Sentencia Civil Nº 609/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 104/2010 de 08 de Septiembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00609/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN DUODÉCIMA

RECURSO DE APELACION Nº 104/10

JDO. 1ª INST. Nº 1 de COLLADO VILLALBA

AUTOS: ORDINARIO Nº 343/2007

DEMANDANTE/APELANTE: Evangelina

PROCURADOR: D. FERNANDO RUIZ DE VELASCO MARTINEZ DE ERCILLA

DEMANDADA/APELADA: D. Pedro Antonio , Dª Raimunda

PROCURADOR: Dª LAURA BANDE GONZALEZ

PONENTE: ILMO. SR. D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

SENTENCIA Nº 609/2011

Ilmos. Sres. Magistrados:

D.JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

Dª ANA Mª OLALLA CAMARERO

En Madrid, a ocho de septiembre de dos mil once.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Juicio Ordinario nº 343/2007, procedentes del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº1 de Collado Villalba, a los que ha correspondido el Rollo nº, 104/10 en los que aparece como demandante-apelante Dª Evangelina representada por el Procurador D. FERNANDO RUIZ DE VELASCO MARTINEZ DE ERCILLA, y como demandada-apelada D. Pedro Antonio y Dª Raimunda , sobre reclamación de cantidad, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Collado Villalba se dictó sentencia con fecha 3 de febrero de 2009 , cuya parte dispositiva dice: " FALLO: Desestimando la demanda formulada por la Procuradora Sra. Aznar Santos en nombre y representación de Evangelina contra los demandados Pedro Antonio y Raimunda , declaro no haber lugar a los pedimentos deducidos en su contra con codena a la parte actora en las costas del procedimiento ".

Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de Dª Evangelina se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, dándose traslado a la otra parte que se opuso y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para deliberación, votación y fallo el pasado día 7 de septiembre de 2011, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Pretende la demandante, aparte de la declaración de haber actuado los demandados con dolo y mala fe por la ocultación de no poseer, en virtud de renuncia previa, la sexta parte del espacio bajo cubierta, y de no haberle sido entregado dicho elemento, la indemnización correspondiente a lo que consideran incumplimiento de aquéllos, que cifra bien en el valor por metro cuadrado, bien en el valor de la pérdida económica o patrimonial, bien en base a la valoración económica que realizó la inmobiliaria que medió en la venta.

Para sustentar tal demanda, parte la demandante de haber sido objeto de la venta no sólo el piso, designado como el NUM000 NUM001 , portal NUM002 , de la C/ DIRECCION000 , NUM003 de Torrelodones, sino también una sexta parte de los elementos comunes, que incluiría, precisamente, el espacio correspondiente, que cifra en 36 metros cuadrados, en el bajo cubierta.

Opuestos los vendedores demandados, la Juez de Primera Instancia desestimó la demanda, precisamente por considerar que en la venta no se incluía ese espacio, y en no haber habido ocultación alguna.

La sentencia es apelada por la demandante, en cuyo recurso de apelación trata de hacer ver los errores en que, a su juicio, ha incurrido la Juez.

El recurso fue impugnado por los demandados.

SEGUNDO.- Aunque la sentencia de primera instancia contiene un expresivo relato de los hechos que la Juez considera probados, es necesario, para el buen orden de esta resolución, exponer los datos más significativos que quedan acreditados, y que esta Sala obtiene de los documentos aportados y de las declaraciones vertidas en juicio, apreciadas mediante el visionado de la grabación de dicho acto.

Así, resulta:

1º Don Pedro Antonio y Doña Raimunda adquirieron de Doña Enma la indicada vivienda, mediante contrato privado de 29 de septiembre de 2.008.

2º Previamente a otorgar escritura de dicha venta, los compradores firmaron el 2 de febrero de 1.999 documento privado de renuncia a la zona bajo cubierta, que ya estaba poseída por el dueño del piso NUM004 NUM001 .

