Sentencia Civil Nº 610/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 894/2008 de 10 de Noviembre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN TRECE

ROLLO Nº 894/2008-B

JUICIO ORDINARIO Nº 737/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 9 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 610

Ilmos. Sres.

D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. Mª ÁNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

D. JAUME RODÉS FERRÁNDEZ

En la ciudad de Barcelona, a diez de noviembre de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 737/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Barcelona, a instancia de BORUSIA VIA S. XXI, S.L., contra D. Gonzalo ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 3 de Julio de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: debo ESTIMAR y ESTIMO PARCIALMENTE la demanda presentada por el Procurador doña RAQUEL PALOU BERNABE a instancia de BORUSIA VIA S. XXI, S.L. y en su defensa el Letrado Doña ROSER AGUT JUBERT, contra Don Gonzalo , y se acuerda, resolver el contrato de arriendo de local suscrito el 31- 12-1984 que liga a las partes, debiendo el demandado dejar la finca libre y expedita a disposición de la actora en el plazo legal, con apercibimiento de lanzamiento en caso contrario. Y debo CONDENAR y CONDENO al demandado a satisfacer a la actora la cantidad de 17.375,65 euros (hay consignados 13.962,45 euros) más la cantidad a determinar en ejecución de sentencia a razón de 487,60 euros por cada mes transcurrido entre la fecha de esta sentencia y el momento de entrega de la vivienda al actor voluntariamente por el demandado o, en otro caso, a través del lanzamiento judicial. El demandado deberá abonar el interés legal incrementado en dos puntos sobre 3413,2 euros (diferencia entre el principal objeto de condena y lo consignado) desde esta sentencia, y el mismo tipo sobre el importe respectivo de cada nueva mensualidad devengada con posterioridad a esta sentencia y desde el día 5 de cada mes. Y en cuanto a las costas, no se hace especial pronunciamiento".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 10 de Noviembre de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- Se insta la resolución del contrato de arrendamiento de 31.12.1984 sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 , NUM001 de Barcelona por diversas causas (1) transformación de vivienda en local de negocio al amparo del art. 114.6 TRLAU 64 en relación con los arts. 1552.2º y 1556 CC, (2) cesión inconsentida, (3 ) disposición de dos viviendas; (4) falta de pago de la renta, a lo que se acumula la reclamación de rentas debidas; en la audiencia previa, por la actora se renunció a la resolución basada en la falta de pago de la renta, manteniendo la reclamación, concretada en 15.953'55 ?. A dicha pretensión se opuso el demandado alegando que, no obstante los términos del contrato, se trata del arrendamiento de un local de negocio o mejor contrato de inquilinato de carácter mixto, donde ha ejercido su profesión desde el primer día (e incluso también se utiliza ocasionalmente como vivienda (doctos. a los f. 304 y ss), aunque tal ocupación es accesoria frente a la primordial de despacho), hecho conocido y consentido por la propiedad, inicialmente como persona física y después como persona jurídica,e incluso a iniciativa de D. Eliseo y D. Hernan , cuando se puso a trabajar como intermediario en el aceite en cuyo sector también intermediaban aquellos a través de las sociedades "Juan Ballester Rosés Sucesores SA" y "Dinamo SA", que tuvieron una relación intensa con el demandado (doctos. obrantes a los f. 108 a 295) e incluso les ha cedido clientes de diversas nacionalidades, lo que excluye las dos primeras causas de resolución aparte de concurrir la caducidad en el ejercicio de la acción ex art. 25 TRLAU (por consentimiento tácito en la cesión); siempre ha tenido su domicilio en la C/ DIRECCION001 , NUM002 - NUM003 , NUM004 . NUM005 de Barcelona, propiedad de su esposa; el pago semestral de la renta lo convino con la propiedad verbalmente, si bien tras la muerte de D. Hernan la referida cuenta fue cancelada desconociendo la nueva cuenta a la que debía ordenar el pago, a pesar de interesarse por ello y de oponerse al cálculo de los importes comunicados, reconociendo una deuda de 13.962'45 ? que consigna (f. 318 y ss) por lo que no puede alegarse falta de pago sino "negativa al cobro".

