Sentencia Civil Nº 61/2012, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 672/2010 de 05 de Febrero de 2012

Encabezamiento

SENTENCIA

Iltmos Sres:

Presidente:

Don Víctor Caba Villarejo.

Magistrados:

Don Carlos Augusto García Van Isschot.

Don Víctor Manuel Martín Calvo.

En Las Palmas de G. C., a 5 de Febrero de 2.012

Vistas por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, las actuaciones de que dimana el presente rollo, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia no 10 de Las Palmas de GC, en los autos referenciados, seguidos a instancia de don Felipe , parte apelante, representado en esta alzada por la Procuradora de los Tribunales dona Lidia Afonso Arencibia y dirigido por el Letrado don Pedro Quevedo Reyes contra don Heraclio , parte apelada, representado por la Procuradora dona María Teresa Díaz Munoz y dirigido por el Letrado don Cristo Betancor Brito y contra la entidad Titasa Inversiones, SL, en

rebeldía procesal, siendo ponente el Sr. Magistrado don Víctor Caba Villarejo, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 10 de Las Palmas de GC se dictó sentencia en los referidos autos de fecha 16 de marzo de 2010 , que estimando parcialmente la demanda interpuesta por don Felipe contra Titasa Inversiones, SL condena a Titasa Inversiones, SL a restituir y devolver al actor la cantidad de 9.000 euros más los intereses legales. II Desestima la demanda interpuesta por don Felipe contra don Heraclio , absolviendo al demandado de las pretensiones en ella contenidas. III Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

SEGUNDO.- Contra la expresada resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte actora que fue admitido a trámite y al que se opuso la parte demandada en tiempo y forma, acordándose la remisión de los autos a este Tribunal, con emplazamiento de las partes que se verificó como consta, y recibidos los autos en esta Sección 5a de la Audiencia Provincial, se formó el presente rollo, personándose ambas partes apelante y apelada y seguidos los trámites procedentes quedaron senalados los autos para deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.- Afirma la parte actora y aquí recurrente don Felipe , que la presente litis tiene su origen en el contrato de opción de compra de 21 de mayo de 2.007 firmado entre el actor don Felipe y la inmobiliaria Titasa Inversiones, SL, por cuenta del propietario don Heraclio . Este documento tiene como antecedente la autorización de venta sobre la propiedad otorgada por el referido demandado Sr. Heraclio a la codemandada Titasa Inversiones, SL, de fecha 12 de septiembre de 2006, que constituye un verdadero mandato de venta de la propiedad a la citada inmobiliaria. Que la opción de compra quedó supeditada al expediente de dominio o ampliación de cabida que iba a tramitar la inmobiliaria lo que da valor a la autorización de venta a su favor. Que el propietario tenía pleno conocimiento de que había autorizado a la inmobiliaria Titasa a realizar los trámites necesarios para conseguir la inscripción de la finca, ensenar la propiedad y recibir opciones de compra en su nombre. El apelado tenía perfecto conocimiento de todo ello reconociendo como suya la firma que obra en la autorización de venta, conocía al recurrente interesado en su compra a quien ensenó la propiedad a través de la inmobiliaria, a quien remitía el Sr. Heraclio para cualquier cosa relacionada con el precio. Que el recurrente abonó el precio de la opción y los demandados han incumplido sus obligaciones y no han devuelto los 9.000 euros. Que el demandado transcurridos dos anos desde la firma de la opción de compra jamás requirió a la inmobiliaria diciendo que ya no vendía, sino que lo hizo cuando envió un burofax en contestación de otro remitido por la agencia inmobiliaria mediadora en el que se le citaba para firmar la compraventa. Que el recurrente no entra en las relaciones internas entre la agencia mandante y mandatario y que si hubo extralimitación por el mandatario no puede serle opuesta como tercero de buena fe, quedando el mandante vinculado u obligado frente a éste cuando crea o tolera una apariencia de poder. Que la demanda debe ser estimada en cuanto el vendedor se negó a firmar la compraventa y ello puesto que el recurrente llegó a ejercitar la opción de compra pues mediante burofax de la inmobiliaria se le citó para su firma y sin embargo el vendedor se arrepintió y se negó a celebrar el contrato de compraventa. En resumen, los codemandados firmaron entre si dos contratos, mediación y mandato y a tenor de ello el recurrente firmó el contrato de opción de compra con la inmobiliaria entregando 9.000 euros. Llegado el día de la firma de la compraventa el propietario cambia de opinión y decide no vender y el actor perdió los 9.000 euros entregados.

