Sentencia Civil Nº 61/2013, Audiencia Provincial de Albacete, Sección 1, Rec 369/2012 de 21 de Marzo de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

ALBACETE

SECCION PRIMERA

Apelación Civil 369/12

Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Albacete, Procedimiento Ordinario 784/11

APELANTE: EIFFAGE INFRAESTRUCTURAS S.A.U.

Procurador: Ana Gómez Ibáñez

ADHERIDOS: Amadeo , Delfina , Paloma , Carmelo , Constancio , Doroteo

Procurador: Teresa Fajardo de Tena

S E N T E N C I A NUM. 61

EN NO MBRE DE S.M. EL REY

Ilmos.Sres.

Presidente

D. Eduardo Salinas Verdeguer

Magistrados

D. José García Bleda

D. Manuel Mateos Rodríguez

En Albacete a 21 de marzo de dos mil trece.

VISTOS en esta Audiencia Provincial en grado de apelación, los autos nº 784/11 de Procedimiento Ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Albacete y promovidos por Amadeo , Delfina , Paloma , Carmelo , Constancio y Doroteo contra Eiffage Infraestructuras S.A.U.; cuyos autos han venido a esta Superioridad en virtud de recurso de apelación que, contra la sentencia dictada en fecha 5 de junio de 2.012 por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez de Primera Instancia de dicho Juzgado, interpuso la referida demandada. Habiéndose celebrado Votación y Fallo en fecha 4 de febrero de 2.013.

Antecedentes

ACEPTANDO en lo necesario los antecedentes de la sentencia apelada; y

1º.- Por el citado Juzgado se dictó la referida sentencia, cuya parte dispositiva dice así: 'FALLO: Estimando parcialmente la demanda interpuesta por la representación de D. Amadeo , Dª. Delfina , Dª Paloma , D. Carmelo , D. Constancio y D. Doroteo contra Eiffage Infraestructuras, S.A.U., declaro resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 1 de enero de 2007.- Condeno a la demandada a abonar a la actora las rentas devengadas desde Noviembre de 2010 hasta el efectivo cumplimiento de esta resolución, así como la cantidad de 50.000 euros, más intereses legales desde la interpelación judicial.'.

2º.- Contra la Sentencia anterior se interpuso recurso de apelación por la demandada, representada por medio de la Procuradora Dª. Ana Gómez Ibáñez, bajo la dirección del Letrado D. Rafael Sánchez García, mediante escrito de interposición presentado ante dicho Juzgado en tiempo y forma, y emplazada la parte demandante, por la misma, representada por la Procuradora Dª. Teresa Fajardo de Tena, bajo la dirección de la Letrado Dª. Silvia Salas Defez, se presentó en tiempo y forma ante el Juzgado de Instancia escrito oponiéndose al recurso de apelación e impugnando la Sentencia de instancia y, dado traslado de dicha impugnación, la parte contraria se opuso a la misma, elevándose los autos originales a esta Audiencia para su resolución, previo emplazamiento de las partes para su comparecencia ante esta Audiencia Provincial por término de diez días, compareciendo los mencionados Procuradores en las representaciones indicadas.

3º.- En la sustanciación de los presentes autos se han observado las prescripciones legales salvo en el plazo para dictar sentencia en esta instancia, dado el volumen de asuntos pendientes de resolver de carácter preferente.

VISTO siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. José García Bleda.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación de la mercantil Eiffage Infraestructuras S.A.U. se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada en la instancia que declaró resuelto el contrato de arrendamiento suscrito el 1 de Enero de 2007 y condenó a la mercantil Eiffage Infraestructuras S.A.U. a abonar a los arrendadores las rentas devengadas desde Noviembre de 2010 hasta el efectivo cumplimiento de esa resolución así como a la cantidad de 50.000 euros más intereses desde la interpelación judicial solicitando su revocación y que se dicte otra en virtud de la cual condene únicamente a la mercantil Eiffage Infraestructuras S.A.U. a abonar a los arrendadores las rentas devengadas hasta Septiembre de 2011 fijando la cuantía de la indemnización en un año de renta (según contrato a razón de 3.158,32 euros mensuales más IVA).

