Sentencia Civil Nº 61/2010, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3, Rec 92/2008 de 02 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

VALLADOLID

SENTENCIA: 00061/2010

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000092 /2008

SENTENCIA Nº 61

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSE JAIME SANZ CID

D. MIGUEL ANGEL SENDINO ARENAS

D. JOSE MANUEL DE VICENTE BOBADILLA

En VALLADOLID, a dos de Marzo de dos mil diez.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003 de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001265 /2004, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 4 de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo 0000092/2008, en los que aparece como parte apelante Dª. Gabriela , Salvador , Víctor , Carlos Antonio , Juan Antonio , Agustín , Olga , Benedicto , Sonia , Daniel Y Everardo representados por la procuradora Dª. GLORIA MARIA CALDERON DUQUE, y asistido por el Letrado D. JESÚS VERDUGO ALONSO, y como apelado GRUPO PARQUESOL MM, S.L. representado por el procurador D. FERNANDO TORIBIOS FUENTES y asistido de la letrada Dª CARMEN ALONSO MARTINEZ, Pio representado por la procuradora Dª CAMINO PEÑIN GONZALEZ y asistido por el letrado D. FRANCISCO CAMAZON LINACERO, PARQUESOL METROPOLITANA S.L., Rafaela , Braulio , Dimas , Felix , Belen , Leon , Obdulio , Gracia , Segundo , Luis Angel , Emiliano , Pedro , Leocadia , Jose Pedro , Abel , Aureliano , Cirilo , Hipolito , ISANJA INVERSIONES 2002 S.L., Casilda , Esmeralda , Nicanor , Micaela , Sara , Carlos Alberto , Alejo , Benjamín , Desiderio , Fabio , DEPORTES FERNANDO SALES S.L., Íñigo , Marcelino , Roque , Victorio , Florinda , Abelardo , Penélope , Casimiro , Fructuoso , Jacinto , Angelica , Celsa , Gema , María , Torcuato , Jesús Luis , Alonso , Carlos , Erasmo , Gumersindo , Belinda , Elisa , Mauricio , Rodrigo , Jose Ignacio , Estanislao , Hilario , Leonardo , Santos , Jesus Miguel , Arcadio , Cornelio , Fulgencio , Joaquín , Ovidio , Sixto , Luis Manuel , Rita , Alvaro , María Teresa , Conrado , Brigida , Eva , Loreto , Isidoro , Remedios , Oscar , Teodosio , Andrea , Antonio , David , Gabino , Marcos , Saturnino , Carlos María , Ángel Daniel , Benito , Efrain , Gonzalo , Tatiana , Adolfina , Carla , Millán , Jose Manuel , Noelia , Victoria , Ana , Diego , Elisabeth , Juan , Patricio , Vicente , Juan Miguel , Balbino , Ernesto , Teodora , Agustina , Cristina , Leopoldo , Roman , Carlos Manuel , Maribel , Anselmo , Damaso , Gerardo , Zaira , Sabino , Juan María , Avelino , Eulalio , Iván , Plácido , Jose Pablo , Adolfo , Celestino , Fernando , Julián , Silvia , Adelaida , Ruperto , Luis Miguel , Armando , Edmundo , Horacio , Sebastián , Juan Francisco , Blas , Feliciano , Ramona , Mariano , Severiano , Juan Manuel , Bartolomé , Apolonia , Francisco , Lucio , Fermina , Teofilo , Pedro Miguel , Maximino , Carlos Francisco , Dolores , Bernabe , Lina , Genaro , Serafina , Amanda , Dulce , Lorenza , Victoriano , Adriano , Cosme , Justiniano , Rosendo , Alicia , Pedro Jesús , Constantino , Hernan , Olegario , Carlos Miguel , Candido , Gustavo , BALDECORSA 98 S.L., Pelayo , Luis Pablo , Calixto , Sandra , que no se han personado; sobre nulidad de Estatutos de Comunidad de Propietarios.