Sentencia Civil Nº 610/2014, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 379/2012 de 23 de Diciembre de 2014

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 610/2014

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA

SECCION CUARTA

PRESIDENTE ILMO. SR.

D. JOAQUIN DELGADO BAENA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D. JOSE LUIS LOPEZ FUENTES

D. ALEJANDRO MARTIN DELGADO

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº17 DE MALAGA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 379/2012

AUTOS Nº 1731/2009

En la Ciudad de Málaga a veintitrés de diciembre de dos mil catorce.

Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA, integrada por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Procedimiento Ordinario seguido en el Juzgado referenciado. Interpone el recurso GRUPO EMPRESARIAL MENA SL que en la instancia fuera parte demandada y comparece en esta alzada representado por el Procurador D. JOSE MANUEL GONZALEZ GONZALEZ. Es parte recurrida D. Sebastián y Dª. Eva María que están representados por el Procurador D. IGNACIO SANCHEZ DIAZ, que en la instancia han litigado como partes demandantes.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 20 de septiembre de 2011, cuya parte dispositiva es como sigue: ' Que estimando la demanda interpuesta por el procurador Sr. Sánchez Díaz en nombre y representación de Dª Eva María y D. Sebastián contra la mercantil Grupo Empresarial Mena S.L. debo declarar y declaro -debidamente- resuelto el contrato referido celebrado el día el 13 de julio de 2.006 entre la parte demandante y la entidad demandada sobre el piso sito en Bloque NUM000 , Planta NUM001 , Puerta NUM002 , Tipo NUM003 , del conjunto residencial DIRECCION000 de Marbella II fase y Aparcamiento conjunto NUM006 , nº NUM004 y Trastero conjunto NUM006 , nº NUM005 anejos y debo condenar y condeno a la demandada a que abone a la actora la cantidad de 91.485 más intereses legales desde la demanda. Todo ello con expresa condena a la demandada en las costas causadas.'

SEGUNDO.-Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 20 de noviembre de 2014 quedando visto para sentencia.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el/la Ilmo./a Sr./Sra. Magistrado/a D./Dña. ALEJANDRO MARTIN DELGADO quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

En el presente proceso se ejercita por la parte demandante, doña Eva María y don Sebastián , una acciónpersonal, dirigida a la resolución del contrato de compraventade vivienda en construcción concertado entre aquellos y la demandada, entidad mercantil GRUPO EMPRESARIAL MENA, S.L., en sus respectivas posiciones de compradores y vendedora, con base en el incumplimiento contractual de la vendedora, referido dicho incumplimiento a la obligación de entrega de la vivienda en las condiciones y dentro del plazo pactado en el contrato, así como a la reclamación de la devolución de la cantidadsatisfecha por los compradores a la vendedora como anticipo a cuenta del precio de la compraventa, ascendente a 91.485 euros, más los intereses legales y las costas. La pretensión encuentra fundamento legal en el art. 1.124 del Código Civil , y es referida al contrato de compraventa suscrito por las partes litigantes en fecha 13 de julio de 2006, teniendo por objeto la vivienda sita en el bloque NUM000 , planta NUM001 , puerta NUM002 , tipo NUM003 , del conjunto residencial DIRECCION000 de Marbella II Fase, junto con el garaje conjunto NUM006 nº NUM004 y el trastero conjunto NUM006 nº NUM005 .

La s entencia de primera instanciaha estimado la demanda, declarando la resolución del contrato de compraventa suscrito por las partes, al apreciar el incumplimiento contractual de la vendedora en los términos alegados por la parte compradora, condenando a la demandada a abonar a los demandantes la cantidad de 91.485 euros, más intereses legales y costas.

Contra la sentencia se alza la parte demandada mediante el presente recurso de apelación, que es examinado a continuación.

SEGUNDO.- Decisión del recurso.

La parte apelante sustenta su recurso en una alegaciones en las que subyace la denuncia de una errónea valoración de la prueba y una incorrecta aplicación de la normativa jurídica y la doctrina jurisprudencial sobre la resolución de los contratos por incumplimiento de una de las partes contratantes. Mantiene la apelante el cumplimiento de las previsiones contractuales sobre la fecha de entrega de la vivienda, la cual se puso a disposición de los compradores dentro del plazo de entrega y de su prórroga, en los términos pactados en el contrato.

El recurso es resuelto con base en las siguientes consideraciones:

1.- El Juzgador de Primera Instancia concluye que en el presente caso parece evidente que la vivienda no se ha entregado en la fecha prevista en el contrato (31 de marzo de 2007) ya que la licencia de primera ocupación no se ha obtenido hasta el 28 de junio de 2007, es decir, tres meses después de expirado el plazo. Considerando el Juzgador que no se han acreditado las razones establecidas para que operara la prórroga establecida en el contrato, que el representante de la demandada parece dar a entender que tenía un carácter automático, y sin tampoco se haya acreditado que la falta de entrega de la vivienda fuese debida a causas de fuerza mayor.

