Sentencia CIVIL Nº 617/2022, Audiencia Provincial de Caceres, Sección 1, Rec 398/2022 de 13 de Septiembre de 2022

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CACERES

SENTENCIA: 00617/2022

Modelo: N10250

AVD. DE LA HISPANIDAD S/N

UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO

Teléfono:927 620405 Fax:.

Correo electrónico:scg.seccion3.oficinaatencionpublico.caceres@justicia.es

Equipo/usuario: MTG

N.I.G.10037 41 1 2021 0000829

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000398 /2022

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de CACERES

Procedimiento de origen:JVD JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000272 /2021

Recurrente: Plácido

Procurador: MARIA DE LOS ANGELES CHAMIZO GARCIA

Abogado: CESAR LOZANO MOLINA

Recurrido: Roberto

Procurador: MARIA SANCHEZ POLO

Abogado: MIRYA TIMON MORILLO VELARDE

S E N T E N C I A NÚM.- 617/2022

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE:

DON JUAN FRANCISCO BOTE SAAVEDRA

MAGISTRADOS:

DON ANTONIO MARÍA GONZÁLEZ FLORIANO

DOÑA MARÍA LUZ CHARCO GÓMEZ

_____________________________________________

Rollo de Apelación núm.- 398/2022

Autos núm.- 272/2021

Juzgado de 1ª Instancia núm.- 2 de Cáceres

===========================================/

En la Ciudad de Cáceres a trece de Septiembre de dos mil veintidós.

Habiendo visto ante esta Audiencia Provincial de Cáceres el Rollo de apelación al principio referenciado, dimanante de los autos de Juicio Verbal de Desahucio núm.- 272/2021 del Juzgado de 1ª Instancia núm.- 2 de Cáceres, siendo parte apelante, el demandado DON Plácido,representado en la instancia y en esta alzada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Chamizo García,y defendido por el Letrado Sr. Lozano Molina,y como parte apelada- impugnante, el demandante, DON Roberto, representado en la instancia y en la presente alzada por la Procuradora de los Tribunales Sra.Sánchez Poloy defendido por la Letrada Sra. Timón Morillo Velarde.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm.- 2 de Cáceres, en los Autos núm.- 272/2021 con fecha 1 de Septiembre de 2021 se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Que estimando la demanda formulada por D. Roberto contra D. Plácido por falta de pago de la renta respecto de la finca La Quebrada, descrita en el escrito de demanda, declaro resuelto el contrato de arrendamiento que suscribieron en el 2012 D. Roberto y D. Plácido, condeno a D. Plácido a dejar la finca libre, expedita y a disposición de D. Roberto en el plazo legal, con apercibimiento de ser lanzado si no lo verifica, le condeno a pagarle 526,28 euros y la parte proporcional de las rentas correspondientes a la anualidad 2020 a 2021 hasta que La Quebrada sea puesta a disposición de D. Roberto...'

Con fecha 21 de Octubre de 2021 se dictó Auto, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

'PARTE DISPOSITIVA.- ACUERDO:

Estimar la petición formulada por la representación procesal de la parte demandada de aclarar la Sentencia dictada en el presente procedimiento, en el sentido que se indica:

En su parte 'dispositiva, donde dice:

'Contra la presente Sentencia cabe recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Cáceres, que en su caso deberá ser interpuesto ante este mismo Juzgado en el plazo de los tres días siguientes a su notificación', debe decir:

'Contra la presente Sentencia cabe recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Cáceres, que en su caso deberá ser interpuesto ante este mismo Juzgado en el plazo de los veinte días siguientes a su notificación'.

SEGUNDO.- Frente a la anterior resolución y por la representación de la parte demandada se interpuso en tiempo en forma recurso de apelación, se tuvo por interpuesto y de, conformidad con lo establecido en el art. 461 de la L.E.C., se emplazó a las demás partes personadas para que en el plazo de diez días presentaran ante el Juzgado escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resulte desfavorable.

