Sentencia Civil Nº 612/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 910/2009 de 16 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSÉPTIMA

ROLLO Nº 910/09

JUICIO ORDINARIO NÚM. 581/08

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 VIC

S E N T E N C I A Nº 612/10

Iltmos. Sres.

D. JOSÉ ANTONIO BALLESTER LLOPIS

D. PAULINO RICO RAJO

D. JAUME RODÉS FERRÁNDEZ

En la ciudad de Barcelona, a dieciséis de diciembre de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimoséptima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 581/08 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de los de Vic , a instancia de Florinda y Alberto representados por el Procurador D. Sergi Bastida Batll contra COMUNITAT DE PROPIETARIS RAMBLA000 NÚM. NUM000 DE VIC representada por la Procuradora D. Mónica Ribas Rulo; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 25 de junio de 2009, por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que, desestimo la demanda presentada por D. Alberto y Dña. Florinda , representados por el Procurador D. Xavier Armengol Medina, contra la Comunidad de Propietarios de la RAMBLA000 , número NUM000 , de Vic, representada por el Procurador D. Albert Sentias Torrents, absuelvo de la misma a la parte demandada con expresa condena en costas a la parte actora."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpusieron recurso de apelación las demandadas mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma mediante el oportuno escrito de oposición al mismo; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 23 de noviembre de 2010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JAUME RODÉS FERRÁNDEZ.

Fundamentos

PRIMERO.- En la demanda rectora se ejercita la acción de impugnación de acuerdos sociales al amparo de lo dispuesto en el art. 553-31 CCC adoptados por la Junta General Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios de la finca sita en el Edifici de la RAMBLA000 , NUM000 de Vic de la que forman parte Dª. Florinda y D. Alberto . En el Orden del Día de la citada Junta, entre otros, se trataron los asuntos y temas siguientes:

«2.- Proposta per part del propietaris de les entitats NUM002 , NUM003 i NUM001 de la present comunitat, de "modificació de la norma tercera de la comunitat de propietaris, en el sentit de que l'excepcionalitat de l'entitat ú s'apliqui també a les entitats números dos i onze, en relació al fet de no contribuir a les despeses de l'escala".

3.- Proposta per part dels propietaris de les entitats NUM002 , NUM003 i NUM001 de la present comunitat, de "autorització a l'entitat número onze per tapiar, i per tant eliminar, la porta de dóna accés a l'escala, i que té una superfície de 188 cm d'alçada i 60 cm d'amplada". »

Respecto a los anteriores puntos se adoptaron los acuerdos, ahora impugnados:

«2.- Proposta per part del propietaris de les entitats NUM002 , NUM003 i NUM001 de la present comunitat, de "modificació de la norma tercera de la comunitat de propietaris, en el sentit de que l'excepcionalitat de l'entitat ú s'apliqui també a les entitats números dos i onze, en relació al fet de no contribuir a les despeses de l'escala".

El Srs. Luis Enrique (en representació del Sr. Alberto propietari de l'entitat NUM001 ) i Doña Florinda propietària de les entitats NUM002 i NUM003 , demanen a la comunitat que també s'apliqui l'exepcionalitat de l'entitat núm. NUM002 a les entitats NUM003 i NUM001 en quant no contribueixin a les despeses de l'escala. Seguidament es passa a la votació amb el següent resultat, entenent "si" com a el vot afirmatiu a la modificació de la norma tercera de la comunitat de propietaris, i "no" com a vot negatiu a la modificació de la norma tercera de la comunitat de propietaris:

