Sentencia Civil Nº 61/2005, Audiencia Provincial de Cuenca, Rec 33/2005 de 29 de Marzo de 2005

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CUENCA

SENTENCIA: 00061/2005

APELACION CIVIL NUM. 33/2005

Juzgado de 1ª Instancia núm. 3

de CUENCA

Juicio Ordinario nº 175/2003

SENTENCIA NUM. 61/2005

ILMOS. SRES:

PRESIDENTE ACCTAL.

SR. MUÑOZ HERNANDEZ

MAGISTRADOS

SR. PUENTE SEGURA

SRª. OREA ALBARES

En la Ciudad de Cuenca, a veintinueve de Marzo de dos mil cinco.

Vistos en trámite de recurso de apelación los autos de Juicio Ordinario nº 175/2003, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de los de Cuenca al que se acumuló el Juicio Ordinario nº 165/2003 del Juzgado nº 1 de la misma ciudad, seguidos entre partes, como demandantes, el COLEGIO DE ABOGADOS DE CUENCA, dirigido por el Letrado D. Rubén Buendía Carrascosa y representado por la Procuradora Dª. Mª Ángeles Paz Caballero y CONSTRUCCIONES DALPA S.A., dirigida por el Letrado D. Luis-Miguel Sequí Muñoz y representada por la Procuradora Dª. María Jesús Porres Moral y, como demandada, la DIRECCION000 , defendida por la Letrada Dª. María José Pérez Moreno y representada por la Procuradora Dª. Susana Ceva Pérez, sobre impugnación de acuerdos de la Junta de Propietarios de la Comunidad.

Vistos, siendo Ponente el Magistrado de esta Audiencia Provincial Don Mariano MUÑOZ HERNANDEZ

Antecedentes

- I -

El juicio nº 175/2003 de referencia se tramitó en la instancia en razón de la demanda planteada por la Procuradora Srª. Paz Caballero, que la presentó el día 15 de Abril de 2003. Por auto de fecha 21 del mismo mes se admitió la demanda a trámite, disponiéndose su traslado y emplazamiento de la demandada que compareció, representada por la Procuradora Sra. Ceva Pérez evacuando la correspondiente contestación, habiéndose acumulado al procedimiento el Juicio Ordinario nº 165/2003 del Juzgado nº 1 de Cuenca con celebración del juicio en fecha 4 de Febrero de 2.004.

Se practicaron las pruebas propuestas y declaradas pertinentes, quedando los autos conclusos para Sentencia.

- II -

El Juez de la Instancia, en fecha 1 de Septiembre de 2004, dictó Sentencia, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: " Que desestimando las demandas rectoras del Juicio Ordinario nº 175/2003 seguido a instancia de COLEGIO DE ABOGADOS DE CUENCA, representado por la Procuradora Srª. Paz Caballero contra DIRECCION000 DE CUENCA representada por la Procuradora Srª. Ceva Pérez y la demanda rectora del Juicio Ordinario nº 165/2003, seguido originariamente en el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Cuenca y acumulado al anterior, a instancia de CONSTRUCCIONES DALPA, S.A. representada por la Procuradora Srª. Porres Moral contra DIRECCION000 DE CUENCA representada por la Procuradora Srª. Ceva Pérez, declaro que debo absolver y absuelvo a la Comunidad demandada de las pretensiones deducidas en su contra en ambos procedimiento acumulados, sin expreso pronunciamiento condenatorio en materia de costas procesales".

- III -

Notificada la anterior resolución a las partes, se preparó e interpuso contra la misma recurso de apelación para ante la Sala por las Procuradoras Sras. Paz Caballero y Porres Moral, en nombre y representación de los actores, que se tuvo por interpuesto, por medio de proveído de fecha 19 de Noviembre de 2004, oponiéndose al recurso la Procuradora Sra. Ceva Pérez, en representación de la Comunidad demandada. Con las alegaciones de los litigantes, se remitió el proceso a esta Audiencia Provincial, procediéndose a la formación del pertinente Rollo, al que correspondió el número 33/2005 y siguiéndose la tramitación procesal legal, a tenor de lo que dispone el artículo 465 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil.