TERCERO.- La representación procesal de la parte demandante presentó escrito de oposición al recurso de apelación interpuesto de contrario e impugnación de la Sentencia. Seguidamente se remitieron los Autos originales a la Audiencia Provincial de Cáceres, previo emplazamiento de las partes por término de diez días.

CUARTO.-Recibidos los autos, registrados en el Servicio Común de Registro y Reparto, pasaron al Servicio Común de Ordenación del Procedimiento, que procedió a incoar el correspondiente Rollo de Apelación, y, previos los trámites legales correspondientes, se recibieron en esta Sección Primera de la Audiencia Provincial, turnándose de ponencia; devolviendo las actuaciones al Juzgado de instancia para la subsanación correspondiente a no haber dado traslado del escrito de impugnación de la Sentencia al apelante principal, recibiéndose nuevamente las actuaciones en este Tribunal subsanado el defecto apreciado, y no considerando este Tribunal necesaria la celebración de vista, se señaló para la DELIBERACIÓN Y FALLO el día 12 de Septiembre de 2022, quedando los autos para dictar sentencia en el plazo que determina el art. 465 de la L.E.C.

QUINTO.-En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Vistos y siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente DON JUAN FRANCISCO BOTE SAAVEDRA.

Fundamentos

PRIMERO.-En el escrito inicial del procedimiento se promovió acción resolutoria de contrato de arrendamiento rústico por falta de pago de las rentas; pretensión que fue estimada en la sentencia de instancia, y disconforme la parte demandada, se alza el recurso de apelación, alegando, en síntesis, los siguientes motivos:

1º) Que la demanda se ha estimado parcialmente porque en el suplico solicitaba la resolución del contrato y el abono de 3.200 € por rentas impagadas. Que no ha individualizado las anualidades causando indefensión.

2º) Infracción del principio muttatio libelli. La parte actora en el acto de la vista, procedió a la 'aclaración' de la demanda, lo que supone una 'muttatio Libelli', que conlleva la desestimación de la demanda. Que es cierto, que el Art. 426.1 LEC permite que los litigantes, sin alterar sustancialmente sus pretensiones, ni los fundamentos de éstas expuestos en sus escritos, efectuar alegaciones complementarias en relación con lo expuesto de contario, pero estas alegaciones no pueden alterar sustancialmente sus pretensiones o los fundamentos de estas, pues de lo contrario de consentirse dicha alteración en el objeto del proceso, se contravendrían los principios de bilateralidad y contradicción.

A mayor abundamiento debemos de hacer especial mención que nos encontramos en un procedimiento de desahucio por impago de renta, y que es la propia actora la que establece la siguiente deuda: (Anualidades de Renta reclamada en la demanda Documento n° 5 Burofax)

Temporada San Miguel 2012 a San Miguel 2013. 800 €. Temporada San Miguel 2014 a San Miguel 2015. .............. 800 €. Temporada San Miguel 2017 a San Miguel 2018. .............. 800 €. - Temporada San Miguel 2018 a San Miguel 2019. .............. 800 €.

Concluye que, a día de hoy se adeuda la cantidad de 3.200,00 €.

Pues bien, en el acto de la vista y a modo de aclaración se modifica la deuda reclamada reconociendo el pago de una de las rentas reclamadas y procediendo a reclamar una serie de anualidades de renta ex novo basándose en el cuadro presentado en nuestro escrito de contestación a la demanda, las cuales hasta el momento no habían sido reclamadas: (Anualidades de Renta reclamadas en el acto de la vista) - Temporada 2012-13, se acepta como pagado. Temporada 2013- 14, no se acepta como pagado. Temporada 2014-15, no se acepta como pagado. Temporada 2015-16 no se acepta como pagado. -Temporada 2017-18 no se acepta como pagado.

Así, procede a modificar las rentas reclamadas, pues de las cuatro primeras rentas reclamadas mediante burofax la primera se reconoce pagada, incluyéndose en el acto de la vista la reclamación de dos nuevas rentas concretamente 2013- 2014 y 2015-16, que son las que el Juzgador basa la sentencia para estimar que existe un incumplimiento, las cuales jamás fueron reclamadas.

