Sentencia Civil Nº 610/2012, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 509/2012 de 06 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 509/2012 SENTENCIA 6 de noviembre de 2012 PODER JUDICIAL Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 509/2012 SENTENCIA nº 610 Presidente Don Vicente Ortega Llorca Magistrada Doña Mª Eugenia Ferragut Pérez Magistrado Don José Francisco Lara Romero En la ciudad de Valencia, a 6 de noviembre de 2012.

La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 23 de abril de 2012, recaída en el juicio ordinario nº 1185/2009, del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de los de Lliria (Valencia), sobre honorarios de inmobiliaria.

Han sido partes en el recurso, como apelante la demandante doña Africa , representada por el procurador don Jose Antonio Navas González y defendida por el abogado don Antonio Latorre Adell, y como apelada la demandada doña Edurne , representada por la procuradora doña Begoña Molla Sanchis y defendida por la abogada doña Doneila García Saiz.

Es ponente don Vicente Ortega Llorca, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada dice: «Que desestimando la demanda formulada por la representación procesal de Dª Africa , contra Edurne , debo declarar y declaro no haber lugar a la misma absolviendo a la demandada de las peticiones formuladas en su contra y con expresa imposición a la parte actora de las costas del procedimiento.» SEGUNDO.- La defensa de la demandante interpuso recurso de apelación, en solicitud de sentencia que estime la demanda.

TERCERO.- La defensa de la demandada presentó escrito solicitando sentencia que confirme la que es objeto de recurso, con costas a la adversa.

CUARTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para la deliberación y votación el día 5 de noviembre de 2012, en el que tuvo lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.- La sentencia recurrida desestimó la demanda razonando, en esencia: « Procede en primer lugar, el análisis del documento nº 1 'parte de visita' acompañado a la demanda, en orden a establecer si el mismo resulta ser un contrato de mediación o corretaje, debiéndose concluir tras su examen que en el mismo, no consta compromiso alguno de exclusividad, compromiso o plazo de compromiso alguno, únicamente resulta ser una acreditación de que en la fecha que en el citado documento consta, el demandado visitó la vivienda en cuestión acompañados por empleados de la agencia inmobiliaria actora y que en caso de que la venta del inmueble se llevase a cabo, la demanda abonaría a la agencia los honorarios que en el citado documento se señalan.

Asimismo, del análisis del documento nº 1 aportado con la demanda 'Contrato de compraventa', debe concluir que resulta ser un contrato de señal o arras, al que resulta de aplicación lo establecido en el artículo 1.445 siguientes, relativos al contrato de compraventa, y 1.454 del Código Civil que regula la posibilidad del comprador y vendedor de desvincularse a través de las arras como mecanismo resolutorio, en relación con los artículos relativos a la teoría general de las obligaciones y contratos establecidos en los artículos 1.088 y siguientes de la citada norma jurídica y más significativamente el artículo 1.124 que determina las consecuencias jurídicas del incumplimiento en las obligaciones bilaterales, por una de las partes.

Por todo lo expuesto, se deduce que la venta no llegó a formalizarse por causa imputable a la demandada a quien se le aplicó la cláusula penalizadora de pérdida de la señal o arras entregadas, por lo que la agencia inmobiliaria demandante no puede devengar honorarios por su labor de intermediación.

Es pacífica y reiterada la doctrina jurisprudencial, en sentencias entre otras, de la A. P. de Valencia de 13/07/2004 , 18-12-99 , A.P. Girona de 17-4-01 , A. P. Alicante de 27-3-01 , A.P. Tarragona de 8-10-02 , A.P. Zaragoza de 8-3-01 , A.P. Baleares de 21-2-02 , en el sentido que los honorarios de los agentes se devengan, salvo pacto expreso, que contemple otra modalidad, si su actividad resulta eficaz, al celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato o negocio objeto de la mediación, como consecuencia de la actividad desplegada por el agente mediador.

Conforme a la resultancia fáctica narrada, es claro que la operación de compraventa finalmente no fue realizada, por lo que la actora carece de justificación jurídica para reclamar honorarios por una compraventa que no surtió efecto positivo.» SEGUNDO.- Frente a tal modo de razonar, la parte recurrente alega, en síntesis: PRIMERA.- La sentencia omite reflejar que a solicitud de la demandada, la actora realizó gestiones exitosas tendentes a conseguirle un crédito hipotecario al objeto de comprar la vivienda.