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Seguido el litigio en cuestión por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia de referencia, con fecha 30 de enero de 2007, se dictó sentencia cuyo fallo dice así: Que desestimando íntegramente la demanda presentada por la Procuradora Doña Gloria Calderón Duque, en nombre y representación de Carlos Antonio , Agustín , Víctor , Daniel , Juan Antonio , Benedicto , Sonia , Everardo , Sonia , Everardo , Gabriela , Olga , contra GRUPO PARQUESOL MM, S.L., PARQUESOL METROPOLITANA S.L., Rafaela , Braulio , Dimas , Felix , Belen , Leon , Obdulio , Gracia , Segundo , Luis Angel , Emiliano , Pedro , Leocadia , Jose Pedro , Abel , Aureliano , Cirilo , Hipolito , ISANJA INVERSIONES 2002 S.L., Casilda , Esmeralda , Nicanor , Micaela , Sara , Carlos Alberto , Alejo , Benjamín , Desiderio , Fabio , DEPORTES FERNANDO SALES S.L., Íñigo , Marcelino , Roque , Victorio , Florinda , Abelardo , Penélope , Casimiro , Fructuoso , Jacinto , Angelica , Celsa , Gema , María , Torcuato , Jesús Luis , Alonso , Carlos , Erasmo , Gumersindo , Belinda , Elisa , Mauricio , Rodrigo , Jose Ignacio , Estanislao , Hilario , Leonardo , Santos , Jesus Miguel , Arcadio , Cornelio , Fulgencio , Joaquín , Ovidio , Sixto , Luis Manuel , Rita , Alvaro , María Teresa , Conrado , Brigida , Eva , Loreto , Isidoro , Remedios , Oscar , Teodosio , Andrea , Antonio , David , Gabino , Marcos , Saturnino , Carlos María , Ángel Daniel , Benito , Efrain , Gonzalo , Tatiana , Adolfina , Carla , Millán , Jose Manuel , Noelia , Victoria , Ana , Diego , Elisabeth , Juan , Patricio , Vicente , Juan Miguel , Balbino , Ernesto , Teodora , Agustina , Cristina , Leopoldo , Roman , Carlos Manuel , Maribel , Anselmo , Damaso , Gerardo , Zaira , Sabino , Juan María , Avelino , Eulalio , Iván , Plácido , Jose Pablo , Adolfo , Celestino , Fernando , Julián , Silvia , Adelaida , Ruperto , Luis Miguel , Armando , Edmundo , Horacio , Sebastián , Juan Francisco , Blas , Feliciano , Ramona , Mariano , Severiano , Juan Manuel , Bartolomé , Apolonia , Francisco , Lucio , Fermina , Luis Alberto , Teofilo , Pedro Miguel , Maximino , Carlos Francisco , Dolores , Bernabe , Lina , Genaro , Serafina , Amanda , Dulce , Lorenza , Victoriano , Adriano , Cosme , Justiniano , Rosendo , Alicia , Pedro Jesús , Constantino , Hernan , Olegario , Carlos Miguel , Candido , Gustavo , BALDECORSA 98 S.L., Pelayo , Luis Pablo , Calixto , Sandra , debo declarar y declaro no haber lugar a la misma condenando a la parte demandante al pago de las costas causadas en esta instancia.