3º) Error en la valoración de la prueba respecto a los pagos de las anualidades correspondientes a los años 2013-2014 y 2015-2016.

Es un dato objetivo que la sentencia basa únicamente su fallo en la falta de acreditación del pago de la anualidad 2013-2014 anualidad segunda y anualidad cuarta 2015-2016, por considerarse que no se han probado los pagos de dichas anualidades.

Entiende que al no valorar correctamente la prueba documental, aportada por la propia demandante, consistente en el Burofax por el que se realiza el requerimiento previo al deudor antes de la presentación de la demanda y que impide la enervación, tal y como recoge la parte dispositiva del Decreto de 21 de abril de 2021, el Juzgador, ha cometido un error en la valoración de la prueba que le ha llevado a dictar una resolución, dado que la acreditación de los pagos en metálico se realizó de las anualidades que fueron reclamadas tal y como consta en el escrito de contestación a la demanda, no habiéndose aportado al procedimiento los pagos en metálico que el actor no cuestionó ni reclamó en su día hasta el momento de la vista, causando indefensión, al modificarse la pretensión inicial sobre los periodos de renta reclamados.

4º) Falta e exhaustividad al no concretar a qué anualidad de renta corresponde el incumplimiento parcial, ni examinar la prescripción conforme al Art. 1966.2. del Código Civil.

El Juzgador de instancia considera que restarían por pagar 526,28 euros de una de las anualidades, provocándose con esto un incumplimiento contractual que justifica la resolución del contrato.

No obstante, para que dicho incumplimiento pueda probarse debería haberse concretado por el Juzgador a que anualidad corresponde los supuestos 526,28 €, que a su entender están impagados. En este sentido y aunque a priori parece racional la redacción utilizada por el Juzgador en la Sentencia, de que los trabajos realizados y probados ascienden, conforme a la facturas aportadas a la contestación a la demanda a 4.273,72 euros, que equivaldrían en realidad a cinco anualidades con exceso de 273,72 euros, comete un segundo error, y es que las acciones para reclamar las cantidades correspondientes a la anualidad 2013-14, que se reclaman como adeudas ex novo en el acto de la vista, se encuentran prescritas, conforme al art. 1966.2 del código Civil, a cuyo tenor las acciones para exigir el cumplimiento de los arriendos de fincas rusticas prescriben a los 5 años.

El Letrado de la parte demandada en el acto de la vista y en concreto en el trámite de conclusiones, alegó en dos ocasiones la prescripción de los supuestos impagos de anualidades de renta que se estaban imputando, al corresponder a la anualidad 2013- 2014, sin que dichas alegaciones se tuvieran en cuenta por el Juzgador a pesar de no haberse acreditado de contrario requerimiento alguno por impago en los ocho años de arrendamientos.

La renta correspondiente a la anualidad 2013- 2014 debió ser reclamada como mucho en 2019 y no lo fue hasta el acto de la vista, ya que en el requerimiento realizado el 10 de octubre de 2020, no se hace mención al adeudo de la misma.

En otro orden de cosas y de una mera operación aritmética sobre la base de lo manifestado en sentencia debemos de poner de manifiesto que se han acreditado arreglos por importe de 4.273,72 €, por lo que corresponde a cinco mensualidades siendo el total reclamado en la demanda, 3.200 €, por lo que la cantidad resultantes de los arreglos es muy superior a lo solicitado es decir a las cuatro mensualidades que se dice adeudar no obstante y si entramos en la imputación de los pagos por anualidad, y aceptando la modificación sustancial que se realiza del objeto de la demanda de desahucio, al incluir dos nuevos anualidades 2013-2014 y 2015- 2016, y estando prescita la anualidad 2013- 2014 por no haberse acreditado requerimiento alguno en los ocho año, la cantidad a reclamar debe reducirse en 800 €, es decir 2.400 €, que serían las supuesta rentas impagadas, por lo que el resultado de dicho calculo es un saldo a Favor de D. Plácido positivo, concretamente 273,72 €.