El auténtico objeto de este proceso es una relación contractual de agencia o corretaje entre la actora y la demandada, la sentencia conecta erróneamente con esta relación la existente entre comprador y vendedor respecto al compromiso de compraventa o contrato de arras, que no afecta a la relación principal que se analiza (corretaje) y su consecuencia (derecho al percibo de comisión).

SEGUNDA.- El acuerdo contractual para que la actora desempeñara las funciones de agencia a cambio de honorarios se refleja en la pagina 3 in fine del documento 1 de la demanda que constituye el denominado parte de visita, firmado por la demandada como reconoció en su interrogatorio y en el que se compromete a abonar a la actora por su gestión de mediación la suma que se reclama, esto es 6.446,16 ?.

Podrá argumentarse de contrario que la ubicación de la cláusula en un parte de visita cuyo objeto principal es dejar constancia de la gestión de visita del inmueble puede constituir una técnica torticera de la actora para vincular al comprador de forma forzada para este, de manera que en virtud de ser una práctica espuria, dicha cláusula no constituiría un auténtico contrato de agencia por si mismo. Tenemos que discrepar de esa postura para el caso por la claridad y especificidad de la cláusula. La demandada no puede alegar que la cláusula de honorarios de agencia es ambigua o torticera o que se firmó sin apreciar su alcance mezclada entre la letra pequeña de otro documento a modo de contrato de adhesión, puesto que es diáfana, clara en el formato y tamaño de la letra y taxativa hasta el punto de concretar la exacta cifra de honorarios, detalle sumamente llamativo para quien va a firmar. Sin duda la demandada fue consciente del compromiso que adquiría y pudo negarse a firmarlo y ofrecer tan sólo firmar el parte de visita, sin cláusula de honorarios de agencia si ese hubiera sido su deseo.

A mayor abundamiento los hechos y actos propios de la demandada posteriores a la firma de ese compromiso acreditan que deseó que la actora trabajara para ella como agencia y le encargó gestiones propias de ese cometido. Así ha quedado acreditada la exitosa gestión que realizó la actora, pues la Caixa de Cataluña de La Pobla de Vallbona aprobó la operación de crédito (documento 43 de la demanda). La documentación obra en poder de la actora en copias aportadas con la demanda (documentos 2 al 42).

TERCERO.- Los requisitos exigidos para que nazca el derecho al percibo de la comisión, además de la existencia de contrato, debe haber desplegado el corredor una actividad profesional tendente a poner en contacto a comprador y vendedor y cualesquiera otros actos que favorezcan un acuerdo contractual entre ellos o posibiliten la operación. Pero no basta con la actividad sino que es necesario el resultado, es decir que dicha actividad llegue a consumarse mediante un acuerdo de voluntades para realizar la operación inmobiliaria entre las partes. Es en este momento cuando nace el derecho al percibo de honorarios (En jurisprudencia veterana y consolidada sobre este concepto STSS 10-03-92, 21-05-92, 19-10-93 y 04-11- 94). Ahora bien no se confunda la existencia del acuerdo de voluntades (contrato) con la consumación del mismo en una operación de compraventa (entrega definitiva de precio y objeto), confusión en la que incurre el juez 'a quo'. Una vez alcanzado el acuerdo, ya queda en manos de comprador y vendedor la consumación del mismo. Puede caber el desistimiento voluntario o puede producirse de facto, sin que ello afecte al corredor que tendrá derecho al percibo de su comisión aún cuando la operación no se consume por desistimiento de las partes siempre y cuando el agente mediador hubiera logrado tal acuerdo de voluntades. Y ello con independencia de la naturaleza jurídica del contrato de compromiso de venta, sea un contrato de compraventa, un mero compromiso de compraventa futura, una opción o un documento de compraventa con cláusula de arras penitenciales. La jurisprudencia es clara en este sentido y deslinda claramente el acuerdo de la consumación de la operación, estableciendo que alcanzado el primero nace el derecho del corredor al cobro aunque no llegue la segunda y además considera el contrato de arras penitenciales (el suscrito en autos según la sentencia,-documento 1 demanda-que permite el desistimiento) como uno de los que hace nacer este derecho al cobro de la comisión aún cuando el desistimiento se produzca, jurisprudencia que contradice lo afirmado en la sentencia y demuestra el error de concepto contenido en la misma.