VOT Propietaris Entitat Coeficient

NO Daniel Local NUM002 a Planta 6,248%

NO Alejandro Local 2a Planta 13,790%

NO Azucena Pis NUM004 NUM002 5,775%

NO Azucena Pis NUM004 NUM003 4,800%

NO Azucena Pis NUM004 NUM004 9,063%

NO Eloisa Pis NUM005 NUM002 6,337%

NO Víctor Pis NUM005 NUM003 10,460%

NO Marisa Pis NUM005 NUM004 11,319%

67,792 %

VOT Propietaris Entitat Coeficient

SI Florinda Local NUM002 PI. Baixa 4,591%

SI Florinda Local NUM003 PI. Baixa 9,161%

SI Alberto Local C/Argenters 18,456%

32,208 %

3.- Proposta per part dels propietaris de les entitats NUM002 , NUM003 i NUM001 de la present comunitat, de "autorització a l'entitat número onze per tapiar, i per tant eliminar, la porta de dóna accés a l'escala, i que té una superfície de 188 cm d'alçada i 60 cm d'amplada".

El Srs. Luis Enrique (en representació del Sr. Alberto propietari de I'entitat NUM001 ) i Doña Florinda propietària de les entitats NUM002 i NUM003 , demanen a la comunitat que s'autoritzi a l'entitat núm. NUM001 a tapiar la porta que dóna accés a l'escala.

Seguidament es passa a la votació amb el següent resultat, entenent "si" com a el vot afirmatiu a la modificació de la norma tercera de la comunitat de propietaris, i "no" com a vot negatiu a la modificació de la norma tercera de la comunitat de propietaris:

VOT Propietaris Entitat Coeficient

NO Daniel Local NUM002 a Planta 6,248%

NO Alejandro Local 2a Planta 13,790%

NO Azucena Pis NUM004 NUM002 5,775%

NO Azucena Pis NUM004 NUM003 4,800%

NO Azucena Pis NUM004 NUM004 9,063%

NO Eloisa Pis NUM005 NUM002 6,337%

NO Víctor Pis NUM005 NUM003 10,460%

NO Marisa Pis NUM005 NUM004 11,319%

67,792 %

VOT Propietaris Entitat Coeficient

SI Florinda Local NUM002 PI. Baixa 4,591%

SI Florinda Local NUM003 PI. Baixa 9,161 %

SI Alberto Local C/Argenters 18,456%

32,208 %

La parte actora considera que los acuerdos son contrarios a las leyes, al título de constitución, son un abuso de derecho y gravemente perjudiciales para los dos propietarios demandantes y son acuerdos en beneficio de uno o varios propietarios, añadiendo que existe mala fe respecto de los propietarios que gozan del servicio de ascensor frente a la iniciativa de los demandantes que piden cambiar la normativa de la comunidad de propietarios.

Por todo ello los demandantes solicitan que: "Es declari que les entitats de la Comunitat de Propietaris de la RAMBLA000 , nº NUM000 , de Vic que no tenen accés a l'escala no estaran obligades a contribuir a les despeses de l'escala i ascensor, i com a conseqüència la tercera norma de la Comunitat de Propietaris quedi modificada en el sentit de que l'excepcionalitat de l'entitat número ú s'apliqui també a les entitats números dos i onze, en relació al fet de no contribuir a les despeses de l'escala i ascensor, i s'autoritzi a l'entitat número onze per tapiar, i per tant eliminar, la porta que dóna accés a l'escala, i que té una superfície de 188 cm d'alçada i 60 cm d'amplada a la Comunitat de Propietaris a estar i passar per aquesta declaració.

I així mateix es declari que l'esmentada Comunitat de Propietaris procedeixi de la forma següent:

1. A conseqüència dels anteriors acords que la Comunitat faci dos pressupostos, un general en el que contribuiran totes les entitats, i un altre particular en el que contribuiran totes les entitats excepte l'ú, la dos i l'onze, el relatiu a les despeses d'escala i d'ascensor.

2. Que l'aplicació d'aquestes quotes sigui des del moment de l'interposició d'aquesta demanda.

3. Que es lliuri manament dirigit al Registre de la Propietat nº 1 de Vic, en el qual s'inscrigui en l'inscripció 1ª de la finca nº NUM006 , inscrita al foli NUM002 , del T. NUM007 , L. NUM008 , que les entitats números dos i onze tampoc contribuiran a les despeses de l'escala.