Es más, ante la imposibilidad de modificar el objeto del procedimiento y aceptar la reclamación de las rentas ampliadas el día de la vista, D. Plácido tiene un saldo positivo a su favor de 1.073,72 €, con reserva de los derechos que corresponden a esta parte para reclamar dicho importe.

Termina solicitando la revocación de la sentencia de instancia y la desestimación de la demanda.

A dicho recurso se opuso la parte contraria, solicitando su desestimación.

SEGUNDO. -Así mismo, impugna la sentencia alegando error en la valoración de la prueba, respecto a lo acordado por las partes en cuanto a poder compensar la renta o parte de ella. En el fundamento jurídico tercero se dice que, 'Ambas partes reconocen la existencia del contrato de arrendamiento y que la renta pactada era de 800 euros, así como que contemplaron que el arrendatario podría compensar la renta con las mejoras que realizase en la finca.'

En cuanto al acuerdo de 'compensar', si bien es cierto que, esta parte siempre entendió que, si un año hacia mejoras no pagaría la renta, el juzgador de primera instancia ha razonado que entre las partes se permitía hacer un balance en dinero, esto sin embargo podría provocar un crédito a favor del arrendatario pudiendo darse la situación en la que el arrendador debiera pagar cada año al arrendatario por mantener el arriendo, algo que no fue nunca acordado.

Considera que las posibles mejoras, siempre debían darse tras acuerdo y justificación de haberlas hecho, dando lugar a eximir el arriendo no crear un exceso a favor de quien disfruta del arriendo. De hecho, el arrendatario no ha reclamado cantidad alguna en todos estos años, y sin embargo abonó la renta del año 2020.

Entiende que, si las obras efectuadas pudieran considerarse como mejoras, solo podrían sustituir el pago de anualidades concretas, pero no generar crédito a favor del arrendatario, en cuyo caso restaría por abonar dos anualidades de renta, esto es 1.600,00 €, pues en los ocho años consecutivos de arriendo, se aportan cuatro facturas y se reconocen dos ingresos.

Además, se comete un error a la hora de valorar la prueba aceptando que todas las facturas aportadas puedan entenderse como mejoras para la finca. Y es que analizando la documental aportada por la parte demandada, son cuatro las facturas aportadas:

1.- Documento nº 3 por importe 1.331,00 € en el año 2013 concepto: Saneo y arreglo de paredes ' DIRECCION000'

2.- Documento nº 4 por importe 1.064,80 € en el año 2015 concepto: Saneo y arreglo de paredes ' DIRECCION000'

3.- Documento nº 5 por importe 919,60 € en el año 2017 concepto: Saneo y arreglo de paredes ' DIRECCION000'

4.- Documento nº 7 por importe 958,32 € en el año 2019 concepto: Limpieza y desbroce camino de acceso Finca ' DIRECCION000'

Todos los conceptos, excepto el del año 2019 quedan reflejados como saneo y arreglo, es por tanto una obra de mantenimiento y no de mejora, es más, es una obra de arreglo a consecuencia de los propios daños que hacen en las paredes los caballos que están ocupando la finca en cuestión, por lo tanto, si bien el propietario, dada la amistad de las partes si aceptó que el primero de los arreglos, dado que no lo había provocado él, pudiera compensar con la anualidad de la primera de las rentas, no se acordó ni se permitió que, en el futuro y en valor monetario exacto, pudiera compensar renta alguna, de hecho, es significativo que durante todo el tiempo de arrendamiento nunca el arrendatario ha hecho valer esos arreglos.

Para el caso de que sea aceptada correcta la valoración de la prueba en cuanto a hacer balance monetario, el Juzgador de Instancia tras el error manifestado, repercutió en las cuentas realizadas, dicho error llegando a una cantidad inexacta.

Y es que se deberá considera que a los 3.200 € reclamados inicialmente han de restarle 158,32 €, toda vez que el actor reconoció el pago de una anualidad por la mejora del camino de acceso, y dado que el importe abonado supera el montante acordado en 2012 de 800 €, pues asciende como decimos a 958,32 €.

