Sentencia Civil Nº 619/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 488/2006 de 28 de Noviembre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN Décimo-cuarta

ROLLO Nº. 488/2006

JUICIO ORDINARIO NÚM. 882/2005

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº. 24 DE BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 619/07

Ilmos. Sres.

D. FRANCISCO JAVIER PEREDA GÁMEZ

Dª. MARÍA DEL CARMEN VIDAL MARTÍNEZ

Dª. ROSA MARÍA AGULLÓ BERENGUER

En la ciudad de Barcelona, a veintiocho de noviembre de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimo-cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de juicio ordinario nº. 882/2005, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº. 24 de Barcelona, a instancia de MARKET HOUSE S.L., Dª. Marisol , Almudena , Fermín Y Irene , contra Dª. María Consuelo ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 16 de febrero de 2006, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda deducida por el Sr. FONTQUERNI BAS en representación del Sr. Pedro Jesús a la que se ha adherido como coadyuvante MARKET HOUSE S.L. representada por el mismo Procurador contra Dña. María Consuelo , que actua por la Procuradora Sra. INFANTE LOPE y consecuentemente condena a la Sra. María Consuelo a que haga pago al Sr. Pedro Jesús en concepto de arras penitenciales dobladas de la reclamada suma de 97.360,00 euros más los intereses legales desde la fecha de incorporación judicial. Dispongo que cada contendiente abone las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 19 de abril de 2007.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. ROSA MARÍA AGULLÓ BERENGUER.

Fundamentos

PRIMERO.- Para analizar el recurso y con él la pretensión deducida en la demanda que tiene por objeto la reclamación de la cantidad de 97.360 euros en concepto de arras duplicadas, debemos realizar una breve exposición de hechos para clarificar la cuestión debatida:

1. En fecha 18 de abril de 2005, (doc.17 demanda) María Consuelo firma un contrato de "encargo y apoderamiento" con Market House, S.L., por el cual le ofrece con carácter de exclusividad, la venta de la vivienda sita en Travesera de Gracia nº. 68- 70, sobreático 1ª de Barcelona por el plazo escrito a mano de 15 días, autorizando a la agencia a recibir en su nombre paga y señal y a suscribir contrato de arras penitenciales. En dicho encargo se pacta un precio de compraventa, neto a percibir por el comprador) de 474.800 euros y unos honorario para el API "a la alzada", añadiéndose en el impreso que "si no se ha acordado % alguno, será la cantidad que exceda del precio aceptado por la propiedad".

2. El 27 de abril de 2005, (doc.18 demanda) la apoderada de Market House, S.L., Estela , actuando en representación de la vendedora, Sra. María Consuelo , firma un contrato de arras penitenciales con Pedro Jesús , por un precio de 48.680 euros, que recibe del mismo. En el contrato, se señala como precio para la futura compraventa de 486.800 euros.

3. En la misma fecha, es decir, el 27 de abril de 2005, (doc.19 demanda) la representante de la agencia inmobiliaria firma con la vendedora un documento en el que se hace reconocer a ésta que la agencia ha efectuado una gestión de venta con éxito y se constata que le abona en ese momento a la intermediaria la cantidad de 12.000 euros en concepto de honorarios.

4. En la misma fecha de 27 de abril de 2006, (doc.20 demanda) María Consuelo firma personalmente con Estela , en el que la vendedora reconoce que en ese acto percibe la cantidad de 36.680 euros en concepto de arras penitenciales y, en su caso, de paga y señal, y se señala que el 30 de septiembre 2005. Sin embargo en el contrato no se indica la identidad del comprador pero sí que éste, quien fuere, se reserva el derecho de otorgar la escritura a favor de quien designe.

5. En fecha 17 de julio de 2005, en el reverso de la hoja de encargo, las partes amplían la exclusiva de venta hasta el 30 de septiembre de 2005.

6. Mediante requerimiento notarial (doc. 25 demanda) de 20 de septiembre de 2005, la Sra. María Consuelo hace uso de su derecho a desistir de la compraventa y ofrece duplicadas las arras percibidas, es decir, el importe de 73.360 euros, dirigiéndose a Market House, S.L., el cual deposita en la Notaría.

7. La anterior misiva fue contestada por Ramón , como representante de Market House, S.L., requiriendo la cantidad de 97.360 euros como arras duplicadas, alegando para ello, la validez del contrato suscrito el 27 de abril de 2005 entre la API y el comprador Pedro Jesús .

8. Pese a tal desistimiento el comprador, Pedro Jesús en representación de "Keyinvest 2000, S.L.", requiere a la vendedora Sra. María Consuelo para que comparezca en la Notaría de D. Joan Carles Ollé Favaró, el día 10 de octubre de 2005 a las 12 horas para otorgar la escritura pública de compraventa sobre el piso de referencia. Convocatoria a la que no acude la demandada vendedora.

9. Fermín interpone demanda el 3 de noviembre de 2005 reclamando duplicada la cantidad de 48.680 euros. La parte demandada alegó falta de legitimación activa por desconocer a la persona del supuesto comprador que le fue ocultada. Asimismo, estima que las arras fueron de 36.680 euros, según el documento 20 de la demanda, firmado por la vendedora.