SEGUNDO.- Asimismo por la representación de Amadeo , Delfina y Paloma , Carmelo , Constancio y Doroteo se interpone recurso de apelación por adhesión contra la sentencia dictada en la instancia solicitando su revocación y que se dicte otra en virtud de la cual se estime íntegramente la demanda en la que se solicitaba la condena de la demandada al cumplimiento del contrato suscrito el 1 de Enero de 2007 (elevado a público el día 20 de Junio de 2008) y al pago de las rentas devengadas y no pagadas hasta la fecha de la demanda que ascendían a 29.814,32 euros (IVA incluido) y las que se devengasen con posterioridad a la presentación de la demanda y, dictada la sentencia, hasta la extinción del contrato y subsidiariamente para el caso de que no fuera posible el cumplimiento del contrato, se decrete la resolución del contrato indicado condenando a la demandada al pago de las rentas e intereses hasta que se decrete la resolución y en concepto de indemnización por daños y perjuicios, por la resolución anticipada del mismo, al pago de una cantidad igual a la suma de las rentas que se devengarían hasta el término del plazo pactado (restando en la actualidad quince años y siete meses) a razón de la renta actual o subsidiariamente en concepto de indemnización de daños y perjuicios al abono de las rentas hasta que se cumplan los primeros siete años de contrato más una anualidad de la renta vigente en ese momento.

TERCERO.- Alega en esencia la representación de la recurrente mercantil Eiffage Infraestructuras S.A.U. como motivos de su recurso:

1) La mercantil Eiffage Infraestructuras S.A.U. muestra su conformidad con el pago de las rentas desde Noviembre de 2010 hasta Septiembre de 2011 pero resulta evidente que la arrendadora desde el mes de octubre de 2011, fecha en que la mercantil Eiffage Infraestructuras S.A.U. se allanó, podría haber arrendado el bien objeto del contrato al tenerlo a su disposición, por lo que no resultaría procedente ni el pago de las rentas posteriores al mes de Septiembre de 2011 ni la indemnización establecida de 50.000 euros.

2) Al hilo del anterior, falta de motivación de la indemnización establecida de 50.000 euros debiendo establecerse, en su caso, en una anualidad de la renta vigente en ese momento.

3) Asimismo, igualmente al hilo de los anteriores, error en la valoración de la prueba e indebida aplicación de los artículos 1101 y 1106 del CC ya que la indemnización fijada en sentencia provoca un enriquecimiento injusto para la parte arrendadora viéndose gravada la parte arrendataria con una consecuencia económica desproporcionada a causa de la resolución anticipada del contrato.

CUARTO.- Alega en esencia la representación de los recurrentes Amadeo , Delfina y Paloma , Carmelo , Constancio y Doroteo como motivos del recurso que formulan por adhesión

1) Error en la valoración de la prueba, pues la resolución contractual en este caso no conlleva la recuperación del inmueble y la posibilidad de arrendar de nuevo a un tercero toda vez que la demandada era arrendataria en virtud de dos contratos diferentes: el que es la causa esta litis referido a la recuperación de residuos y otro vigente para la explotación de la cantera ya que, de hecho, dentro de la parcela arrendada a Triturados Albacete en el año 1972 de donde trae causa por absorción la arrendataria mercantil Eiffage Infraestructuras S.A.U. existía otra empresa subarrendataria desde el año 1997, escindida de Triturados Albacete (Hormigones Campollano), que sin conocimiento de la propiedad ocupaba una hectárea (donde está enclavada la planta de hormigón) de las 26 hectáreas de la finca y por esa razón, una vez conocida por los arrendadores esta circunstancia al producirse la absorción de la arrendataria Triturados Albacete por la mercantil Eiffage Infraestructuras S.A.U. para regularizar la situación en fecha 1 de Enero de 2010 se suscribieron dos nuevos contratos de arrendamiento que explota de una parte la extracción de material calizo y de otra parte tratamiento de residuos siendo esta última relación arrendaticia la que se resuelve (contrato de 1 de Enero de 2007), pues la mercantil Eiffage Infraestructuras S.A.U. sigue poseyendo la finca la demandada para la extracción de material calizo lo que se tuvo en cuenta al fijar la renta (minorándola) del segundo contrato de arrendamiento de fecha 1 de Enero de 2010, por lo que para paliar tal perjuicio por la resolución debe fijarse en concepto de indemnización por daños y perjuicios derivados de la resolución anticipada del contrato de 1 de Enero de 2007, el pago de una cantidad igual a la suma de las rentas que se devengarían hasta el término del plazo pactado (restando en la actualidad quince años y siete meses) a razón de la renta actual o subsidiariamente en concepto de indemnización de daños y perjuicios al abono de las rentas hasta que se cumplan los primeros siete años de contrato más una anualidad de la renta vigente en ese momento.