La sentencia de instancia, parte de que se trata de un arrendamiento de vivienda en el que el arrendatario ha llevado a cabo una actividad comercial, conocida y consentida por la propiedad, pero sin que conste que ese fuera el destino inicial y primordial al concertarse el arriendo, así como que concurren dos de las tres causas de resolución aludidas en la demanda, sin que de la prueba derive el consentimiento, ni siquiera tácito, a dicha situación real, declarando resuelto el contrato y condenando al demandado a pagar a la actora la suma, ya consignada, de 13.962'45 ? más las que se devenguen hasta la recuperación de la posesión (que, en el momento de dictar sentencia se concretan en 17.375 '65 ?). Frente a dicha resolución se alza el demandado por (a) incorrecta calificación jurídica del contrato, que considera arrendamiento de local de negocio o de local con la posibilidad accesoria y residual de residir en el mismo, (b) aplicación indebida de los arts. 114.4, 5, 6 y 11 en relación con el art. 62.4 TRLAU , al no concurrir sus requisitos. Consecuentemente el debate queda concretado a tales términos (ya no forma parte del mismo la reclamación de cantidad, circunscribiéndose la las causas resolutorias, derivadas singularmente de la calificación del objeto del arrendamiento), para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:

1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda, concertado entre Dª Yolanda , entonces propietaria y D. Gonzalo , con destino "exclusivamente a vivienda del inquilino y para permanente ocupación por él y sus familiares" (carátula, condición complementaria 1ª, 5ª, 14ª donde se alude a ese concreto destino y, a lo largo del contrato, se habla de "inquilino", confirmado por la contestación del inquilino al f. 318 y ss en 8.6.2007, que alude a "arrendamiento de vivienda" e incluso la declaración en el juicio del demandado en el sentido de que "lo que quiere es que se arreglen las cosas para que un hijo suyo que reside en el extranjero, pueda ocupar la finca al volver a Barcelona", lo que ratifica su esposa; añade aquél que que sus tres hijos comían diariamente en la vivienda arrendada a la salida de la escuela), por una duración de "años prorrogables", sin que en momento alguno se pague IVA o se retenga el IRPF; la actual propietaria de todo el inmuebles es la entidad BORUSIA VIA S. XXI SL, sociedad integrada exclusivamente por la familia Eliseo Hernan Yolanda y constituida en 2006.

2) el arrendatario reside con su esposa e hijos en otra vivienda, C/ DIRECCION001 , NUM002 - NUM003 , NUM004 , NUM005 de Barcelona donde fue emplazado (f. 92), aparece su nombre en los buzones (f. 70 y ss), constaba empadronado (f. 370 y 371) consta como su domicilio en el Registro Mercantil (f. 64) y en la escritura de capitulaciones matrimoniales (f. 297 y ss).

3) por el contrario, en la vivienda arrendada se ejerce la actividad del comercio y oficinas, de la mercantil ACEITES TALENTS SL (antes, lo hacía el arrendatario a título individual), constituida en 28.2.1994 por el arrendatario y sus hijos (escritura obrante a los f.54 y ss, donde consta la vivienda arrendada como domicilio social, al igual que en el Registro Mercantil 7) y como tal se anuncia con dicho domicilio en las páginas blancas de telefónica (f. 65, constando también el de la C/ DIRECCION001 ), siendo titular dicha entidad de los suministros telefónico (f. 385 y ss, 405 y ss, ), eléctrico (f. 367 y ss), cuya sociedad, en alguna ocasión ha efectuado transferencia bancaria de las rentas pendientes de pago hasta el mes de abril 2006 (f. 69, 196 y ss); no obstante, no consta actividad de dicha empresa desde el 2003.

