Sentencia Civil Nº 617/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 5/2007 de 18 de Diciembre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº 5/2007-C

JUICIO ORDINARIO Nº 451/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE MATARÓ (ANT. CI-8)

S E N T E N C I A nº 617/2007

Ilmos. Sres.

D. AGUSTÍN FERRER BARRIENDOS

Dª. INMACULADA CONCEPCIÓN ZAPATA CAMACHO

D. JOSÉ LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a dieciocho de diciembre de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 451/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Mataró (ant. CI-8), a instancia de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 , NUM000 - NUM001 DE MATARÓ representado por la procuradora Dª. Montserrat Pallás García, contra PARK ANADE S.L. representada por la procuradora Dª. Esther Suñer Ollé; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la ACTORA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 26 de septiembre de 2006, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando totalmente la demanda interpuesta por el procurador Doña ESTHER BARTRA COROMINAS, en nombre y representacion de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM000 - NUM001 DE MATARÓ, debo declarar y declaro no haber lugar a condenar a la demandada a abonar cuota alguna de dicha comunidad. Todo ello, con expresa imposición a la parte actora de las costas causadas en la presente instancia.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma legales; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 15 de noviembre de 2007.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ LUIS VALDIVIESO POLAINO.

Fundamentos

PRIMERO.- Reclamó la comunidad de propietarios demandante las cuotas de gastos comunes correspondientes a los ejercicios de 1996-1997 a 2003-2004, frente a la demandada, Park Anade, S.L., por ser ésta propietaria de diversas plazas de aparcamiento situadas en los sótanos del edificio de la comunidad.

En la escritura de declaración de obra nueva y división en propiedad horizontal del edificio, de 19 de enero de 1.994, se contienen dos disposiciones que interesan a este caso. En primer lugar se prevé que los departamentos sitos en la planta baja no contribuyan a los gastos de vestíbulo, escalera general y ascensor, por no tener acceso a dichas dependencias, pero que sí sufraguen el resto de gastos del inmueble. Dicha exoneración no afecta en cambio a las plazas de aparcamiento situadas en los sótanos del edificio. En segundo término, establece la escritura que los propietarios de las 34 plazas de aparcamiento se integrarán en una comunidad especial, cuyo presidente les representará en la total comunidad del inmueble.

El Juzgado desestimó la demanda por entender que la demandada no estaba legitimada pasivamente, que era propietaria de plazas de aparcamiento, pero no miembro de la comunidad de propietarios actora, dado que el sótano constituía una comunidad independiente de la actora, de manera que la demandante debía reclamar las cuotas a esta comunidad o subcomunidad. Se añadía que realmente los titulares del sótano (departamento número uno del conjunto del edificio) pagaban sus propios gastos y que, pese al principio de exoneración a quienes no utilizan los servicios, la escritura no excluía a aquellos titulares de ningún gasto, sino que les configuraba como comunidad distinta, por lo que en la escritura lo que se hacía en realidad era disponer que se constituyese la comunidad del parking para gestionar los gastos del mismo.

Interpone recurso de apelación la demandante.

SEGUNDO.- Se alega por la recurrente que la falta de legitimación pasiva no la opuso la parte demandada. Es verdad que no lo dijo con esa denominación, pero afirmó que no debía cantidad alguna porque ya no formaba parte de la comunidad de propietarios actora, sino de otra comunidad distinta e independiente y, en consecuencia, no tenía que pagar. En realidad, el juez desestima por una razón de fondo, por no estar obligada la demandada a pagar, a lo que le llama falta de legitimación pasiva, usando una terminología que se utiliza con frecuencia. Lo que se quiere decir es que no tiene por qué pagar a la demandante, dado el especial régimen en que está constituido este edificio. Esa es la cuestión que ha de abordar esta sala.

Sí es verdad que el juez introduce un argumento no esgrimido por la demandada. Sostiene que es la comunidad del parking la que está obligada a pagar y no, en cambio, la demandada. En la contestación no se decía eso, sino que los propietarios del parking no tenían ninguna obligación de pagar, porque no formaban parte de la comunidad de propietarios demandante, que es cosa distinta de lo que dice el juez. Este afirma que sí hay deuda, aunque luego sostenga la incorrección de que se pague por servicios no recibidos, lo que indica que constituiría enriquecimiento injusto. La demandada sostiene, pura y simplemente, que nada debe porque no forma parte de la actora, dado que existe una comunidad de propietarios independiente.

TERCERO.- La premisa de que parte la demandada es, a nuestro juicio, inadmisible. Por supuesto que los propietarios del departamento número uno del edificio forman parte de la comunidad de propietarios del total inmueble. Es obvio que el sótano forma parte del edificio y tiene con él elementos comunes, desde el subsuelo, hasta la estructura y la cubierta. Por tanto, no pueden esos propietarios pretender que se les excluya de todo gasto concerniente al edificio, como no están excluidos de gastos los departamentos de la planta baja, sino sólo de una parte de los mismos.

