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 61 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 420/2016
APELANTE: D. Torcuato
PROCURADOR Dña. TERESA DEL ROSARIO CAMPOS FRAGUAS
APELADO: Dña. Luz
PROCURADOR D. VICTORIO VENTURINI MEDINA
SENTENCIA N. 607/2018
TRIBUNAL QUE LO DICTA:
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JUAN JOSÉ GARCÍA PÉREZ
Dña. LUISA MARÍA HERNAN PÉREZ MERINO
Dña. MILAGROS DEL SAZ CASTRO
En Madrid, a 28 de diciembre de dos mil dieciocho.
La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados
expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Procedimiento Ordinario nº420/2016,
procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 61 de Madrid, que ha dado lugar al Rollo 541/2018
seguidos entre partes, de una, como demandante- apelada DOÑA Luz , representada por el Procurador
Sr. Venturini Medina, de otra como demandado-apelante DON Torcuato , representado por la Procuradora
Sra. Campos Fraguas.
VISTO, siendo Magistrada-Ponente la Ilma. Sra. Doña. MILAGROS DEL SAZ CASTRO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 61 de Madrid en fecha 8 de Marzo de 2018, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que debo estimar y estimo la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Venturini Medina, en nombre y representación de Luz , declarando que el demandado Torcuato ha incumplido el contrato objeto de las presentes actuaciones, condenándole a abonar a la actora la cantidad de 80.000 €, con los intereses legales e imponiéndole asimismo el pago de las costas causadas'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandada, que fue admitido y dado traslado se presentó oposición por la otra parte y previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 31 de Octubre de 2018.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto el plazo para dictar Sentencia por acumulación de asuntos pendientes.

Fundamentos

La Sala acepta y da por reproducidos los fundamentos de derecho de la resolución recurrida.


PRIMERO.- Antecedentes del recurso Sobre la base del contrato de arras penitenciales suscrito por las partes el 22 de Junio de 2015, y ante el incumplimiento del demandado al no haber otorgado la escritura pública de compraventa de la vivienda situada en CALLE000 , nº NUM000 - NUM001 antes de la fecha límite señalada, la parte actora interesa sea condenado a devolverle la suma entregada como arras de forma duplicada, o, subsidiariamente, el reintegro de lo pagado.

Pretensiones a las que se opuso la parte demandada, alegando, en esencia, que la parte actora fue la que incumplió el contrato, puesto que se pactó la obligación, con el carácter de esencial, de preavisar el lugar, día y hora para formalizar la escritura pública con una antelación mínima de díez días, y la actora lo incumplió, por lo que no puede reclamar la devolución de las arras.

La Sentencia, al considerar que el plazo de preaviso no era esencial, y estimar acreditado que el demandado no otorgó la escritura pública de compraventa dentro del plazo pactado, estimó la demanda en la pretensión principal.

Contra la anterior resolución se interpone el recurso que ahora se resuelve, basado en los motivos que se analizarán y al que se ha puesto la parte contraria, solicitando por las argumentaciones realizadas, sea confirmada la Sentencia.



SEGUNDO.- Motivo del recurso: Falta de motivación de la resolución recurrida, 208, 209 y 218 LEC.

Alega la parte recurrente que la Sentencia adolece de una manifiesta falta de motivación, que no menciona un solo precepto legal ni la jurisprudencia aplicable al caso.