I finalment, es condemni a la demandada al pagament de les costes d'aquest procediment, per la serva temeritat i mala fe, si bé, amb la particularitat de què en el seu pagament no hagin de contribuir-hi els actors."

La norma Tercera de la Comunidad de Propietarios en la que se apoyan los demandantes deviene de la escritura de manifestación y aceptación de herencia, agrupación, declaración de obra complementaria, constitución del régimen de propiedad horizontal i entrega de legados otorgada por Daniel , Alejandro , Elisenda , Víctor , Maria Florinda , Azucena , Balbino ante el Notario Esteban Bendicho Solanillas mediante escritura de 2 de diciembre de 1999, con el número 2504 de su protocolo general, cuyo texto es:

"Tercera.- Despeses generals.- Totes les entitats contribuiran al pagament de les despeses de conservació i manteniment del vestíbul d'entrada, de l'escala, patis de llums i demés elements comuns, així com el llumejament de l'escala i els replans d'ús exclusiu de l'escala; a aquests efectes l'entitat número u, que és l'únic local que no té accés a l'escala, podrà obrir-hi una porta sense necessitat del consentiment exprés de la Junta de propietaris, però mento no obri dita porta, no estarà obligada a contribuir a les despeses de l'escala. Les superfícies útils consignades en la respectiva descripció resulten del certificat de l'Arquitecte, senyor Geronimo , al qual es fa menció en l'apartat III."

La demandada se opuso a la demanda, practicándose la prueba propuesta y admitida a las partes consistente en documental y pericial del Arquitecto Nazario en relación con la puerta del local NUM001 (ubicación y medidas) cuya eliminación se exige D. Alberto a la Comunidad.

La Sentencia de instancia sobre la base de lo dispuesto en el Libro V del Codi Civil de Catalunya, normativa aplicable desde el 01/07/2006, así como diversa jurisprudencia, desestima la demanda razonando, en síntesis, que: (1) Cualquier exoneración a la obligación de todos los condueños en régimen de propiedad horizontal de contribuir a los gastos derivados de los elementos comunes (como en el presente caso, escalera y ascensor) ha de ser interpretada restrictivamente. (2) El principio de autonomía contractual, en materia de régimen de propiedad horizontal, impide realizar una interpretación de la cláusula que vaya más allá de lo que se ha determinado por la propia comunidad de propietarios. (3) La cláusula tercera no alberga duda respecto que sólo es aplicable la exención de la contribución a la entidad número NUM002 . (4) El mero hecho del no uso o utilización de determinados elementos comunes o que el local tenga acceso independiente, no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa (art. 553-45.2 CCC ). (5) La entidad NUM001 no consta que hubiera solicitado a la Junta ensanchar o mejorar las condiciones de la puerta, en vez de tapiarla, y que la falta o limitación del acceso al ascensor no es motivo para eximirle de los gastos, salvo que exista acuerdo y modificación del título comunitario. Asimismo, la Sentencia motiva la inexistencia de abuso de derecho en la interpretación del título constitutivo, o en la no aprobación por la Junta de las modificaciones demandadas por los actores.

La actora interpone recurso de apelación contra la Sentencia alegando que el Juez "no interpreta correctamente" la cláusula estatutaria objeto de discusión en este litigio, reproduciendo las mismas alegaciones y debate que en la instancia; solicitando idénticos pedimentos y, con ello, la estimación del recurso y la revocación de la resolución recurrida, con la imposición de costas a la adversa, con la exención del pago de las costas de las dos instancias a los dos comuneros demandantes/apelantes. La apelada se opone al recurso. Se dispone del mismo material probatorio que en la instancia.

