Sentencia CIVIL Nº 61/2019, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 8, Rec 10848/2018 de 07 de Marzo de 2019

Encabezamiento

or18-10848
AUDIENCIA PROVINCIAL. Sección 8ª SEVILLA
Prado de San Sebastián, s.n.
Proc. Origen: Juicio Ordinario número 1800/17
Juzgado: de Primera Instancia número 15 de Sevilla
Rollo de Apelación: 10848/18-A5
SENTENCIA Nº 61/19
Ilustrísimo Señor Presidente:
D. VÍCTOR JESÚS NIETO MATAS
Ilustrísimos Señores Magistrados:
D. JOSÉ MARÍA FRAGOSO BRAVO
D. JOAQUÍN PABLO MAROTO MÁRQUEZ
En SEVILLA, a 7 de marzo de 2019.
La Sección 8ª de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital constituida por los Ilustrísimos Señores
que se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos de carácter civil tramitados como Juicio
Ordinario con el número 1800/17 por el Juzgado de Primera Instancia número 15 de Sevilla en virtud del
recurso de apelación interpuesto por la representación de ARQUIS PROYECTOS INMOBILIARIOS, S.L.U.
contra la sentencia dictada por el Juzgado referido el 25 de septiembre de 2018 .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Sevilla se dictó sentencia de fecha 25 de septiembre de 2018 , que contiene el siguiente FALLO: 'Que debo desestimar la demanda interpuesta por ARQUIS PROYECTOS INMOBILIARIOS no habiendo lugar a declarar la resolución del contrato privado de fecha 21 de enero de 2005 concertado entre el actor ARQUIS PROYECTOS INMOBILIARIOS y los demandados Almudena Y Jose Ángel .

Que no ha lugar a la devolución a los actores de 330.953 euros.

Que debo condenar a los actores a las costas del procedimiento.'

SEGUNDO.- Notificada a las partes la resolución de referencia, se interpuso recurso de apelación contra ella, el cual se preparo e interpuso por escrito en tiempo y forma ante el Juzgado 'a quo', dándose traslado del mismo a la otra parte que presento escrito de oposición , ordenándose la remisión a este Tribunal de los autos, que una vez recibidos se registraron y designo ponente, señalándose deliberación, votación y fallo.



TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales.



CUARTO.- Siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don JOSÉ MARÍA FRAGOSO BRAVO.-

Fundamentos

No se aceptan los de la recurrida en lo que contradigan los siguientes, y
PRIMERO.- Asunto.

1.- En el caso que nos ocupa se ejercita una acción de resolución de un contrato de compraventa de una finca rústica de 21 de enero de 2005, solicitando por la actora la restitución de la parte del precio recibido por los vendedores-demandados.

2.- Como es de ver en los antecedentes de esta resolución se desestimo íntegramente la demanda y frente a dicha sentencia se presenta por la parte actora el presente recurso de apelación.



SEGUNDO.- Recurso y análisis.

3.- El recurso como la acción se fundamentan en la imposibilidad de que la finca rústica adquirida pueda ya, después de 12 años desde la fecha de su adquisición, ser calificada como urbanizable, calificación que condicionaba la eficacia de dicha compraventa.

4.- La cuestión litigiosa es una cuestión de hecho, de interpretación del contrato de compraventa cuya resolución se solicita, si efectivamente dicha compraventa estaba o no condicionada a la aprobación definitiva de la modificación de las normas subsidiarias del Plan General Municipal de Ordenación Urbana de la localidad de los Molares, a que pertenece la finca vendida, en que se incluiría la totalidad de dichos terrenos como urbanizables.

5.- En dicho contrato se estableció en la clausula .4 que la venta era con carácter irrevocable, adquiriendo la entidad actora el pleno dominio de la finca rustica y que el precio era de 661.905,55 €, resultando de aplicar el precio unitario por metro cuadrado de 28,85 € a la superficie inicialmente estimada de la finca de 22.943 metros cuadrados; sin embargo el pago de dicho precio se debería hacer en tres fases: En la primera , en el momento de firmar el contrato, se pago 125.524 €; en la segunda , condicionada a la publicación en el Boletín Oficial de la Provincia de Sevilla o en su caso en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía de la Aprobación Inicial de la Modificación de las Normas Subsidiarias o del Plan General de Ordenación Urbana de los Molares (Sevilla) en la que se incluyera la totalidad de dichos terrenos como urbanizables, se dio la condición y por la compradora- demandadante se pago la parte del precio pactado de 218.429 €; pero, en la tercera fase , en que estaba condicionado el pago del resto del precio, de 330.952,55 €, a la aprobación definitiva de la modificación de las normas subsidiarias del Plan General Municipal de Ordenación Urbana de la localidad de los Molares, a que pertenece la finca vendida, en que se incluía la totalidad de dichos terrenos como urbanizables, no se ha cumplido dicha condición después de mas 12 años de celebrado el contrato, por lo que dicha parte del precio no ha sido pagada.

