Sentencia Civil Nº 615/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 918/2009 de 15 de Octubre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CATORCE

ROLLO Nº 918/2009

JUICIO ORDINARIO Nº 38/2008

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE BARCELONA

S E N T E N C I A N. 615/2010

Ilmos. Sres.

D. FCO JAVIER PEREDA GÁMEZ

Dª. MARIA DOLORS MONTOLIO SERRA

Dª. MARTA FONT MARQUINA

En la ciudad de Barcelona, a quince de octubre de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Catorce de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 38/2008, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Barcelona, a instancia de MAVERICK ONE BUSINESS, SOCIEDAD LIMITADA y PROMOTORES INMOBILIARIOS PASTOR & JIMÉNEZ, SOCIEDAD LIMITADA, contra JUST HILL, SOCIEDAD LIMITADA; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 29 de mayo de 2009, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda formulada por la representación procesal de "PROMOCIONES INMOBILIARIAS PASTOR & JIMÉNEZ, S.L." y MAVERICK ONE BUSINESS, S.L.", contra "JUST HILL, S.L.", debo declarar y declaro la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes en fecha 3 de noviembre de 2006, condenando a la demandada a estar y pasar por dicha declaración, y debo condenar y condeno a dicha demandada a que abone a la actora la cantidad de dos millones cuatrocientos mil euros (2.400.000.-) en concepto de restitución de la parte del precio satisfecha, más los intereses legales desde la fecha de cada uno de los pagos efectuados por las actoras, y la cantidad de un millón de euros (1.000.000.-) en concepto de penalización por incumplimiento, más los intereses legales desde la fecha de esta sentencia. Todo ello con imposición a la demandada de las costas procesales causadas".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 22 de julio de 2010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARTA FONT MARQUINA.

Fundamentos

No se aceptan, los fundamentos de la sentencia apelada.

PRIMERO.- Los actores, en calidad de compradores, solicitan la resolución del contrato de compra-venta en fecha 3 de noviembre de 2006 (al folio 39 y ss.) y la condena de la sociedad demandada-vendedora, al pago de 2.400.000 euros y a la cantidad de 1.000.000 de euros en concepto de penalización por incumplimiento.

Narra en la demanda que la compraventa era de cuatro fincas de la calle del Raval de Sant Just Desvern, las cuales estaban sujetas al Plan de Reparcelación del Ayuntamiento. Alega que el día 5 de septiembre de 2007 la demandada puso en conocimientos de los actores que no eran propietarios del 100% de tres de las cuatro fincas, siendo propietario el Sr. Elias del 11,27%. A su entender se ha frustrado el fin del negocio.

La juzgadora de instancia estima totalmente la demanda, contra la cual se erige ante esta Sala la parte demandada.

Se alega en el recurso error en la interpretación del contrato de autos, de conformidad a los artículos 1281 y ss. del CC . El recurrente sostiene que la sentencia no refleja la importancia de los anexos unidos al contrato correspondientes al convenio urbanístico y unidad de actuación. Concluye que en realidad los actores no adquirieron el 100% de las 4 fincas objeto del contrato sino metros de techo y que de la literalidad del contrato existen elementos suficientes para fijar el "objeto" del contrato: "Algo más, e incluso algo diferente, que la propiedad de las cuatro fincas. Lo que los actores compran y quisieron comprar, no eran unas fincas determinadas sino una POSICIÓN JURÍDICA-URBANÍSTICA en una concreta actuación, adquiriendo un crédito de adjudicación de un futuro techo-suelo".

Añade que de los anexos se desprende la verdadera intencionalidad de las partes (art. 1282 del CC ), en especial del Convenio Urbanístico suscrito entre la apelante y el Ayuntamiento de Sant Just Desvern el día 7 de octubre de 2002.

A los efectos del artículo 1282 sostiene que los actores conocían que las cuatro fincas adquiridas no eran de titularidad plena de la apelante tres de ellas, sino de una porción indivisa y ello se desprende del borrador suscrito el día 10 de Noviembre de 2006 (doc. 3 al folio 165 y s.), en cuyo redactado resulta claro (epígrafe VII), que las actoras "están interesadas en la adquisición pro-indiviso de la finca propiedad de las referidas fincas y los derechos inherentes a su titularidad". Dicen que otro aspecto de la intencionalidad que se desprende del citado borrador es el sistema de determinación del precio: "Lo comprado fue el aprovechamiento urbanístico inherente a la titularidad de Just Hill en el ámbito", no una finca u otra.