- IV -

La Sala da por reproducidos los antecedentes fácticos y pruebas practicadas en cuanto no se opongan a la presente resolución.

Fundamentos

NO SE ACEPTAN los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida.

- I -

Las demandas iniciadoras de los procesos acumulados interesan la nulidad de los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios de la Comunidad demandada en fecha 16 de Enero de 2003, respecto del punto 10º del orden del día para la reasignación de los gastos de vigilancia y de conserjería a otros grupos diferentes a los que se habían asignado hasta tal fecha. La comunidad de propietarios demandada mostró oposición a las pretensiones de los actores, interesando que la sentencia acuerde la validez de los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios por ajustarse a la Ley y a los estatutos.

Aun cuando en la sentencia de primera instancia se expone el objeto del proceso, conviene indicar aquí que en el día 16 de Enero de 2003 y en segunda convocatoria se celebró la denominada asamblea general ordinaria anual de la comunidad de propietarios demandada, aludiendo el punto 10º del orden del día al ajuste de gastos a grupos pertinentes según estatutos. Los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios fueron referidos, conforme al acta, al coste de seguridad y al de conserjería. En cuanto al primero dice el acta que no figura incluido en los estatutos en ninguno de los tres grupos de gastos y que desde la contratación de este servicio hasta la liquidación del ejercicio 2002 se vino incluyendo el gasto de la seguridad en el grupo III, ascensor, vigilancia y limpieza, decisión no tomada por la asamblea general, por lo que fue sometida a votación la propuesta consistente en que se pagara en proporción semejante al grupo I, y fuera creado un nuevo grupo que sólo incluyera este gasto. La propuesta obtuvo un 34,27 por 100 de votos favorables, frente a un 5,47 por 100 de votos a favor de pago lineal entre todas las cuotas de participación y a un 22,08 por 100 de votos a favor de que permaneciera la seguridad como hasta el ejercicio 2002. Respecto al coste de conserjería, consta en el acta que se venía incluyendo en el grupo II y la propuesta era pasar un 50 por 100 del coste al grupo III; votó en contra de la propuesta el 26,04 por 100, absteniéndose el 2,05 por 100 y votando a favor el 33,73 por 100, quedando aprobada la propuesta.

Ha de añadirse que, conforme al artículo 49 de los estatutos de la comunidad, a propósito de los gastos se establecen tres tipos o grupos. En el a, I según la Junta de Propietarios, relativo a los gastos comunes derivados de la comunidad de la finca queda indicado su reparto proporcionalmente a las cuotas de participación en la finca de cada uno de los propietarios; en el grupo b, que la Junta de Propietarios nombra II, se relacionan gastos de calefacción, electricidad, alumbrado, cuarto de calderas y sus bombas y del consumo del ascensor, así como el de consejería, si lo hubiera, que se repercutirán exclusivamente entre las fincas destinadas a viviendas en proporción a las respectivas cuotas de participación del edificio, excluidos la planta baja, el sótano y el semisótano; en el grupo c, III según la Junta de Propietarios, relativo a gastos de limpieza de escalera, espacios comunes, soportales y garajes, así como la cuota de mantenimiento de ascensor, establece que a los locales se asigna una cuota del 10 por 1000 a repartir proporcionalmente a sus cuotas de participación, mientras que a las viviendas, apartamentos y garajes se asigna el 90 por 100 restante, efectuándose el reparto entre ellos en proporción a sus cuotas de participación.

Indica el Juzgador de instancia en su sentencia que los demandantes suponen que lo acordado en orden a los gastos del servicio de conserjería constituye una modificación estatuaria, sin que se obtuviera la unanimidad, y que en cuanto a los gastos de vigilancia, no previstos estatutariamente, se precisan las mayorías cualificadas de los tres quintos. Señala también que, al entender de la comunidad de propietarios, no es exigida la unanimidad respecto del servicio de conserjería sino esas mayorías cualificadas, obtenidas en la Junta, bastando la

mayoría simple para el acuerdo relativo a los gastos de vigilancia.