Estamos por tanto en el caso objeto de este recurso ante el cumplimiento de todos los requisitos exigidos por la jurisprudencia. Existe el contrato de corretaje, se despliega la actividad (contacto, exhibición del inmueble a la compradora, redacción de documentos de acuerdo, mediación entre vendedores y compradora, gestión ante La Caixa Catalunya de la hipoteca, obtención de la hipoteca a falta de firma) y se consigue el objetivo, acuerdo de voluntades que se plasma en el documento 1 de la demanda contrato nominalmente de compraventa aunque se trate en realidad de arras penitenciales. Nace aquí el derecho a cobrar la comisión pactada sobre cuya cuantía no hay discusión, con independencia de que finalmente la compradora desista (documento 45 de la demanda) por causas ajenas a la voluntad de las demás partes y a pesar de disponer del crédito necesario para la compra (documento 43 de la demanda). Desistimiento por tanto unilateral y carente de motivación objetiva o conocida. No puede quedar al puro arbitrio de una de las partes el cumplimiento del contrato de corretaje si una de ellas ha cumplido con todas las obligaciones que le incumbían (actora) y la otra no tiene obstáculo para consumar la operación. No debe quedar al capricho de la contraparte la remuneración por una prestación contractual que ha sido requerida por quien ahora desiste, impulsada por ella y que ha sido cumplida con diligencia y éxito y no poco tiempo de dedicación. Lo contrario seria opuesto a la equidad e injusto premio a una conducta incongruente con sus propios actos e irresponsable con lo pactado y con el trabajo ajeno. Se dan pues todos los requisitos para que nazca el derecho de la actora a percibir la comisión pactada.

TERCERO.- El contrato de agencia inmobiliaria pertenece a la categoría de los innominados «facio ut des», que si bien contiene notas o caracteres que lo aproximan al mandato, mediación, corretaje, arrendamiento de servicios e incluso al contrato laboral, predomina en él la función de gestión mediadora, por el que se encarga al Agente, en su condición de intermediario, por su conocimiento y relación con el mercado inmobiliario, que oferte o contrate la venta o el arriendo de un bien inmueble con determinadas características y con las condiciones esenciales preestablecidas, sin que el Agente, salvo apoderamiento y representación expresa, que no requiere forma especial y que puede ser incluso de palabra, intervenga directamente en la conclusión final del contrato aunque coadyuve eficazmente al mismo y desarrolle una actividad predominantemente pregestoria, cesando en sus funciones una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de perfeccionar el contrato - Sentencias del Tribunal supremo de 21 de octubre de 1965 , 3 de marzo de 1967 , 1 de marzo de 1988 , 6 de octubre de 1990 , 21 de mayo de 1992 , 22 de diciembre de 1992 , 4 de julio de 1994 , 28 de junio de 1996 y 2 de octubre de 1999 , entre otras-. El derecho del Agente al cobro de sus honorarios nace en el momento en que queda cumplida o agotada su actividad mediadora, o sea, desde que por su intervención queda perfeccionado el contrato principal cuya gestión se le había encomendado, esto es, cuando los contratantes se ponen de acuerdo sobre sus elementos esenciales, a no ser que en el respectivo contrato de mediación se haya estipulado expresamente que el Agente solamente cobrará sus honorarios cuando el contrato principal -compraventa o arrendamiento- haya quedado consumado. Así pues, los honorarios del Agente se devengan, salvo pacto expreso que contemple otra modalidad o circunstancia, desde el momento en que su actividad resulte eficaz por celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato o negocio jurídico objeto de la mediación, lo que conlleva la falta de remuneración de las actividades preliminares y precontractuales, salvo siempre estipulación específica al respecto - Sentencias 1 de diciembre de 1986 , 17 de mayo de 1990 , 26 de marzo de 1991 -. Como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2000 , el contrato de mediación está supeditado, en cuanto al devengo de los honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso.