Destaca las diferencias entre este borrador y el contrato definitivo de compra-venta y que el definitivo es más corto y conciso por lo que ciertas cláusulas del primero se incluyen en los anexos. Alega que los compradores han incumplido las obligaciones contractuales. Al efecto sostiene que las actoras se subrogaban en la posición de la demandada en el proyecto urbanístico y que no se llevó a cabo la inscripción del proyecto de reparcelación a la fecha prevista por falta de diligencia de los compradores. Afirman que lo vendido fue la totalidad de algunas fincas, un porcentaje indiviso de obras, los derechos de construcción de aparcamientos en el subsuelo y el mayor techo edificatorio de las cesiones de otras fincas. Reiteran que no vendieron el 100% de cuatro fincas y que nunca han tenido una conducta de engaño y que resulta incongruente que las actoras no ejercitasen la facultad resolutoria a su favor en el plazo de un mes para la comprobación del proyecto, publicidad registral, etc. Sostienen que ello hubiera sido evitable de haberse optado la misma obligación.

El recurrente destaca contradicciones en el redactado de la demanda. Se refiere a los párrafos octavo del hecho quinto y al hecho octavo (folios 8 y 11). Alega que no se comprometió a adquirir el 100% de las fincas en un futuro, invoca al efecto el artículo 1283 del CC. y concluye que lo vendido fue un techo de 3.388,98 metros cuadrados que corresponden 2.261,41 mt2 del porcentaje de las tres primeras fincas y la integridad de la cuarta, más 1.127,57 mt2 del convenio urbanístico. Dice que, si sólo se vendían cuatro fincas el número de metros sería de 2.499,84.

Alega que ha cumplido sus obligaciones como vendedora y respecto a la normativa urbanística sostiene que cada titular es adjudicatario único de unos metros de techo determinados que se concretaron en las fincas de resultancia. Por último, combate la obligación de devolver la suma de 2.400.000 euros. y la aplicación de la cláusula penal, según el pacto cuarto , todo ello por haber mediado incumplimiento previo de las actoras.

SEGUNDO.- La Sala hace suya la correcta valoración fáctico-jurídica de la sentencia apelada, salvo en lo que se dirá a continuación.

A diferencia de lo sostenido en el exhaustivo recurso de apelación, la juzgadora de instancia no incurre en una simplista interpretación del contrato que nos ocupa, sino en una interpretación sencilla, sin complicaciones. Pero, ateniéndose a la literalidad del contrato, no se comparte el criterio interpretativo de la sentencia apelada.

TERCERO.- Antes del examen de la cuestión de fondo, relativa a la eventual aplicación de la cláusula penal cuarta del contrato por incumplimiento de la parte vendedora, es preciso recordar los efectos de la resolución de los contratos, a cuya pretensión se allana la parte demandada, la cual no formula demanda reconvencional a fin de que se declare el incumplimiento previo de la actora con derecho de hacer suyas las cantidades entregadas a cuenta.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 1124 del CC la resolución conlleva la restitución de las cosas objeto del contrato, de suerte que la devolución a la actora de la cantidad entregada a cuenta es de todo punto ajustada a derecho. No puede la demandada retener las cantidades, puesto que no estamos frente a un contrato de arras del que haya desistido la actora, sino ante un contrato perfeccionado de compra-venta cuya resolución se insta por incumplimiento.

CUARTO.- Cuestión distinta es la petición de que se aplique la cláusula penal de un millón de euros por el incumplimiento de la vendedora, que faculta a la parte cumplidora a la petición de la indemnización conforme al artículo 1124 del CC y al artículo 1152 del mismo texto legal.

En este sentido, se discrepa de la sentencia apelada al no apreciar una voluntad incumplidora de la vendedora de las cláusulas sustanciales del contrato que haya podido frustrar las expectativas de la parte compradora.

Del visionado del CD, oídos los legales representantes de las actoras, ha de concluirse en que, en primer lugar, eran conocedores de la situación de las tres fincas respecto Don. Elias , el cual es propietario de un 11,27% de las mismas, y, en segundo lugar, que la finalidad de la adquisición de las mismas era actuar como promotores-adjudicatarios del plan de reparcelación de la zona. De hecho, reconocen que se iniciaron negociaciones con los restantes propietarios afectos al Plan del Ayuntamiento.

En otro orden de cosas, no se ha aportado a los autos prueba objetiva de que la demandada se "comprometiera" antes de elevar a público el contrato a adquirir por sí el 11,27% Don. Elias , a fin de que llegada la fecha límite para elevar a público se transmitieran las fincas a su favor en calidad de titular plena la demandada.

Se funda la demanda en una cuestión meramente interpretativa del tenor literal del contrato definitivo. La actora enfatiza que el contrato de autos es una simple compraventa de fincas y añade que en dicho contrato se expresa que la demandada es "plena" propietaria de las mismas. Pero este adjetivo no aparece en el contrato.

A entender de la Sala la juzgadora de instancia no efectúa una interpretación simplista del contrato, sino "literal", conforme al artículo 1282 del CC , pero como ya se ha expuesto no se comparte tal interpretación.

Como bien se expone por la parte apelante, al supuesto de autos han de ser aplicadas las normas que regulan la interpretación de los contratos más allá de su tenor literal (art. 1283 y ss. del CC ).

