Sentencia CIVIL Nº 61/2020, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 365/2018 de 06 de Febrero de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
SALAMANCA
SENTENCIA: 00061/2020
Modelo: N10250
GRAN VIA, 37-39
Teléfono: 923.12.67.20 Fax: 923.26.07.34
Correo electrónico:
Equipo/usuario: VSJ
N.I.G. 37274 42 1 2016 0005306
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000365 /2018
Juzgado de procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA.N.1 de SALAMANCA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000549 /2016
Recurrente: ATIBER SALAMANCA SL
Procurador: JOSE MARIA SOTO CONTRERAS
Abogado: ANTONIO MARTIN MARTIN
Recurrido: Matías
Procurador: RAQUEL MARIA RODRIGUEZ MATEOS
Abogado: MIGUEL MAMBRILLA RUBIO
S E N T E N C I A nº 61/2020
ILMO SR PRESIDENTE
DON JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO
ILMOS SRES MAGISTRADOS
DON EUGENIO RUBIO GARCIA
DON FERNANDO CARBAJO CASCON
En la ciudad de Salamanca a seis de febrero de dos mil veinte.
La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el procedimiento ORDINARIO Nº 549/16
del Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Salamanca, Rollo de Sala Nº 365/18; han sido partes en este recurso:
como partes apelantes la entidad ATIBER SALAMANCA SL representado por el procurador Don José María

Soto Contreras y bajo la dirección del letrado Don Antonio Martín Martín y como parte apelada DON Matías
representada por la procuradora Doña Raquel Rodríguez Mateos y bajo la dirección de Don Miguel Mambrilla
Rubio.

Antecedentes

PRIMERO. - Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 1 de Salamanca, en los Autos núm.-549/2016, con fecha 28 de marzo de 2018, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Estimo la demanda interpuesta por D. Matías frente a Atiber Salamanca S.L., y condeno a ésta a reintegrar y devolver al primero la cantidad de 300.000 euros, cantidad incrementada en el interés legal, interés que se computará desde el momento en que fueron entregadas dichas cantidades a la demandada (80.000 euros el día 21 de diciembre de 2015 y 220.000 euros el día 28 de diciembre de 2015) y hasta el momento, en su caso, en que se hayan consignado.

Desestimo la demanda reconvencional interpuesta por Atiber Salamanca S.L. frente a D. Matías , absolviendo a éste de las pretensiones deducidas en su contra.

Las costas procesales, tanto de la demanda como de la reconvención, se imponen a Atiber Salamanca S.L. ......'

SEGUNDO. - Frente a la anterior resolución y por el Procurador Don José María Soto Contreras en representación de la entidad Atiber Salamanca S.L se interpuso recurso de apelación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 459 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el que después de exponer los motivos que tuvo por conveniente termino solicitando que dicte Sentencia revocando en su totalidad la Sentencia impugnada, por la que se: Declare que la resolución de los precontratos suscritos con fecha 22 de diciembre de 2015 practicada por ATIBER SALAMANCA, S.L. con fecha 8 de abril de 2016 se ajustó a Derecho por haber incumplido el demandado reconvencional su obligación de pago, condenando al demandando reconvencional a estar y a pasar por el anterior pronunciamiento y a recibir de mi mandante la cantidad que ésta recibió en su día; todo ello con expresa imposición de las costas.

Subsidiariamente a la anterior, para el supuesto de no ser estimada la petición anterior, Se desestime el escrito de demanda por las razones expuestas en la impugnación del fundamento de derecho cuarto realizada en el presente recurso, con imposición de costas.

O, Subsidiariamente a las dos anteriores, para el caso de que se confirme la Sentencia impugnada, Se Revoque la condena en costas de la demanda y de la reconvención.



TERCERO. - Admitida que fue la interposición del recurso por el Juzgado, de conformidad con lo establecido en el art. 461 de la L.E.C. se emplazó a las demás partes personadas para que en el plazo de diez días presentaran ante el Juzgado escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resulte desfavorable.

Por la procuradora Doña procuradora Doña Raquel Rodríguez Mateos en nombre y representación de Don Matías presento escrito de oposición al recurso en el que después de alegar los motivos que tuvo por conveniente termino solicitando que dicte resolución por la que, desestimando el recurso interpuesto, se confirme íntegramente la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante-recurrente.



CUARTO. - Recibidos los Autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo Nº 365/2018 pasado los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar resolución.

