Sentencia Civil Nº 61/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 764/2013 de 03 de Marzo de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigesimoprimera

C/ Ferraz, 41 , 914933873 - 28008

Tfno.: 914933873,3872

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0013403

Recurso de Apelación 764/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 40 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1213/2012

APELANTE:CAIXABANK S.A.

PROCURADOR D./Dña. MIGUEL ANGEL MONTERO REITER

APELADO:JONES LANG LASALLE ESPAÑA S.A.

PROCURADOR D./Dña. JAVIER HUIDOBRO SANCHEZ-TOSCANO

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

D. RAMON BELO GONZALEZ

Dª MARIA ALMUDENA CANOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

En Madrid, a tres de marzo de dos mil quince. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de apelación los autos de Procedimiento Ordinario 1213/2012, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 40 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como Apelante-Demandante: CAIXABANK, S.A., y de otra, como Apelado-Demandado: JONES LANG LASALLE ESPAÑA, S.A..

VISTO,siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia número 40 de Madrid, en fecha 10 de julio de 2013, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que desestimando la demanda formulada por Caixabank S.A., representada en juicio por el Procurador de los Tribunales Don Miguel Ángel Montero Reiter, contra la mercantil Jones Lang Lasalle España S.A., representada en juicio por EL Procurador de los Tribunales Don Javier Huidobro Sánchez-Toscano, debo absolver y absuelvo a dicha entidad demandada de cuantas pretensiones formuladas en su contra, sin realizar expresa condena en las costas causadas.'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante , del que se dio traslado a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de 20 de noviembre de 2014, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 24 de febrero de 2015.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos primero, segundo y cuarto de la sentencia apelada. El tercero se acepta en cuanto no se oponga a los presentes.

PRIMERO.-Consta adecuadamente acreditado que el uno de junio de 2004 se celebró un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda entre Inmobiliaria Colonial S.A. y la demandada Jones Lang Lasalle España, S.A. cuyo objeto era un local, puertas A, E y D, en planta quinta del edificio sito en el Paseo de la Castellana número 51 de Madrid, para ser destinado a oficinas de la arrendataria.

El plazo estipulado para el arrendamiento fue de cinco años, prorrogable por otros cinco años si la arrendataria no notificaba fehacientemente a la arrendadora con al menos cuatro meses de antelación a la finalización de aquel plazo su voluntad de no renovarlo.

La renta mensual inicial se acordó en 38.226 euros, más IVA, exigible desde el uno de agosto de 2004; renta revisable anualmente, con efectos del día uno de junio de cada año, en función del Índice de Precios al Consumo para el Conjunto Nacional Total publicado por el Instituto Nacional de Estadística, poniéndose también a cargo de la arrendataria la obligación de satisfacer el importe total, imputable al local, de todos los gastos generales y comunes y tributos, no individualizados por locales o departamentos privativos.

Más con independencia de las revisiones anuales de renta, las partes acordaron que con carácter extraordinario, el día uno de junio de 2009 se revisase la renta mensual vigente en ese momento para ajustarla al precio o renta de mercado que rigiese en el momento de aquella revisión extraordinaria para locales de similares características y emplazamiento (estipulación tercera, clausula 3-Revisión Extraordinaria de la Renta para su Adecuación al Mercado).

La referida cláusula contractual regulaba el modo de efectuar la revisión extraordinaria de la renta, del que cabe destacar que cualquiera de las partes podría requerir a la otra para iniciar el procedimiento de revisión, si bien el mero transcurso del plazo de un año, a contar desde la fecha de la revisión de mercado, sin que ninguna de las partes hubiera instado, de forma fehaciente y por escrito, la revisión, supondría la caducidad del derecho a exigir su aplicación, aunque el citado requerimiento podía efectuarse a partir del inicio del plazo de seis meses anteriores a la fecha en que correspondía aplicar la revisión de mercado.

Y en las letras h), i) y j) de la claúsula 3 de la mencionada estipulación tercera del contrato de arrendamiento se convenía la forma de determinar la renta de mercado.

Cabe destacar que en la letra h) se acordaba expresamente que 'Los representantes de la Arrendadora y de la Arrendataria se reunirán y tratarán de alcanzar un acuerdo sobre cuál es la Renta de Mercado en el Improrrogable plazo de quince días, que comenzará a contar a partir del momento en que cualquiera de las Partes notifique a la otra el requerimiento (fehaciente y por escrito) mencionado en el anterior epígrafe a). Transcurrido dicho plazo de quince días sin alcanzar un acuerdo entre ambas, cada una de ellas, a sus expensas, deberá elegir una persona o entidad experta en valoraciones inmobiliarias en Madrid, dentro del improrrogable plazo de otros quince días. Ambos expertos deberán emitir una opinión conjunta y consensuada sobre el importe que consideren Renta de Mercado para Edificios de similares características al arrendado (considerando la categoría, el emplazamiento, características y acabados del Edificio que lo contiene), en el plazo de treinta días. El importe consensuado por dichos expertos constituirá la Renta de Mercado.'

