Sentencia Civil Nº 616/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 627/2012 de 04 de Diciembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00616/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 627/2012

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. FÉLIX ALMAZÁN LAFUENTE

Dª MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

D. CESÁREO DURO VENTURA

En MADRID, a cuatro de diciembre de dos mil doce .

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de JUICIO VERBAL 24/2011 del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 5 de NAVALCARNERO seguido entre partes, de una como apelante D. Humberto y Doña María Dolores , representados por el Procurador Don Carmelo Perdiguero Martin y de otra, como apelados D. Landelino y Doña Andrea , representados por la Procuradora Doña Reyes Virginia García de Palma, sobre acción de nulidad de contrato compraventa y devolución de arras.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 5 de NAVALCARNERO, por el mismo se dictó sentencia con fecha 13 de febrero de 2012 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'ESTIMAR la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Doña Nuria Sandoval Agenjo en nombre y representación de Don Landelino y Doña Andrea contra Don Humberto y Doña María Dolores , declarando la nulidad del contrato de compraventa celebrado entre las partes el 6 de octubre de dos mil diez sobre la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Arroyomolinos y condenando a los demandados al abono de 3000 euros cada uno de los demandados, más los intereses legales de la citada cantidad desde el 17 de enero de dos mil once, devengando el global que resulte el interés legal elevado en dos puntos hasta la completa satisfacción del actor y al abono de las costas procesales causadas en este procedimiento'. Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de D. Humberto y Doña María Dolores , se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formuló oposición. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 29 de noviembre de 2012, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente la Ilma. Sra. Dª. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA.

Fundamentos

Se aceptan, en lo pertinente, los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida.

PRIMERO.-El presente recurso trae causa del juicio verbal tramitado con el nº 24/2011 en el Juzgado de 1ª Instancia número 5 de Navalcarnero, promovido por DON Landelino y DOÑA Andrea contra DOÑA María Dolores y DON Humberto , sobre resolución de contrato privado de compraventa por vicios del consentimiento y devolución de 6.000 €, entregados en concepto de arras.

La sentencia , dictada el 13-2-2012 , estima la demanda al considerar que concurre error invalidante del consentimiento, ya que los vendedores conscientes y sabedores de las irregularidades administrativas, no informaron a los compradores; declara la nulidad del contrato y condena a los demandados a abonar los 3000 € entregados a cada uno de ellos en el momento de celebrar el contrato.

Contra dicha resolución los demandados interponen recurso de apelaciónalegando como motivos los siguientes:

-- Infracción del artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ) relativo a la exhaustividad y congruenciade las sentencias. Conculcación del derecho a la tutela judicial efectiva, ya que no se han tenido en cuenta argumentos de defensa esgrimidos por los demandados en el acto del juicio, tales como:

1) que siendo perfecto el contrato de compraventa hubiese cabido el ejercicio de la acción redhibitoria o quanti minoris.

2) El ofrecimiento de posibilidades alternativas por la parte vendedora para paliar el supuesto malestar de los compradores, soluciones que sin embargo fueron rechazadas.

3) El carácter no oculto y aparente de los vicios alegados por los compradores, por cuanto el desagüe cuya canalización no aceptaban estos es un desagüe perfectamente visible desde el exterior de la vivienda.

4) Que no se trata de un error en la esencia o elementos esenciales de la cosa, ya que la vivienda tiene los pertinentes permisos del Ayuntamiento y está inscrita en el Registro de la Propiedad.

5) La literosuficiencia del contrato, del que nada se dice del baño en el sótano, ni de la barbacoa exterior, por lo que no pueden considerarse elementos esenciales.

6) La conducta de los compradores es contraria a los actos propios, puesto que sin incluir nada sobre baño, pila y barbacoa, pretenden luego resolver por algo no incluido en contrato. La parte demandada aporta un acuerdo de conformidad con el estado de la vivienda de fecha 5 noviembre 2010, en virtud del cual las partes verifican dicho estado dando conformidad con el mismo, sin embargo refiere la actora que ese mismo día había comprobado que la vivienda no contaba con licencia de primera ocupación, lo que no deja de ser contradictorio.