Por tanto, cuando el Juzgador acordó que restarían por pagar 526,28 euros, debió decir 3041,68 € o, subsidiariamente y a lo sumo, si se tiene en cuenta el importe íntegro del primer arreglo que ascendía a 1.331,00 €, se debió restar (1.331 €- 800 €) también la cantidad de 531 €, restando en consecuencia por pagar 2.510,68 € , así como lo que se adeude hasta que la finca sea puesta a disposición de Don Roberto.

Finalmente, el juzgador no entró a examinar la duración del contrato, sin embargo, se acreditó que el arrendamiento en concreto y en la zona es de duración de San Miguel a San Miguel, algo que no se recoge en la sentencia.

TERCERO. -Centrados los términos del recurso y de la impugnación, para la adecuada resolución del mismo es necesario, antes de examinar los concretos motivos, partir de los siguientes antecedentes fácticos que resultan de las pruebas practicadas y el reconocimiento de las propias partes litigantes.

Consta al efecto, que en el año 2012 el actor, Don Roberto y el demandado, Don Plácido, celebraron un contrato verbal de arrendamiento siendo su objeto los pastos de la finca propiedad de Don Roberto, denominada ' DIRECCION001' sita en el término municipal de Arroyomolinos (Cáceres).

Que dicho arrendamiento tendría una duración de San Miguel a San Miguel como es costumbre en la zona y una renta anual de 800 €, pagaderas por la festividad de San Miguel - 29 de septiembre de cada año

Ambas partes reconocen que acordaron la posibilidad de compensar algunas rentas con los gastos de mejoras y arreglos para la finca, efectuados por el arrendatario.

El arrendador remitió al arrendatario sendos burofaxes, uno, reclamando las rentas adeudadas y la resolución del contrato antes del 29 de septiembre de 2020, último San Miguel, y otro de fecha 7 de octubre del año 2020, reclamando al arrendatario las rentas adeudadas y la resolución del contrato.

En el suplico de la demanda se interesa:

1.-Se declare resuelto el contrato de arrendamiento de pastos, por impago de rentas, suscrito el día 29 de septiembre de 2012, sobre los pastos de la finca conocida entre las partes como ' DIRECCION001' sita en el término municipal de Arroyomolinos (Cáceres).

2.- Se condene al demandado a dejar libre y expedita la mencionada finca a disposición del actor, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en plazo legal.

3.- Se condene a D. Plácido al pago de la cantidad de 3.200,00€ correspondientes a rentas impagadas.

4.- Se condene D. Plácido a satisfacer las rentas que devenguen con posterioridad a la presentación de esta demanda hasta el desalojo efectivo de la finca, a razón de 800,00€ anuales.

A la vista del escrito de contestación a la demanda, la representación de la parte actora alegó que hasta el día del juicio las rentas adeudadas eran de 3866 €.

La parte demandada admitió que durante el periodo de tiempo de ocho años de vigencia dele contrato el arrendatario debió abonar al arrendador la cantidad anual de 800.-€, en total 6.400.-€.

Que durante el mismo periodo el arrendatario ha abonado algunas anualidades de renta y otros gastos relativos a trabajos de conservación y mejora en la finca por un importe total de 7.473,72.-€. Por tanto, entiende que el arrendatario no solo no adeuda cantidad alguna a D. Roberto en concepto de rentas, sino que, tiene un crédito a su favor por importe de 1.073,72.-€, cuya reclamación se reserva.

CUARTO.-Sentado lo anterior, significar que, la materia relativa a la carga de la prueba y las consecuencias derivadas de la falta de probanza está regulada en el artículo 217 LEC, precepto que, establece en sus apartados 2 y 3, que corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención, e incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior; lo cual significa que corresponde a la parte actora acreditar los hechos constitutivos del derecho cuyo reconocimiento y protección invoca y, a la parte demandada, los impeditivos o extintivos del mismo, sin que deba desconocerse, por un lado, que, conforme al apartado 1 del referido precepto, si al tiempo de dictar sentencia el Tribunal considera dudosos unos hechos relevantes para la decisión, habrá de desestimar las pretensiones del actor o del reconviniente o del demandado o reconvenido, según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones, y, por otro que, a tenor del apartado 6 del tan repetido artículo, para la aplicación de lo dispuesto en los apartados anteriores, el Tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponda a cada una de las partes del litigio.

