Sentencia Civil Nº 61/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 816/2009 de 29 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00061/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 816/2009

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

D. FELIX ALMAZAN LAFUENTE

D. CESAREO DURO VENTURA

En MADRID, a veintinueve de diciembre de dos mil once.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 786/2004 del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 72 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante/apelado DÑA. Carmela Y D. Edemiro , representados por el Procurador D. Marco Aurelio Labajo González, y de otra, como apelante/apelado COVEINSA INVERSINES INMOBILIARIAS S.L. , representada por la Procuradora Dña. Ana Belén Gómez Murillo, sobre resolución de contrato.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 72 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 12 de enero de 2009 , cuya parte dispositiva dice: "Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Ana Belén Gómez Murillo en nombre y representación de COVEINSA INVERSIONES INMOBILIARIAS S.L contra los demandados Dª Carmela y D. Edemiro y, en consecuencia, debo absolver y absuelvo a los citados demandados de las peticiones contenidas en la demanda principal.

Que debo desestimar y desestimo la demanda reconvencional interpuesta por los citados demandados contra la mencionada actora y, en consecuencia, debo absolver y absuelvo a la actora-reconvenida de las peticiones contra ella contenidas en la demanda reconvencional.

Cada parte deberá asumir sus propias costas y las comunes, si las hubiera, por mitad."

Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de Dña. Carmela y D. Edemiro y por la representación procesal de COVEINSA INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.L., se interpusieron respectivos recursos de apelación, alegando cuanto estimaron pertinente, que fueron admitidos en ambos efectos, dándose traslado de los mismos a las partes contrarias que formularon oposición del recurso. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 22 de junio de 2011, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto , siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FELIX ALMAZAN LAFUENTE .

Fundamentos

Se acepta el primero de los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada, no así los restantes que serán sustituidos por los siguientes:

PRIMERO.- El presente recurso trae causa de la demanda formulada por la Procuradora Doña Ana Belén Gómez Murillo, en representación de la mercantil COVEINSA INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.L., contra DOÑA Carmela y DON Edemiro , en la que se solicitaba se declare resuelto el contrato privado de compraventa de 12 de Diciembre de 2.003, firmado entre las partes, relativo a la vivienda piso NUM000 NUM001 . de la CALLE000 nº NUM002 de Madrid, condenando a los demandados a devolver a COVEINSA INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.L. la suma de 24.000 euros, entregada al momento de la firma, así como otros 24.000 euros, en concepto de daños y perjuicios.

Los demandados DOÑA Carmela y DON Edemiro , no solo se opusieron a la demanda, sino que formularon reconvención, reclamando 7.678,53 euros, importe de las obras a realizar para dejar la vivienda litigiosa en su estado anterior, ante las inconclusas obras llevadas a cabo por la parte compradora.

Frente a la sentencia de instancia, que desestima tanto la demanda, por entender que no se han acreditado los incumplimientos aducidos por la parte actora, como la reconvención, por considerar que es insuficiente el presupuesto aportado para acreditar dicha pretensión, se alzan ambas partes.

COVEINSA INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.L., tras poner de manifiesto que su actividad consiste en la compra de viviendas, su acondicionamiento y su posterior venta, referirse a las condiciones del contrato de compraventa litigioso y al inicio de las obras de reforma de la vivienda en el mes de Diciembre de 2.003, así como a su inmediata paralización a requerimiento de varios vecinos del edificio, por encontrarse el mismo sujeto a un expediente de rehabilitación a instancia de la Gerencia de Urbanismo, mantiene que ambas partes desconocían la existencia del expediente abierto por la gerencia Municipal de Urbanismo y que, tras conocer el mismo, vendedores y compradora llegaron al acuerdo de resolver el contrato. Con estos presupuestos cuestiona la valoración probatoria llevada a cabo por la Juzgadora de instancia, manteniendo que de la prueba practicada se ha acreditado la realidad de los hechos en que basa la resolución, por lo que solicita la revocación de la sentencia apelada, dictándose otra por la que se estime íntegramente la demanda.