7) El informe de los servicios técnicos municipales que manifestaba carecer de la preceptiva licencia de primera ocupación, es contrario a la certificación del Ayuntamiento de 8 de febrero del 2006, que debe prevalecer, incorporada a la escritura de ampliación de obra nueva y división horizontal de 3 marzo 2006 en la que se dispone que la vivienda ha sido patrimonializada y por tanto incorporada al patrimonio de su titular sin que en consecuencia haya que adoptar medida alguna para al restablecimiento de la legalidad. Contradicción sobre la que nada dice la sentencia recurrida.

8) La inversión económica realizada en la vivienda a solicitud de la compradora, consistente en una serie de mejoras, por lo que no es ajustado a derecho que reclame la devolución íntegra de las cantidades recibidas sin minorar de dicha cantidad tales inversiones.

--Los problemas en relación con el baño del sótano, la instalación de la lavadora, la pila de la barbacoa y la piscina, así como su desagüe, no pueden considerarse causa suficiente para resolver el contrato. El contrato se firma después de varias visitas al inmueble, que se adquiere como cuerpo cierto, habiendo tenido los demandantes tiempo necesario para comprobar el mismo así como su situación en el Registro de la Propiedad, Ayuntamiento de Arroyomolinos, Comunidad de Madrid etc.,

A dicho recurso se oponen los demandantes que solicitan la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- La demanda se basa en los siguientes datos:

-- contrato de compraventa suscritoentre las partes en relación a la vivienda sita en CALLE000 nº NUM000 de Arroyomolinos, de fecha 6 octubre 2010, documento uno de la demanda, siendo los demandados los compradores. En cuanto al precio se fija en 366.617 €, que se pagarán de la forma siguiente:...6.000 € en concepto de Arras penitenciales o señal que la parte compradora hace entrega en este acto a la vendedora, 3000 € a cada uno de los vendedores. Y el resto serán entregados por la compradora en el momento de la escritura pública, que se otorgará como máximo el 26 noviembre 2010. La cláusula cuarta regula el incumplimiento de las partes en cuanto a la pérdida de las arras.

--La vivienda aparecía ofertada en Internet, y entre otras cosas se decía que tenía cuatro baños, sin embargo antes de la firma de la escritura pública los demandantes conocen que tanto el baño del sótano con la lavadora que allí figura, la piscina y la pila de la barbacoa no tienen autorización administrativa y las aguas de dichos elementos son vertidas al arroyo cercano, mediante una conducción efectuada por el propietario.

--Por tal motivo el 5 noviembre 2010 se dirigen a Urbanismo y en el Ayuntamiento les informan que no tienen licencia, que dichos desagües no están autorizados siendo las consecuencias -en caso de producirse una catástrofe ecológica- importantes para los propietario, que serían los responsables. Comunicado todo ello a los propietarios, estos ofrecen como solución la eliminación del baño del sótano, con el cierre de la pila de la barbacoa y la estrangulación de la tubería que desagua al arroyo y la eliminación de la lavadora.

--Dichos elementos son considerados por los demandantes importantes e indispensables a la hora de elegir la vivienda, sobre todo el cuarto de baño del sótano que se encuentra al lado de la piscina, pues en verano facilita la utilización de aquel sin necesidad de entrar en la vivienda.

--Como los propietarios no les explicaron la situación en la que se encontraban dichos elementos, le remiten a los demandados carta de 11 noviembre del 2010 poniendo de manifiesto que la compra es infructuosa, al ser los elementos referidos imprescindibles y necesarios para la compra de la vivienda, requiriendo la devolución de la señal con el efecto de la extinción de la responsabilidad de pago. Carta contestada por los demandados con otra de 17-11-10, ofreciendo cerrar dicho baño si fuera necesario, así como canalizar la piscina al desagüe general.