Refiriéndose el Juez de Primera Instancia a la reasignación de los gastos de conserjería, aludidos en el artículo 49 de los estatutos, dice que, en principio, el establecimiento y distribución de los gastos implica una modificación estatutaria adoptada por unanimidad, no alcanzada en la Junta, pero, conforme a la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/99, el establecimiento y supresión del servicio de conserjería sólo exige que el acuerdo se adopte por las 3/5 partes de los propietarios que se representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Se hace el Juez la pregunta referente a la exigencia de la unanimidad o la mayoría cualificada ante una reasignación de cuotas si el servicio está ya establecido, inclinándose por la segunda exigencia aunque suponga una modificación del título constitutivo o de los estatutos, y señalando la misma solución para la reordenación y reasignación de los gastos de vigilancia. En cuanto a la obtención de las mayorías cualificadas se atiene el Juez al cómputo realizado por la demandada, que obtiene el 78,75 por 100 sumando a los asistentes a la Junta, los votos de los ausentes que no discreparon del acuerdo, sin que el 21,25 por 100 restante y correspondiente a los propietarios de garajes tuvieran representación propia conforme al artículo 15.1, párrafo segundo de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH). Como sobre la base del 78,75 por 100, que el Juez dice ser la cuota de participación a computar, los votos favorables equivalen al 50,70 por 100, considera superadas las mayorías de 3/5 y desestima las demandas.

El Colegio de Abogados de Cuenca manifiesta opinión contraria a la sentencia al entender que en ella es interpretado erróneamente el artículo 17 LPH, pues los gastos de conserjería estaban previstos en los estatutos de la comunidad y cualquier modificación de esa regla exige la unanimidad de los propietarios del inmueble, cuyas legítimas expectativas al adquirir su propiedad se verían conculcadas si se aplica torcidamente la distribución de gastos contenida en los estatutos. En cuanto a los gastos de vigilancia o coste de seguridad, no previstos estatutariamente y que se venían satisfaciendo mediante en su inclusión en el grupo c, considera el Colegio recurrente que no se alcanzaron las mayorías de los tres quintos requeridas, no siendo procedente que se obtenga del 78,75 por 100 y no de su totalidad, porque la reasignación de gastos implica un incremento de la cuota a satisfacer por los propietarios de las plazas de garaje, cuyo parecer ha de contar por representación o personalmente. Con alusión a los principios de los actos propios y de seguridad jurídica, como también de la teoría del abuso de derecho, solicita el Colegio recurrente la revocación de la sentencia con la estimación de su demanda.

Con similares fundamentos pide la representación de Construcciones Dalpa idénticos pronunciamientos, por ser exigible la unanimidad para la adopción del acuerdo tomado respecto de los gastos del servicio de conserjería, establecido estatutariamente, sin que baste la mayoría cualificada. Por lo que se refiere al otro gasto dice esta parte recurrente que, además de no haberse aprobado con la mayoría cualificada, no se corresponde con la creación de un nuevo servicio, sino de imputar parte del coste del ya existente a los dueños de los locales en contra de los pactos adoptados por la comunidad, sin que sea de recibo la base del 78,75 por 100 de participación para obtener ficticiamente las mayorías de los tres quintos, excluyendo el 21,25 por 100 restante al socaire de no haber designado representante, estando afectados económicamente por el acuerdo.

A ambos recursos se opone conjuntamente la comunidad de propietarios. Dice que en la práctica el conserje es el señor de la limpieza y mantenedor del edificio y de sus instalaciones, tanto las correspondientes a las viviendas como las de los locales, y el servicio de vigilancia, no contemplado en los estatutos, se acordó en una asamblea ordinaria. Rechaza el argumento de Dalpa relativo a la adquisición de locales habiendo exoneración de gastos de los mismos cuando fue esa entidad la que construyó el inmueble. Trae a colación la apelada sentencias de Audiencias Provinciales relativas a instalación de servicio de ascensor, cita el artículo 9.e LPH acerca de la contribución de los gastos comunes del inmueble y concluye manifestando que los acuerdos impugnados son conformes al artículo 17 LPH, sin que sea aplicables las doctrinas de los actos propios y del abuso de derecho, no debiendo aceptarse que Don Luis Triguero Mochales votara en contra de los acuerdos por los garajes, estando citados los propietarios de éstos y no habiendo comparecido a la Junta.

