Sentencia Civil Nº 615/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 868/2011 de 09 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO nº 868/2011-J

Procedencia: Juicio ordinario nº 204/2010 del Juzgado de Primera Instancia n º 5 Sabadell

S E N T E N C I A Nº 615/2012

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a nueve de noviembre de dos mil doce.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio ordinario nº 204/2010, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Sabadell, a instancia de D. Ana , contra D. Leandro , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Leandro contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 28 de junio de 2011.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:'Estimando parcialmente la demanda, condeno a don Leandro a pagar a doña Ana la cantidad de 3.600 euros, más los intereses legales desde el día 30-4-2009. Sin imposición de costas.- Y desestimo la demanda reconvencional interpuesta por don Leandro contra doña Ana . Con imposición de costas al demandante reconvencional.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación D. Leandro mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 11 de octubre de 2012.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª.MIREIA RÍOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte demandante DOÑA Ana formula demanda de reclamación de la cantidad de 4.000, más los intereses legales desde el día 27 de abril de 2.009, frente al arrendador, DON Leandro , en concepto de devolución de la fianza y del depósito, derivados del contrato de arrendamiento suscrito por las partes el día 30 de noviembre de 2.007, con relación a la vivienda sita en PALAU SOLITÁ I PLEGAMANS, calle Camí de DIRECCION000 , número NUM000 NUM001 .

El demandado DON Leandro se opone a la demanda y presenta demanda reconvencional solicitando indemnización por las rentas dejadas de obtener y por los daños causados en la vivienda arrendada, que se desglosan en los siguientes conceptos: 1) la cantidad de 3.000 euros correspondiente a tres meses de renta por el perjuicio económico derivado de la resolución unilateral del contrato en concepto de lucro cesante durante el tiempo en el que la vivienda estuvo sin arrendarse; 2) daños por importe de 4.391,03 euros que se desglosan en lo siguiente: a) 400 euros por factura de jardinería; b) 1.136,80 euros por presupuesto de pintura; c) 2.302,23 euros por presupuesto de muebles de cocina; y d) presupuesto de suministro de cuatro sillas de comedor por importe de 138 euros cada una de ellas.

Lo que hace un total de 7.291,03 euros, a los que deberán compensarse los 4.000 euros entregados en concepto de fianza y depósito en la celebración del contrato, quedando un remanente de 3.391,03 euros más los intereses legales.

La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda deducida por DOÑA Ana contra DON Leandro y condena a dicho demandado a abonar a la actora la cantidad de 3.600 euros, más los intereses legales desde el día 30 de abril de 2.009, sin hacer expresa imposición de las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DON Leandro interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis: 1) que la sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba en cuanto a la aceptación de la resolución unilateral del contrato llevado a cabo por parte la arrendataria pues DON Leandro remitió un burofax aportado como documento número 3 de la demanda manifestando el incumplimiento de la actora al tiempo que se indican unos daños, según primera observación, en la vivienda; 2) que los daños y pintadas que dejó en la vivienda a la arrendataria no son fruto del menoscabo por el paso del tiempo.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se acuerde revocar la sentencia recurrida y en su lugar, se dicte una nueva, condenando a la actora al pago de la indemnización, en los términos solicitados, con expresa condene en costas de ambas instancias.

La parte demandante impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Constituye objeto de recurso la desestimación parcial de la demanda reconvencional formulada por DON Leandro .

Para resolver el presente recurso debemos partir de los siguientes hechos acreditados:

1) El día 30 de noviembre de 2.007, DOÑA Ana y DON Leandro suscribieron un contrato de arrendamiento de la vivienda sita en PALAU SOLITÁ I PLEGAMANS, calle CAMÍ DE DIRECCION000 , número NUM000 NUM001 , por un periodo de cinco años, y entrada en vigor 15 de diciembre de 2.007.

2) El día 21 de febrero de 2.009, DOÑA Ana comunicó a DON Leandro su voluntad de resolver el contrato con fecha 31 de marzo de 2.009, interesando la devolución de la fianza y del depósito (documento número 1 de la contestación a la demanda, al folio 129).

3) En fecha 30 de marzo de 2.009, se produjo la entrega de las llaves (documento número 2 de la contestación a la demanda, al folio 130).

4) El día 27 de abril de 2.009, DON Leandro a través de su Letrado, remitió un burofax a DOÑA Ana comunicando el incumplimiento contractual de la arrendataria al rescindir de forma anticipada el contrato y poniendo de manifiesto la existencia de varios desperfectos en la vivienda.

5) La arrendataria pintó varias dependencias de la vivienda en colores muy distintos a los existentes al tiempo de concertar el arriendo, el recibidor en color oscuro, el comedor en color dorado y los dormitorios en colores vivos, pintó cuatro sillas del comedor de haya natural en color negro y pintó en color negro las molduras de los muebles de la cocina, sin que conste el consentimiento del arrendador.