DOÑA Carmela y DON Edemiro , también aduce como motivo de apelación la incorrecta apreciación de la prueba, en cuanto a la existencia de los daños y perjuicios que se reclaman, entendiendo que es bastante para su acreditación el presupuesto ratificado por quien lo emitió, a la vez que hace hincapié en la posterior venta de la vivienda, en Diciembre de 2.005, por 150.000 euros, precio debido al estado en que la misma se encontraba y que era inferior al fijado en el contrato litigioso. Se termina solicitando se dicte nueva sentencia por la que se revoque la de instancia en cuanto desestima la reconvención, cuya estimación se considera procedente.

SEGUNDO.- Como se pone de manifiesto en anterior fundamento jurídico, las objeciones que ambas partes formulan a la sentencia apelada, se enmarcan dentro del ámbito probatorio, cuestionando, en definitiva, la valoración de la prueba que se ha llevado a cabo en la instancia.

Dentro de función revisora que corresponde a esta alzada ( artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), hemos de poner de manifiesto, como punto de partida, que la actividad intelectual de valoración de las pruebas se incardina en el ámbito propio de las facultades del Juzgador de instancia, que deberá llevar a cabo la evaluación de las mismas conforme a los rectos principios de la sana crítica, favorecido, como se encuentra, por la inmediación al deber presenciar personalmente el desarrollo de aquéllas, pues si bien con el sistema de la Ley de Enjuiciamiento Civil vigente tal principio ha perdido intensidad dado que el soporte documental videográfico del acto del juicio permite visualizar las pruebas practicadas en él, ello no significa que no siga teniendo una especial trascendencia en cuanto coloca al Juzgador de instancia en una situación privilegiada porque la relación directa con las partes y testigos, permitiéndoles la formulación de las preguntas que considere oportunas, encaminadas al esclarecimiento de los hechos controvertidos. De tal suerte que cuando se trata de valoración probatoria, la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquella aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que no adolece de error, arbitrariedad, insuficiencia, incongruencia o contradicción, que aún debe ser completado refiriéndonos a la prueba testifical y de interrogatorio de parte, en el sentido de que las mismas son de apreciación libre, no tasada, valorable por el Juzgador según su prudente criterio y conforme a las reglas de la sana crítica, sin que existan reglas preestablecidas que rijan su estimación, todo ello de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 376 y 316 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

A ello debe añadirse que el juzgador que recibe la prueba puede valorarla libremente, aunque nunca de manera arbitraria, transfiriendo la apelación al Tribunal de la segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, pero quedando reducida la alzada a verificar la legalidad en la producción de las pruebas, la observancia de los principios rectores de su carga, y si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el juez a quo de forma arbitraria o si, por el contrario, la apreciación conjunta del mismo es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso.

TERCERO.- Como se ha apuntado al inicio de la fundamentación jurídica de esta resolución, los hechos que la sentencia de instancia recoge en su fundamento de derecho segundo, han de ser aceptados, al estar plenamente acreditados con los documentos que aportaron las partes. Ahora bien, se echa en falta en dicho relato, alguna referencia a la prueba practicada en el acto del juicio, en concreto a la testifical del administrador de la comunidad de propietario y al interrogatorio de los demandados, no debiéndose olvidar que rige en nuestro derecho el principio de valoración conjunta de la prueba.

Pues bien, valorando conjuntamente la prueba, ha de llegarse a la conclusión de que tanto los vendedores DOÑA Carmela y DON Edemiro , como la compradora COVEINSA INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.L., conocían que el edificio sito en el nº NUM002 de la CALLE000 , había pasado una inspección técnica con resultado desfavorable, habiendo sido requerida la comunidad de propietarios por la Gerencia Municipal de Urbanismo para acometer las correspondientes obras, quedando pendientes obras estructurales y de pocería. Esta afirmación es incuestionable en cuanto a los vendedores, pese a lo que manifestaron en el acto del juicio, ya que ellos mismos, con la contestación a la demanda, aportaron el documento nº 3, certificación expedida a instancia de la propiedad de la vivienda, fechada el 1 de Octubre de 2.003, esto es dos meses antes de la compraventa, en el que se recogen los datos que se dicen desconocer. Respecto a la compradora, hemos de entender que también sabía de la existencia de tan citada inspección técnica, y ello porque es inconcebible que una empresa, que se dedica a la compra de viviendas antiguas con el fin de rehabilitarlas y venderlas a terceros, no se informe sobre el estado del edificio y en concreto sobre los resultados de la Inspección Técnica del mismo, siendo éste el objeto de tan citado documento nº 3, que es fácil relacionarlo con el contenido de la primera cláusula del contrato, en la que expresamente se establece que la vivienda se adquiere "al corriente de pago de todo tipo de impuestos, arbitrios, incluidas la totalidad de las derramas por rehabilitación o de cualquier tipo originadas o aceptadas por Junta de propietarios con anterioridad a la fecha de realización de este documento ".