- II -

Conforme a la norma 1ª del artículo 17 LPH, la unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos de la comunidad. Es cierta la flexibilidad del régimen de unanimidad introducida en el primitivo texto del artículo 16 de la LPH, donde también era exigida para la aprobación o modificación de las citadas reglas, habiéndose introducido el término "sólo" para consignar una regla de interpretación restrictiva del precepto, aunque es clara la exigencia de la unanimidad para que sean válidos y, en consecuencia, obligatorios para todos los propietarios (apartado último de la norma 1ª artículo 17 LPH), los acuerdos que aprueben o modifiquen reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad. Así lo ha venido confirmando la Jurisprudencia al exigir la unanimidad cuando se trata de modificar el reparto de gastos previstos en los estatutos (Sentencias de 2 de Marzo de 1989, 3 de Marzo de 1994 y 11 de Noviembre de 1996), no debiendo orillarse que, como la mejor doctrina ha puesto de relieve, la regla de la unanimidad ha sido combatida excesivamente, cuando es preciso no generalizar y acudir a cada caso concreto, pues la unanimidad, frente al abuso de la mayoría, es la defensa del propietario aislado a quien se pretende agredir en su economía o en su derecho de propiedad, si bien existe, por otro lado, la posibilidad de abuso del propietario aislado que ejercita un derecho de veto simplemente porque está enfrentado a la mayoría sin justificación objetiva alguna o simplemente por razones subjetivas.

Aplicando lo anterior al supuesto enjuiciado debe observarse primeramente que el artículo 49 de los estatutos de la comunidad, regulador de los gastos que se pudieran producir en ella, consigna en su apartado b, designado en la Junta de Propietarios de 16 de Enero de 2005 como grupo II, que los gastos de conserjería, sin la hubiera, se repercutirán exclusivamente entre las fincas destinadas a viviendas, excluidas, por tanto, la plata baja, sótano y semisótano.

La norma estatutaria es perfectamente clara cuando exime a la planta baja, al sótano y al semisótano de los gastos que generare el servicio de conserjería que fuera establecido en el futuro, gastos que habrían de repercutirse exclusivamente entre las viviendas proporcionalmente a sus respectivas cuotas de participación en el inmueble. Si esto es así es clara la exigencia de la unanimidad para que la propuesta de Don Luis Alberto pudiera ser acogida por la Junta de Propietarios y adoptado el acuerdo por el cual se modifica esa norma estatutaria pasando al grupo c, III según el acta, el 50 por 100 del coste de la conserjería, con la consecuencia de que el 10 por 100 de ese coste traspasado se pone a cargo de los propietarios de los locales.

Incurre en error el Juez de la instancia cuando fundándose en supuesto relativo al establecimiento de un ascensor en finca que no disponía de este servicio común de interés general, se aparta de la regla de la unanimidad estatutariamente establecida y aplica la regla del voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. No se trata en el caso del establecimiento del servicio de conserjería, sino del cambio de la contribución en los gastos de ese servicio que los estatutos regularon expresamente, para lo cual, como viene ya indicado, era precisa la unanimidad, no lograda, por lo que el acuerdo de la Junta de Propietarios a que se viene haciendo referencia es nulo y debe ser dejado sin efecto.

- III -

Los mismos argumentos de la sentencia recurrida respecto de los gastos del servicio de conserjería se aplican para los de vigilancia, sin bien se contiene un apartado destinado a explicar que en las votaciones de la propuesta sometida a la consideración de la Junta de Propietarios se obtuvieron las mayorías cualificadas de anterior mención.

El artículo 15.1 LPH dice que la asistencia a la Junta de Propietarios será personal o por representación personal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario; si algún piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios éstos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas.