TERCERO.- Notificada a las partes la referida sentencia, por la parte demandante se preparó recurso de apelación que fue interpuesto dentro del término legal alegando lo que estimó oportuno. Por la parte contraria se presentó escrito de oposición al recurso. Remitidos los autos de juicio a este tribunal se señaló para la Deliberación y votación el pasado día 22 de Febrero de 2010.

ÚLTIMO.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado las formalidades legales.

Vistos, siendo ponente el Ilmo Sr. Magistrado Don JOSE MANUEL DE VICENTE BOBADILLA.

Fundamentos

PRIMERO: DON Carlos Antonio y otros presentaron demanda en ejercicio de la acción de nulidad del artículo 6 de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 , sito en Valladolid calles Manuel Azaña, Ciudad de la Habana, Enrique Cubero y calle peatonal.

La citada comunidad es un complejo residencial compuesto de dos edificios con un espacio libre central de carácter comunitario, por donde se realiza el acceso rodado a los garajes.

La promotora del referido complejo fue GRUPO PARQUESOL M.M. S.L. (en adelante PARQUESOL), la cual, a comienzos del año 1.999, inició la venta de las viviendas y locales comerciales, otorgando los correspondientes documentos privados de compraventa, al tiempo que ejecutaba la construcción y edificación del conjunto.

En esos documentos privados se apoderó a la vendedora para modificar o subsanar la escritura de obra nueva y división horizontal, las normas de comunidad del edificio y conjunto a que pertenecen las fincas adquiridas, incluso para establecer reglamentos o normas de régimen interno y modificarlos.

En diciembre de 2.001 la promotora otorgó escritura de declaración de obra nueva en construcción y constitución de propiedad horizontal, estableciendo los correspondientes Estatutos.

Una vez terminada la obra, a finales del año 2.002, se fueron otorgando las correspondientes escrituras de venta de las viviendas y locales.

El demandante señala que el artículo 6 de los Estatutos, cuya nulidad se pretende, autoriza la posibilidad de destinar la planta sótano para establecer un aparcamiento al servicio del local situado en la planta superior, para lo cual resulta necesario utilizar una zona de paso comunitario.

El negocio que se ha establecido en el mencionado local es un supermercado de MERCADONA, lo cual ha supuesto, según los actores, una desnaturalización de un concreto elemento común, como es la zona de paso hacia el aparcamiento, por el constante trasiego de clientes.

Por eso, el demandante entiende que la promotora ha incurrido en abuso de derecho al redactar el citado artículo 6 de los Estatutos, motivo por el que solicita la nulidad.

La sentencia de instancia desestima la demanda señalando que el otorgamiento de documentos privados de compraventa no determina la entrega de la posesión de los inmuebles, por lo que su firma no implica la adquisición de la propiedad. Se citan al respecto las SSTS de 22 de septiembre de 2.005 y 17 de julio de 1.987 .

En esta tesitura, el juez "a quo" señala que la promotora no incurrió en ningún tipo de abuso puesto que cuando redactó de modo unilateral los Estatutos era la única propietaria del edificio y en consecuencia era la única legitimada al efecto, tal y como dispone el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal .

Se indica asimismo en la sentencia que los propietarios actuaron contra sus propios actos por cuanto firmaron la escritura pública de compraventa, la cual, según señala la STS de 23 de marzo de 2.004 , recoge una declaración de voluntad renovadamente manifestada, que no precisa que sea una reproducción de los contratos privados, sino que puede comportar una novación objetiva, incorporando los elementos necesarios para determinar el régimen de Propiedad Horizontal.

Por fin, señala el juzgador de instancia que el proyecto de ejecución y la escritura de división horizontal reflejaban la existencia de la zona de acceso litigiosa.

SEGUNDO: La representación de don Carlos Antonio y otros presenta recurso de apelación señalando en primer lugar que los Hechos Probados de la sentencia no recogen que el complejo inmobiliario objeto de autos está formado por dos cuerpos divididos por una zona central de espacios comunes, además de por una calle privada de la urbanización que desde la calle pública permite el acceso a los garajes del complejo urbanístico.

Nada hay que objetar a la puntualización que al respecto efectúa el apelante, pues efectivamente existe una calle privada de acceso a los garajes, que no ha sido negada por ninguna de las partes, y cuyo uso es precisamente el que ha dado objeto a la presente litis.

Se combate también lo manifestado en los Hechos Probados de la sentencia acerca de que el garaje dispone de control de acceso de los vehículos, lo cual se dice que es incierto.

De contrario se insiste en que tales medios de control existen, tal y como acreditan los documentos 1, 2 y 3 aportados en la Audiencia Previa, y que se corresponden con el cuaderno o dossier de ejecución del sistema HOSHIN PARKING, que posibilita el aparcamiento únicamente a los clientes del supermercado y en horario estrictamente comercial.

