Sentencia CIVIL Nº 619/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 157/2018 de 31 de Mayo de 2019

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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N.I.G.: 0812442120098087050
Recurso de apelación 157/2018 -2
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Mollet del
Vallés
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 553/2009
Parte recurrente/Solicitante: Sonia
Procurador/a: Rosa Guitart Casablancas
Abogado/a: Maria Teresa Cortina Cabrera
Parte recurrida: INVERSIONES Y REHABILITACIONES LEON S.L., Tatiana , Trinidad
Procurador/a: ISABEL FUENTES ANGULO
Abogado/a: JOSE MARIA ESPAÑOL MOREDA
SENTENCIA Nº 619/2019
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant
M dels Angels Gomis Masque
Fernando Utrillas Carbonell
Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 31 de mayo de 2019

Antecedentes

Primero . En fecha 9 de febrero de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 553/2009 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Mollet del Vallés a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aRosa Guitart Casablancas, en nombre y representación de Sonia contra Sentencia - 08/02/2014 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a ISABEL FUENTES ANGULO, en nombre y representación de INVERSIONES Y REHABILITACIONES LEON S.L., siendo también parte Tatiana y Trinidad .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que, estimando íntegramente la demanda presentada por la procuradora Dña. ISABEL FUENTES ANGULO, en nombre y representación de la entidad mercantil INVERSIONES Y REHABILITACIONES, SL, quien actúa asistida por el letrado D. JOSÉ Mª ESPAÑOL MOREDA, con nº de colegiado 1.303, en el ejercicio de una acción de reclamación de cantidad por rentas, suministros y reparaciones impagadas en cuantía de 4.408,96 euros, con los intereses legales desde la fecha de la demanda y las costas procesales, dirigida frente a Dña. Tatiana y Dña. Trinidad , ambas declaradas en situación procesal de rebeldía, y frente a Dña. Sonia , representada por la procuradora Dña. ELIZABETH VARÓN CHACÓN y asistida por la letrada Dña. Mª TERESA CORTINA CABRERA, con nº de colegiada 1.152, DEBO CONDENAR Y CONDENO a las demandadas Dña. Tatiana , Dña. Trinidad y Dña. Sonia , al pago de la cantidad de 4.408,96 euros , con los intereses legales desde la interposición de la demanda , así como al pago de las costas procesales de la demanda.

Que, ESTIMANDO PARCIALMENTE LA RECONVENCIÓN presentada por la procuradora Dña.

ELIZABETH VARÓN CHACÓN, en nombre y representación de Dña. Sonia , asistida por la letrada Dña. Mª TERESA CORTINA CABRERA, con nº de colegiada 1.152, contra la actora INVERSIONES Y REHABILITACIONES, SL, representada por la procuradora Dña. ISABEL FUENTES ANGULO y asistida por el letrado D. JOSEP Mª ESPAÑOL MOREDA, con nº de colegiado 1.303, DEBO ESTIMAR Y ESTIMO la COMPENSACIÓN DE LA FIANZA DE 1.600 EUROS alegada por Dña. Sonia , por lo que la obligación de ésta de pagar a INVERSIONES Y REHABILITACIONES, SL, la cantidad de 4.408,96 euros se verá reducida en 1.600 euros, DEBIENDO ABONAR únicamente la cantidad de 2.808,96 euros, con los intereses legales desde la interposición de la demanda. Respecto a las costas de la reconvención, cada parte abonará las causadas a su instancia y las comunes por mitad.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 22/05/2019.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Juan Bautista Cremades Morant .

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a Dª Tatiana , Dª Trinidad y Dª Sonia , a pagar a INVERSIONES Y REHABILITACIONES LEÓN SL la suma de 4.408#96 €, más los intereses legales desde la reclamación extrajudicial, suma aquera derivada de la liquidación del contrato de arrendamiento que ligaba a las partes A dicha pretensión se opuso Dª Sonia , alegando que el contrato finalizó en 29.1.2009, y que no causó desperfectos, impugnando el valor probatorio del acta notarial (de 30 de abril, tres meses después), máxime cuando se refieren a una serie de muebles que no se describen en el contrato y electrodomésticos adquiridos por las mismas demandadas, y el de las facturas que no acreditan que las reparaciones se hayan efectuado en el inmueble arrendado (no precisan el número de ático) y que no consta su pago efectivo, y lo mismo respecto de la facturas por suministros de agua y luz, por no corresponder ni al inmueble ni a la época en que estuvieron ocupando el inmueble; en fin, no recibió ningún burofax reclamando las rentas; a su vez, formula reconvención, respecto de la devolución de la fianza que reclama con sus intereses o, subsidiariamente, se acuerde la compensación con la suma que pueda reconocerse a la actora, quien imputa la fianza a dos meses de duración de la reparación; las otras dos codemandadas fueron declaradas en rebeldía procesal.

La sentencia de instancia, de un lado, estima la demanda con expresa imposición de las costas a las demandadas y, de otro, estima parcialmente la reconvención (no los intereses de la fianza) sin declaración de las costas, condenando a las demandadas a abonar a la actora la suma de 2.808#96 €, con los intereses desde la interpelación judicial. Frente a dicha resolución se alza Dª Sonia por error en la valoración de la prueba con vulneración de las reglas sobre la carga de la prueba (considera que corresponde a la actora la carga de la prueba de la entrega de las llaves, y que no lo ha hecho), que las facturas aportadas por suministros no prueban que la vivienda estuviese ocupada por las demandadas, que el acta notarial se llevó a cabo sin su presencia, y no prueba la autoría de los desperfectos. Con ello, se reproduce en esta alzada el debate planteado en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.