TERCERO.- En cuanto a la resolución unilateral del contrato de arrendamiento de vivienda por parte del arrendatario, se solicita una indemnización a favor del arrendador, por importe de 3.000 euros, correspondiente a tres meses de renta, por el perjuicio económico derivado de la resolución unilateral del contrato, en concepto de lucro cesante durante el tiempo en el que la vivienda estuvo sin arrendarse.

Debemos partir del hecho de que, celebrado el contrato en fecha 30 de noviembre de 2.007, entró en vigor el día 15 de diciembre de 2.007 y se pactó una duración de cinco años.

El día 21 de febrero de 2.009, DOÑA Ana comunicó a DON Leandro su voluntad de resolver el contrato con fecha 31 de marzo de 2.009, interesando la devolución de la fianza y del depósito (documento número 1 de la contestación a la demanda, al folio 129), y el día 30 de marzo de 2.009, se produjo la entrega de las llaves (documento número 2 de la contestación a la demanda, al folio 130).

Se entregaron las llaves y se restituyó la posesión a la propiedad sin que ésta mostrara su disconformidad.

El Tribunal Supremo, en sentencia de fecha 20 de julio de 2.011 , ha analizado la cuestión jurídica, referida a si el silencio de la arrendadora al recibir la comunicación de abandono de la vivienda y entrega de las llaves por parte del arrendatario equivale a prestar su consentimiento a la extinción de la relación contractual, por lo que la posterior demanda en reclamación de indemnización por resolución unilateral del arrendatario resultaría contraria al principio de la buena fe y la teoría de los actos propios.

Señala el Tribunal Supremo, con cita de las SSTS de 17 de noviembre de 1.995 , de 7 de julio de 1.990 y de 9 de junio de 2.004 , que ' dada una determinada relación entre personas, cuando el modo corriente de proceder implica el deber de hablar, si el que puede y debe hablar no lo hace, se ha de reputar que consiente en aras de la buena fe. No obstante lo anterior, en el presente caso se concluye que la sentencia recurrida no infringe esta doctrina jurisprudencial ya que la Sentencia impugnada declara que no existen elementos probatorios, exclusión hecha de la simple o mera recepción de la comunicación y de las llaves por la arrendadora, que acrediten o prueben que la parte demandante, ahora recurrida, prestase su consentimiento para resolver el contrato de arrendamiento que les unía, y menos aún, que actuase contra sus propios actos al ejercitar la acción tendente a reclamar la indemnización que le corresponde de conformidad con el contrato suscrito'.

En el presente procedimiento, valorando de nuevo en esta alzada la prueba practicada en autos, consideramos que no existen elementos probatorios, exclusión hecha de la simple o mera recepción de la comunicación de 21 de febrero de 2.009, documento 1 de los aportados con la contestación a la demanda, al folio 129, y de las llaves por el arrendador el día 30 de marzo de 2.009, documento 2, al folio 130, que acrediten o prueben que el arrendador prestó su consentimiento para resolver el contrato de arrendamiento que le unía con la demandante.

Es cierto que el arrendador nada opuso cuando la arrendataria le entregó las llaves, pero el día 27 de abril de 2.009, el Letrado de DON Leandro envió un burofax a DOÑA Ana comunicando el incumplimiento contractual de la arrendataria al rescindir de forma anticipada el contrato y poniendo de manifiesto la existencia de varios desperfectos en la vivienda.

Por ello, siguiendo la doctrina sentada por el Tribunal Supremo, en el caso de resolución anticipada por parte del arrendatario, se entenderá que no existe resolución unilateral e injustificada del arrendatario sino una resolución contractual consentida por ambas partes litigantes, cuando pueda alcanzarse dicha conclusión a la luz de la valoración de la prueba y de los actos posteriores, que permitan entender debidamente probado el consentimiento tácito del arrendador respecto de la finalización del contrato.

Y en este caso, como ya hemos indicado, sólo contamos con la comunicación de abandono de la vivienda de fecha 21 de febrero de 2.009, la entrega de las llaves el día 30 de marzo y el burofax del Letrado de la propiedad el día 27 de abril de 2.009.

Por tanto, valorando la documental aportada y los actos posteriores, no tenemos elementos suficientes para dar por probado el consentimiento tácito del arrendador respecto de la finalización del contrato.

En consecuencia, debemos estimar el recurso y la demanda reconvencional en este punto, por lo que procede estimar el perjuicio económico derivado de la rescisión unilateral del contrato consistente en tres meses de lucro cesante.

CUARTO.- Respecto de la reclamación por los daños causados por la arrendataria, como hemos dicho en la reciente sentencia dictada por esta misma sección cuarta, en el rollo de apelación número 639/2.010 , debemos recordar las presunciones en materia de arrendamiento de inmuebles previstas en los artículos 1.561 y siguientes del Código Civil , correlativas a la obligación del arrendador de entregar en estado de servir la cosa arrendada para el uso a que viene destinada.

El artículo 1.561 del Código Civil señala que ' el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable'.

El artículo 1.562 del Código Civil indica que ' a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario'.