Vistos y siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don Eugenio Rubio García

Fundamentos

PRIMERO. La sentencia de instancia estima la petición subsidiaria efectuada en la demanda interpuesta por Don Matías , contra la entidad Atiber Salamanca S.L, condenando a la entidad demandada a devolver a la parte actora, la suma de 300.000 euros correspondientes a las cantidades entregadas en concepto de precio a que se refiere la cláusula segunda del contrato de compraventa de fecha 22 de diciembre de 2015, más intereses legales desde las fechas de entrega del mencionado importe. Desestimando las pretensiones de la demanda reconvencional interpuesta por la parte demandada.

La sentencia basa su resolución en base esencialmente a los siguientes argumentos: 1) Considera que el denominado contrato de compromiso de venta y precontrato de arrendamiento anexo, de fecha 22 de diciembre de 2015, no es en realidad un precontrato sino un pacto de contratar ya que la voluntad de contratar queda pendiente del cumplimiento de una serie de condicionantes, sin que queden determinados todos los elementos y circunstancias del contrato.

-Así el objeto del contrato, la finca en sí no está determinada, es decir la porción exacta de terreno que va a ser vendida no estaba concretada de forma exacta, incluso señala que la segregación a que se hace referencia en el contrato no estaba acreditada que se hubiera permitido.

- que la venta de la finca estaba sujeta a la condición de que la totalidad de la finca descrita en esté libre de arrendamientos y expedita de renteros.

- que en el mismo contrato se establecía la posibilidad de alterar la finca y el precio de la misma. En consecuencia, no están así determinados de manera absoluta y clara los dos elementos esenciales del contrato: la finca y el precio 'cierto' ( artículo 1445 del Código Civil).

- La cláusula tercera habla del arrendamiento, estableciendo un plazo para escriturar de dos meses si el arrendatario abandona la totalidad de la finca al vencimiento del contrato de arrendamiento y estableciendo, para el caso contrario, una obligación de la parte vendedora: iniciar los oportunos procedimientos judiciales para proceder al desalojo de la finca, y notificar a la parte compradora el momento en que la misma quede expedita, otorgándose la escritura de compraventa dentro de los dos meses siguientes a la recepción de dicha notificación.

-el mismo título del contrato apunta más a un pacto de contratar que a un precontrato: no lleva por título 'precontrato de compraventa y de arrendamiento', sino 'contrato de compromiso de compraventa y precontrato de arrendamiento anexo', no otorgando a lo contratado en relación a la compraventa el carácter de precontrato, sino de compromiso de compraventa.

2) Por las circunstancias expresadas se llega a la conclusión de la inaplicación del artículo 1451 del Código Civil y que, no se puede obligar a la parte demandada a otorgar una escritura pública (que tampoco se pide expresamente) cuando no se conoce con exactitud cuáles son las fincas vendidas (puesto que queda pendiente de que se pueda producir la segregación jurídica de las mismas) ni el precio que finalmente habría de pagarse. En consecuencia, por lo expuesto se desestima la pretensión principal consistente en que se condene a la parte demandad a al cumplimiento íntegro del contrato de compromiso de venta y precontrato de arrendamiento anexo, de fecha 22 de diciembre de 2015, y se condena a la demandada a estar y pasar por la anterior declaración.

3) Se expresa en la sentencia que, al no ser posible seguir adelante con el contrato, el principio general del derecho de prohibición del enriquecimiento injusto, y un criterio de la más simple justicia material, obliga a la sociedad demandada a devolver las cantidades que recibió como preparación de una venta que no ha llegado a consumarse.

4) Considera que el impago de la cantidad de 50.000 euros por parte del actor no es causa de resolución del contrato, sobre la base de que efectuar el pago en metálico de esta cantidad es contrario a lo establecido en el artículo 7 de la Ley 7/2012 de 29 de octubre, que lo considera como infracción administrativa grave y por tanto no es atendible el requerimiento efectuado el 2 de abril de 2016,puesto que en el mismo no se establece una forma alternativa de pago, sino que se insiste en el pago en metálico.