En la letra i) que 'Si no fuera posible que los expertos alcanzaran un acuerdo sobre lo que consideren Renta de Mercado, cada una de las Partes designará a otro experto en valoraciones inmobiliarias de Madrid, por todo antes de que transcurran quince días desde la finalización del referido plazo de 30 días, quienes deberán emitir sus Informes en el plazo máximo de quince días y la Renta de Mercado se obtendrá mediante la media de los resultados (debidamente justificados incluso con referencia a las rentas reales aplicadas en el mercado si ello fuera posible) obtenidos por los cuatro citados expertos'.

Y en la letra j) se convenía que el incumplimiento por cualquiera de las partes de sus obligaciones contenidas en las anteriores reglas dentro de los respectivos plazos establecidos para ello, implicaría la aplicación automática como renta de mercado de la determinada por el experto designado por la otra parte, o bien de la media de los resultados obtenidos por los expertos que hubieran sido designados dentro del plazo y hubiesen emitido sus informes en el plazo establecido.

No se cuestiona que la actual propietaria del local arrendado es la demandante Caixabank S.A.

SEGUNDO.-Ha quedado igualmente acreditado que por carta de Servihabitat XXI S.A.U. a la demandada de fecha 13 de marzo 2009 se la pidió se pusiera en contacto para realizar las actuaciones previas para la fijación de la renta mensual (renta de Mercado) con efectos uno de junio de 2009.

La partes debieron tener conversaciones sin llegar a un acuerdo (a las mismas alude el burofax de 29 de mayo de 2009 remitido por la demandada a Servihabitat), de modo que el 30 de julio de 2009 Servihabitat remite un burofax a la demandada, por el cual, y dada la discrepancia en la revisión extraordinaria de la renta, le pedía le informase de persona de contacto o entidad experta en valoraciones inmobiliarias que hubieran denominado, para que se pusiese en contacto con el suyo para llegar a un acuerdo común, recordándole que el plazo para que los expertos llegasen a un común acuerdo era de quince días.

La demandada contestó por burofax remitido el 13 de agosto de 2009, entregado el siguiente día 14, designando como entidad experta en valoraciones inmobiliarias a Aguirre Newman S.A., pidiendo a Servihabitat que a su vez informara de cuál era la entidad experta nombrada por la Propiedad a efectos de ponerse en contacto con el experto designado por parte de la Caixa para llegar a un acuerdo en cuanto a la revisión de la renta según mercado.

La parte demandante no comunicó a la demandada, dentro del plazo de 15 días, la persona o entidad experta en valoraciones inmobiliarias que designaba para determinar la renta de mercado.

La sentencia impugnada tiene por acreditado que el día 14 de septiembre de 2009 se produjo una reunión entre Servihabitat, acompañada de una empleada de Tinsa, y la demandada, en la que no se debió llegar a ningún acuerdo, pues por carta de la misma fecha la demandada se dirige a Servihabitat alegando que había trascurrido el plazo de 15 días sin que le hubiera comunicado el nombramiento de la entidad experta en valoraciones, por lo que precedía a hacerle envío de la renta de mercado determinada por Aguirre Newman a efectos de poder llegar a un acuerdo en cuanto a la renta de mercado, y acompañando la valoración de Aguirre Newman, de la misma fecha 14 de septiembre de de 2009, en 28,50 euros/metro cuadrado/mes.

La Caixa remite el 26 de octubre de 2009 burofax a la demandada proponiendo fijar la renta de mercado en 33,25 euros/metro cuadrado/mes, media de la valoración de Tinsa y Aguirre Newman, o la designación de otro experto por cada parte, a lo que contestó la demandada por otro burofax el 30 de octubre de 2009 dirigido a Servihabitat, considerando el informe de Tinsa inapropiado, aludiendo al incumplimiento de la actora al no designar experto, e instando a la actora a reconsiderar la renta de mercado.

En otro burofax de La Caixa remitido el 19 de noviembre de 2009, ésta muestra su disconformidad con el planteamiento de la demandada, a lo que contesta ésta por nuevo burofax remitido el 22 de diciembre de 2009 insistiendo en la inadmisión del informe de Tinsa y proponiendo la designación conjunta de un único experto independiente, cuyo informe se consideraría imperativo y definitivo.

A partir de ahí las partes se cruzan diversos burofax manteniendo cada una su posición y formulando propuestas de solución a la controversia, sin que lograsen llegar a un acuerdo.

Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona -La Caixa- incluso presenta una demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas contra Jones Lang Lasalle España S.A. alegando que se le adeudaba la cantidad de 420.642,81 euros por las rentas correspondientes a los meses de diciembre de 2009 a junio de 2010, a razón de 60.091,83 euros mes, sin perjuicio de la revisión extraordinaria de la renta para su adecuación al mercado, habiendo dictado sentencia el Juzgado de Primera Instancia nº 92 de Madrid el 2 de diciembre de 2010 , estimando la demanda y declarando resuelto el contrato de arrendamiento, así como condenando a la demandada al pago de 721.101,96 euros, y al abono de las rentas y cantidades que se devengasen por servicios y suministros hasta el desalojo, pero recurrida la anterior sentencia en apelación, la Sección Decimonovena de esta Audiencia Provincial de Madrid pronunció sentencia el 15 de julio de 2011 , revocando en parte la sentencia recurrida para dejar sin efecto el pronunciamiento resolutorio del contrato de arrendamiento, manteniendo las condenas al pago de cantidad e intereses; resolución devenida firme por cuanto la Sala Primera del Tribunal Supremo dictó auto el 8 enero de 2013 no admitiendo los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación interpuesto contra aquella sentencia.

TERCERO.-La parte demandante Caixabank S.A. mantiene en su demanda que fue la parte demandada la que incumplió el procedimiento establecido contractualmente para la determinación de la renta de mercado, por lo que en la demanda solicita la declaración, como pronunciamiento base de sus pretensiones, de que la demandada había incumplido el procedimiento establecido en el contrato para la determinación de la renta de mercado, y como pretensiones accesorias, derivadas de la anterior, la fijación de la renta de mercado (en 38 euros/metro cuadrado/mes, o en 33,25 euros/metro cuadrado/mes, o en la cuantía que precise el Juzgado), y la condena a la demandada del pago de la renta actualizada mas atrasos desde el uno de junio de 2009 hasta el mes de julio de 2012, en 970.436,81 euros, partiendo de una renta de mercado de 38 euros/metro cuadrado/mes, o de 609.143,77 euros, partiendo de una renta de mercado de 33,25 euros/metro cuadrado/mes, o la cantidad que resultase de la renta de mercado, mas los atrasos de las rentas futuras que se devengaran desde la interposición de la demanda.

La sentencia recurrida aprecia que ambas partes habían incumplido el procedimiento convenido para la revisión de la renta y su adecuación a la renta de marcado, por lo que desestima las pretensiones de la demanda; sentencia que ha sido recurrida en apelación por la parte actora.

CUARTO.-Se alega en el recurso de apelación una infracción de normas y garantías procesales, y en base a ello se interesa una nulidad de actuaciones, al haberse desestimado la demanda sin haberse instado en vía reconvencional el incumplimiento de la actora en cuanto al procedimiento de revisión de la renta.

La sociedad demandada, al contestar a la demanda, planteo claramente que había sido la actora la que había incumplido los plazos estipulados para la revisión de la renta para su adaptación a la renta de mercado, con la consecuencia de que la renta revisada para su adaptación a la renta de mercado debía determinarse conforme a lo establecido por su experto (Aguirre Newman), y en base a este incumplimiento de la parte actora respecto al procedimiento de revisión extraordinaria de la renta para adaptarla al mercado solicita la desestimación de las pretensiones de la demanda, para lo que no era preciso pretensión reconvencional alguna.

QUINTO.-También se denuncia en el recurso de apelación la incongruencia de la sentencia por diversos motivos.

Por una supuesta incongruencia 'extra petita' al no haberse denunciado su incumplimiento contractual por la parte demandada.

Si conforme a la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de enero de 2001 '??es una doctrina jurisprudencial reiterada la que proclama que para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido ('ultra petita'), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ('extra petita') y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ('citra petita'), siempre y cuando el silencio judicial no puede razonablemente interpretarse como desestimación tacita??' es bien difícil apreciar en la sentencia impugnada un vicio procesal de incongruencia 'extra petita' cuando el planteamiento esencial de la parte demandada en la contestación a la demanda fue que la parte demandante no había cumplido los plazos estipuladas para la revisión extraordinaria de la renta para adecuarla a la renta de mercado.

La denunciada falta de objetividad de la sentencia apelada poco tiene que ver con un vicio procesal de incongruencia, denotando sencillamente la disconformidad de la parte apelante con las conclusiones de la sentencia recurrida, lo que en modo alguna afecta a la congruencia de la misma.

Y en cuanto a la incongruencia omisiva, por falta de determinación de la renta mensual aplicable, no hay tal, pues la sentencia apelada razona que ante el incumplimiento de las dos partes respecto al procedimiento de revisión extraordinaria de la renta para su adecuación a la renta de mercado no es posible fijar dicha renta de acuerdo a lo pactado.