SEGUNDO.- Son antecedentes fácticos del caso de autos sujeto a revisión de esta Sala, los siguientes: A) La codemandada en rebeldía procesal Titasa Inversiones, SL, en fecha 12 de septiembre de 2006, obtuvo el encargo del Sr. Heraclio de vender su propiedad consistente en una casa terrera sita en la CALLE000 NUM000 , Las Mesas Bajas, Las Palmas de GC. A tal efecto autorizó a la inmobiliaria demandada a que procediera a su venta, haciendo publicidad en los medios que estimara conveniente, a mostrarla a los clientes que estimara oportuno, así como, previo aviso al Sr. Heraclio , pudiera firmar y recibir opción de compra del cliente interesado en la compra de la propiedad fijándose el precio mínimo de venta del inmueble en 156.263, 15 euros. B) Con fecha 21 de mayo de 2007 el recurrente y el representante legal de la inmobiliaria firmaron un contrato que denominaron opción de compra actuando don Victorino , administrador de Titasa, SL, como intermediario, en nombre de la entidad Titasa Inversiones, SL y en representación de los propietarios del inmueble el Sr. Heraclio , de quien había recibido el encargo de venta, y de su cónyuge dona Micaela , de quien no había recibido encargo de venta alguna. Entregándose por el actor al tiempo de su firma y en concepto de senal y arras penitenciales la cantidad de 9.000 euros que el comprador perdería si desistiera de la compraventa. Por el contrario si fuera la parte vendedora quien desistiera, debería devolverla duplicada. C) En fecha 27 de marzo de 2008 el Sr. Victorino en representación de Titasa comunicó al recurrente la terminación del expediente de legalización de la finca para que pudiera formalizarse la compraventa en el plazo previsto al efecto de los treinta días siguientes, al mismo tiempo que se comunicaba a los vendedores que la fecha de la firma de la escritura pública de compraventa debía ser en los citados treinta días en la notaría que oportunamente se comunicaría, momento en que se pagaría el resto del precio (144.243 euros). D) El codemandado Sr. Heraclio se negó a efectuar la venta con pretexto en la falta de consentimiento de su cónyuge la Sra. Micaela , quien desconocía el encargo de venta realizado por su marido, que no habían recibido cantidad dineraria alguna de don Felipe , con quien no tenían acuerdo alguno para vender su propiedad, ni de la sociedad intermediaria declarándose ajenos a los acuerdos del actor con Titasa.

TERCERO.- El encargo de venta o autorización de venta dada por el Sr. Heraclio a la codemandada Titasa Inversiones, SA, para "que proceda a la venta de la misma, haciendo publicidad de ella en los medios que estime pertinente..... De igual forma, autorizo a que por parte del persona de Campo & Naturaleza, sea mostrada mi propiedad a los clientes que estime oportuno " se engloba dentro del contrato de corretaje, mediación o intermediación inmobiliaria en virtud del cual el mediador se obliga a poner en contacto a una persona (la que contrató sus servicios) con otras para que entre ellas puedan celebrar el contrato objeto de la mediación, sin que el referido contrato de corretaje entrane, por sí solo y a falta de estipulación expresa en tal sentido, conferimiento de mandato alguno en favor del mediador o corredor para que éste pueda actuar como representante o mandatario del que contrató sus servicios, en el perfeccionamiento o celebración del contrato objeto del corretaje ( STS 17 de julio de 1995 ).

En el contrato "autorización de venta" de fecha 12-09-06, contrato de corretaje, mediación o intermediación inmobiliaria, igualmente se autorizaba a la agencia inmobiliaria demandada Titasa, SL a "coger opciones de compra" de la persona que esté interesada en la propiedad (folio 13) y lo mismo figura en la copia del contrato aportada por el demandado Sr. Heraclio (folio 51) anadiendo en su reverso "así como, previo aviso, pueda firmar y recibir opciones de compra del cliente interesado en la compra de mi propiedad". De cuyo tenor literal lo primero que salta a la vista es que la agencia inmobiliaria demandada no estaba autorizada por el propietario del inmueble para recibir arras ni puede entenderse tácitamente autorizado para ello de la expresión "coger" o "recibir" opciones, pues el precio o la prima de la opción de compra no es un elemento esencial sino accesorio del contrato de opción de compra, ni cabe presumirla por la intervención mediadora de una inmobiliaria.

Además conforme a reiterada jurisprudencia, de haber existido tal pacto en el contrato de corretaje o mediación, por el que se autorizara expresamente al agente para recibir arras, en modo alguno supone autorización para vender en nombre del cliente, teniendo declarado el Tribunal Supremo en sentencia de 19 Oct. 1993 , que la mediación de recepción de arras no implica un tácito apoderamiento para disponer de bienes inmuebles y perfeccionar contratos de compraventa cuya gestión le fue encomendada.

El apelado Sr. Heraclio autorizó a la agencia inmobiliaria demandada para firmar contratos de opción de compra, no para firmar directamente un contrato de compraventa ni pactar arras penitenciales. Titasa, SL no estaba autorizada para ello y se extralimitó en sus funciones.