3º En fecha 4 de enero de 2.001, Don Pedro Antonio y Doña Raimunda interpusieron pleito ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Collado-Villalba pretendiendo la entrega del indicado espacio bajo cubierta, en cuyo proceso sostenían la invalidez de la renuncia.

Consta, por la sentencia de primera instancia dictada en ese proceso, que el primitivo propietario de los pisos NUM000 NUM001 , NUM000 NUM005 y NUM004 NUM001 , había unido todo el espacio bajo cubierta perteneciente a los tres y, al vender cada piso por separado, transmitió el uso de todo ese espacio conjunto al que adquirió el piso NUM004 NUM001 .

3º Tras contactar con la Agencia Inmobiliaria LODONAR, propiedad de don Justiniano , Don Pedro Antonio y Doña Raimunda pusieron en venta el piso que habían adquirido.

En la ficha de las características del inmueble ofertado rellenada por la Agencia no se incluyó el espacio bajo cubierta que en ningún caso pudo ser visitado por ningún interesado en la compra.

4º Doña Evangelina contactó, a su vez, con la indicada Agencia Inmobiliaria, mostrando su interés por adquirir el piso de los demandados. El personal de esa Agencia le facilitó los datos del piso, sin incluir en ningún caso el trastero o bajo cubierta, y lo visitó, sin que en esa visita se incluyera la del referido espacio.

5º El 20 de abril de 2.002, se firmó entre demandante y demandados, en las dependencias y con intervención de la Agencia LODONAR, contrato de arras (que, en realidad incluía todas las menciones de la compraventa), haciéndose constar textualmente en el mismo que "hay un procedimiento judicial en marcha interpuesto por Don Pedro Antonio y otro vecino más, para poder tener el uso y disfrute del trastero sito en el ático del edificio. El Sr. Pedro Antonio correrá con los gastos del procedimiento hasta la firma de la escritura de compraventa, a partir de ese momento, los gastos si los hubiera serán por cuenta de la compradora, que será quien disfrute del trastero".

El precio se fijó en 222.374, 48 euros (37.000.000 de pesetas).

No consta acreditado que en la fijación del precio se tuviera en cuenta el trastero ni aun siquiera el derecho expectante o litigioso que sobre el mismo aducían los vendedores.

6º El día 17 de julio de 2.001 se firmó la escritura pública de la venta concertada entre las partes. Previamente, los vendedores entregaron a la compradora copia de la sentencia de primera instancia recaída en el procedimiento instado por aquéllos, en cuya sentencia de fecha 10 de julio de 2.002 , se estimaba la demanda, y se hacía especial mención a la invalidez de la renuncia suscrita por los vendedores al espacio bajo cubierta.

7º La referida sentencia fue apelada por el demandado, y la Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación, desestimando la demanda, precisamente por dar plena virtualidad a la renuncia.

8º Doña Evangelina se personó en el indicado procedimiento para interponer recurso de casación, recurso que no le fue admitido, quedando firme la sentencia de la Audiencia.

9º En todo caso y momento, la posesión del espacio litigioso estuvo en poder del propietario del piso NUM004 NUM001 , de modo que ni los ahora demandados ni la ahora demandante lo han poseído nunca.

10º Las costas del proceso instado por Don Pedro Antonio y Doña Raimunda contra el propietario del NUM004 NUM001 , fueron satisfechas por aquéllos, sin que conste que la aquí demandante pagara cantidad alguna por ese concepto.

TERCERO.- Pues bien, para examinar las distintas cuestiones que propone al recurrente, debemos, ante todo, dejar fuera de nuestra consideración las referencias que tanto en la demanda como en el recurso se contienen sobre la aludida incapacidad de la demandante para comprender los términos bajo los que contrataba.

