Sentencia Civil Nº 612/2005, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 731/2004 de 30 de Septiembre de 2005

Fundamentos

SENTENCIA

Número de Resolución:612/2005
Número de Recurso:731/2004
Procedimiento:Recurso de apelación

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00612/2005

Rollo: RECURSO DE APELACION 731 /2004

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID , a treinta de septiembre de dos mil cinco .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID , los Autos de JUICIO VERBAL 124 /2004 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 47 de MADRID , a los que ha correspondido el Rollo 731 /2004 , en los que aparece como parte apelante "INMOBILIARIA ROCAVEL S.L." representado por el procurador DON ANGEL LUIS RODRIGUEZ VELASCO, y como apelado DON Benito, quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, representado por el procurador DON ANTONIO GARCIA MARTINEZ, sobre desahucio por precario, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. DOÑA PALOMA GARCIA DE CECA BENITO.

FUNDAMENTO DE HECHO

PRIMERO.- La demanda presentada en la primera instancia por Inmobiliaria Rocavel, S.L. contra don Benito, tenía por objeto la recuperación de la plena posesión de una dependencia o buhardilla sita en la planta NUM000 de la casa nº NUM001 de la CALLE000, de esta Capital, que se decía aneja a otras tres dependencias arrendadas al demandado para su disfrute como vivienda -mediante contrato de arrendamiento celebrado en 1 de Noviembre de 1973-, alegándose como fundamento de la pretensión el hecho de que la buhardilla litigiosa había sido cedida en precario a dicho arrendatario por la anterior propietaria del edificio, doña Marisol.

La sentencia dictada en la primera instancia desestima la demanda, por considerar probado que doña Marisol autorizó la anexión de la buhardilla litigiosa a la vivienda arrendada -que anteriormente se componía de sólo tres dependencias-, en las condiciones pactadas con el arrendatario, provocando una nueva situación jurídica y de hecho que ha sido reconocida y aceptada por la nueva propietaria y ahora demandante, Rocavel, S.L., según se desprende de la escritura de división en propiedad horizontal por ella otorgada en el mes de Mayo de 1994.

Frente al anterior pronunciamiento se alza en apelación Inmobiliaria Rocavel, S.L., alegando al efecto que la sentencia incurre en una errónea valoración de la prueba en cuanto a la identificación de las dependencias que, con motivo de la ampliación del contrato de arrendamiento, se sumaron a las tres habitaciones o buhardillas primitivamente arrendadas. Igualmente, que incluso teniendo por ciertos los hechos sobrevenidos alegados por el demandado, así como la situación jurídica actual de la finca, la cesión en concreto de la buhardilla discutida se habría producido por mera tolerancia y sin contraprestación.

SEGUNDO.- A tenor del primero de los motivos de apelación, la sentencia impugnada valora erróneamente la prueba practicada, pues del conjunto de lo actuado resulta plenamente identificada la superficie que fue objeto del contrato de arrendamiento celebrado en 1973, así como la superficie posteriormente anexionada, y ni una ni otra incluyen la buhardilla litigiosa, cuya puerta de entrada está ubicada frente a la escalera de acceso a la planta NUM000, y por el contrario la totalidad de las dependencias que conforman la superficie cedida a don Benito tiene una entrada independiente, ajena a aquella buhardilla, y ubicada en el lado izquierdo del pasillo que constituye el rellano de la planta NUM000. Todo ello en virtud de la interpretación propugnada por la apelante del contrato de arrendamiento, especialmente sus cláusulas diez y once, en relación con el documento posteriormente suscrito por doña Marisol y don Benito, y a la vista del plano correspondiente a la planta NUM000 del edificio y aportado con la demanda.

La exposición del apelante a propósito de la actual configuración superficial de la vivienda ocupada por el demandado, en relación con los documentos reseñados, no alcanza conclusiones aceptables. Pues, inicialmente, es claro que el contrato de arrendamiento concertado en el año 1973 comprendía tres dependencias individualizadas en el plano adjunto a la demanda y a las que se accedía desde la puerta izquierda del pasillo (respectivamente, la primera ubicada a la derecha, y las dos primeras ubicadas a la izquierda), superficie que, según hechos incontrovertidos, fue ampliada mediante documento elaborado en el año 1979 a "cuatro habitaciones más", con reserva al uso por la arrendataria de una zona determinada, situada dentro del perímetro del conjunto, para "poder entrar o meter las cosas". Y es en la identificación de esas cuatro habitaciones donde se produce la discrepancia entre las partes.

La alternativa propuesta por la apelante consiste en identificar esas cuatro dependencias o habitaciones a través del plano acompañado al escrito de demanda. Sin embargo, no resulta concluyente, pues el plano no diferencia con claridad la disposición de las supuestas habitaciones independientes (así, al fondo a la izquierda existe un entrante, aparentemente abuhardillado y con un tabique central, que igualmente podría representar una habitación, dos habitaciones, o incluso ninguna, pues los huecos resultantes de la pared central carecen de tabique central y de puerta).

En cualquier caso, la solución a la cuestión planteada se encuentra, como razona el juez a quo, en la escritura de división horizontal otorgada por la propia demandante, en la que reconoce que la vivienda ocupada por don Benito, señalada con el número diez de dicha escritura (f. 58 vto.) y denominada "Estudio izquierda", linda "al Oeste con el estudio derecha, la escalera y el patio de luces", de manera que en su perímetro se comprende la buhardilla o habitación objeto del procedimiento, que quedó dentro de la vivienda en cuestión tras las obras de reforma ejecutadas en el año 1979. Por el contrario, de ser cierta la tesis de la apelante, la vivienda lindaría al Oeste con la buhardilla litigiosa (con entrada al frente de la escalera), con la propia escalera y con el patio de luces. Por todo lo cual procede tener por reproducida la fundamentación contenida en el segundo fundamento de hecho de la sentencia.