Las previsiones contractuales sobre la entrega de la vivienda se plasman en la estipulación sexta del contrato, en los siguientes términos:

SEXTA.- Los inmuebles objeto de esta compraventa se prevé serán entregados a la parte compradora con anterioridad al día 31 de Marzo del año 2007, fecha en la que se tiene previsto que las obras de la vivienda y parking queden finalizadas.

La indicada fecha podrá demorarse, sin que ello faculte al COMPRADOR para reclamar responsabilidad o indemnización alguna, ni la resolución del contrato, por razones técnicas del proyecto de construcción o de la ejecución de las obras de urbanización, por causas naturales (pluviometría excesiva, etc.) o por aquellas causas que, siendo ajenas a la empresa constructora, habitualmente permiten a este tipo de empresas demorar la entrega de la edificación (huelgas, suministro de materiales, etc.), quedando el plazo para la finalización de las obras y consecuente entrega del inmueble automáticamente prorrogado por un período de tiempo igual a aquel durante el que persistieren tales causas obstativas en la terminación de las obras.../... (contrato).

Esta Sala considera que, a la vista de la cronología de los acontecimientos acaecidos desde la firma del contrato (13 de julio de 2006) hasta que se produce el ofrecimiento por la promotora del otorgamiento de la escritura de compraventa con simultánea entrega de la vivienda (29 de junio de 2007), no puede concluirse que por la parte promotora vendedora se haya incumplido su esencial obligación de entrega de la vivienda en las condiciones y plazo pactados en el contrato. Efectivamente, de los datos que constan en el proceso se desprende: a) que las obras de construcción de la vivienda finalizaron en un momento (15 de febrero de 2007) en el que no había transcurrido el plazo de entrega previsto en el contrato (31 de marzo de 2007); y b) que la licencia de primera ocupación de la vivienda se concedió en fecha 28 de junio de 2007, tres meses después del vencimiento del plazo de entrega.

Es así que el incumplimiento de la obligación de entrega queda circunscrito en el presente caso, no ya a la no finalización de las obras de construcción de la vivienda sino a la falta de obtención de la licencia de primera ocupación dentro del plazo de entrega previsto en el contrato. Tratándose de un requisito, licencia de primera ocupación, que no aparece contemplado con carácter esencial en el contrato de compraventa de autos, siquiera se trate de un presupuesto para que pueda entenderse cumplida la esencial obligación de entrega de la cosa por parte del vendedor, que no se satisface, en el caso de la compraventa de una vivienda en construcción, mediante el ofrecimiento de la entrega inmediatamente después de finalizadas las obras de la nueva edificación; siendo así que la venta de una vivienda sin estar legalizada debidament, supone un grave incumplimiento del vendedor, pues no basta con la entrega material, sino que es preciso, al tratarse de vivienda, que la misma esté provista de las autorizaciones administrativas que la legislación exige y deben de aportar los vendedores, sobre todo cuando se trata de nuevas construcciones, para evitar la inseguridad de sus adquirentes ante una posible actuación administrativa sancionadora a fin de restablecer la legalidad infringida, con la posibilidad incluso de demolición, es decir privación del bien, lo que representa intensa frustración del contrato.

Las circunstancias que han quedado expuestas, especialmente la escasa demora (menor a tres meses) habida en la obtención de la licencia de primera ocupación, nos llevan a excluir a dicha demora la virtualidad resolutoria pretendida por la parte demandante y acogida en la sentencia apelada. Y ello por dos razones. En primer lugar, por entenderse procedente la aplicación de la prórroga del plazo de entrega prevista en la estipulación sexta del contrato, al estarse ante una circunstancia (tardanza del Ayuntamiento de Ojén en la concesión de la licencia de primera ocupación) ajena a la empresas promotora, que ha finalizado las obras en el plazo establecido en el contrato. En segundo lugar, lo que es más relevante, porque la estimación de la resolución contractual en este caso, por la demora de apenas tres meses en la obtención de la licencia de primera ocupación, no se acomoda a la doctrina jurisprudencial sobre la materia.

Como se afirma en la reciente STS de 11 de marzo de 2013 , el problema de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor ha sido examinado por el Pleno de esta Sala en su sentencia nº 577/2012, de 10 de septiembre , que para el caso en que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito de la entrega de la vivienda declara, en lo que aquí interesa y con vocación de unificar doctrina, lo siguiente:

(i) La falta de cumplimiento del deber de obtención de la licencia de primera ocupación por parte del promotor-vendedor no tiene, en principio, carácter esencial, salvo si se ha pactado como tal en el contrato o lleva consigo un incumplimiento esencial de la obligación de entrega del inmueble, según las condiciones pactadas en el contrato.