También estima que no existe en el actor una voluntad inequívocamente obstativa al cumplimiento que frustre el fin económico del contrato y las legítimas aspiraciones del vendedor, sino que, al contrario, ante el requerimiento de pago en metálico y la inmediata comunicación de resolución del contrato, el demandante requiere que se designe un número de cuenta donde realizar el pago. De hecho, el demandante procedió a ingresar, ahora ya a través de una entidad bancaria, la cantidad de 50.000 euros el día 3 de junio de 2016 (documento 8 de la demanda) que, sin embargo, fue devuelta por la demandada (documento nº 9). No se aprecia así una voluntad obstativa por la parte demandante al cumplimiento del contrato. A mayores, si además tomamos como referencia el requerimiento del burofax de 2 de abril (no consta un requerimiento anterior) el pago se efectúa en el plazo de dos meses (documento 8 de la demanda), tratándose de una cantidad que constituye una catorceava parte del total y una séptima parte de la cantidad que debía abonarse anticipadamente, lo que también obstaculizaría la posibilidad de dar por resuelto el contrato.



SEGUNDO. En el recurso de apelación interpuesto se hace referencia no como motivo de apelación concreto, sino como presupuesto para motivar su discrepancia con la fundamentación de la sentencia que en la misma el Magistrado no tiene en cuenta que la entidad demandada tenía tres obligaciones que no eran simultaneas sino sucesivas en el supuesto de que la arrendataria de la finca no abandonare la misma, así primera era iniciar los oportunos procedimientos judiciales para conseguir el lanzamiento del arrendatario. La segunda era segregar las 116,5187 hectáreas que se prometía vender de la finca matriz. Y la tercera era entregar el bien (otorgar la escritura pública de compraventa) y en segundo lugar considerar que no se ha practicado por parte del Magistrado una valoración correcta de la prueba, ya que ha practicado una valoración descontualizada de la misma.

Respecto a estas aleaciones únicamente señalar que no se puede considerar que el Magistrado no haya tenido en cuenta que las obligaciones asumidas por la entidad demandada sean sucesivas, ya que la Sentencia hace un estudio exhaustivo de las obligaciones que asumieron cada una de la partes contratantes, sino que las cuestiones esenciales en el presente procedimiento en realidad se reducen a dos, en primer lugar si es posible el cumplimiento integro del contrato de fecha 22 de diciembre de 2015, cuestión a la que la sentencia da respuesta de forma solida e impecable en el fundamento jurídico tercero de la sentencia, y en segundo lugar si la falta de pago de la suma de 50.000 euros, es un comportamiento susceptible de motivar la resolución del contrato.

A estas dos cuestiones responde la sentencia y la referencia que se hace en el recurso a que el Magistrado no tiene en cuenta que las obligaciones asumidas por la entidad demandada sean sucesivas, además de ser una interpretación que no se corresponde con la realidad de la argumentación contenida en la Sentencia donde dedica sus fundamentos jurídicos primero y segundo de la sentencia a las diferentes obligaciones de las partes, no tiene transcendencia esencial en el razonamiento efectuado en la resolución apelada, ya que la fundamentación en que se basa la sentencia para entender que no existió causa de resolución del contrato por el impago de la cantidad de 50.000 euros por el demandante, no tiene relación directa con el cumplimiento suceso de las obligaciones de la entidad demandada.



TERCERO. Se impugna en el recurso el fundamento de derecho tercero de la sentencia en el que esencia se considera que el contrato de compromiso de venta y precontrato de arrendamiento anexo, de fecha 22 de diciembre de 2015, no es en realidad un precontrato sino un pacto de contratar ya que la voluntad de contratar, queda pendiente del cumplimiento de una serie de condicionantes, sin que queden determinados todos los elementos y circunstancias del contrato, por lo que no es posible estimar la pretensión principal de la demanda consistente en que se condene a la parte demandad a al cumplimiento íntegro del contrato.

Sin embargo, en realidad dicha impugnación no ataca la conclusión contenida en dicho fundamento ya que en recurso se señala de forma expresa que no se impugna la desestimación de la acción de cumplimiento, sino los argumentos contenidos en dicho fundamento.

Reitera que la Sentencia de instancia yerra en la interpretación de negocio jurídico tanto en el F.D. tercero como en el F.D. cuarto, concretamente de las obligaciones que en cada momento derivan para las partes, al no considerar el abandono de la finca como condición suspensiva art. 1113C de la de entrega (previa segregación) y en consecuencia en la interpretación del propio contrato cuando considera en el mismo plano de cumplimiento la obligación de desalojo.