En la demanda se mencionan las circunstancias derivadas del proceso de separación judicial que, según se afirma, acababa de superar la demandante cuando firmó el contrato privado de arras. En el recurso, sin embargo, se dice que la demandante "es una persona no sólo ajena al mundo jurídico sino al laboral ya que está afectada de invalidez en grado de incapacidad permanente total".

Ninguna de estas circunstancias puede ser tenida en cuenta por la evidente falta de prueba, por mínima que sea, en torno a su realidad. Por otro lado, no se alega, como fundamento de la acción, vicio alguno del consentimiento, y, aunque las condiciones personales del contratante pueden ser examinadas a la hora de determinar la concurrencia del dolo que hubiera podido utilizar la otra parte, deben ser circunstancias de índole tal que pudieran ser captadas por el contrario, lo que tampoco se acredita en modo alguno.

CUARTO.- La cuestión central de este proceso no es otra que la determinación de cuál fuera el concreto objeto de la venta, y, más exactamente, si el derecho de uso del espacio bajo cubierta estaba o no incluido en aquel contrato.

Con independencia de que el tema se aborde desde la perspectiva del saneamiento por evicción o desde la más genérica del incumplimiento contractual, lo que únicamente tendría sentido en este caso a efectos de la excepción de prescripción que ya no se reproduce en la alzada, lo decisivo es comprobar si ese espacio (al que, en adelante y para simplificar, designaremos como trastero, como así lo hacen también las partes) se incluía en el objeto a transmitir por la venta.

En efecto, la evicción sólo tiene sentido cuando al comprador se le priva de "todo o parte de la cosa comprada", de manera que no está prevista para lograr la entrega de aquello que el comprador considera que debe serle entregado, pues presupone que lo que se pierde estaba previamente entregado al comprador, y desde luego, no procede cuando la evicción se concreta en algo que no había obligación de entregar.

De otro lado, siendo el contrato el canon o medida que prefigura la obligaciones de las partes, si en el mismo no se recoge la de entregar un determinado elemento, no puede exigirse responsabilidad al contratante, sencillamente porque no puede haber incumplimiento de una obligación no asumida.

Finalmente, para comprobar cuál fuera la obligación de los vendedores en orden a la entrega del cuestionado derecho de uso de ese espacio, se habrá de estar fundamentalmente al contrato de arras.

Este contrato, más allá de su denominación, es un verdadero contrato de compraventa con pacto accesorio de arras, pues en él se dejan definitivamente establecidos los elementos esenciales y naturales de la compraventa, conteniéndose los pactos concluidos entre las partes, mostrándose la escritura, como tantas veces pasa, como un medio de obtener la titulación pública y el consiguiente acceso al Registro de la Propiedad.

En todo caso, no hay nada en la escritura quien desvirtúe lo pactado en el documento privado.

Con este planteamiento, no se produce la simplificación excesiva de que se queja la apelante, sino, al contrario, se pone en su justa dimensión el problema suscitado, siendo, por contra, rechazable la complicación artificiosa del mismo.

QUINTO.- Del referido contrato privado surge con claridad que lo que se vendía era el piso, sin trastero alguno. Respecto del espacio bajo cubierta o trastero lo que se transmitía era el mismo derecho que tenían los vendedores, esto es el derecho litigioso, derivado del proceso en que se reclamaba de otro de los vecinos el uso.

Ese estado litigioso del derecho tiene sus efectos propios, pues en ese caso el vendedor no transmite el objeto de tal derecho, sino la expectativa de obtenerlo a través del proceso, de modo que si se frustra, no responde, por cuanto en realidad transmitió lo comprometido: su posición en el proceso en que se litiga sobre el derecho, con las posibilidades favorables o adversas que se puedan derivar.

En este sentido, la mención que en el antecedente del contrato privado se contiene es sumamente expresiva, previéndose incluso, aunque de modo indirecto, la sucesión procesal, pues los gastos del proceso en curso se distribuían, temporalmente, entre vendedores y compradora.