Y finalmente, el artículo 1.563 del Código Civil dice que ' el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya'.

Hemos dicho, así por ejemplo en la sentencia dictada en el rollo de apelación número 727/2.004 : ' El artículo 1.563 del Código Civil establece que es el arrendatario el responsable del deterioro de la cosa arrendada, y en interpretación de este precepto hemos dicho que sólo procede la indemnización cuando el deterioro que se aprecia en el piso supera los límites que pueden considerarse normales por el propio uso del mismo'.

Y la Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona de 4 de noviembre de 2.001 dice en este sentido que ' esa obligación no existe cuando el deterioro producido es fruto del mero transcurso del tiempo o causa inevitable, tal y como se deriva del artículo 1.561 del Código Civil , lo que nos lleva a considerar que frente al deterioro grave se encuentra el producido por consecuencia del uso normal y ordinario de la cosa arrendada, que, por ello, implica un desgaste, a lo que procede unir el mero transcurso del tiempo que por sí solo deteriora o degrada muchos de los materiales o elementos de la construcción por efecto de los factores atmosféricos o físicos'.

En base a lo anterior, hemos indicado en numerosas resoluciones, que el arrendatario no responde del desgaste de la vivienda o de los muebles o enseres de la misma derivado del mero uso y que no puede exigirse al arrendatario que deje la vivienda pintada.

Así, en la sentencia de 27 de enero de 2.010 hemos indicado: ' el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la vivienda tras tres años de ocupación por el inquilino. Y, como tales, no son exigibles al arrendatario'.

Ahora bien, lo que no puede el arrendatario es realizar obras ni pintar la vivienda sin comunicación al arrendador, quien deberá conceder su autorización verbal o escrita.

En este caso, la arrendataria pintó varias dependencias de la vivienda, en colores muy distintos a los existentes, el recibidor en color oscuro, el comedor en color dorado y los dormitorios en colores vivos, pintó cuatro sillas del comedor de haya natural en color negro y pintó en color negro las molduras de los muebles de la cocina.

No consta que dichas modificaciones las hiciera con el consentimiento de la propiedad.

En cuanto a la pintura de las paredes, la arrendataria pintó en colores fuertes o vivos, muy diferentes a los existentes en la vivienda arrendada, sin que conste la autorización de la propiedad, por lo el arrendador tiene que sufragar el gasto de pintura si desea volver a tener la vivienda tal y como estaba antes de arrendarla.

Lo mismo ocurre respecto de las cuatro sillas del comedor, que la arrendataria pintó en color negro, siendo los muebles del comedor de color madera natural, sin que tampoco conste la autorización de la propiedad.

Por ello, consideramos debe deducirse, de la cantidad a devolver por el arrendador, en concepto de fianza y depósito, la cuantía de 1.136,80 euros, por presupuesto de pintura, más la cantidad de 552 euros, correspondiente al presupuesto de suministro de cuatro sillas de comedor por importe de 138 euros cada una de ellas.

A ello, hay que añadir la suma de 400 euros correspondiente a la factura de jardinería, ya deducida por el Juzgador de Primera Instancia, lo que supone la cifra de 2.088,8 euros.

Por el contrario, si bien consideramos que igualmente se excedió la arrendataria al pintar las molduras de la cocina en color negro, entendemos que no es de recibo exigir el cambio íntegro de los muebles de la cocina por importe de 2.302,23 euros.

A lo anterior, hay que añadir la suma de 3.000 euros en concepto de indemnización por la resolución anticipada del contrato de arrendamiento.

Lo que hace un total de 5.088,8 euros, de los que deben compensarse los 4.000 euros entregados en concepto de fianza y depósito en la celebración del contrato, y en consecuencia, compensando ambas cantidades, resulta que la demandante debe pagar al demandado y actor reconvencional la cuantía de 1.088,8 euros.

Por todo lo expuesto, debemos estimar parcialmente el recurso, y revocar la sentencia de primera instancia, y en su lugar, aplicando la figura de la compensación judicial, DOÑA Ana deberá pagar a DON Leandro la cifra de 1.088,8 euros, más los intereses legales de dicha suma desde la fecha de la presentación de la demanda reconvencional.

QUINTO.- No procede hacer expresa imposición de las costas de la primera instancia, conforme al artículo 394 de la L.E.C .

Estimando parcialmente el recurso, no procede hacer expresa imposición de las costas de esta alzada, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.2 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Leandro contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de SABADELL, en los autos de Procedimiento Ordinario número 204/2.010, de fecha 28 de junio de 2.011, debemos REVOCAR Y REVOCAMOSdicha sentencia, y en su lugar, estimando la demanda y estimando parcialmente la reconvención, y aplicando la compensación judicial, condenamos a DOÑA Ana a pagar a DON Leandro la cantidad de 1.088,8 euros, más los intereses legales de dicha suma desde la fecha de la presentación de la demanda reconvencional.

Todo ello, sin hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias.

Devuélvase a la parte recurrente el depósito constituido para recurrir en apelación.

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.