Sin embargo como ya se ha señalado en el fundamento anterior, ningún error existe en el fundamento jurídico tercero de la resolución recurrida, ya que el Magistrado lo que efectúa en el mismo es un exhaustivo análisis de porque no nos encontramos ante un contrato que permita que se pueda obligarse a su cumplimiento íntegro, ya que existen numerosos elementos del mismo que no están claramente determinados, y por otra parte es necesario que se hubieran producido determinadas actuaciones, que no se han llevado a efecto (desalojo, segregación) y ello con independencia de que dichas circunstancias fueran sucesivas y no simultaneas, cuestión en la que la sentencia no profundiza al no ser un elemento esencial para resolver la cuestión controvertida.

Se alega también error en la interpretación del contrato al considerar que el objeto no está determinado.

Considera que el juzgador incurre en error a la hora de interpretar el documento nº 5 de la demanda y objeto principal del procedimiento como es el Contrato de Compromiso de Compraventa y Precontrato de Arrendamiento Anexo.' y que el objeto del contrato está perfectamente determinado por aparecer recogidos bien y precio.

Sin embargo no puede desligar que lo que en este fundamento el Magistrado ha realizado es un análisis pormenorizado de porque no se puede atender a la pretensión principal del actor de cumplimiento de contrato y uno de ellos es que por las razones expuestas no está determinado concretamente la porción del terreno que es objeto de venta, ya que depende de las diferentes variables expuestas en el documento y reflejadas en la sentencia, por lo que desde este punto de vista es claro que no está determinado la porción de terreno concreta que se iba a escriturar definitivamente, indefinición que se refleja incluso en el hecho de que el precio puede variar en función de la tierra definitivamente vendida, en definitiva se vende un determinado número de hectáreas, pero no se conoce de forma exacta, donde se encuentran estas hectáreas.

En consecuencia, la parte apelante en defensa legitima de sus intereses intentar extraer de la argumentación contenida en la sentencia para fundamentar la inadmisión de la pretensión principal del actor, aquellos circunstancias particulares que pueden favorecer a su pretensión consiste en que la resolución del contrato efectuado por la parte demandada tiene su fundamento en el incumplimiento del pago de los 50.000 euros por el actor, no obstante las valoración efectuadas por el apelante no significa que las deducciones o inferencias obtenidas por el juzgador de instancia resultan ilógicas e inverosímiles de acuerdo con la resultancia probatoria o contrarias a las máximas de la experiencia o a las reglas de la sana crítica, etc.

Por tanto, no pueden prosperar estas alegaciones cuando además las mismas tienen como objeto el pronunciamiento de la Sentencia relativo a la desestimación de la acción de cumplimiento, con el que se está conforme.



CUARTO. Se impugna también el fundamento de derecho quinto de la sentencia, donde se razona por el Magistrado de Instancia porque el impago de la cantidad de 50.000 euros por el demandante no es causa de resolución del contrato.

Es necesario señalar tal como señala entre otras Sentencia de la Audiencia Provincial de la Rioja de 7 de abril de 2015, que conforme a una consolidada doctrina jurisprudencial (siendo de destacar la sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 2012 (Roj: STS 7649/2012, recurso 1899/2008 ), así como las sentencias del Tribunal Supremo de 28 de junio de 2012 (Roj: STS 5708/2012, recurso 75/2010 ), 24 de junio de 2011 (Roj: STS 4481/2011, recurso 1953/2007 ), 30 de julio de 2009 (Roj: STS 5376/2009, recurso 1680/2004 ), 25 de junio de 2009 (Roj: STS 4238/2009, recurso 2694/2004 ), 17 de diciembre de 2008 (Roj: STS 7033/2008, recurso 2241/2003) y 4 de junio de 2007 (Roj: STS 4235/2007, recurso 2476/2000 ), entre otras), para discernir si el incumplimiento del plazo de cumplimiento de una obligación, el retraso, es causa de resolución del contrato debe atenderse a las circunstancias concretas del contrato, y especialmente a la incidencia que tiene el tiempo en el negocio jurídico enjuiciado.

Partiendo de que la dilación temporal en el cumplimiento sea imputable al obligado, la regla general es que el mero retraso no es suficiente para resolver el contrato. El mero retraso no siempre conlleva la frustración del fin práctico perseguido por la relación sinalagmática; ni confiere al otro contratante un interés jurídicamente protegible que justifique la resolución. El retraso no puede equipararse en todos los casos a incumplimiento.

El retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora, cuando se dan los presupuestos que entre otros señala el artículo 1100 del Código Civil , pero no necesariamente a la resolución, que tiene el carácter de un remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio.