Sí puede aceptarse que COVEINSA INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.L., desconociera la situación actual en cuanto al importe de las obras de rehabilitación y su pago por los comuneros, extremos sobre los que la certificación de uno de Octubre de 2.003, es un tanto difusa, siendo ésta circunstancia la que dio lugar al burofax que el 30 de Marzo de 2.004, remitió COVEINSA INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.L. a los vendedores, en el que, y esto es significativo, no se insta la resolución del contrato por el estado en que se encontraba el edificio, sino que se conmina a los vendedores para que hagan frente al pago de la derrama que corresponde al piso litigioso, cuestión que no es baladí, pues si tenemos en cuenta que conforme dijo Don Roque en el acto del juicio, el presupuesto de la obra ascendía a 360.000 euros y que la comunidad está formada por once propietarios, es fácil colegir que la derrama es del orden de 30.000 euros por vivienda, cantidad que, pese a los recibos extras que se iban abonando desde el año 2.000, estaba, en su mayor parte, sin pagar, siendo éste el problema que se planteó entre los hoy litigantes, discrepándose en cuanto al alcance de la reseñada cláusula primera, en relación con la sexta que fijaba que los gastos de comunidad serán por cuenta de la parte compradora desde el momento de la celebración del contrato. Por tanto, la cuestión litigiosa queda centrada en determinar las consecuencias que ha de tener la situación descrita, que no queda completa si no se añade a la misma que las obras de consolidación de la estructura, afectaban directamente a la planta segunda del edificio, en el que se encuentra la vivienda litigiosa.

CUARTO.- Es doctrina reiterada de la Sala 1ª del Tribunal Supremo la que afirma que se está en presencia de la entrega de una cosa diversa o "aliud pro alio", cuando existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió, y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los arts. 1.101 y 1.124 del Código Civil , sin que, por consiguiente, sea aplicable el plazo semestral que señala el art. 1.490 para el ejercicio de las acciones edilicias, sino las derivadas de defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con defectos que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina, entendiendo que aquella inhabilidad ha de nacer de defectos de la cosa vendida que impidan obtener de ella la utilidad que motivó su adquisición, sin que sea suficiente para instar la resolución una insatisfacción puramente subjetiva del comprador ( SSTS de 29 de abril y 10 de noviembre de 1.994 , 11 de abril de 1.995 , 14 de diciembre de 1.983 , 7 de enero de 1.988 , 30 de noviembre de 1.972 , 29 de enero y 23 de marzo de 1.983 , 20 de febrero de 1.984 , 12 de febrero de 1.988 , 12 de abril de 1.993 , 16 de noviembre de 2.000 ).

En este sentido, dice la STS. de 7 de Enero de 1.988 , que: "No se debe confundir el aliud pro alio con la simple prestación defectuosa, sometida a la regulación específica del saneamiento, correspondiendo a la inhabilidad total la protección de los arts. 1.101 y 1.124 CC , y no la correspondiente a un mero supuesto de vicio interno de la cosa vendida". En este mismo sentido se expresa la STS. de 2 de septiembre de 1.998 : "Es doctrina reiterada de la Sala la que declara que se está en presencia de la entrega de una cosa diversa o aliud pro alio, cuando existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió, y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los arts. 1.101 y 1.124 CC ."