(ii) Debe valorarse como esencial la falta de obtención de licencia de primera ocupación en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente.

(iii) De conformidad con las reglas sobre distribución de la carga de la prueba y el principio de facilidad probatoria, corresponde a la parte contra la que se formula la alegación de incumplimiento, es decir, a la parte vendedora (obligada, en calidad de agente de la edificación, a obtener la licencia de primera ocupación), probar el carácter meramente accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia, demostrando que el retraso en su obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado'.

Consta en los autos que la licencia de primera ocupación no se estableció en el contrato como requisito esencial para la entrega de la vivienda, así como que la pequeña demora habida en su obtención se ha debido, exclusivamente, a una simple tardanza en la tramitación de la licencia administrativa, y no a la ausencia de los presupuestos fácticos y jurídicos en que se funda su otorgamiento, al no existir obstáculos para su obtención.

Es así que ha de concluirse, en los propios términos reflejados en la citada STS, que la pequeña demora habida en la obtención de la licencia de primera ocupación y en la subsiguiente entrega de la vivienda, aunque susceptible de ser indemnizada, no resulta suficiente para permitir a la parte compradora desistir válidamente del contrato, dado que en un tiempo tan escaso no parece lógico que hayan podido quebrar sus expectativas contractuales, habida cuenta de que el plazo no se estableció en el contrato con el carácter de esencial para la satisfacción de aquellas. Estándose, pues, ante un mero retraso no imputable a la promotora, que no justifica por sí la resolución del contrato de compraventa.

Teniéndose en cuenta, en fin, la existencia de una jurisprudencia consolidada (puesta de manifiesto por la STS de 12 marzo 2009 ) en el sentido de respetar el principio de conservación del negocio que exige, aunque con ciertos matices, que el incumplimiento sea definitivo por lo que no resulte posible satisfacer el interés contractual lesionado, lo que ocurre en supuestos de inidoneidad final del objeto entregado ( STS de 3 abril 1981 ), por lo que no bastará el mero retraso ( SSTS de 27 noviembre 1992 , 18 noviembre 1993 y 7 marzo 1995 ) a no ser que se haya establecido un término como esencial que impida, por el retraso, destinar la cosa a su fin ( STS de 14 diciembre 1983 ), lo que se ha extendido también a los casos en que, siendo aún posible el cumplimiento, existe una actitud deliberadamente rebelde y contraria al cumplimiento ( SSTS de 20 junio 1981 y 13 marzo 1986 ) o una prolongada inactividad o pasividad del deudor ( STS de 10 marzo 1983 ). Del mismo modo se atiende a la posible presencia de circunstancias ajenas al deudor que dificulten el cumplimiento para no declarar la resolución ( SSTS de 11 diciembre 1980 y 8 junio 1993 ).

En el caso presente, lo actuado en el proceso ha puesto de manifiesto la permanente y decidida disposición de la parte vendedora en orden al cumplimiento de sus obligaciones contractuales, llegando a la pronta finalización de la construcción de la vivienda. Destacándose la absoluta falta de virtualidad del requerimiento resolutorio realizado por la parte compradora, practicado en un momento en el que se encontraba pendiente el plazo de entrega de la vivienda y sin expresión de causa o motivo que justificase la resolución contractual.

Por lo que procede el rechazo de la pretensión resolutoria de la parte actora basada en el retraso en la entrega de la vivienda y anjos objeto de la compraventa, con la consiguiente desestimación de la demandasobre dicha pretensión, con la correlativa desestimación de la pretensión dineraria formulada como corolario de la resolución contractual rechazada.

TERCERO.- Conclusión.

Por todo lo anterior, procede la desestimación del recurso de apelacióny la consiguiente confirmación de la sentencia recurrida. Lo que comporta la condena de la parte apelante al pago de las costas de la segunda instancia, por aplicación del art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Conforme establece la Disposición Adicional Decimoquinta L.O. 1/2009 , punto 9., cuando el órgano jurisdiccional confirme la resolución recurrida, el recurrente o demandante perderá el depósito, al que se dará el destino legalmente previsto.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación. En atención a lo expuesto, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por los demandantes doña Eva María y don Sebastián contra la sentencia de fecha 20 de septiembre de 2011 dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez titular del Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Málaga en los autos de Juicio Ordinario nº 1731/2009, de los que dimana el presente rollo, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución. Ello con expresa condena solidaria de la apelante al pago de las costas del recurso, y con pérdida del deposito prestado por dicha parte para recurrir en apelación.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra Sentencia, juzgando definitivamente en segunda instancia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.

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