Pero este principio tiene una excepción: cuando el cumplimiento en un determinado tiempo o a una fecha precisa sí tiene repercusión, frustrando el fin del contrato para la otra parte; bien porque ya no obtenga la misma utilidad, bien porque deviene inútil el cumplimiento posterior; y así se haya establecido en el contrato, o se deduzca claramente. Para que el retraso pueda considerarse como supuesto de incumplimiento se requiere que con él se frustre el fin del contrato. No debe olvidarse que uno de los requisitos para que pueda prosperar una solicitud de resolución contractual en los que la jurisprudencia viene haciendo hincapié es que este tenga relevancia suficiente como para frustrar la finalidad perseguida por los contratantes, la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones o la quiebra de la finalidad económica o frustración del fin práctico, tal y como se recoge en los Principios de Unidroit, en el anteproyecto de Ley de Modernización del Derecho de Obligaciones y Contratos elaborado por la Comisión General de Codificación o en la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena el 11 abril 1980 ( Ts. 1 de octubre de 2012 (Roj: STS 6030/2012, recurso 24/2010), 30 de julio de 2012 (Roj: STS 6079/2012, recurso 1495/2009), 28 de junio de 2012 (Roj: STS 5708/2012, recurso 75/2010 ), 16 de mayo de 2012 (Roj: STS 4009/2012, recurso 1303/2009 ), 12 de abril de 2012 (Roj: STS 2171/2012, recurso 716/2009 ) y 27 de junio de 2011 ( resolución 457/2011 , en el recurso 396/2008 ), entre otras muchas). Si el incumplimiento del plazo no genera esa 'frustración del fin económico del contrato', o no está especialmente pactado que dicho incumplimiento generará automáticamente la resolución, no puede considerarse el mero retraso como causa resolutoria.

Por otra parte, tenemos que hacer referencia a la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 7 de diciembre de 2011 '

TERCERO. -Resolución de la compraventa de inmuebles: artículo 1504 CC.

A) Esta Sala ha declarado (STS 17 de julio de 2009, RC n.º 143/2005 ) que la especialidad que establece el artículo 1504 CC , con relación a general facultad resolutoria implícita en las obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC ) -para la que basta con que al incumplidor pueda atribuírsele una conducta voluntaria contraria al cumplimiento del contrato en los términos que se pactó, que aconseja la resolución en supuestos de impago prolongado, duradero, injustificado, o que frustre el fin económico-jurídico que implica el negocio de compraventa y las legítimas aspiraciones del vendedor, y mantener el pacto, cuando no aparezca definida e incuestionable una decidida voluntad negativa ( STS 20 de julio de 1997, RC n.º 2441/1993)-, es solo para el caso de resolución por falta de pago del precio en la compraventa de inmuebles ( SSTS de 6 de septiembre de 2010 , RC n.º 1362/2006 , de 11 de julio de 2008 , RC n.º 1761/2001 , de 27 de septiembre de 2007, RC n.º 3125/2000 y de 2 de octubre de 2002, RC n.º 648/1997 ) y consiste en que el deudor debe haber sido requerido judicial o notarialmente, mediante acta ( STS de 4 de julio de 2005, RC n.º 498/1999) para que no pueda hacer uso de la facultad de pagar después de expirado el plazo y hacer inviable la resolución instada de contrario. Ese requerimiento es una declaración de carácter receptivo ( STS de 28 de septiembre de 2001, RC n. º 1011/1996), consistente en la notificación de la voluntad del vendedor de tener por resuelto el contrato por incumplimiento del comprador del pago del precio ( STS de 18 de octubre de 2004, RC n. º 2880/ 1 998 ). Se ha venido considerando como un acto jurídico complejo integrado por una declaración unilateral y recepticia de voluntad a la que la Ley añade determinadas consecuencias en orden a posibilitar judicialmente la resolución de la compraventa por impago del precio de unos plazos. Precisamente tal carácter recepticio impone que el citado requerimiento llegue a poder y conocimiento del requerido, si bien es cierto también que se entiende cumplido este requisito cuando es el propio comprador requerido quien, recibido el requerimiento, voluntariamente no toma conocimiento de su contenido.

En cuanto a la forma de llevar a cabo el requerimiento, partiendo del tenor literal del artículo 1504 CC , que habla de requerimiento judicial o mediante acta notarial, la jurisprudencia ha declarado tradicionalmente que tales formas, en las que se incluye el acto de conciliación SSTS de 31 de enero de 2008, RC n.º 1208/2001; de 11 de julio de 2008, RC n.º 1761/2001 ; y de 8 de mayo de 2008, RC n.º 1902/2001, entre otras), son las únicas fehacientes y garantizadoras de la realidad del hecho notificado ( SSTS de 27 de mayo de 1985 y 26 de mayo de 1992).