6.- Este Tribunal, a la vista de las certificaciones del Ayuntamiento de Los Molares y el plazo transcurrido desde la celebración del contrato, 21 de enero de 2005, sin que se haya dado la condición establecida para el pago de la última cuota del precio (el 50% del mismo), considera que hay que declarar que la condición establecida no se ha producido ni se va a poder producir en un plazo razonable, lo que determinaría la imposibilidad sobrevenida de pago de esa parte del precio, lo que implica necesariamente que la obligación esencial en un contrato de compraventa de pago del precio no puede tener eficacia, al estar condicionada por la aprobación definitiva de la modificación de las normas subsidiarias del Plan General Municipal de Ordenación Urbana de la localidad de los Molares, a que pertenece la finca vendida, en que se incluía la totalidad de dichos terrenos como urbanizables, aprobación que no se ha dado desde la fecha del contrato 21 de enero de 2005 y razonablemente no se va a producir en un plazo cercano.

7.- Por consecuencia, basándonos en el hecho declarado en el párrafo anterior, a pesar de que en el contrato de compraventa se afirmara que la venta se hacía con carácter irrevocable, es deducible razonablemente que, la misma estaba condicionada a que la finca vendida se transformara jurídicamente de rustica en urbanizable, pues, la obligación fundamental del pago del precio, que lo es esencial en toda compraventa, estaba condicionada a esa modificación de la calificación de la finca vendida de rustica a urbanizable, y por consecuencia también la propia eficacia del contrato de compraventa estaba condicionada a dicha calificación, lo que se ve reforzado y para mayor abundamiento, con la forma de determinación del precio, que lo es por metro cuadrado y no por otras medidas mas comunes en la venta de fincas rústicas en nuestra provincia de Sevilla, como fanegas o hectáreas.



TERCERO.- Conclusión.

8.- Por consecuencia, la demanda de resolución del contrato de compraventa deberá ser estimada, al estar condicionada su eficacia al cumplimiento de la condición de que la finca vendida como rústica se pudiera en un plazo razonable calificar de urbanizable, debiendo las partes devolverse las prestaciones que en ejecución del contrato se hubiera prestado, en este caso por la parte actora devolviendo la finca y su titularidad a los vendedores y por los vendedores la parte del precio ya recibida de 330.953 €, si bien los intereses de dicha cantidad sólo se devengaran desde la fecha de esta resolución y en cuanto a las costas, dado los términos del contrato, que podían ser obscuros para los vendedores, cuando se afirmaba que la venta era con carácter irrevocable, considera el tribunal que a pesar de estimarse la demanda no procede hacer pronunciamientos sobre las costas causadas en primera instancia, por la existencia de dudas de hecho sobre la interpretación del contrato, que incluso ha dado lugar a una sentencia de primera instancia desestimatoria.

9.- Por último, en cuanto a las costas de esta Alzada no debe haber imposición al revocarse la sentencia recurrida ( art. 398.2 de la LEC ).

En su virtud,

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación de ARQUIS PROYECTOS INMOBILIARIOS, S.L.U. contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Sevilla en el Juicio Ordinario número 1800/17 con fecha 25 de septiembre de 2018, debemos revocar y revocamos dicha resolución y en su lugar con estimación de la demanda interpuesta por la representación procesal de 'ARQUIS PROYECTOS INMOBILIARIOS, S.L.U.' contra Don Jose Ángel y Doña Almudena : 1º.- Se declara resuelto el contrato privado de compraventa celebrado entre las partes el 21 de enero de 2005.

2º.- Condenamos a los demandados a devolver a la parte actora la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y TRES EUROS (330.953 €), mas los intereses procesales desde la fecha de esta resolución hasta su pago.

3º.- Todo ello sin hacer condena en las costas causadas en ambas instancias.

4º.- Dentro del plazo legal devuélvanse las actuaciones originales al Juzgado de procedencia con testimonio de esta resolución para su ejecución.

Dese a los depósitos constituidos el destino legal.

Hágase saber que la misma es susceptible de recurso de casación y de recurso extraordinario por infracción procesal si cumple los requisitos de los artículos 477 ó 469 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (modificada por Ley 37/2011, de 10 de octubre), en el plazo de veinte días siguientes al de esta notificación, con la constitución del depósito previsto en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial -modificación operada por Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre- en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sala, en Banco de Santander, sucursal de la Calle Málaga nº 4 de Sevilla, número de cuenta 4135/0000/00/Nº ROLLO/AÑO: - Recurso Extraordinario por infracción procesal (50 Euros).

- Recurso de Casación (50 Euros).

Así, por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos, y firmamos.- PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia ha sido publicada por el Ilustrísimo Señor Magistrado Ponente en el día de su fecha. Doy fe.-