A diferencia de lo sostenido por las actoras, el "borrador" aportado es importante para resolver la controversia, no sólo por la fecha en que se formalizó y llegó a conocimiento de las actoras, sino también porque excede de un simple "trato preliminar" para un futuro contrato que hubiera de desarrollarse con posterioridad.

De facto, es un auténtico contrato de compra-venta que reúne todos los requisitos del CC, consentimiento, objeto y precio. En el supuesto de autos se firma un contrato "simplificado" de la versión previa, pero, en esencia, contiene idénticos compromisos obligacionales.

La descripción del objeto, conforme al primer pacto de ambos contratos es idéntica, así como el precio estipulado, diferenciándose únicamente en la descripción de las fincas en los respectivos exponendos.

Es a esta diferencia a la que se acogen las actoras para sostener que en todo momento entendieron que la demandada vendía la propiedad plena de las fincas (hecho que se contradice con el reconocimiento de que no era titular plena de las mismas) y no puede prosperar.

QUINTO.- Que la finalidad de la contratación por parte de las actoras no era la adquisición de unas fincas para su posterior reventa resulta a todas luces evidente. Estaban interesadas en el desarrollo urbanístico de la zona y por ello es relevante que en realidad lo que se adquiere es suelo edificable, sin duda, de aprovechamiento económico muy superior al valor de las fincas strictu sensu, al incluir además la adquisición de la partícipación del subsuelo y mayor metros de las mismas al haberse otorgado por el Ayuntamiento los 1.127,57 metros cuadrados, según el Convenio suscrito con la demandada.

Tal como se ha expuesto, el "borrador" reconocido es relevante a los efectos de determinar el objeto del contrato, no sólo por constar claramente determinado el porcentaje de propiedad de la demandada, sino también por el precio pactado, el cual se mantiene en el contrato definitivo. Este precio se calcula por razón de los metros edificables y no por razón de las edificaciones, que por mor a la afección al plan urbanístico, no tienen valor alguno per se.

El hecho de haberse simplificado el contrato definitivo no desnaturaliza la realidad de la intención de las actoras de erigirse en adjudicatarias de los metros de techo edificable, 3.627,52 metros cuadrados.

SEXTO.- Cabe abundar en el aspecto, quizás, a entender de la Sala, más relevante de la cuestión planteada, ya que aparentemente las actoras tenían por finalidad ser adjudicatarias únicas de la urbanización, es decir, sin tener que integrarse a la comunidad de dueños que la conforma.

En tal sentido se puede comprender que con la adquisición de los metros que pueden corresponder Don. Elias en calidad de titular del repectivo porcentaje, ya estarían integrados en su patrimonio.

Pues bien este quid de la cuestión no ha sido probado en autos.

Sobre ello destaca, tal como pone de manifiesto la defensa de la demandada, que la condición de las sociedades dedicadas al tráfico inmobiliario no se plasmara en una cláusula específica, sin que se hiciera constar que la demandada a la fecha de elevar a público el contrato otorgaría la propiedad plena, después de la previa adquisición del porcentaje del 11,27 propiedad Don. Elias .

Pese a la literalidad del contrato, no se ha probado que la demandada adquiriera, como ya se ha expuesto, el "compromiso" de otorgar el contrato por el 100% de la participación de las fincas, o si, por el contrario, correspondía a las propias actoras, al igual que con los restantes propietarios del plan, adquirir la participación Don. Elias .

Esta obligación no se refleja mediante un pacto específico ni en el borrador ni en el contrato definitivo.

En la sentencia recurrida se parte de que es hecho probado que la demandada se obligó a transmitir la propiedad plena de las fincas. Sin embargo, de lo actuado en autos no puede concluirse que ello fuera así. Don. Elias es el testigo más fiable que hubiera podido arrojar luz y, por el contrario, no considera la eventual intención de la demandada de hacer suyo un porcentaje de titularidad de las fincas. Además, indica que a la Sra. Asunción no le sorprendió su presencia en la Junta, todo lo cual conlleva a estimar en parte la demanda.

SEPTIMO.- Al estimarse, en parte, la demanda y el recurso de apelación no procede imponer las costas causadas en ambas instancias a ninguna de las partes, conforme a los artículos 394 y 398 ambos de la LEC .

Vistos los preceptos legales citados y los demás de aplicación.

Fallo

Que, ESTIMANDO en parte el recurso de apelación interpuesto por JUST HILL, SOCIEDAD LIMITADA, contra la Sentencia dictada en fecha 29 de mayo de 2009 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Barcelona en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos REVOCAR y REVOCAMOS en parte la sentencia, y manteniendo el pronunciamiento de resolución del contrato, procede condenar a la parte demandada al pago de la suma de 2.400.000 euros con más los intereses legales desde la interpelación judicial, todo ello sin expresa imposición de las costas a ninguna de las partes de las causadas en ambas instancias.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.