En efecto, aunque el contrato de 21 de mayo de 2007 se denomina "contrato de opción de compra" es en realidad una compraventa pues del análisis de las cláusulas del contrato celebrado se desprende que se concertó un contrato de compraventa con precio aplazado y con pacto de arras penales liquidatorias, y no una opción de compra. La perfección de la compraventa no quedaba a voluntad de la parte compradora o supuesta optante, sino que quedó plenamente perfeccionada en el mismo momento de su firma, en que la parte compradora y vendedora prestaron su consentimiento sobre la cosa y el precio, entregando el recurrente la cantidad de 9.000 euros en concepto de senal quedando sólo pendiente de su consumación a través del otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa una vez hecho efectivo el precio restante por importe de 144.243 euros, además para el ejercicio de esa "opción" se establece el plazo de 30 días desde la terminación del expediente de dominio, pero ese plazo se configura al mismo tiempo como fecha del otorgamiento de la escritura pública de compravente y pago del resto del precio fijado para la compraventa. En consecuencia, ese plazo no es la fecha tope para el ejercicio del derecho de opción de compra, plazo de caducidad del derecho dentro del cual debe comunicar el optante de manera recepticia al concedente de la opción su voluntad de llevar a cabo la compraventa comprometida, sino el plazo fijado también para pago del resto del precio de la venta. Es decir se superponen y no diferencian ambos plazos. Como tampoco es propio de un contrato de opción de compra la cláusula quinta en virtud de la cual si el comprador desiste perderá la senal entregada. Si fuera el vendedor quien desiste deberá devolverla éste duplicada, pues como dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 13 de Diciembre de 2.007 (sección 4a) "...el contrato de opción supone, en esencia, que una parte (optataria) concede a la otra (optante) la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, de lo que se deduce la incompatibilidad de las arras penales con la opción de compra, siquiera desde la perspectiva del optante. Si la esencia del contrato de opción consiste precisamente en conferir al optante la facultad de decidir en exclusiva sobre la perfección de un ulterior contrato (de compraventa en el caso de autos) carece de sentido que se pacte que habrá el mismo de ser penalizado si decide no perfeccionar la compraventa, que es precisamente la facultad que se le otorgó mediante el contrato, por lo que ello sería tanto como castigar lo que no es sino el ejercicio del derecho. Ni siquiera tienen sentido en el contrato al que nos estamos refiriendo las llamadas arras penitenciales, es decir, las que permiten a las partes desligarse del cumplimiento del contrato, pues en un contrato de opción es precisamente el ejercicio de la facultad de optar el núcleo del convenio, por lo que la decisión de no perfeccionar el contrato objeto de la opción, de no comprar en el caso de autos, nunca podrá ser tenida por apartamiento del contrato. Así lo ha mantenido la Sentencia del TS de 20 de febrero de 1996 . Siendo, en efecto, el contrato que ligaba a las partes un auténtico contrato de compraventa ...".

En definitiva, la agencia inmobiliaria Titasa, SL se extralimitó en su función firmando en nombre y representación del vendedor del inmueble un contrato de compraventa con el actor-apelante para el que no estaba autorizado, excediéndose del encargado recibido. Ante esa extralimitación de funciones del agente resultaría injusto imponerle las consecuencias nocivas de ella derivadas al propietario del inmueble Sr. Heraclio , quebrantando las prohibiciones que resultan de los arts. 1714 , 1725 y 1726 CC debiendo responder aquélla por tanto, y no éste, y es que el exceso en su gestión no obliga a su principal para con los terceros, salvo que luego sea ratificado expresa o tácitamente por el mandante o hubiera existido una apariencia de mandato de compraventa imputable a los mandantes, lo que no sucede en el caso de autos, por lo que no puede aplicarse la doctrina de la representación aparente.

La extralimitación de la entidad codemandada Titasa que no estaba autorizada para formalizar directamente contratos de compraventa determina que el contrato en cuestión no puede producir efecto alguno en relación al propietario de la vivienda pero desplaza las consecuencias del incumplimiento al mediador frente al comprador, que se circunscriben a tenor de la naturaleza penitencial del pacto de arras suscrito con el recurrente a la devolución doblada ( art. 1454 CC ) de la cantidad recibida por la agencia mediadora, y en esta medida el recurso de apelación interpuesto por el actor don Felipe contra la sentencia apelada ha de ser estimado parcialmente, en el sentido de que revocando en parte la sentencia de primera instancia, procede condenar a Titasa Inversiones, SL al pago de las cantidad de 18.000 euros, más intereses legales desde la interpelación judicial y al pago de las costas de la primera instancia ( art. 394 LEC ), confirmando el pronunciamiento absolutorio respecto del codemandado don Heraclio .

CUARTO.- No procede hacer expreso pronunciamiento respecto al pago de las costas procesales de esta alzada ( art.398 LEC ).

Por cuanto antecede, y atendidos los preceptos de general y especial aplicación:

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de don Felipe contra la sentencia de 16 de marzo de 2010 dictada por el Juzgado de Primera Instancia no 10 de Las Palmas de GC, revocamos parcialmente la misma en el sentido de estimar íntegramente la demanda interpuesta contra Titasa Inversiones, SL condenando a esta demandada al pago de las cantidad de 18.000 euros, más intereses legales desde la interpelación judicial y al pago de las costas de la primera instancia confirmando los demás pronunciamientos apelados y sin que proceda hacer expresa condena con respecto al pago de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Llévese certificación de la presente resolución al rollo de esta Sala y notifíquese a las partes, y con certificación de la misma, devuélvanse los autos al Juzgado de Procedencia para su ejecución y cumplimiento.-

Así por esta nuestra Sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.