En el acto del juicio los demandados se oponenalegando las cuestiones recogidas en el recurso de apelación, ya referidas.

El recurso no ha de prosperar.

Se denuncia como infringido el artículo 218 de la LEC , con vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva, al no haber tenido en cuenta la sentencia apelada los argumentos esgrimidos por los demandados en el juicio.

Es doctrina reiterada del Tribunal Supremo, que se resume en la Sentencia de 4 de marzo de 2000 (EDJ 2000/3645) y a la que se refiere la STS, Sala 1ª, de 26-7-2006 (EDJ 2006/253101) ' que el deber de congruencia que pesa sobre las sentencias se resume en la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, existiendo allí donde la relación entre estos dos términos, fallo y pretensión procesal, no está sustancialmente alterada, y entendiéndose por pretensiones procesales las deducidas en los suplicos de los escritos rectores del proceso y no en los razonamientos o argumentaciones que se hagan en los mismos, debiéndose distinguir las verdaderas pretensiones de aquellas peticiones que constituyen simples presupuestos o antecedentes de éstas. La incongruencia, como recuerda la mencionada Sentencia de 4 de marzo de 2000 , no debe ser confundida con la falta de motivación, pues aun cuando la segunda puede determinar la primera, la incongruencia omisiva exige la falta de respuesta sobre algún punto esencial o cuestión sustancial del pleito; aparte de que, como también precisa aquella Sentencia, no es dable confundir una falta de motivación o una motivación insuficiente con una motivación parca o sucinta, pero bastante para entender que se ha dado justificación o explicación jurídica a la respuesta judicial.

Debe añadirse a lo anterior que no se incurre en incongruencia por no contestar a todas y cada una de las afirmaciones o razonamientos jurídicos expuestos en los escritos procesales, pues el derecho a la tutela judicial efectiva se satisface cuando se resuelven genéricamente las pretensiones de las partes, aunque no haya pronunciamiento concreto sobre las alegaciones expuestas - Sentencias de 19 de febrero EDJ 1998/946 , 12 de mayo EDJ 1998/3977 y 28 de noviembre de 1998 EDJ 1998/30743 , y 4 de marzo de 2000 EDJ 2000/3645 -: como recuerda la Sentencia de 3 de junio de 1999 , que cita las Sentencias del Tribunal Constitucional de 23 de abril de 1990 EDJ 1990/4319 y de 14 de enero de 1991 EDJ 1991/242 , desde el punto de vista de tutela judicial el deber de congruencia consiste en el derecho a obtener una respuesta motivada y fundada en Derecho no manifiestamente arbitraria o irrazonable, aunque la fundamentación jurídica pueda resultar discutible o quepa disentir de ella'.

Desde la anterior doctrina no cabe imputar a la sentencia apelada defecto de congruencia o falta de exhaustividad, sino que tiene una motivación adecuada, argumentando, de manera clara y precisa, sobre el objeto del pleito, analizando el resultado de la prueba y los requisitos para que el error, como vicio de la voluntad de negociar, invalide el consentimiento, y concluyendo que en este caso los demandados-vendedores no informaron absolutamente de nada a la parte compradora, bajo el pretexto de que esta había visitado varias veces la vivienda.