También nuestra jurisprudencia ha rechazado en algún caso que tenga valor de requerimiento previo el efectuado mediante la presentación de la demanda ( STS de 10 de junio de 1996 ).

Es cierto, sin embargo, que en algunas sentencias recientes de esta Sala se ha admitido en varios casos el requerimiento efectuado por medios fehacientes distintos, como a través de telegrama, e incluso, mediante burofax ( STS de 17 de julio de 2009, RC n.º 143/2005), en lo que se ha considerado como una interpretación extensiva de aquel precepto, más conforme a la realidad social ( artículo 3.1 CC y STS de 26 de febrero de 2004 ).

En idéntico sentido se ha pronunciado también parte de las audiencias provinciales ( SAP Guadalajara, Sección 1ª, de 13 de febrero de 2007, n. º rec. 28/2007 con relación al burofax, «en cuanto permite tener la certeza de su recepción y contenido»), aunque existen otros ejemplos en los que las audiencias provinciales han seguido el criterio tradicional contrario a la admisión de formas distintas de las expresamente previstas en la Ley ( SAP Alicante, 13 de febrero de 2006, n. º rec. 375/2005 y SAP Barcelona, Sección 11ª, de 14 de mayo de 1998, n.º rec. 1305/1996 ).

Llegados a este punto, razones ligadas con la especial protección que otorga el CC a las transmisiones de bienes inmuebles, que se traducen, por ejemplo, en la subsistencia de especiales solemnidades ( artículos 1280.1º C y 633 CC), unidas a la conveniencia de entender el precepto en sus estrictos términos, en tanto que no cabe interpretar extensivamente un presupuesto que, de darse, va a impedir que el comprador haga uso de la facultad de pagar después de expirado el plazo, la cual se le reconoce expresamente en la citada norma y constituye la razón fundamental de su especialidad, aconsejan a esta Sala, reunida en Pleno, mantener el criterio tradicional y fijar doctrina jurisprudencial en el sentido de que no procede reconocer válidos efectos resolutorios en el ámbito del artículo 1504 CC al requerimiento efectuado mediante burofax, por continuar siendo imprescindible en la actualidad -el legislador ha tenido oportunidad de mitigar el rigor del precepto y no lo ha hecho- que el conocimiento fehaciente del hecho notificado cuente con la singular garantía que le otorga la supervisión de la autoridad judicial o de un fedatario público notarial .

Aplicando la doctrina a la que nos acabamos de referir al presente supuesto la conclusion a la que se llega es la misma que la expresada en la Sentencia, asi la falta de pago de los 50.000 euros en el plazo fijado en el contrato de fecha 22 de diciembre de 2015, es decir el 28 de diciembre de 2015, no es causa de resolucion, por los siguientes motivos.

1) El pago en esta fecha no se puede considerar que tenga carácter esencial, ya que la falta de pago del mismo en el tiempo señalado no suponía la frustración del fin práctico perseguido por la relación sinalagmática, ni que suponga que el comprador no iba a obtener la misma utilidad ni que parea el mismo devenga inútil el cumplimiento posterior.

Ejemplo de ellos es que consta documentalmente y así también se ha señalado en el acto de la vista, que existieron conversaciones entre las partes para que el pago se hiciera en un momento posterior. Así se deriva por ejemplo del requerimiento efectuado por la entidad demandada con fecha 2 de abril de 2016.

Por tanto, no se puede defender que el pago en esta fecha tenga carácter esencial ya que la propia entidad Atiber en el burofax de fecha 31 de marzo de 2016 (documento 17 de la demanda) señalaba que podrían haber efectuado el pago en el mismo numero de cuenta de ingresos anteriores o mediante cheque, con posterioridad.

2) Con independencia de que ambas partes conocieran con carácter previo que el pago de 50.000 euros iba en contra de lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley 7/2012 de 29 de octubre, que lo considera como infracción administrativa grave, este hecho precisamente por ir en contra de la norma administrativa, si justifica la actitud del actor de no efectuar el pago en la forma pactada, no constando en la documental que existe en el expediente, que la entidad vendedora le indicara una forma de pago alternativo, sobre todo en el requerimiento efectuado el 2 de abril de 2016 (documento nº 11 de la demanda).