En realidad este extremo no es relevante para resolver la cuestión suscitada en el procedimiento, pues lo que se trata es de determinar si el artículo 6 de los estatutos es nulo por haber sido redactado de forma abusiva por el promotor después de haber otorgado diversos contratos privados de compraventa.

Es decir, hemos de decidir si existe abuso por el solo hecho de la redacción del precepto estatutario, no si es más o menos prudente, en la práctica, la utilización de los espacios comunes que posteriormente haya podido hacer el usuario del aparcamiento.

TERCERO: Entrando en el fondo del asunto, hemos de partir de una afirmación inicial que en realidad no ha sido negada por ninguna de las partes, a saber, que el propietario único del edificio dividido en pisos o locales tiene legitimación para redactar de forma unilateral los estatutos. Así se deduce del artículo 5 LPH (Ley de Propiedad Horizontal ) y así ha sido unánimemente aceptado por la jurisprudencia.

En este sentido las SSTS de 19 de octubre de 1.982, 30 de marzo de 1.999, que cita otras de 27 de febrero de 1.987, 17 de julio de 1.987, 24 de enero de 1.994, o la de 23 de marzo de 2.004 y otras muchas, abundan en la misma idea: la escritura pública de obra nueva y la de constitución de la propiedad horizontal deben ser otorgados por todos aquellos que en el momento de realizarse estas operaciones sean titulares del dominio.

La cuestión resulta unánime cuando el promotor redacta los estatutos antes de proceder a la venta de las viviendas en documento privado.

Es cierto que, cuando ya se han otorgado algunos contratos privados de compraventa, algún sector doctrinal entiende que la redacción de los estatutos debe hacerse con el beneplácito de los compradores, apoyándose para ello en la dicción del artículo 5 LPH , que faculta al propietario a redactar los estatutos "al iniciarse la venta". A sensu contrario, si ya se ha iniciado la venta, se necesitaría el consentimiento de los adquirentes, entendiendo que el "inicio de la venta" se produce cuando se otorgan los documentos privados de compraventa.

Esta postura se ha desechado por la jurisprudencia al amparo de la teoría clásica del "título y el modo", entendiendo que la venta no se produce hasta que no se otorga escritura pública o de otro modo el comprador entra en la posesión del inmueble vendido.

Por consiguiente, desde un punto de vista jurídico-real, es obvio que el promotor está legitimado para redactar unilateralmente los estatutos después de haber otorgado los correspondientes contratos privados de compraventa y antes de que los adquirentes hayan tomado posesión de los inmuebles.

CUARTO: Sentado lo anterior, hemos de plantearnos la cuestión desde un punto de vista jurídico-obligacional, pues es evidente que el contrato de compraventa se perfecciona entre comprador y vendedor y es obligatorio para ambos, si existe conformidad con la cosa objeto del contrato y el precio, aunque ni una ni otro se hayan entregado, tal y como reza el artículo 1.450 del Código Civil ; y que el vendedor ha de poner en poder del comprador todo lo que exprese el contrato (artículo 1.469 del Código Civil ), de forma íntegra (1.169 del Código Civil); y además todo lo que, según su naturaleza, sea conforme a la buena fe, al uso o a la Ley (artículo 1.258 del mismo Cuerpo Legal).

Desde este punto de vista, no resulta aceptable que el vendedor proceda, una vez otorgado el contrato privado de compraventa, a efectuar una disgregación del dominio del bien objeto de la venta y lo entregue después al comprador en esa forma disgregada.

En esta tesitura, el comprador tiene la opción de solicitar la resolución del contrato o pedir su cumplimiento en forma íntegra.

Centrando estas ideas en el ámbito que nos ocupa, el Tribunal Supremo ha anulado en ocasiones los estatutos redactados unilateralmente por el promotor después de haber vendido en contrato privado algunas viviendas.

Y así por ejemplo, en la STS de 13 de mayo de 2.004 entendió que la constitución de servidumbres, debió hacerse en el título de Propiedad Horizontal del que los estatutos tan solo forman un anexo, y no en éstos, de ahí que declarar que se conocían las normas de la comunidad no supone actos propios para la aceptación de la servidumbre.