En el presente caso, hemos de convenir que la patología que presentaba el edificio en el que se encuentra la vivienda adquirida por COVEINSA INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.L., no impedía su uso normal, aunque es cierto que obliga a llevar a cabo las correspondientes obras de reparación. Esta situación, en principio, diferente a la que acontece en el supuesto de entrega de cosa distinta o de cosa con vicios tales que la hagan impropia para el objeto a que se destina, debe de relacionarse necesariamente con la finalidad para la que COVEINSA INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.L. adquirió la vivienda: rehabilitación y venta a terceros, finalidad que estaba ínsita en el contrato de compraventa suscrito entre las partes -cláusulas tercera y cuarta-. Como quiera que la situación real del inmueble comportaba, por una parte, la realización de obras estructurales en la vivienda y el abono de una derrama del orden de 30.000 euros, es patente que la conjunción de ambas circunstancias puede considerarse suficiente para resolver el contrato litigioso, atendiendo, como ya se ha dicho a la finalidad pretendida por la compradora, explicitada en el contrato.

QUINTO.- Dicho lo anterior y refiriéndonos al recurso formulado por COVEINSA INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.L., es patente que el mismo debe de ser estimado, tanto en cuanto a la resolución del contrato en cuestión, ya que no se discute la misma sino la responsabilidad en su producción, como en lo referente a la devolución de la cantidad abonada en concepto de precio, rechazando, por el contrario la entrega duplicada de la misma y ello porque no nos hallamos ante el supuesto establecido en la condición general quinta, pues en dicha cláusula penal se establece la devolución doble de la cantidad recibida por los compradores, en el caso de que "la parte vendedora no otorgara Escritura Pública de compraventa o poder notarial de venta antes de la fecha prefijada", y queda acreditado que el supuesto establecido para la devolución duplicada, no ha concurrido, por lo que ha de prescindirse de dicha penalización.

En cuanto al recurso formulado por DOÑA Carmela y DON Edemiro , su estimación también es procedente, pues resolviendo el contrato COVEINSA INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.L. y estableciéndose en la claúsula cuarta del contrato que las obras en la vivienda se hacían a voluntad de la compradora, a su costa y bajo su responsabilidad, la resolución del contrato ha de comportar el abono de dichas obras, debiendo aceptar la cuantía de 7.678,53 euros, pues aunque es cierto que dicha suma se justifica con un mero presupuesto, su adecuación viene corroborada por la prueba pericial practicada que cifra en una cantidad sensiblemente superior el importe de tan citada reaparación.

Las consecuencias prácticas de la estimación de ambos recursos y la declaración de débitos concurrentes, obliga a compensar los mismos y establecer como resultado de este proceso, la condena a abonar, por parte de DOÑA Carmela y DON Edemiro , a COVEINSA INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.L., la suma de 12.321,47 euros.

SEXTO .- Respecto a las costas de la primera instancia, no procede hacer especial pronunciamiento en cuanto a las generadas por la demanda inicial, al haberse estimado, solo en parte, la misma; siendo pertinente la imposición a la demandada reconviniente de las costas causadas por la demanda reconvencional, al producirse su estimación, todo ello conforme a lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

SÉPTIMO.- La estimación, al menos en parte, de los recursos de apelación, comporta no hacer especial declaración en cuanto a las costas causadas en esta alzada, tal y como establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados, preceptos concordantes y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando, en parte , el recurso de apelación formulado por la Procuradora Doña Ana Belén Gómez Murillo, en representación de la mercantil COVEINSA INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.L., e íntegramente el interpuesto por el Procurador Don Marco Aurelio Labajo González, en la representación acreditada de DOÑA Carmela y DON Edemiro , ambos contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 72 de Madrid, en fecha 12 de Enero de 2.009 , en el juicio ordinario de referencia, debemos revocar y revocamos referida resolución y, en su consecuencia, estimando, en parte la demanda interpuesta por la primera, contra los segundos y acogiendo la demanda reconvencional formulada por éstos contra aquella, tras la correspondiente compensación, debemos condenar y condenamos a DOÑA Carmela y DON Edemiro , a que abonen a COVEINSA INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.L., la suma de doce mil trescientos veintiún euros, con cuarenta y siete céntimos (12.321,47) ; imponiendo a COVEINSA INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.L., exclusivamente, las costas generadas por la demanda reconvencional, no haciendo especial condena en cuanto a las causadas, tanto por la demanda inicial, como por los presentes recursos.

Notifíquese la presente resolución a las partes y devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con copia certificada de la presente resolución.

Así por esta nuestra sentencia, que no es susceptible de ser recurrida en casación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.