3) No nos encontramos tampoco como se expresa en la Sentencia con una voluntad obstativa al cumplimiento del contrato, porque Don Matías ingreso, la cantidad de 50.000 euros el día 3 de junio de 2016 (documento 8 de la demanda) que, sin embargo, fue devuelta por la demandada (documento nº 9).

4) Tampoco desde el punto de vista de la cuantía del importe no abonado, se puede considerar que este tenga la suficiente importancia como para frustrar una operación de la cuantía económica pactada, ya que la cantidad fijada por la fija asciende a la suma de 700.000 euros, de los cuales 350.00O euros no se abonaría hasta la firma de la escritura de la compraventa y de los otros 350.000 euros pactados se habían abonado la suma de 300.000 euros.

5) Por otra parte y conforme con lo señalado en la doctrina expuesta no se puede considerar que el requerimiento de pago efectuado por burofax de 2 de abril de 2016 se haya efectuado en forma para que el mismo tenga la eficacia pretendida por la entidad demandada, ya que es criterio sentado por el Tribunal Supremo que no procede reconocer válidos efectos resolutorios en el ámbito del artículo 1504 CC al requerimiento efectuado mediante burofax, por continuar siendo imprescindible en la actualidad -el legislador ha tenido oportunidad de mitigar el rigor del precepto y no lo ha hecho- que el conocimiento fehaciente del hecho notificado cuente con la singular garantía que le otorga la supervisión de la autoridad judicial o de un fedatario público notarial .

Por lo expuesto no puede prosperar el motivo de apelación interpuesto.



QUINTO. Se alega también por la parte recurrente que la sentencia impugnada ha incurrido en incongruencia extrapetita por alteración o integración de la causa de pedir y de la acción ejercitada por el actor en la pretensión subsidiaria formulada por el actor.

Considera que lo que hace la sentencia es una absoluta integración de una pretensión erróneamente formulada (carece de causa petendi) que rebasa los límites del iura novit curia y que sitúa a esta parte en una situación de indefensión al no haber podido formular defensa en relación al enriquecimiento injusto o justicia material, puesto que no han sido alegados por el actor.

Del examen de las actuaciones no puede compartirse el argumento expuesto en el recurso, pues teniendo presente que los elementos que componen la pretensión procesal, como objeto del proceso, son la petición que se dirige al órgano jurisdiccional y lo que se alega o afirma como fundamento de dicha petición (petitum y causa petendi), y que las partes están obligadas a mantener los planteamientos iniciales a fin de que exista correspondencia entre el objeto del proceso y la sentencia ( STS de 28 de septiembre de 1989 ), y por ello, el art.

412 LEC prohíbe el cambio de lo que sea objeto de la demanda, contestación y, en su caso, reconvención. Es pues la variación de la causa de pedir la que origina una mutatio libelli no admisible en nuestro ordenamiento por cuanto genera una indefensión para la otra parte que se opone y se defiende en base a una determinada causa petendi y después se ve sorprendido con la alegación de otra distinta que hubiera generado otra reacción distinta (STS de 1997). La cuestión estriba en lo que ha de entenderse por causa de pedir, que la doctrina hace depender del concepto que se mantenga acerca de cuáles son sus elementos identificadores, si solo los hechos o la relación jurídica alegada.

En el presente caso partamos de una opción o de la otra, la cuestión principal tal como se ha planteado la demanda se ha centrado en determinar si se dan los presupuestos necesarios para que se condene a la parte demandada al cumplimiento íntegro del contrato de compromiso de venta y precontrato de arrendamiento anexo, de fecha 22 de diciembre de 2015, y una vez que se estima que no se dan se ha examinado la pretensión subsidiaria que no es sino una consecuencia de la estimación de la demanda, y de la imposibilidad de llevar a efecto la pretensión principal.

Por ello con independencia del punto de vista que se pudiera adoptar la cuestión principal ha sido objeto de debate y prueba en el procedimiento por tanto ninguna indefensión se ha causado a la parte apelada.

Ejemplo de ello es que la entidad apelante tanto en la demanda reconvencional como en el recurso, uno de los pedimentos efectuados es la devolución de los 300.000 euros por parte de su mandante.

Por tanto, no puede prosperar este motivo de apelación.



SEXTO. Se impugna la condena en costas al considera que existen dudas de hecho y de derecho.