4) las sociedades "Juan Ballester Rosés Sucesores SA" y "Dinamo SA" (de las que eran accionistas D. Eliseo y D. Hernan ), que tuvieron una relación intensa con el demandado, tanto a título individual como con "ACEITES TALENS SA" (doctos. obrantes a los f. 108 a 295, pero constan dirigidas bien a un apartado de correos o bien a la C/ DIRECCION001 , aunque después de concertarse el arriendo, a la vivienda arrendada, al menos desde 2003, sin que conste que, desde entonces la vivienda se destinase exclusivamente a local o que ello fuese notificado a la arrendadora), lo que no abarca el conocimiento y consentimiento de que el arrendatario, "primordialmente", no viviese en la vivienda arrendada, cuando realmente lo hacía con su familia en la Avda. DIRECCION001 .

5) En diciembre 2003 la propiedad remitió una carta al arrendatario poniendo en su conocimiento que a partir de enero 2004, el cobro de la renta se haría a través de una nueva cuenta de La Caixa, cuyos titulares eran D. Eliseo y D. Hernan (f.310), y así lo vino haciendo por transferencias durante 2004, 2005 y 2006 (f. 311 y ss).

6) Ultimamente venía abonando la renta, aproximadamente cada semestre, mediante ingresos por transferencia en la cuenta de los Sres. D. Eliseo y D. Hernan (contestación a la demanda, con respecto al apartado D del hecho 4º).

TERCERO.- Ciertamente, el contrato de "inquilinato" no perderá su carácter por el hecho de que el inquilino, ejerza en la vivienda o sus dependencias una profesión, función pública o pequeña industria doméstica; y a la ves, el arrendamiento de local no perderá su carácter por el hecho de que el arrendatario, su familia o personas que trabajen a su servicio, tengan en él su vivienda (TRLAU 64, de aplicación por razones de vigencia temporal).

El contrato ha de calificarse conforme a lo realmente recibido, sin que dicha calificación haya de quedar definitivamente zanjada ni por actos posteriores del arrendatario, ni por la calificación que las partes hubieren dado al contrato (SSTS. 21.11.1952, 20.1.1953, 19.6.1963, 22.3.1969, 17.1.1976 ,...), debiendo atenderse en supuestos de arrendamiento mixto, al elemento objetivo predominante (STS 30.10.1975 ), acudiendo para determinarlo a diversos criterios (por ejemplo, superficie destinada a local y la destinada a vivienda); y esa calificación ha de retraerse a la fecha de la constitución arrendaticia, que es precisamente, cuando se entrega la cosa cuyo uso se cede y se fija la renta o contraprestación (SSTS 22.12.1983, 27.11.1985, 6.3.1986, 3.5.1990 ,...)

Es evidente que de los datos obrantes en el extremo 1 del fundamento anterior (términos del contrato, declaraciones del arrendatario y su esposa, comunicaciones entre las partes, forma de pago de la renta sin IVA ni deducción de IRPF, ocupación real de solo una dependencia como despacho, habilitación de las dependencias como vivienda, con habitaciones con camas, armarios para guardar la ropa, finalidad última alegada - para que la ocupe su hijo como su vivienda - ,....) deriva, inequívocamente, la realidad de un contrato de arrendamiento de vivienda, sin ninguna matización y sin que conste - durante todo el desarrollo de la relación contractual - autorización alguna, vinculante para el arrendador, de variación del destino inicialmente pactado, sin perjuicio actos posteriores absolutamente unilaterales del arrendatario en tal sentido, que no pueden afectar tal calificación.

La posibilidad del conocimiento, e incluso consentimiento de que, en una de las dependencias se pudiera dedicar el arrendatario a la intermediación, no implica el conocimiento y consentimiento del arrendador sobre que el arrendatario ya no viviese allí, de manera primordial y que lo dedicase exclusivamente a negocio de intermediación (es decir que, tras ese conocimiento y consentimiento, no consta autorización para que lo principal se convirtiese en accesorio); no existe ningún dato que lo revele de manera inequívoca.