CUARTO.- En el caso que se nos plantea son relevantes los siguientes hechos: El 11 de mayo de 2007, la demandada firmó un parte de visita a la vivienda sita en Náquera, CALLE000 , NUM000 - NUM001 , cuyo último párrafo establece que la inmobiliaria «En caso de compra del inmueble visitado, dicho cliente se compromete a abonar a 'Les Alfabegues' la cantidad de 6446,16 ? más I.V.A. en concepto de honorarios por la gestión realizada» (folio 10).

El 17 de mayo de 2007, la actora, en representación de la Agencia Inmobiliaria Les Alfábegues, firmó con la demandada un contrato por el cual ésta entregó a aquélla 3.000 euros para su posterior entrega a los vendedores, cuya estipulación quinta establece que 'Si la no realización de la escritura fuese imputable a los vendedores, sin causa justificada, éstos vendrán obligados a entregar a la compradora el doble de la cantidad que hoy reciben a cuenta de la operación. Si por el contrario fuese imputable a la compradora, ésta perderá la cantidad entregada sin posibilidad de recuperar cantidad alguna' (folios 8 y 9).

El 28 de mayo de 2007, la inmobiliaria se dirigió por carta a los vendedores, diciéndoles 'El motivo de la presente es confirmaros se ha hecho el contrato de reserva de la vivienda sita en Náquera, CALLE000 NUM000 - NUM001 que me encargasteis para su venta. Tal como os adelanté por teléfono, han dejado 3.000 euros de reserva ...' (folio 167).

El 22 de junio de 2007, la inmobiliaria entregó a los vendedores la cantidad de 3.000 euros que había recibido de la demandada 'en concepto de arras y pago de la reserva dicha reserva y entrega a cuenta para la compraventa de la vivienda sita en Náquera, CALLE000 NUM000 - NUM002 - NUM001 /.../ dicha reserva fue cancelada por Dña Edurne perdiendo la cantidad que se dio a cuenta según se estipuló en el contrato de arras ...' (folio 168).

QUINTO.- A efectos de desentrañar el sentido del contrato concertado por las partes, conviene recordar que constituye doctrina jurisprudencial que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 CC conforman un conjunto complementario y subordinado, entre las cuales tiene rango preferencial la contenida en el primer párrafo del artículo 1281 CC , de tal manera que, como recuerda, por todas, la STS de 10 de marzo de 2010, RC n.º 2413/2004 , el punto de partida de la interpretación es la letra del contrato, tal como dispone dicho primer párrafo del artículo 1281 CC ( STS de 30 de septiembre de 2003 ), debiendo estarse, por consiguiente, al sentido literal de las cláusulas cuando no dejan dudas sobre la intención de los contratantes ( STS de 28 de junio de 2004 ). Las demás reglas, incluyendo la del artículo 1285 CC (interpretación sistemática del contrato o del canon hermenéutico de la totalidad) entran en juego únicamente cuando, por falta de claridad de los términos del contrato, no es posible aclarar, a través de ellos, cuál sea la verdadera intención de los contratantes ( SSTS de 1 de febrero de 2001 , 20 de mayo de 2004 y 29 de septiembre de 2001 )».

Aplicada la doctrina expuesta al contrato que estudiamos, se hace patente que la voluntad conjunta de la inmobiliaria y de la demandada fue nítidamente plasmada en el último párrafo del parte de visita de 11 de mayo de 2007, que la inmobiliaria redactó estableciendo que percibiría sus honorarios «en caso de compra del inmueble visitado» (folio 10). Es notorio que esa compra no se llegó a producir pues, la propia inmobiliaria dejó constancia reiterada de que sólo se había suscrito un 'contrato de reserva de la vivienda' o 'contrato de arras' (folios 167 y 168), de manera que, ex artículo 1255 CC , no resulta posible ir más allá de lo acordado por los contratantes.

El recurso se desestima.

SEXTO.- Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , las costas de este recurso deben ser impuestas a la recurrente.

SÉPTIMO.- Conforme a lo dispuesto por la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ , confirmada la resolución recurrida, el recurrente pierde el depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino previsto en dicha disposición.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Desestimamos el recurso interpuesto por doña Africa .

Confirmamos la sentencia apelada.

Imponemos a la recurrente las costas de esta alzada.

Dese al depósito constituido para recurrir el destino previsto en la D. A. 15ª de la LOPJ .

Esta sentencia no es firme y contra ella cabe recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.