SEGUNDO.- Se cuestiona la norma estatutaria de la propiedad horizontal de la Comunidad relativa a la exoneración de los gastos de la escalera, aduciéndose si debe ser una norma imperativa no susceptible de matización estatutaria, o si por el contrario, pueden preverse criterios distintos en la distribución de los gastos que afecten a elementos comunes del inmueble y, con ello, establecerse exenciones de pago respecto a algunos propietarios en relación con determinados elementos comunes, como consecuencia de la instalación del ascensor en el edificio de la comunidad puesto que se trata de causa sobrevenida y, por tanto, posterior a la aprobación de la normativa estatutaria.

Se impone, pues, partir e interpretar el alcance de la citada cláusula Tercera relativa a la contribución por los propietarios de los gastos generales de conservación y mantenimiento; la cual dispone que todas las entidades que componen la Comunidad, quedando incluidos los locales comerciales NUM003 y NUM001 de los ahora apelantes, deben contribuir al pago de los gastos de conservación y mantenimiento:

1.- del vestíbulo de la entrada,

2.- de la escalera,

3.- de los patios de luces,

4.- del alumbrado de la escalera y de los rellanos de uso exclusivo de la escalera,

5.- de los demás elementos comunes.

Estos últimos gastos, relativos a "los demás elementos comunes", abarcan todos los que puedan ser conceptuados como "elementos comunes" y, en el caso enjuiciado, los derivados del ascensor.

En el mismo orden de cosas, la referida cláusula, tras fijar la obligación de todos los propietarios de sufragar todos los gastos comunitarios dice: " a aquests efectes l'entitat número u, que és l'únic local que no té accés a l'escala, podrà obrir-hi una porta sense necessitat del consentiment exprés de la Junta de propietaris, però mentre no obri dita porta, no estarà obligada a contribuir a les despeses de l'escala".

Y en este último punto, núcleo de la cuestión litigiosa, la apelante sostiene que como la entidad número NUM003 no tiene acceso la escalera al haberle quedado privada la salida una vez instalado en ascensor y como sea que la entidad número NUM001 tiene una puerta que no cumple con la normativa ahora vigente (Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo , por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación; BOE 28/03/2006; informe pericial del Arquitecto Sr. Nazario ; f. 72 y 73) y que, además, no tiene la necesidad de usar del ascensor, lo procedente es tapiar la puerta del local número NUM001 y, una vez cerrado el acceso a la escalera, deduce que, en ambos locales, ya se dan los requisitos para que ninguno de ellos esté obligado a abonar los gastos comunitarios de la escalera (incluidos los del ascensor); tesis a la que se opone la Comunidad (salvo los apelantes) conforme al resultado de los acuerdos 2 y 3 adoptados en el seno de la Junta general extraordinaria de fecha 06/06/2008, que son los que impugnan los recurrentes.

TERCERO.- La normativa que rige en este caso desde el 01/07/2006 es la Llei 5/2006 de 10 de maig, del Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya, Capítulo III del Título V del Libro Quinto del Codi Civil de Catalunya relativo a los derechos reales a tenor de que en su Disposición transitoria 6ª dispone que "els edificis i el conjunts establerts en règim de propietat horitzontal abans de l'entrada en vigor d'aquest Llibre Cinquè es regeixen íntegrament per les normes d'aquest Llibre, que, a partir de la seva entrada en vigor, s'apliquen en preferència a les normes de la Comunitat o els estatuts que les regien, fins i tot si consten inscrites, sense que sigui necessari cap acte d'adaptació específica ".

En concreto, en los números 1 y 2 del artículo 553-45 denominado " Despeses comunes: 1.- Els propietaris han de sufragar les despeses comunes en proporció a llur quota de participació d'acord amb les especialitats que fixen el títol de constitució i els estatuts. 2.- La manca d'us i gaudi d'elements comuns concrets no eximeix de l'obligació de sufragar les despeses que deriven de llur manteniment, llevat que una disposició dels estatuts, que només es pot referir a serveis o elements especificats de manera concreta, estableixi el contrari."