Efectivamente los demandantes-compradores no conocían las circunstancias del baño de la planta de garaje así como el desagüe no autorizado al arroyo, irregularidades que no se solucionaban con suprimir o inutilizar el referido cuarto de baño, pues es razonable atender a la postura de los demandantes sobre el carácter esencial de la utilidad de dicho servicio, dado que está próximo a la piscina de la vivienda unifamiliar, tal y como se ha recogido antes y el desconocimiento de su situación administrativa dio lugar a error en el consentimiento, de suficiente entidad como para provocar la nulidad del contrato. Y ello aunque el contrato no especificara la existencia de un baño en el sótano, pues en la publicidad realizada por la inmobiliaria (a quien los vendedores encomendaron la venta) sí habla de 4 cuartos de baño, contando con aquél, y barbacoa. Tampoco desvirtúa lo anterior el hecho de que el desagüe al arroyo fuera visible, pues esta circunstancia no indica forzosamente su ilegalidad. En cuanto a la certificación de la Secretaria del Ayuntamiento de Arroyomolinos de 8-2-2006, unida a la escritura de obra nueva aportada por los demandados, no puede tener la trascendencia que pretenden aquí los apelantes, por cuanto no aclara suficientemente la situación al contradecirse con un informe posterior, el realizado por el técnico de Urbanismo de dicho Ayuntamiento de 6-10-2011, según el cual no consta expediente de solicitud de licencia de primera ocupación, 'por lo que se puede entender que no ha existido una inspección final que compruebe si las obras ejecutadas se ajustaron al proyecto presentado que sustenta la licencia de obra urbanística otorgada y si infringe la normativa urbanística'.

Como recoge la STS, Sala 1ª, de 4-10-2012 (EDJ 2012/216663) y las que en ella se citan: «para que el error invalide el consentimiento, se ha de tratar de error excusable, es decir, aquél que no se pueda atribuir a negligencia de la parte que lo alega, ya que el error inexcusable no es susceptible de dar lugar a la nulidad solicitada por no afectar el consentimiento». Por su parte la STS, Sala 1ª, de 13-7-2012 (EDJ 2012/197371) indica: 'La respuesta a estos argumentos exige el análisis de los tipos de error admitidos, ya que la jurisprudencia de esta Sala, y la doctrina científica han distinguido dos tipos de error. A partir de la STS de 23 mayo 1935 , se ha venido considerando que el error-vicio es aquel que constituye una creencia inexacta o una representación mental equivocada, que sirve de presupuesto para la realización de un contrato y determina una voluntad no formada correctamente, porque la contemplación del objeto del contrato estaba distorsionada. Este es el planteamiento del art. 1266 CC . En cambio, en el error obstativo hay una falta de voluntad, porque o bien no se quería declarar y se hizo, o bien se produce un lapsus que da lugar a una discrepancia entre la voluntad interna y su declaración.

Es cierto que la frontera entre los dos tipos de error es muy sutil, pero debe considerarse que en este supuesto nos hallamos ante un error-vicio, es decir aquel que recae sobre las condiciones de la cosa que principalmente hubieren dado lugar para celebrar el contrato'.

Tratándose aquí del error-vicio que determina la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses, como establece el artículo 1303 del CC , precepto aplicable a los supuestos de nulidad radical o absoluta, no sólo a los de anulabilidad o nulidad relativa, y que opera sin necesidad de petición expresa, por cuanto nace de la ley ( STS Sala 1ª, de 15-4-2009, rec. 1356/2005 , y las que en ella se citan). En lo que aquí interesa los demandados, que continúan con el dominio de la finca, deben devolver la cantidad recibida en concepto de arras o señal, en total 6000 €, sin perjuicio de que las mejoras realizadas por ellos en la finca quedan, en todo caso, en beneficio de esta. Además, no afecta a los compradores el contrato de 5 noviembre 2010 suscrito entre los vendedores y la inmobiliaria GM & HOUSE S.L., por lo que no cabe mantener que los demandantes actúan en contra de sus propios actos.

Por todo ello procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia de primera instancia.

TERCERO.-Las costas de esta alzada se imponen al apelante, en aplicación de lo dispuesto en artículo 398.1 en relación con el 394.1 de la LEC .

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don Carmelo Perdiguero Martín, en nombre y representación de DOÑA María Dolores y DON Humberto , contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Navalcarnero, de fecha 13 de febrero de 2012 , debemos confirmar y confirmamos la misma, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.