SEGUNDO.- Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 de Mollet del Vallés concertado entre la entidad actora como arrendadora y las referidas tres demandadas como arrendatarias, de 1.10.2008, por '1 año' y una renta anual de 9600 € (800 mensuales), a abonar en una cuenta identificada en el contrato, asumiendo éstas el importe de los suministros de la tasa de basuras, IBI, gastos de comunidad, importe de consumos de suministros (f. 17 y ss) así como los desperfectos que se produzcan (cláusula 5ª), y entregando 1600 € en concepto de fianza; conforme al referido contrato el arrendatario 'declara conocer las características y estado de conservación de la vivienda, aceptarlas expresamente, y se obliga a conservarlas en perfecto estado....recién pintada...y debe entregarla en las mismas condiciones...' (cláusula 3ª) 2) Dicha relación arrendaticia terminó en 29.4.2009, entregándose las llaves por las arrendatarias 3) En dicho momento adeudaban las rentas de febrero, marzo y abril de 2009, que, a razón de 800 €/ mes, supone una deuda de 2400 € 4) al recuperar la posesión, por la arrendadora se constaron una serie de desperfectos (f. 25 y ss) , acta notarial de presencia de 30.4.2009) en la que se constata que las fotografías se corresponden con el estado físico de la vivienda, estado de 'abandono y suciedad' y que existen 'suciedad, roturas pinturas y deterioro general de la vivienda y de los enseres y electrodomésticos que hay en su interior' (sic) , cuya reparación fue asumida por la actora, importando 1352 € (facturas, f. 35 y ss, referidas a pinturas en las paredes, limpieza, sustitución del tanque del inodoro, persianas, una de ellas abonada al contado, en relación con la testifical del Sr. Bruno ) 5) Asimismo, las arrendatarias dejaron de abonar los suministros de agua y gas por importe de 656#4 €, por abril 2009 (facturas a los f. 37 y ss, a nombre de una de las demandadas, Dª Tatiana ) 6) Las arrendatarias fueron requeridas de pago de las referidas rentas, vía burofax de 23.4.2009 (f. 43)

TERCERO.- Ciertamente, ninguna de las partes ha aportado ningún documento que acredite la fecha efectiva de entrega de las llaves y no constan las circunstancias del momento de la referida entrega.

Ahora bien, estando el arrendatario en posesión de la vivienda y vigente el contrato, cuando éste se resuelve o 'concluye', por desistimiento aceptado o por mutuo acuerdo, o cuando se extingue por expiración del término, el art. 1561 CC impone al arrendatario la obligación de devolver la finca (acto devolutivo de la posesión al arrendador, por ej., mediante la entrega de las llaves), y hasta dicho momento subsisten sus obligaciones (así, el pago de la renta, ex art. 1555.1 CC ). Consecuentemente, compete al inquilino probar que la entrega de las llaves se produjo con anterioridad al devengo de las rentas solicitadas por el arrendador como hecho positivo y extintivo de su obligación de pago de la renta ( artículo 217 LEC ).

De otro lado, en el momento de la entrega (llaves y posesión), al inquilino le interesa estar presente en la supervisión del inmueble por el arrendador, a fin de constatar el estado del inmueble (consecuente a la obligación de 'usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra', del art. 1555.2º CC ), para, en su caso, excluir reclamaciones consecuentes a un eventual estado defectuoso que pudieran resultar improcedentes.

En el presente caso no consta prueba mínimamente objetiva sobre la entrega de las llaves en algún momento anterior al propuesto en la demanda, éste, además, avalado por una serie de 'pruebas', que excluyen que el actor se base en meras suposiciones.



CUARTO.- Correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 , ....). Debe devolverlos, pues, 'tal como lo recibió' - en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de 'tal y como debe entregarla' ( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 , ...), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art.

1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929 ). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese 'estado', de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en 'buen estado' no significa recibir 'nueva' sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC ). (b) Asimismo, se presume iuris tantum ( art. 1563 CC ) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971 , 24.9.1983 , ... y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977 , 24.9.1983 , 18.5.1984 , 12.12.1988 , 6.4.1980 ,...). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en 'mejor estado'; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.

El art. 1561 sigue diciendo 'al concluir el arriendo' como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que - en determinadas condiciones - puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956 ), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta; de poco puede servir al arrendatario que pretende elidir su responsabilidad , el cómodo expediente de utilizar como medio de devolución, el envío al arrendador ( o la puesta en su conocimiento de que las llaves están en el buzón) de las llaves: no solo no eludirá su responsabilidad, sino que su obligación de devolución puede estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora.



QUINTO.- En ese contexto, tienen sentido (y han de considerarse acreditados) los hechos expuestos en el fundamento segundo, pues no consta que las demandadas entregasen las llaves antes del 24.9.2009, constatándose el estado de la vivienda de forma fehaciente (acta notarial del día siguiente) de forma que las fotografías se corresponden con el estado físico de la vivienda, estado que se califica por el fedatario de 'abandono y suciedad', y se describe como 'suciedad, roturas pinturas y deterioro general de la vivienda y de los enseres y electrodomésticos que hay en su interior' (sic) , cuya reparación fue asumida por la actora, importando 1352 € (facturas, f. 35 y ss, referidas a pinturas en las paredes, limpieza, sustitución del tanque del inodoro, persianas, una de ellas abonada al contado, en relación con la testifical del Sr. Bruno ), en absoluto desvirtuado.

De otro lado, los suministros corresponden al período de ocupación y, respecto de las rentas, cuyo impago no se cuestiona, corresponden al mismo período.

Por todo ello, el recurso no puede prosperar, procediendo la confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición a la apelante de las costas de esta alzada, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por Dª Sonia contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Lo acordamos y firmamos.