Por ello la regla de la carga de la prueba ha de interpretarse teniendo en cuenta la doctrina de la flexibilidad, concretamente, la STS de 18 de mayo de 1.988 declara en relación con la doctrina legal de la carga de la prueba que ha de interpretase: 'según criterios flexibles y no tasados, que se deben adaptar a cada caso, según la naturaleza de los hechos afirmados o negados y la disponibilidad o facilidad para probar que tenga cada parte'.

QUINTOCiertamente, como hemos visto, ambas partes admiten que en el año 2012 el actor, Don Roberto y el demandado, Don Plácido, celebraron un contrato verbal de arrendamiento siendo su objeto los pastos de la finca propiedad de Don Roberto, denominada ' DIRECCION001'. Que dicho arrendamiento tendría una duración de San Miguel a San Miguel como es costumbre en la zona y una renta anual de 800 €, pagaderas por la festividad de San Miguel - 29 de septiembre de cada año. Así mismo, ambas partes reconocen que acordaron la posibilidad de compensar algunas rentas con los gastos de mejoras y arreglos para la finca, efectuados por el arrendatario.

En el escrito de demanda se ejercita una acción de resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas y la reclamación de 3.200,00€ correspondientes a rentas impagadas de cuatro anualidades. Estas y no las reseñadas en las reclamaciones extrajudiciales o las modificadas a lo largo del juicio son las que debemos tener en cuenta, es decir, de los ocho años de vigencia del contrato se reclaman cuatro anualidades, las demás se reconoce que fueron abonadas o compensadas con las mejoras efectuadas en la finca por el arrendatario.

Nótese que estamos ante un contrato verbal de arrendamiento; que los pagos que se reconocen por el arrendador se hicieron en metálico; que el arrendatario no acredita otros pagos en metálico que dice haber efectuado, y, además, ha acompañado facturas de reparación y mejoras que son difíciles de atribuir a una o otra anualidad.

Así mismo, la interpretación que debe hacerse respecto a la compensación entre rentas y gastos de mejoras, que acordaron verbalmente las partes, no es la que postula el demandado de compensar la totalidad de los gastos con la totalidad de las rentas resultando un saldo a su favor, sino que las rentas de algunas anualidades se pudieran compensar con los gastos de mejora de esa concreta anualidad, y que dichos gastos de mejora nunca podrían generar saldo favorable al arrendatario, hasta el punto de convertir al arrendador en deudor del arrendatario, además de que este no recibiera cantidad alguna en concepto de renta. Esta es la interpretación razonable, la que se infiere de los propios actos de las partes, pues el arrendatario nunca reclamó la suma de la que dice ser acreedor, además de que, como reconoce el arrendador recibió algunas anualidades en metálico.

SEXTO. -Efectuadas las anteriores consideraciones, se alega en el primer motivo la infracción del principio muttatio libelli, porque la parte actora en el acto de la vista, procedió a la 'aclaración' de la demanda, lo que supone una 'muttatio Libelli', que conlleva la desestimación de la demanda.

Como reconoce el apelante, el Art. 426.1 LEC permite que los litigantes, sin alterar sustancialmente sus pretensiones, ni los fundamentos de éstas expuestos en sus escritos principales, puedan efectuar alegaciones complementarias en relación con lo expuesto de contario, siendo cierto que estas alegaciones no pueden alterar sustancialmente sus pretensiones de la demanda.

Ahora bien, como hemos dicho anteriormente, en la demanda se reclaman las rentas de cuatro anualidades a razón de 800 € cada una en total 3.200€, no siendo válido modificar posteriormente las mismas, reclamando mayor cantidad como hace el actor. Pero tampoco tiene razón el demandado y ahora apelante, cuando pretende dar prioridad al burofax remitido en su día sobre la demanda, pues si bien es cierto, que las cantidades coinciden, en la demanda no se especifican las cuatro anualidades que se dicen adeudada, máxime cuando el arrendatario ha pretendido compensar la totalidad de los gastos de mejora con la totalidad de las rentas adeudadas, generando una confusión y dificultad para individualizar las concretas anualidades impagadas.