En la STS de 16 de febrero de 2.006 entendió que tras la venta en contrato privado, la facultad de disposición sobre elementos comunes ha dejado de ser exclusiva del promotor, por lo que no consideró ajustado a derecho la escritura de subsanación y subrogación de parte del terreno relativo a zonas comunes.

En otro orden de cosas, no puede soslayarse la aplicación al caso de la legislación protectora de consumidores y usuarios. La Disposición adicional 1ª de la Ley 26/1984 de 19 de julio , en su redacción vigente al momento de los hechos, califica como abusiva la reserva de facultades de interpretación o modificación unilateral del contrato sin motivos válidos especificados en el mismo. Ello determina su nulidad de pleno derecho y se tienen por no puesta. En consecuencia, no son susceptibles de confirmación posterior (artículo 1.310 del Código Civil ).

En este sentido la SAP Valencia de fecha 21 de noviembre de 2.007 señala que la cláusula contractual que permite unilateralmente al promotor modificar el proyecto de ejecución cuando no concurren razones técnicas es nula por su carácter abusivo, y al estar ya perfeccionada la venta, toda modificación del proyecto que no este amparada en razones técnicas deberá contar con el consentimiento del comprador.

QUINTO: Con arreglo a estos parámetros, hemos de plantearnos si, tal y como se solicita el artículo 6 de los Estatutos es nulo.

El citado artículo 6 de los Estatutos faculta al propietario o titular del local de planta baja y sótano núm. NUM000 de la escritura de división horizontal, para realizar todo un variado elenco de actuaciones.

Por exigencias del principio de congruencia, no podemos analizar en toda su amplitud el carácter abusivo o no de la reserva realizada respecto todas y cada una de las facultades que el artículo 6 contempla, sino únicamente aquella que ha sido objeto del proceso y en virtud de la cual se solicita la nulidad.

Concretamente nos referimos a la posibilidad de que el propietario u ocupante del local destine a aparcamiento o servicios complementarios el local situado en la parte baja del señalado con el número NUM000 en la escritura de división horizontal. Y como consecuencia de ese destino, a que se mantenga abierta la puerta exterior de entrada y salida que parte de la calle durante el horario comercial de dicho local.

Para determinar el carácter abusivo de esta disposición, hemos de analizar, si esta facultad supone una modificación unilateral del contrato de compraventa suscrito en los correspondientes documentos privados, en el sentido de que pueda constituir una servidumbre no prevista por los contratantes y que no venga motivada por razones estrictamente técnicas.

Es pacífico que las compraventas sobre plano, como es el caso que nos ocupa, son calificadas como contrato de compraventa de cosa futura, al ser su objeto un inmueble no construido, en el que el consentimiento contractual se remite al plano y al proyecto de edificación preexistente, cumpliendo tales documentos una función objetivamente normativa y no solo descriptiva (STS de 7 de noviembre de 1.988 , entre otras muchas).

Si analizamos los planos y el proyecto constructivo, que fue plasmado en la escritura de obra nueva en construcción y división horizontal, observamos que el Edificio 1, tiene las siguientes plantas:

1.- una planta de sótano segundo, con acceso para vehículos a través de una meta plana que proviene de la planta de sótano primero y consta de 88 plazas de garaje.

2.- una planta de sótano primero que está compuesta por dos elementos:

a) un local con acceso para vehículos a través de una meta plana. El mismo tiene acceso para personas a través de un núcleo de escalera y un ascensor, que se comunica con el local situado en la planta semisótano.

b) local con acceso para vehículos a través de una meta plana, que se distribuye en 48 plazas de garaje, que comunica a través de tres núcleos de escalera y seis ascensores con el resto de plantas del edificio.