Como establece la Sentencia de la Sección 25 de esta Audiencia Provincial de 12 de Marzo de 2018: 'es conveniente traer al recuerdo la también reiterada doctrina constitucional sentada en torno al deber de motivación de las sentencias, impuesto con carácter general en el art. 120.3 CE , y específicamente ahora también en el art. 218 de la LEC 1/2000 . Al respecto, el Tribunal Constitucional ha declarado que la exigencia constitucional de motivación no impone una argumentación extensa, ni una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, sino que basta con que la resolución judicial esté argumentada en Derecho y que se anude con los extremos sometidos por las partes a debate ( STC número 101/92, de 25 de junio ), habiendo añadido que sólo una motivación que, por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal quebrantaría el artículo 24 de la Constitución ( STC número 186/92, de 16 de noviembre ). Además, ha sentado que no se requiere una argumentación exhaustiva y pormenorizada de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se decide ( SSTC de 28 de enero de 1991 y 25 de junio de 1992 , y, en igual sentido, SSTS de 12 de noviembre de 1990 y 1 de febrero de 2006 ). Por otra parte, esta Sala no excluye la posibilidad de una argumentación escueta y concisa ( STS de 5 de noviembre de 1992 ), y considera que hay motivación suficiente cuando la lectura de la resolución permita comprender las reflexiones tenidas en cuenta por el Juzgador para llegar al resultado o solución contenida en la parte dispositiva (aparte de otras, STS de 15 de febrero de 1989 ), o, en otros términos, se expresen las razones de hecho y de derecho que las fundamentan, es decir, el proceso lógico-jurídico que conduce a la decisión o fallo (entre otras, SSTS 30 de abril de 1991 , 7 de marzo de 1992 y 1 de febrero de 2006 ). Y de igual manera es doctrina reiterada del Tribunal Constitucional que no están faltas de motivación las sentencias que se remiten a la fundamentación del órgano 'a quo', cuando éste ha resuelto todas las cuestiones ventiladas en el pleito ( SSTC 174/87 , 24/96 y 115/96 ) ', procediendo la desestimación del recurso.' En el presente supuesto el motivo no puede prosperar, puesto que motivación existe, ya que en la Sentencia apelada, por las pruebas practicadas se establece que el plazo de preaviso no era esencial y, por tanto, se considera que no ha existido incumplimiento de la parte actora y sí del demandado, que también se concreta, y por eso se concluye con la estimación de la demanda, por lo que 'la lectura de la sentencia permite comprender las reflexiones de la juzgadora' y por tanto la motivación debe considerarse suficiente, no siendo necesario que se cite el precepto que regula las arras penitenciales cuando no es objeto controvertido que fueron las pactadas o se cite en todo caso, la jurisprudencia aplicable al caso, para considerar cumplido el requisito analizado.



TERCERO.-Motivo del recurso: Incorrecta valoración de la prueba practicada relativa al plazo esencial de cumplimiento recogido en el contrato de arras.

Se alega que la interpretación realizada en sentencia sobre la esencialidad del plazo de preaviso no se ajusta a su tenor literal ni es extremo que se deduce de las pruebas practicadas.

La cláusula quinta del contrato establece: 'Se entregará la posesión de la finca a la firma de la escritura pública de compraventa que deberá formalizarse ante Notario y a nombre de la persona física o jurídica que el futuro comprador designe, no más tarde del 31 de Diciembre de 2015. Para esto se le deberá comunicar a la parte vendedora fehacientemente como mínimo con DIEZ días naturales de antelación, el día, la hora y lugar concreto de su firma...' De la anterior estipulación, que establece un plazo mínimo de preaviso, que se escribe con mayúsculas, deduce el apelante que el plazo pactado tiene el carácter de esencial.

Por plazo esencial, como señala la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12ª de 9 de Julio de 2015, rec 614/2014, debe entenderse 'el que afecta a una prestación que sólo en un determinado tiempo puede ser aprovechada por quien la recibe, de modo tal que, pasado ese tiempo, la prestación es definitivamente inútil.' Y en este supuesto, como establece la Sentencia apelada, no concurren los requisitos para considerar el plazo de preaviso esencial, puesto que del documento 3 de la demanda se deduce que con posteridad a los diez días previstos, las partes seguían comunicándose para concertar una cita, de hecho el apelante el 22 de Diciembre de 2015 le escribe 'Hola Luz , mañana os digo que se me está complicando la semana con mis socios' y no es hasta el 26 del mismo mes, cuando le vuelve a comunicar que está fuera de Madrid y le pide a Luz una hora para llamarla, deduciéndose de lo anterior, que el propio apelante, ya transcurrido el plazo de preaviso, se comunicaba con la compradora con el fin de concertar una cita y sin que en ningún momento manifestara el transcurso del plazo para señalar día, hora y Notaría o el incumplimiento que ahora pone de relieve, por lo que los actos de las partes demuestran que ese plazo no fue considerado esencial, tal y como además señaló el testigo que trabaja en la inmobiliaria que intervino en la compraventa, al establecer, que es común que los compradores y vendedores negocien entre ellos la fecha de la firma que mejor les convenga, sin que normalmente se haga en los términos que establece la cláusula contractual.