Reiteramos las reglas de la carga de la prueba, acreditado el arrendamiento, el importe de la renta anual y la posibilidad de compensar alguna anualidad con la renta; extremos admitidos por las partes, corresponde al demandado acreditar el pago de las cuatro anualidades reclamadas en la demanda.

Solamente se considera acreditado el pago admitido por el arrendador, al igual que solamente cabe compensar la concreta anualidad con los gastos efectuados en el mismo periodo, más no computar la totalidad de los gastos de mejora con la totalidad de las rentas reclamadas, porque, como hemos visto, dicha compensación global no se ha probado por el demandado.

Los dos primeros motivos del recurso principal se desestiman.

SEPTIMO. -En tercer lugar, alega error en la valoración de la prueba respecto a los pagos de las anualidades correspondientes a los años 2013-2014 y 2015-2016.

Vuelve el apelante a dar prioridad al burofax con la reclamación previa a la demanda, y ello, al entender que se ha acreditado que los pagos en metálico se corresponden con las anualidades que fueron reclamadas.

Pues bien, el propio apelante incurre en contradicción porque en su escrito de contestación tampoco individualiza las distintas anualidades, haciendo un cómputo global de los ocho años de vigencia del contrato hasta la demanda con todos los gastos de mejoras efectuados en el mismo periodo de tiempo.

Todo ello llevó al Juzgador a considerar probado lo siguiente:

Respecto de la primera anualidad, 2012-13, las partes están conformes en que se compensó la renta con trabajos de mejora llevados a cabo por el arrendatario en la finca, constando en la factura aportada por el arrendatario que los trabajos ascendieron a la cantidad de 1331 euros.

Respecto de la segunda anualidad, 2013-14, el arrendatario no ha acreditado el pago de la renta de 800 euros.

Respecto de la tercera anualidad de 2014-15, la considera compensada con la factura de reparación de las paredes por importe de 1064,80 €.

Respecto de la cuarta anualidad, 2015-16, el arrendatario no ha acreditado el pago de la renta de 800 euros.

Respecto de la quinta, 2016-2017, el arrendador reconoce haber recibido el pago.

Respecto de la sexta anualidad de 2017-18 la considera compensada con la factura de reparación de las paredes.

Respecto de la séptima anualidad de 2018-19, el arrendador reconoce que se compensó con los trabajos realizados.

Respecto de la octava anualidad de 2019-20, el arrendador reconoce haber recibido el pago.

Posteriormente, el Juzgador procede a compensar la totalidad de las rentas con la totalidad de los gatos, para concluir que restarían por pagar 526,28 euros de una de las anualidades, incumplimiento contractual que justifica la resolución del contrato interesada.

Ni el apelante principal ni la parte impugnante están de acuerdo con esta conclusión, aunque por distintos motivos.

Pues bien, para resolver el recurso y la impugnación sobre este particular, ya dijimos que, en la demanda se reclaman cuatro anualidades y según las pruebas practicadas, básicamente por el reconocimiento del arrendador, pues el arrendatario no ha probado ningún pago en metálico, salvo, insistimos, los reconocidos por el actor, y partiendo de la base de que la compensación de los gastos solamente es para cada anualidad individualizada y no compensación global de las ocho anualidades de vigencia del contrato, resulta que, según la individualización efectuada por el Juzgador de instancia, se adeudan dos anualidades las de 2013/2014 y 2015/2016, a razón de 800€ cada una, en total 1600€.

Este es el resultado de la valoración conjunta de la prueba, de un contrato verbal de arrendamiento rústico de una duración de ocho años hasta la demanda, en el que no se ha dejado constancia documental del pago de algunas anualidades, acreditadas por admisión del arrendador, y que finalmente, el arrendatario ha pretendido compensar de forma global, cuando ello no fue lo acordado por las partes, como hemos dicho.