3.- Un semisótano compuesto de los siguientes elementos:

a) local comercial con acceso para personas desde la planta baja con dos núcleos de escalera y dos ascensores.

b) 67 trasteros

4.- planta baja. En ella se encuentra el local de acceso a MERCADONA y el denominado de carga y descarga, según resulta de la descripción de la finca NUM000 .

5.- planta primera a quinta, que no tienen relevancia en este pleito.

Tal y como se describe, el local donde MERCADONA tiene sus instalaciones es el referido más arriba en el número 3 a) y 4, que se corresponde con la finca núm. NUM000 .

El aparcamiento es el descrito como 2 a), que como puede verse tiene acceso directo al local situado en la planta de arriba (MERCADONA) y no se divide en distintas plazas individuales de aparcamiento, al contrario que el 2 b), que tiene acceso directo a las viviendas y se divide en 48 plazas.

Resulta también destacable que a la hora de describir el local 2 a) se indica claramente que tiene acceso para vehículos, el cual, si comprobamos el plano respectivo, se produce a través de la controvertida calle privada que comunica la vía pública con el garaje.

De lo expuesto podemos deducir tres cosas: a) que el local que constituye la finca NUM000 está directamente comunicado con el situado en la planta inferior, que constituye la finca NUM001 ; b) que la finca NUM001 está destinada a aparcamiento sin división de plazas individuales; c) que la finca NUM001 está funcionalmente dirigida a prestar servicio a la NUM000 , con la que directamente se comunica.

Cabe advertir que apreciamos un error en los estatutos al considerar englobado bajo el número NUM000 tanto el local comercial como el aparcamiento, cuando en realidad se trata de dos fincas diferentes, la NUM001 ( NUM002 ) y la NUM000 ( NUM003 y planta NUM004 ). Se trata de un error cuya relevancia a los efectos de este procedimiento no ha sido puesta de manifiesto por ninguna de las partes, ni la Sala considera que tenga influencia en el mismo.

En vista de lo relatado, podemos colegir que el artículo 6 de los estatutos, en cuanto contemplan la posibilidad de uso como aparcamiento de la finca NUM001 , al servicio del local comercial que está situado más arriba ( finca NUM000 ), no supone modificación alguna del régimen de propiedad contemplado en los planos y en el proyecto constructivo y por tanto no limita, en este aspecto, el derecho de ninguno de los que compraron su vivienda en documento privado anterior a la redacción de los estatutos.

El uso del vial de acceso al aparcamiento citado viene también delimitado en los planos y en el proyecto.

En consecuencia, el hecho de que las puertas de acceso a la calle deban permanecer abiertas en horario comercial no puede considerarse sino una utilización de ese elemento común conforme al destino previsto, (no en vano la finca NUM000 está planteada como local comercial); y el referido uso, por sí solo, a los fines comerciales que le son propios, no perjudica el derecho de los demás copropietarios, que pueden utilizar también el mismo vial de acceso, pero cuyo garaje está protegido por otra puerta independiente y no implica un incremento de gastos de mantenimiento de ese vial de acceso, pues el citado artículo 6 de los estatutos señala que serán de cargo del local comercial.

En definitiva, el citado artículo 6 no vulnera, en perjuicio de los copropietarios lo dispuesto en el artículo 9.1 a) LPH ni el artículo 394 del Código Civil , que permite a cada partícipe servirse de las cosas comunes conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copropietarios utilizarlas según su derecho.

SEXTO: Con arreglo a lo dispuesto en el Art. 398.1º en relación con el Art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se impondrán al apelante las costas de esta alzada.

Fallo

DESESTIMANDO INTEGRAMENTE el recurso de apelación formulado por la procuradora DOÑA MARIA GLORIA CALDERON DUQUE en nombre y representación de Dª Gabriela , Salvador , Víctor , Carlos Antonio , Juan Antonio , Agustín , Olga , Benedicto , Sonia , Daniel Y Everardo contra la sentencia de fecha 30 de Enero de 2007, dictada en autos de Juicio Ordinario num. 1265/04 , del Juzgado de 1ª Instancia num. 4 de Valladolid, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición al apelante de las costas causadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en audiencia pública el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.