Pero es que además, de las comunicaciones de las partes realizadas en momento posterior al vencimiento de ese plazo, no se deduce que la compraventa ya no interesara al vendedor por la falta de preaviso en plazo, puesto que seguían comunicándose sin manifestar nada en contrario, debiendo señalar que el contrato no lo redactaron los litigantes, sino la inmobiliaria, por lo que la circunstancia de que esté puesto en mayúscula ese plazo, no implica la relevancia para el vendedor que el apelante manifiesta, implicando todo lo anterior que no pueda considerarse un plazo esencial que haga que exista incumplimiento liberador para el vendedor, en los #términos que solicita.

Debe significarse que aunque se considerase que el apelante pudo no asistir a la Notaria por no haber recibido el burofax enviado, lo cierto es que se dice que el comercial de la inmobiliaria se lo comunicó y, en todo caso, conociendo también la fecha límite de escrituración que constaba en el contrato de arras, no consta probado que hubiera realizado actuación alguna tendente a facilitar la celebración de la compraventa, y tampoco solicitó prórroga, lo que hace considerar que se opuso a la venta, tal y como manifiesta la parte actora y consta en la comunicación notarial que él remitió de fecha 30 de Diciembre de 2015, no estando probado que la compradora careciera de financiación.



CUARTO.- Motivo del recurso: Incorrecta valoración de la prueba relativa a la titularidad del inmueble y estado de cargas.

Se analizan conjuntamente los motivos por su relación y así, alega el apelante que además de haber acreditado sus facultades para la enajenación del inmueble, la compradora sabía que estaba inscrito a nombre de una sociedad al igual que la titular mayoritaria de las hipotecas, puesto que se adjuntó fotocopia de la inscripción registral al contrato de arras.

Las anteriores alegaciones, no pueden considerarse acreditadas, puesto que si bien es cierto que esas previsiones se hacen constar en el contrato, el testigo manifestó que no recordaba si se había adjuntado, y de conocerse esa titularidad, llama la atención que el contrato se redactara por profesionales del sector haciendo constar que comparece como futuro vendedor D. Torcuato , quien actúa en su propio nombre y representación y en la manifestación primera se consigna' 1.- El futuro vendedor es dueño en pleno dominio, por título de compra venta que después se dirá, de la vivienda...' y se continúa... 'Descripción e inscripción Registral. Se encuentra inscrita a favor del futuro vendedor según consta en la fotocopia del Registro de la Propiedad, cuya fotocopia se adjunta al presente documento' y en cuanto a cargas se dice que está gravada con una hipoteca a favor de la Caixa, cuando el inmueble está gravado con dos préstamos hipotecarios, que no consta probado que estén amortizados y si bien podría cancelarse en el mismo acto de la firma de la escritura de compraventa, nada indica que se hubieran realizado trámites con ese fin, puesto que el testigo, director de la oficina de la Caixa, señaló que no existía inconveniente en la cancelación, si bien, esto no implica que un día antes de la fecha límite fijada, el vendedor hubiera realizado acto alguno preparatorio, pues aunque no estaba convocado, conocía que la compradora esperaba sus indicaciones (doc.3) para concretar el momento de la firma.

Por lo anterior, no puede considerase probado que la compradora conociera la titularidad del contrato, de las cargas, ni la posibilidad de transmitirlo por el apelante.



QUINTO.- Motivo del recurso: Falta de fundamentación jurídica sobre la naturaleza del contrato de arras.

A pesar del encabezamiento, la parte admite que no es discutida la naturaleza de las arras, por haberse pactado así expresamente en el contrato, reiterando que la compradora carecía de financiación, cuando, como antes se dijo, no es extremo acreditado y la naturaleza del plazo de preaviso ya ha sido analizado, por lo que, el motivo debe ser desestimado, y, en consecuencia el recurso interpuesto.



SEXTO.- Costas de esta alzada.

La desestimación del recurso comporta la imposición de costas al recurrente, de acuerdo con el artículo 398 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Campos Fraguas en nombre y representación de DON Torcuato , contra la sentencia número 78/2018 de 8 de Marzo de 2018 del Juzgado de Primera Instancia número 61 de Madrid, en el Procedimiento Ordinario número 420/2016, por lo que se realizan los siguientes pronunciamientos: 1º.- Confirmar íntegramente la sentencia apelada.

2º. Imponer al apelante las costas de esta alzada.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, póngase en conocimiento de las partes que contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. En Madrid, a 11 de enero de dos mil dieciocho. Doy fe.