Por esa misma razón, el que la escritura de división en propiedad horizontal dispusiese la existencia de una comunidad de propietarios especial para el parking no puede producir las consecuencias que postula la demandada. Primero porque ya hemos visto que, por la propia naturaleza de las cosas, eso no puede ser así: el sótano forma parte del edificio y tiene elementos comunes con él. Segundo porque la escritura no lo establece. La escritura prevé que ciertos departamentos no contribuyan a determinados gastos y, sin embargo, no extiende la exoneración al sótano, pese a que para éste (y no para los exonerados de gastos) prevé la constitución de una comunidad propia. En último lugar, resulta obvio que la propia escritura prevé que el sótano forme parte de la comunidad general, pues dispone que la comunidad del parking sea representada por su presidente en la total comunidad del edificio.

CUARTO.- Cuestiones distintas son si, como sostiene el juez, sólo puede exigirse el pago a la comunidad del aparcamiento y qué gastos pueden ser obligados a soportar los propietarios de las plazas de aparcamiento.

Respecto a lo primero, la verdad es que la escritura nada establece. Sólo habla de la representación, pero no de que los copropietarios del sótano no estén obligados a contribuir por sí mismos. La titularidad de las plazas de aparcamiento es, en realidad, propiedad de partes indivisas del departamento número uno de la comunidad, como se establece claramente en la escritura. Con derecho a usar una plaza determinada, cierto, y sin derecho tampoco a pedir el cese en la indivisión ni de tanteo ni retracto. Pero se trata de copropietarios de un departamento del inmueble. Y los copropietarios de cualquier departamento integrado en una comunidad de propietarios están obligados a soportar los gastos comunitarios, de los que en este caso no están exonerados en la escritura. No lo están pese a que la propia escritura contempla la existencia de una comunidad para el parking, respecto a cuyas relaciones con la comunidad general se limita a prever la representación, pero no que esa comunidad especial sustituya a las obligaciones de los propietarios del sótano destinado a aparcamiento, que es el departamento número uno del edificio. Por consiguiente, como este apartamiento del régimen general de responsabilidad no está previsto en el título constitutivo, no podemos aceptar que la obligación recaiga sólo en la comunidad y no en los copropietarios del departamento. Eso sin necesidad de entrar en el espinoso problema de la responsabilidad personal de los integrantes de una comunidad de propietarios (aquí la especial del parking) por las deudas de ésta.

La otra cuestión que puede suscitarse, como decimos, es si los propietarios del sótano pueden ser obligados a pagar todos los gastos. Puede pensarse que no es así y, desde luego, el criterio que establece la propia escritura respecto a la planta baja va en esa dirección. Pero esa es una cuestión que no ha sido formalmente planteada. La demandada afirmó, simplemente, que nada debía pagar y ni ahora ni antes pidió que no se le obligase a soportar determinados gastos. De hecho, no alega que no haya podido asistir a las juntas de propietarios de la comunidad general o que no haya podido asistir a esas juntas el presidente de la del parking (la demandada es propietaria de la mayoría de las plazas de aparcamiento), ni alega tampoco que haya carecido por tanto de oportunidades de impugnar los acuerdos y liquidaciones aprobados. Será, por consiguiente, una cuestión que podrá plantearse en otro momento, pero en modo alguno en este pleito.

QUINTO.- Alegó también la demandada prescripción de las cuotas correspondientes al año 2.000 inclusive, y anteriores.

No hace falta entrar en la cuestión del plazo aplicable, respecto a la que hay opiniones encontradas, porque aquí hubo sin duda interrupción de la prescripción. Se acompañó con la demanda una carta dirigida a D. Gonzalo , socio y administrador de la demandada, como consta en la escritura de su constitución aportada al procedimiento monitorio, en cuya carta, en noviembre de 1.998, se le reclamó lo debido hasta ese momento, siendo recibida la carta por el señor Gonzalo el 7 de diciembre. Se aportó también copia de un fax remitido por el hoy abogado de la demandante a su administradora de fincas dando cuenta de reuniones que había mantenido el letrado con el señor Gonzalo y con su administrador de fincas desde diciembre de 2.001 hasta julio de 2.002, en reclamación de las cuotas comunitarias. Estos documentos fueron hechos propios por la demandada en su proposición de prueba, con los demás que aportó la parte actora.

Con ello está todo dicho respecto a la prescripción, pues el escrito inicial del procedimiento monitorio se presentó en diciembre de 2.005.

SEXTO.- Se estimará en consecuencia el recurso y la demanda, de manera que se impondrán a la demandada las costas de la primera instancia, en aplicación del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sin que proceda pronunciamiento respecto a las de la apelación.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DE DIRECCION000 NÚMEROS NUM000 Y NUM001 DE MATARÓ contra la sentencia de fecha veintiséis de septiembre de dos mil seis, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número cinco de Mataró en el asunto mencionado en el encabezamiento, debemos revocar y revocamos dicha sentencia y, en su lugar, estimando la demanda, condenamos a PARK ANADE, S.L., a pagar a la comunidad demandante la suma de tres mil veintiún euros con setenta y dos céntimos, con el interés legal desde la presentación de la demanda en el procedimiento monitorio y las costas de la primera instancia. Sin costas de apelación.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de esta sentencia, para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las leyes. Doy fe.