2) La sentencia que se dicte debe imponer las costas a la parte actora.

QUINTO.- Establecidos en tales términos los respectivos recursos, ha de indicarse:

Que el artículo 1258 del Código Civil establece que 'Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.'

De otra parte el artículo 1255 del Código Civil contempla la posibilidad de que 'Los contratantes puedan establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público' y el artículo 1256 del Código Civil preceptúa que 'La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes'.

Resulta asimismo obligado tener en cuenta a tenor de las cláusulas que integran el contrato suscrito el 1 de Enero de 2007 (elevado a público el día 20 de Junio de 2008) y cuyo plazo de duración era de 20 años, ya que en la cláusula sexta (folio 18 vuelto) solo se faculta a los arrendadores para la rescisión unilateral del contrato, lo que establece en caso de resolución anticipada el artículo 1124 de dicho texto legal en su párrafo segundo: 'El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible' y en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para el caso de desistimiento del contrato: 'En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.', pues conforme se indica en el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos : '1. Los arrendamientos regulados en la presente ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma y a los dispuesto en los apartados siguientes de este artículo. 3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes; en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. 4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta Ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.'

Habiéndose pues, incumplido el contrato por la parte arrendataria resulta consecuente la condena de la mercantil Eiffage Infraestructuras S.A.U. al pago de las rentas adeudadas hasta el momento en que se declara resuelto el contrato como correctamente ha establecido la juzgadora en la sentencia de instancia y al resarcimiento de daños por el vencimiento anticipado del contrato y abono de intereses en ambos casos.

En cuanto al resarcimiento de daños, al no existir previsión contractual, resulta adecuado tener en cuenta como instrumento ponderativo la regla que proporciona el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para el caso de desistimiento del contrato para la indemnización por daños y perjuicios por la resolución anticipada del mismo.

Ha de determinarse, en consecuencia, si la cantidad señalada ponderadamente por la juzgadora de instancia para indemnizar a los actores por daños y perjuicios por la resolución anticipada del mismo, resulta adecuada y proporcional a la previsión legal que ha de tenerse en cuenta subsidiariamente en defecto de pacto, es decir, en la cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que resta por cumplir.

En el caso de autos, la cantidad establecida ponderadamente por este concepto por la juzgadora de instancia (50.000 euros) prácticamente coincide con la que resulta de la aplicación de la regla que proporciona el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para el caso de desistimiento del contrato, pues restaban quince años y siete meses para la finalización del contrato, siendo la renta a partir de 1 de Enero de 2008 de 3.000 euros mensuales más 480 euros de IVA, por lo que a razón de 3.158,32 euros mensuales (renta actualizada, según la previsión de la cláusula cuarta del contrato y dato que facilita la parte arrendataria) la cantidad resultante sería 49.217,15 euros, por lo que la cantidad establecida por dicho concepto resulta adecuada y proporcional a la previsión legal, por lo que han de desestimarse ambos recursos.

Razones que, junto con las expuestas por la juzgadora de instancia que se aceptan y no se reproducen en aras a la brevedad, exigen desestimar ambos recursos.

SEXTO.- Al desestimarse ambos recursos no ha lugar a hacer expresa condena en costas a ninguna de las partes en esta alzada

VISTOS los preceptos legales citados y demás normas de general y pertinente aplicación.

En virtud de lo expuesto en nombre del Rey y por la autoridad conferida por la Constitución Española aprobada por el pueblo español.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de la mercantil Eiffage Infraestructuras S.A.U. y el recurso de apelación interpuesto por adhesión por la representación de Amadeo , Delfina y Paloma , Carmelo , Constancio y Doroteo contra la sentencia dictada en fecha 5 de Junio de 2012 por la Ilustrísima Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Albacete , debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la misma. No ha lugar a hacer expresa condena a ninguna de las partes en las costas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución observando lo prevenido en el artículo 248-4º de la Ley orgánica del Poder Judicial 6/1985, de 1º de Julio.

Expídase la correspondiente certificación con remisión de los autos originales al Juzgado de procedencia.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de su razón, lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada, leída, firmada y publicada en el mismo día de su fecha, ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. D. José García Bleda que la dictó, estando celebrando audiencia pública y presente yo la Secretario, doy fe.- Albacete, seis de marzo de dos mil trece.