Si ello es así, constituye causa de resolución contractual "la transformación de la vivienda en local de negocio o viceversa" (art. 114.6 TRLAU 64 ), es decir, el cambio real (STS 31.1.1973 ) de destino pactado, aunque sea parcial, sin el consentimiento del arrendador.

CUARTO.- Dificilmente puede sostenerse que, desde el inicio fue un local o un objeto mixto (primordial el local, accesorio la vivienda), lo que supondría un supuesto de simulación, que nadie alega; o que sí se utilizaba como vivienda, para después ser local, y estar ahora "a la espera" de que vuelva a ser vivienda, lo que supone contravención del art. 1256. Y sin duda, si, además de su domicilio habitual, se utiliza la vivienda arrendada (o se espera para que en ella resida el hijo que volverá del extranjero), concurre la causa de denegación de prórroga del art. 62.4 TRLAU 64 . Conforme al mismo, es causa de denegación de la prórroga forzosa la ocupación por el inquilino de "dos o más viviendas en la misma población, y el uso de todas ellas no es indispensable para atender a sus necesidades", cuyo fundamento radica en el hecho de que, al implicar aquella prórroga una carga importante para el arrendador si bien basada en el deseo de protección de la estabilidad del hogar del arrendatario (que constituye uno de los pilares de la cuestión arrendaticia) ante la escasez de viviendas, es lógico que, cuando éste sea titular de un derecho que le permita disfrutar de una vivienda distinta de la que motiva la denegación de la prórroga (aquí propiedad de la esposa), carece de sentido que se dé aquella protección.

Del precepto se infiere: 1) La ocupación efectiva de (o disposición efectiva sobre) dos o más viviendas, con la siguiente precisión: no es necesaria una ocupación material y simultánea, bastando con que las viviendas se encuentren a disposición del arrendatario (doble derecho de disposición). 2 ) que una de ellas sea la arrendada, ocupando la otra con igual o superior título, que dé derecho a disfrutarlas (habrá que excluir los supuestos de precario y las situaciones sometidas a un plazo concreto, tras el cual desaparecerá; por ej., contrato sujeto al RDL 2/85, frente a la estabilidad de la prórroga forzosa que se pretende denegar). 3) por tanto, ocupación con ese destino, y no otro: necesidades familiares o domésticas presentes, entendidas en sentido amplio, abarcando las exigencias requeridas por la actividad profesional "liberal" para la obtención de medios indispensables para la subsistencia). 4) que estén en la misma población. 5) que el uso simultáneo o conjunto no sea indispensable (hecho, la "indispensabilidad", cuya prueba corresponde al arrendatario, que ya admite un uso parcial y esporádico de la vivienda arrendada, como tal vivienda). A la vez debe recordarse que, conforme al art. 4 TRLAU 64 , el arrendamiento de vivienda no pierde su carácter por la circunstancia de que el inquilino ejerza en aquella una profesión propia (en sentido amplio, incluidas las profesiones liberales), pero, claro, si se utiliza como tal vivienda.

Debe valorarse cuál es la situación de ambas viviendas que deben estar ocupadas: es decir, constituir la sede de un hogar familiar con más o menos utilización de una y otra, lo cual supone, de un lado, conocer la distribución, servicios, estado de conservación, naturaleza del derecho de disfrute, su ubicación,...y, de otro, las necesidades del inquilino y del núcleo familiar que, con cierta estabilidad, convivan con él (número de personas, edad, salud, actividades, dedicaciones, etc...desechando las situaciones de comodidad o mero capricho,...). La causa de resolución concurre manifiestamente.

QUINTO.- Consecuentemente, con desestimación del recurso procede la confirmación de la resolución recurrida, cuyos fundamentos se acogen íntegramente por esta Sala, dándolos por reproducidos, y con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

QUE DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por D. Gonzalo contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, CONFIRMAMOS dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.