La parte demandada se opone al considerar por una parte que, aunque estemos ante una pretensión subsidiaria y escueta nada impide al Juzgador de Instancia imponer las costas a la parte que vea desestimadas sus pretensiones y menos aun ante la inexistencia de circunstancias excepcionales que se lo impida.

Considera también que el hecho de que la parte apelante tuviera dudas sobre la acción ejercitada en la demanda no es una circunstancia predicable del supuesto excepcional de las dudas de derecho.

En relación a la reconvención ejercitada considera la parte actora que las dudas de hecho no existen puesto que es contundente la prueba documental obrante en autos sobre la exigencia de la sociedad vendedora de cobrar los 50.000 euros en metálico mediante la entrega a unos de sus administradores, infringiendo así una norma fiscal. No existiendo dudas de derecho sobre los efectos civiles de un pacto contrario a la norma administrativa, ya que no se puede exigir una determinada forma de pago contraviniendo el ordenamiento jurídico.

Planteada la cuestión en los términos señalado y examinadas las diferentes pretensiones de las partes, tanto en la demanda inicial como en la reconvención ejercitada y siguiendo la línea argumental expuesta en los fundamentos anteriores, esta Sala entiende que el recurso de apelación en este extremo si debe prosperar.

Así en relación a la demanda principal no podemos obviar que el principal soporte de las pretensiones de ambas partes viene constituido por el denominado 'contrato de compromiso de compraventa y precontrato de arrendamiento anexo' de fecha 22 de diciembre de 2015, cuyas imprecisiones y falta de concreción, pueden dar lugar a diversas interpretaciones, y ha hecho imposible acordar el cumplimiento integro del mismo.

Sobre este extremo no podemos dejar de mencionar lo expuesto en la Sentencia respecto 'ante las indeterminaciones existentes en el documento firmado por las partes, a que hemos hecho referencia, el suplico de la demanda no efectúa una concreción de las mismas para que pudieran llevarse a efecto...' La falta de concreción del contrato unido a la falta de pretensión del suplico llevo consigo la desestimación de la pretensión principal, lo que ha llevado por las razones expuestas a la estimación de la petición subsidiaria.

Esta pretensión subsidiaria, que en realidad es la devolución de los 300.000 euros entregados no justifica para esta Sala la imposición de costas porque como hemos señalado la falta de concreción del contrato firmado se puede imputar a la actuación no solo de la parte demandada sino también de la parte demandante, por otra parte no podemos obviar que el principal motivo para no efectuar el pago de los 50.000 euros restantes se debe a la prohibición administrativa ya reseñada, pero sin embargo que dicho pago era contrario a la normativa, tal como se ha demostrado por la prueba practicada en el acto de la vista ya era conocida por la parte actora a la firma del contrato, por que también en este momento podía haberse negado a la firma del contrato en los términos señalados. También es necesario señalar que en realidad la devolución de los 300.000 euros no fue objeto de controversia, ya que desde el primer momento la parte demandada se mostró dispuesta a la devolución de esta cantidad.

Esta interpretación, es igualmente aplicable a la reconvención ya que la sentencia considera que el impago de los 50.000 euros no es causa de resolución esencialmente porque dicho pacto es contrario al articulo 7/2012 de 29 de octubre y porque el actor no presento una voluntad claramente obstativa al cumplimiento, sin embargo si bien dicha argumentación como se ha expuesto en los fundamentos anteriores es correcta, no podemos obviar que el actor era plenamente conocedor de que podía incurrir en esta infracción administrativa al firmar el contrato y por otra parte es perfectamente defendible la tesis relativa a que el actor podría haber encontrado otra forma de pago de los 50.000 euros reclamados, en consecuencia para esta Sala si se pueden plantear determinados dudas de hecho y de derecho que justifica la no imposición de las costas de primera instancia tanto en relación a la demanda principal como a la demanda reconvencional.

Por aplicación del artículo 398.2 LEC, no se hace imposición de las costas de este recurso a ninguna de las partes.

Fallo

SE ESTIMA PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Don José María Soto Contreras en representación de la entidad Atiber Salamanca S.L contra la Sentencia de fecha 28 de marzo de 2018, dictada por el Ilmo. Magistrado-Juez de Primera Instancia nº 1 de Salamanca, en el único sentido de que no procede la imposición de costas de primera instancia, tanto en relación a la demanda principal como a la demanda reconvencional.

Con declaración de las costas procesales de esta alzada de oficio.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.