Todo ello, insistimos ha generado gran confusión al Juzgador y llevado al error en la operación aritmética. Concluimos, en la demanda se reclaman cuatro anualidades de renta sin especificar las mismas, y tras la valoración de las pruebas, se ha acreditado el impago de dos anualidades, por importe total de 1600€, hasta la fecha de la demanda.

Finalmente, respecto a la prescripción de las rentas por el transcurso de cinco años, que ahora se invoca en el recurso, basta examinar el escrito de contestación a la demanda para constatar que dicha excepción no fue alegada por el demandado en dicho escrito principal, sino de forma extemporánea en conclusiones, de ahí, que no fuera examinada en la instancia, como tampoco lo puede ser en esta alzada, donde no se pueden plantear cuestiones nuevas.

Lo mismo cabe decir de las alegaciones efectuadas por la parte impugnante sobre la duración del contrato, pues olvida que, la acción ejercitada en su demanda es de desahucio por falta de pago, y no de resolución del contrato por expiración del plazo, de ahí que no haya pronunciamiento sobre la duración en la sentencia de instancia.

En definitiva, procede desestimar el recurso principal y estimar parcialmente la impugnación, en el sentido de condenar al pago de 1600 €.

OCTAVODe conformidad con el Art. 398 en relación del Art. 394, ambos de la L.E.C. las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante principal al desestimarse el recurso, sin especial pronunciamiento de las costas causadas por la impugnación al estimarse parcialmente la misma.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación en nombre de S.M. EL REY y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española, pronunciamos el siguiente:

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Plácidoy se estima parcialmente la impugnación formulada por la representación de DON Robertocontra la sentencia núm. 172/21 de fecha 1 de septiembre dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Cáceres en autos núm. 272/21, de los que éste rollo dimana, y en su virtud REVOCAMOS PARCIALMENTEen el único sentido de condenar al demandado al pago 1.600€,y CONFIRMAMOSla sentencia en todo lo demás.

Las costas de esta alzada se imponen al apelante principal, sin especial pronunciamiento de las costas causadas por la impugnación.

Notifíquese esta resolución a las partes, con expresión de la obligación de constitución del depósito establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta añadida por la Ley Orgánica 1/2009, en los casos y en la cuantía que la misma establece.

De acuerdo con lo dispuesto en la disposición final decimosexta y transitoria tercera de la LEC 1/2000 , contra esta sentencia cabe recurso de casaciónante el Tribunal Supremo si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477 y también podrá interponerse recurso extraordinario por infracción procesalprevisto en los artículos 468 y siguientes ante el mismo Tribunal, si concurre alguno de los motivos previstos para esta clase de recurso y se interpone conjuntamente con el recurso de casación o sólo recurso extraordinario por infracción procesal ante la Sala de lo Civil del Tribunal Superior de Justicia.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento, interesando acuse de recibo a los efectos de archivo del Rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E./

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales y que el tratamiento que pueda hacerse de los mismos, queda sometido a la legalidad vigente.

Los datos personales que las partes conozcan a través del proceso deberán ser tratados por éstas de conformidad con la normativa general de protección de datos. Esta obligación incumbe a los profesionales que representan y asisten a las partes, así como a cualquier otro que intervenga en el procedimiento.

El uso ilegítimo de los mismos, podrá dar lugar a las responsabilidades establecidas legalmente.

En relación con el tratamiento de datos con fines jurisdiccionales, los derechos de información, acceso, rectificación, supresión, oposición y limitación se tramitarán conforme a las normas que resulten de aplicación en el proceso en que los datos fueron recabados. Estos derechos deberán ejercitarse ante el órgano judicial u oficina judicial en el que se tramita el procedimiento, y las peticiones deberán resolverse por quien tenga la competencia atribuida en la normativa orgánica y procesal.

Todo ello conforme a lo previsto en el Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo, en la Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales y en el Capítulo I Bis, del Título III del Libro III de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.