La estipulación Tercera de las normas de la Comunidad fue establecida por los propietarios señores Daniel , Alejandro , Elisenda , Víctor , Florinda , Azucena y Balbino mediante la referida escritura pública de 02/12/1999, siendo que el régimen de la propiedad se hallaba reglado por la Ley 49/1960 de 21 de julio sobre Propiedad Horizontal. El apartado e) del artículo 9 de la citada Ley establece la obligación de cada propietario de contribuir, de acuerdo con la cuota de partición fijada en el título, o lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado mantenimiento del edificio, el de sus servicios, gastos y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización; y el número 2 del mismo artículo dispone que se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes.

La particularidad contemplada en la cláusula Tercera de la normativa comunitaria atinente al local número NUM002 (el único que no tenía, ni tiene, acceso a la escalera) está condicionada a que no abra una puerta de acceso a la escalera quedando en suspenso la obligación de contribución hasta dicho momento, situación distinta a la planteada por los apelantes.

CUATRO.- De la normativa anterior se extrae que cada propietario está obligado a pagar los gastos comunes de la Comunidad pese a que el propietario no use o disfrute del servicio generador del correspondiente gasto general (553-45.1 CCC); dicho artículo prevé que la posibilidad de exención - referidos a servicios o elementos concretos - conste en una disposición de los estatutos especificados de manera concreta, tal como en este caso concurre respecto del local número NUM002 (553-45.2 CCC).

La jurisprudencia del Tribunal Supremo prevé la posibilidad de excluir el pago de algunos gastos a determinados pisos o locales, siempre que las exclusiones se encuentren estipuladas en el título constitutivo, en los estatutos o por acuerdo unánime de todos los propietarios ( SSTS de 28/12/1984 , 02/03/1989 , 02/02/1991 y 16/11/2004 , entre otras).

Finalmente, dicho sea de paso puesto que ninguna de las partes hace referencia a ello, señalar que tanto Doña. Florinda como su hermano Don. Balbino , antiguo dueño del local número NUM001 propiedad del ahora demandante/apelante Don. Alberto (escritura de compraventa otorgada el 22/12/2004 ante el Notario Jesús Beneyto Feliu bajo el número 625 de su protocolo general; f. 74 a 82 vuelto), fueron cumplidamente indemnizados por la pérdida de superficie de sus locales por la instalación del ascensor - indemnización que fue a cargo de D. Alejandro , Dª Azucena y D. Víctor , sin la participación del Sr. Daniel , ni de la apelante Sra. Florinda ni del Sr. Balbino - tal como consta recogido en el Acta de la Junta celebrada en día 04/01/2005 (f. 59 y 60).

La obligación de sufragar los gastos del mantenimiento de la escalera y del ascensor del propietario de la entidad número NUM001 ; obligación que no quedaría sin efecto por el mero hecho de que la Comunidad le autorizara el cerramiento de la puerta de acceso a la escalera (art. 553-36 CCC ) puesto que es necesario que el acuerdo de exención tenga el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios, que han de representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participación (art. 553-25.2 CCC ), situación que no se da en el presente asunto a tenor del resultado de las votaciones de los acuerdos impugnados al que nos remitimos.

Queda quedado acreditado que en el título constitutivo de la propiedad horizontal no se excluye a los locales número NUM003 y NUM001 de su contribución a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble y de la escalera y que los acuerdos impugnados fueron adoptados conforme a la normativa aplicable sin quebranto de derecho alguno de los actores/apelantes, procede la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución recurrida.

QUINTO.- La desestimación del recurso determina la imposición al apelante de las costas causadas en esta alzada (art. 398.1 y 394.1 LEC ).

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso interpuesto por la representación procesal de Dª Florinda y D. Alberto , frente a la Sentencia de fecha 25 de junio de 2004 dictada en el Juicio Ordinario núm. 581/08 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Vic , debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, con imposición de las costas al recurrente.

Y firme que se esta resolución, contra la que no caben recursos ordinarios, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por ésta, nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.