No entiende esta Sala que exista contradicción alguna entre los antecedentes del contrato, ni entre éste y la escritura.

SEXTO.- Toda la fuerza argumental de la apelante en este sentido estriba en calificar como "carga" la ocupación del trasero a que, según ella, tenía derecho, por un tercero, para así justificar el incumplimiento de la obligación de entrega del piso libre de cargas.

Sin embargo, tal afirmación no es exacta.

La carga o gravamen es aquel derecho obtenido por otro que limita el contenido o facultades del propio derecho o merma su significado económico. Por contra, la ocupación de aquello que se considera del propio patrimonio no es carga sino una usurpación, en cuanto sea indebida, injusta o injustificada tal posesión ajena.

En todo caso, el problema que aquí se suscita no se detiene en esta diferenciación, pues si el objeto de la venta no incluía el trastero, ocupado o no por otro, no representa carga o gravamen para quien no lo adquiere ni lo puede adquirir, y ninguna reclamación puede deducir por la falta de entrega, en cuanto no había obligación de incluirlo en la venta.

Así pues, ni los antecedentes del contrato privado son contradictorios, ni éste a su vez entra en contradicción con la escritura, que no menciona en ningún caso el espacio bajo cubierta ni la sexta parte de elementos comunes, sino una participación en la comunidad de 1,001 por ciento (exponendo primero), ni se comete infracción de las normas de interpretación de los contratos en la sentencia apelada, cuando se atiene a los términos claros en que fue redactado el contrato privado.

SÉPTIMO.- Se considera por la apelante que los vendedores incurrieron en mala fe y dolo por ocultarle el documento de renuncia al derecho de uso del trastero.

Desde el punto de vista jurídico, tal y como exponen las Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de junio del 2.003 y 11 de mayo de 1993 , en orden a la caracterización del dolo, "aunque el Código Civil no dice que se entiende por él ni cuáles son las características de la conducta dolosa, toda vez que limita a definir el que vicia el contrato señalando algunas formas de manifestación dolosa, los requisitos comúnmente exigidos por la doctrina científica son los siguientes:

a) Una conducta insidiosa, intencionada o dirigida a provocar la declaración negocial, utilizando para ello las palabras o maquinaciones adecuadas.

b) Que la voluntad del declarante quede viciada por haberse emitido sin la natural libertad y conocimiento a causa del engaño, coacción u otra insidiosa influencia.

c) Que sea grave si se trata de anular el contrato.

d) Que no haya sido causado por un tercero, ni empleado por las dos partes contratantes".

Las mismas resoluciones añaden que "la conducta dolosa ha de ser probada inequívocamente, sin que basten nuevas conjeturas o indicios ( sentencias de 13 de mayo de 1991 y 23 de junio y 29 de marzo de 1994 ); pues el dolo principal o causante no puede ser apreciado sin una cumplida prueba por parte de quien lo alega - sentencias de 22 de febrero de 1961 y 28 de febrero de 1969 -, no bastando al efecto nuevas conjeturas".

Dentro del dolo, afectante a la génesis del contrato y diferente, por tanto, del que contemplan los artículos 1.101 y 1.102 del Código Civil , se incluye también el denominado dolo reticente, o dolo por omisión, que surge cuando, en el iter negocial que precede a la emisión del consentimiento, un contratante incurre en ocultación de datos relevantes que, de haber sido conocidos, habrían influido en la emisión de tal consentimiento.

Concretamente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de julio de 2.006 considera admisible "el dolo negativo o por omisión siempre que exista un deber de informar según la buena fe o los usos del tráfico", pero, en todo caso, han de concurrir el "elemento objetivo del "dolo causam dans" por su índole engañosa" y el elemento subjetivo "informado por el "animus decipiendi", consistente en el turbio propósito de inducir a la contraparte a realizar la declaración viciada".

OCTAVO.- Ninguna ocultación hubo por parte de los vendedores, sino que cumplieron las exigencias derivadas de la buena fe, al poner en conocimiento de la compradora la existencia del proceso.