SEXTO.-La sentencia recurrida encuentra el incumplimiento mutuo de ambas partes en que lo pactado era la designación de un experto en valoraciones inmobiliarias, para que conjuntamente emitieran una valoración, y solo en caso de no lograrlo confeccionaran un informe independiente, habiendo contratado ambas partes la emisión de un informe pericial, donde se hallaría el incumplimiento mutuo.

A juicio del tribunal, en su función revisora, esto no es propiamente así. Lo acordado es que las partes eligiesen una persona o entidad experta en valoraciones inmobiliarias para que de acuerdo con el experto de la parte contraria emitiesen una opinión conjunta y consensuada sobre el importe de la renta de mercado, no apreciándose inconveniente en el contrato para que la entidad experta designada por cada parte confeccionase un informe pericial sobre la renta de mercado, teniendo además en cuenta que conforme a las estipulaciones contractuales la falta de designación de una entidad experta en valoraciones inmobiliarias por la otra parte implicaba la determinación como renta de mercado de la dictaminada por el experto designado por la parte. Pero aún partiendo del criterio de la sentencia impugnada, es bien difícil apreciar un incumplimiento contractual en la parte demandada cuando por burofax de 13 de agosto de 2009 designa como entidad experta en valoraciones inmobiliarias a Aguirre Newman S.A., solicitando a la parte actora que le informara de cuál era la entidad experta nombrada por la propiedad a efectos de ponerse en contacto para llegar a un acuerdo en cuanto a la revisión de la renta según mercado, y es pasado el plazo de quince días que tenia la parte actora para designar la entidad experta en valoraciones inmobiliarias cuando la demandada, en el burofax de 14 de septiembre de 2009 le remite la valoración efectuada por Aguirre Newman en esa misma fecha.

El incumplimiento que ha existido, por tanto, es de la parte actora, que requerida por burofax de 13 de agosto de 2009 para que designara y comunicara a la demandada la entidad experta en valoraciones inmobiliarias, no lo hizo en el plazo de quince días establecido contractualmente, con la consecuencia, también acordada en el contrato, de tener que atenerse a la renta de mercado fijada por Aguirre Newman, entidad experta en valoraciones inmobiliarias designada por la parte demandada.

Sin que se pueda acoger, por su absoluta inconsistencia, el planteamiento de la parte actora de que ella tenía que elegir una entidad experta en valoraciones inmobiliarias pero no tenia que comunicarlo a la otra parte, pues no llegamos a comprender del todo como en tal caso los expertos nombrados por las dos partes, cuya designación se guardaba en la voluntad interna, podían llegar a formular una opinión conjunta y consensuada, amén de que de ser esto así tampoco entendemos como la parte actora se permitió requerir a la demandada para que le informara de persona de contacto o entidad experta en valoraciones inmobiliarias que hubieran designado para que se pusiera en contacto con el suyo para llegar a un acuerdo común.

En suma, como plantea la parte apelada en su escrito de oposición (lo que permite analizar la cuestión conforme a los dispuesto en el artículo 465.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), quien incumplió el procedimiento establecido contractualmente para la revisión extraordinaria de la renta para adecuarla a la renta de mercado, fue la parte actora, al no designar y comunicar a la parte demandada, en el plazo previsto en el contrato, una entidad experta en valoraciones inmobiliarias, lo que la obligaba a pasar por la renta de mercado determinada por la entidad experta en valoraciones inmobiliarias designada por la parte demandada.

Y todo ello determina la desestimación de las pretensiones de la demandada, fundadas todas ellas en el incumplimiento por parte de la demandada del procedimiento establecido para la revisión de la renta y su adecuación a la renta de mercado, no siendo factible que apartándonos de tal presupuesto incumplidor fijemos una renta de mercado, que en tal caso implicaría determinarla de acuerdo a la valoración de Aguirre Newman, siendo esto precisamente a lo que se refiere la sentencia impugnada en el último párrafo de su fundamento jurídico segundo.

SÉPTIMO.-Procede por cuanto se ha expuesto, desestimar el recurso de apelación formulado y confirmar la sentencia recurrida.

OCTAVO.-Dadas las dudas de derecho que pueda haber suscitado la sentencia recurrida en cuanto al incumplimiento mutuo que imputa a las partes contractuales, de conformidad con lo establecido en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación al artículo 398.1 de la misma ley no se efectúa especial imposición de las costas de este recurso a ninguna de las partes.

Vistoslos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por Caixabank S.A. contra la sentencia que con fecha diez de julio de dos mil trece pronunció el Ilmo. Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia número cuarenta de Madrid, debemos confirmar y confirmamos la citada resolución; sin especial imposición de las costas de este recurso a ninguna de las partes.

Se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia cabe recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación, a interponer en el plazo de veinte días ante este Tribunal, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Asípor esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.