La comunidad demandada manifestó que la propuesta de crear un nuevo grupo para el pago de los gastos del servicio de seguridad, no contemplado en los estatutos, que se venían incluyendo en el grupo III ---c de los estatutos ---, se aprobó mediante acuerdo tomado con voto favorable del 34,27 por 100 de propietarios asistentes a la Junta y del 16,93 por 100 de propietarios ausentes, que deben computarse también como favorables al haber sido informados del acuerdo y no manifestar discrepancia, todo ello conforme al propio artículo 17 LPH. Excluyó la comunidad el 21,25 por 100 correspondiente a los garajes en pro indiviso, obteniendo un 51,20 por 100, que supera los tres quintos del aludido 78,75 por 100.

Estos argumentos son aceptados por el Juez de Primera Instancia, sin que esta Audiencia Provincial los considere merecedores de confirmación, pues no se acomodan al precepto legal, donde se habla de un piso o de un local concreto y determinado en régimen de proindivisión para exigir el nombramiento de un representante. En el presente caso no se está ante un supuesto incardinable en el aludido precepto, sino, según resulta de la escritura de conformación del título constitutivo, de plantas de sótano y semisótano donde se ubican los garajes, por lo que no puede aceptarse el establecimiento de las mayorías cualificadas referidas, ni la desmesurada consecuencia que acoge el Juez de Primera Instancia, enteramente contraria a lo que se había acordado en Junta y era observado por los componentes en la comunidad.

Como no obtuvo el acuerdo las mayorías del 60 por 100 exigibles para el establecimiento del servicio de vigilancia, que de hecho se venía teniendo con sistema aceptado para soportar su coste, es claro, al entender de la Sala, que deben prosperar las impugnaciones efectuadas contra el acuerdo y éste debe ser dejado sin efecto.

- IV -

Cuanto precede conduce a la necesaria estimación de los recursos contra la sentencia dictada en la primera instancia y a la revocación de ésta, con la consecuente estimación de las demandas y la imposición a la demandada de las costas de la primera instancia (artículo 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), sin que haya de hacerse imposición de las costas de la alzada ante la estimación de los recursos (artículo 398.2 de la misma Ley).

Vistos los artículos citados y demás preceptos de aplicación general.

Fallo

Que estimando los recursos de apelación interpuestos por el COLEGIO DE ABOGADOS DE CUENCA y la entidad CONSTRUCCIONES DALPA S.A., contra la sentencia dictada por el Magistrado Juez de Primera Instancia del Juzgado nº 3 de Cuenca, con fecha 1 de Septiembre de 2004, en el Juicio Ordinario, seguido con el nº 175/2003, sobre impugnación de acuerdos de la Junta de Propietarios, a instancia del COLEGIO DE ABOGADOS DE CUENCA contra la DIRECCION000 , al que fue acumulado el Juicio Ordinario nº 165/2003, promovido por CONSTRUCCIONES DALPA, S.A. contra la misma comunidad de propietarios, debemos REVOCAR como REVOCAMOS la sentencia recurrida, que dejamos sin valor ni efecto alguno. En sustitución de la misma, acordamos que estimando las demandas formuladas por los referidos Colegio de Abogados de Cuenca y Construcciones Dalpa S.A. contra la mencionada comunidad de propietarios, debemos declarar y declaramos la nulidad de los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios de la comunidad demandada en la Junta General Ordinaria celebrada el día 16 de Enero de 2003, respecto del punto 10º del orden del día de la sesión, por los que se procedió a la reasignación de gastos de vigilancia y de conserjería de la comunidad a grupos diferentes a los que, hasta entonces, se habían asignado, acuerdos que dejamos sin ningún efecto. Imponemos a la comunidad demandada las costas procesales de la primera instancia, sin hacer imposición de las costas procesales de la segunda.

Devuélvanse las actuaciones originales al Juzgado de su procedencia con testimonio de la presente resolución para ejecución de la misma e interésese de aquél acuse de recibo.

Cúmplase lo establecido en los artículos 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 208.4 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil.

Así, por ésta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.