Tampoco se ocultó la renuncia. Queda probado, por declaración de Don Justiniano , que previamente al otorgamiento de la escritura, se comunicó a la comparadora la sentencia de primera instancia, y en ella claramente se aludía a la renuncia de los vendedores.

No puede confundirse la reprochable ocultación con la falta de exhaustividad en la información, si la parte que ha de ser informada no requiere por sí una mayor explicación ni un complemento de datos.

La comparadora, con la lectura de la sentencia, y por mucho que pueda no ser versada en términos jurídicos, pudo, si tenía dudas, suspender el otorgamiento de la escritura y consultar al propio Notario, que tiene entre sus deberes el de asesoramiento de los otorgantes, o a un Abogado de su elección.

Pero nada se puede reprochar a quienes, como los vendedores, ponen en concomiendo de la compradora los datos precisos.

NOVENO.- Ni siquiera bajo el prisma de un error en el consentimiento alcanzaría éxito la pretensión de la demandante.

En cuanto al error, que puede como categoría jurídica autónoma sería aquel que padece el mismo emisor de la declaración de voluntad sin ser producto de insidia alguna de la contraparte (pues sólo así se diferencia del dolo), también se ha encargado el Tribunal Supremo de definirlo, diciendo en Sentencia de 12 de julio del 2.002 que "el error en el objeto, al que se refiere el párrafo 1º del artículo 1266 del Código Civil, será determinante de la invalidación del contrato únicamente si reúne dos fundamentales requisitos:

a) Ser esencial porque la cosa carezca de alguna de las condiciones que se le atribuyen, y precisamente de la que de manera primordial y básica motivó la celebración del negocio, atendida la finalidad de éste.

b) Que no sea imputable al que lo padece y no haya podido ser evitado mediante el empleo, por parte de quien lo ha sufrido, de una diligencia media o regular teniendo en cuenta la condición de las personas, pues de acuerdo con los postulados de la buena fe el requisito de la excusabilidad tiene por función básica impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente ya que en tal caso ha de trasladarse la protección a la otra parte contratante, que la merece por la confianza infundida por la declaración", lo que se reitera en la Sentencia de 17 de febrero del 2.005 exponiendo que "para que un error pueda invalidar un negocio, es preciso que el mismo no sea imputable a quien lo padece, y tal cosa sucede cuando quien lo invoca podría haberlo eliminado empleando una diligencia normal adecuada a las circunstancias, es decir, una diligencia media teniendo en cuenta la condición de las personas, pues de acuerdo con los postulados de la buena fe el requisito de la excusabilidad tiene por función básica impedir que el ordenamiento proteja a quien no merece dicha protección por su conducta negligente".

Y, conforme a lo antes expuesto, el error, de haberlo habido, no sería excusable o disculpable de modo que ni invalida el negocio ni funda la acción de responsabilidad.

DECIMO.- Conforme a todo lo expuesto, que da contestación conjunta a las alegaciones vertidas en el recurso de apelación, procede confirmar la sentencia de primera instancia, con imposición de costas a la apelante, por disposición legal expresa (artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

DECIMOPRIMERO.- Una vez determinada la cuantía del pleito (50.357,71 euros, según el dictamen pericial), que no supera la establecida en el artículo 477.2.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se informará a las partes de la inexistencia de recurso admisible contra esta sentencia.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la Autoridad que nos confiere la Constitución de la Nación Española,

Fallo

Que desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Evangelina frente a la sentencia dictada el 3 de febrero de 2009 por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 1 de Collado Villalba en los autos de Juicio Ordinario nº 343/07, resolución que confirmamos con expresa imposición de costas al recurrente.

Contra esta resolución no cabe recurso alguno.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación de esta resolución para su cumplimiento y ejecución.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo de Sala y se notificará conforme al art. 208.4 L.E.C ., lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.