TERCERO.- Al entender de la apelante, la circunstancia de que la arrendataria, al suscribir el documento reseñado en el año 1979, se reservara el derecho de acceder, o incluso utilizar para guardar objetos, una parte de la zona que en total resultó cedida a don Benito, contradice las conclusiones alcanzadas en la sentencia recurrida. Y demuestra, junto con el resto de las circunstancias concurrentes, que la cesión realizada en esas fechas lo fue por mera tolerancia, sin que pueda equipararse a un arrendamiento.

La interpretación resultante del documento en cuestión es precisamente la contraria. Pues cuando se alude a la autorización a ejecutar obras de reforma en el espacio total cedido, se supedita su ejecución a "las cláusulas que en el contrato de dicho estudio-buhardilla existen", lo que equivale a hacer extensivo el régimen arrendaticio de la superficie inicialmente cedida, compuesta por tres habitaciones, a la superficie total resultante de la ampliación. Correlativamente, la reserva al uso por la arrendataria de una superficie concreta ubicada en el interior de la vivienda, no desvirtúa la naturaleza de la cesión en arrendamiento, sino que precisamente la confirma al preocuparse de excepcionarla. Y no cabe duda que la cesión se pactó mediante la contraprestación de una renta mensual, a adicionar a la renta convenida para la primitiva superficie, pues en el mismo documento se dice que "pagará quinientas pts. más todos los meses, en consecuencia que va a disfrutar Vd. de cuatro habitaciones más". Pago que efectivamente se atendió en las mensualidades sucesivas, como se refleja en los recibos de renta acompañados por la parte demandada.

La afirmación de que la superficie controvertida fue cedida en arrendamiento, y no en precario, no sólo se desprende del contenido del repetido documento firmado en 1979, y de los ulteriores recibos de renta en que se adiciona un concepto correspondiente a la ampliación de superficie (de quinientas pts. bajo la rúbrica de "convenio"), sino igualmente de la ejecución de la obra autorizada por la entonces propietaria, y que alcanzó -es hecho incontrovertido- la totalidad de la planta NUM000 excepto el pasillo común o rellano y la vivienda del portero, es decir, incluyendo la buhardilla objeto del litigio. De manera que la susodicha propietaria, desde el año 1980, conoció la configuración de la vivienda resultante de la obra, y la consintió precisamente por ajustarse al pacto escrito, de cesión mediante precio, concertado con el arrendatario, sin oponerse a la inclusión de dicha buhardilla en la vivienda en cuestión.

CUARTO.- La escritura de división horizontal del edificio no se interpreta en la sentencia como título de cesión en arrendamiento, pese a lo que afirma la apelante. Por el contrario, se entiende como colofón de los antecedentes definidores del arrendamiento disfrutado por don Benito, que arrancan de la celebración de un contrato de arrendamiento en el año 1973 con la entonces propietaria, sobre tres habitaciones o buhardillas situadas en la planta NUM000 del inmueble, utilizadas conjuntamente como vivienda independiente, hasta que en 1979, mediante documento escrito, se amplía la extensión superficial del contrato de arrendamiento, mediante precio adicionado al inicialmente pactado, con autorización para la ejecución de una obra de la que resultó la configuración definitiva de la vivienda arrendada a don Benito, con inclusión de la buhardilla o dependencia discutida en estos autos, superficie total a la que la propiedad no mostró oposición alguna (precisamente por estar legitimada en el contrato de ampliación mediante precio), y permaneciendo dicha situación hasta que Inmobiliaria Rocavel, S.L. compra el edificio y otorga escritura de división horizontal, con fecha 25 de Abril de 1994, en la que, admitiendo y corroborando la situación jurídica y fáctica precedente, describe la planta NUM000 del edificio en la forma que queda dicha.

Por último, la descripción de las habitaciones o dependencias que forman el interior de la vivienda en cuestión y que se contiene en la misma escritura ninguna relevancia puede tener ahora, habida cuenta que es producto de una obra que bien pudo (y así se dice por el arrendatario) modificar la configuración interior de la superficie, ampliando o reduciendo en número de dependencias, lo que impide establecer una comparación con el plano de esa planta que se aporta con la demanda y que se remonta a fechas anteriores al año 1979.

QUINTO.- Desestimándose el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 L.E.c. procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 47 de Madrid, en fecha 30 de junio de 2004 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que, desestimando íntegramente las pretensiones deducidas en la demanda interpuesta por el Procurador Don Angel Luis Rodríguez Velasco, en nombre y representación de INMOBILIARIA ROCABEL S.L., como parte demandante, contra DON Benito, representado por el Procurador Don Antonio García Martínez, como parte demandada, debo absolver y absuelvo a dicha parte demandada de las pretensiones deducidas en su contra. Con expresa imposición de las costas procesales causadas a la parte actora.".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte apelante "INMOBILIARIA ROCAVEL S.L.", al que se opuso la parte apelada DON Benito, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 20 de septiembre de 2005.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto en el plazo para dictar sentencia, debido al cúmulo de asuntos pendientes que pesan sobre esta Sección.

FALLO

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Rodríguez Velasco en representación de Inmobiliaria Rocavel, S.L., contra la sentencia dictada en autos de juicio verbal seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 47 de los de Madrid, bajo el número 124 de 2004, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución en todos sus pronunciamientos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.