10. Según obra de la certificación del Registro Mercantil (folios 311 a 320) Pedro Jesús y Rebeca , fueron los socios los administradores solidarios de "Market House, S.L." y cedieron este cargo en favor de Ramón y Marisol . Es decir, que el comprador era al tiempo de la celebración de estos contratos padre de una de las administradoras solidarias de la inmobiliaria.

SEGUNDO.- Las partes propiamente no cuestionan la labor de intermediación del API sino el precio acordado como arras penitenciales, ya que la parte actora insiste en que las arras fueron por 48.680 euros, explicando que el hecho que en el contrato de reconocimiento que se firmó con la vendedora en la misma fecha (27 de abril de 2005) se produjo un error al restar del importe de las arras el precio de los honorarios del API. Por el contrario, la demandada estima que fueron 36.680 euros y alega que la actuación de la adversa no fue clara al ocultarle el nombre del comprador y las condiciones pactadas con él. Asimismo, considera que en este caso el API no era tal pues compró para un miembro de la familia e hizo lo posible para asegurarse al tiempo que compraban la casa, al cobro de los honorarios por una falsa intermediación. No obstante, se reconoce ésta pero en el importe señalado por la propia agencia en el contrato que directamente firmó la vendedora.

TERCERO.- De la lectura atenta de los documentos aportados y examinadas las demás pruebas, llegamos a la solución contraria a la que pretende la parte actora y que acoge la sentencia de instancia. A saber, afirmamos que existía una íntima relación entre la agencia intermediaria y el comprador y aunque consta que el piso se mostró a más personas, de hecho, se firma y propone como comprador al padre de la administradora solidaria de la intermediaria. Al propio tiempo, no consta pese a la cantidad de contratos que se hacen firmar a la vendedora (reconocimiento de honorarios del API, y de arras, y ampliación de la exclusiva del encargo pese a ya tener un comprador) que se informara a la vendedora de la persona del comprador, lo que carecería de importancia si no se hubiera firmado con éste por la API en representación suya un contrato diferente en el que se constata una cantidad distinta en concepto de arras.

Este error o divergencia de cantidades entregadas como arras no puede beneficiar a la parte que lo ha originado, que es la Agencia intermediaria y con ella el comprador, por el estrecho vínculo que les une. Todos los contratos tienen el mismo formato y aparecen redactados por la Agencia, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1285 y 1288 del Código Civil y artículos 10 y 10 bis de la LDCU .

Lo más significativo es que el concepto de arras es incompatible con el de honorarios del API. En el presente caso, en el mismo día Market House, S.L., hace firmar a la vendedora demandada Sra. María Consuelo , sendos reconocimientos, uno de que entregaba por así considerarlo oportuno, a dicha agencia, la cantidad de 12.000 euros en concepto de honorarios y otro, por el que reconoce recibir de "el comprador" la cantidad de 36.680 euros como paga y señal y arras penitenciales. Estos documentos son incompatibles con el celebrado por Market House con el ahora demandante Sr. Pedro Jesús y comprador en esa misma fecha, en el cual se consigna como arras la cantidad de 48.680 euros. Estos documentos no pueden sino llevar al convencimiento que en dicha fecha, la Agencia inmobiliaria tras recibir la paga y señal, entrega a la vendedora únicamente la suma de 36.680 euros, como arras penitenciales y retiene el resto para asegurarse los honorarios antes del otorgamiento de la escritura de compraventa. Por consiguiente, debemos estimar que Market House S.L.; con aquiescencia o no del comprador pero, en cualquier caso, con desconocimiento del pacto suscrito con el mismo por parte de la vendedora; ofreció a la Sra. María Consuelo como arras la cantidad de 36.680 euros, por lo que ésta, al desistir de la venta, sólo se obligaba a entregar al comprador el doble de esta suma, es decir 73.360 euros. Ello, sin perjuicio, en su caso, de la responsabilidad que pudiera corresponder a Market House S.L., frente al comprador aquí demandante, por la modificación de las condiciones del contrato suscrito en el mismo día con él.

CUARTO.- Por lo expuesto, revocamos la sentencia y estimamos en parte la demanda condenando a la demandada al pago de la cantidad de 73.360 euros, más intereses desde la interposición de la demanda (arts. 1100 y 1108 CC )

QUINTO.- Al estimarse en parte el recurso y la demanda, no efectuaremos especial declaración sobre las costas de ninguna de las dos instancias, de acuerdo con los artículos 394 y 398 LEC .

Fallo

ESTIMAMOS en parte el recurso interpuesto por Dª. María Consuelo contra la sentencia de fecha 16 de febrero de 2006, dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 24 de Barcelona , en los autos de los que el presente rollo dimana, con revocación parcial de la misma y estimación parcial de al demanda, CONDENAMOS a la parte demandada a que pague a la parte actora la cantidad de 73.360 euros, más intereses desde la interposición de la demanda.

No procede especial declaración sobre las costas de ninguna de las dos instancias.

Y firme que sea esta sentencia, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra resolución, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.