Sentencia Civil Nº 62/2005, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 7, Rec 556/2004 de 14 de Febrero de 2005

Encabezamiento

SENTENCIA NÚM. 62/2005

Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Madaria Ruvira

Magistrado: D. José Teófilo Jiménez Morago

Magistrada: Dª. Mercedes Matarredona Rico

En la Ciudad de Elche, a catorce de febrero de dos mil cinco.

La Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Alicante, con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario seguidos en el Juzgado de Primera Instancia núm. Tres de Elche, de los que conoce en grado de apelación, en virtud del recurso entablado por la parte actora, C.P c/ DIRECCION000 , nº NUM000 de Santa Pola, habiendo intervenido en el recurso dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador de los Tribunales, Sr. García Mora, y dirigido por el Letrado, Sr. Martínez Castaño, y como parte apelada, que a su vez impugna, don Carlos Miguel y doña Yolanda , representada por la Procuradora de los Tribunales, Sra. Montenegro Sánchez y dirigidos por el Letrado, Sra. Marhuenda Pérez.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia núm. Tres de Elche en los referidos autos, tramitados con el núm. 604/03, se dictó sentencia con fecha veinte de marzo de dos mil cuatro, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando como estimo parcialmente la demanda interpuesta por el procurador de los Tribunales, Sr. García Mora , en nombre y representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000, NUM. NUM000 DE SANTA POLA , contra D. Carlos Miguel y DOÑA Yolanda, representados por la Procuradora Sra. Montenegro Sánchez, debo condenar y condeno a los codemandados a abonar a la comunidad de Propietarios actora la cantidad e 3.726,28 euros, con intereses legales y debiendo cada parte abonar las costas causadas a su instancia".

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, se preparó y formalizó recurso de apelación por la parte actora, Galán, en tiempo y forma, que fue admitido en ambos efectos , elevándose los autos a este Tribunal , donde quedó formando el Rollo núm.556/04, en el que se señaló para la deliberación y votación el día nueve diciembre de dos mil cuatro, en el que tuvo lugar.

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrada, Dña. Mercedes Matarredona Rico.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la parte actora se impugna la sentencia dictada por la Juez de Primera Instancia al no estimar íntegramente su pretensión. No obstante, antes de entrar sobre el fondo del asunto conviene resolver con carácter previo la cuestión planteada por la parte apelada, que impugnó a su vez la citada Resolución, al reiterar la prescripción de la acción.

En este sentido, consideramos acertada la solución dada por la Juez a quo, al seguir la doctrina adoptada por la mayoría de Audiencias Provinciales. Así, las Audiencias de Madrid de 11 de abril de 1983, Zaragoza de 13 de mayo de 1985, Madrid nuevamente de 11 de noviembre de 1991 y 9 de febrero de 1993 , Ávila de 19 de abril de 1995 y Málaga de 16 de abril de 1996 ; se determina en todas ellas, que la acción para reclamar las cuotas comunitarias de cualquier clase que sean, nace de la obligación de contribuir al sostenimiento del inmueble y sus elementos comunes, siendo su plazo prescriptivo el general de los quince años del art.1964 y no, el especial del artículo 1966 , de solo cinco años, pues estaríamos ante la obligación genérica referida , y que aunque los recibos se giren o pasen al cobro por meses, bimestres o trimestres lo será, en todo caso, para facilitar el pago , y a cuenta de la liquidación que en su día pueda practicarse de conformidad a los gastos que se hubieran tenido; todo ello, sin olvidar, a mayor abundamiento, la entidad de la institución prescriptiva que, conforme ha señalado con reiteración el Tribunal Supremo , al no estar levantada sobre principios de justicia material, ha de ser interpretado restrictivamente, evitando cualquier ampliación de los supuestos legales. Por tanto, al no haber transcurrido los citados quince años, desde los primeros recibos que se reclaman a la fecha de presentación de la demanda, no cabe la prescripción de la acción que se aduce por la parte demandada.

SEGUNDO.- Entrando a resolver sobre el fondo de asunto , entendemos que procede la confirmación parcial de la resolución recurrida por los motivos que expresaremos a continuación. En primer lugar, y en cuanto a la obligación de pago de cuotas por parte de los demandados damos por reproducidos los fundamentos de derecho contenidos en la Resolución recurrida, si bien a efectos del recurso de apelación interpuesto simplemente añadir que para resolver la cuestión debemos partir de título constitutivo y en concreto en su cláusula 4ª que dispone que "El propietario o propietarios de los dos locales comerciales de la planta baja, podrán abrir, sin necesidad del consentimiento de los demás comuneros y desde el altillo de su respectivo local comercial , una puerta de acceso a la escalera general del edificio. En caso de ejercitarse tal facultad gozarán del uso y disfrute del portal-zaguán, escalera , ascensor y terraza del edificio y, consiguientemente, contribuirán a los gastos de mantenimiento y conservación de dichos elementos comunes". Por tanto, apertura una puerta que da acceso a los dos altillos desde los elementos comunes del edificio (que a su vez están comunicados interiormente por una escalera con los respectivos locales), así como una puerta que da acceso desde el zaguán de la vivienda a uno de los locales, se ha producido el hecho previsto en dicha cláusula por lo que nace la obligación de contribuir a los gastos de mantenimiento , siendo indiferente que se haga o no uso de dichos accesos , o que, según la demandada, se aproveche de la misma la Comunidad de Propietarios para la limpieza de los patios, pues como decimos, la obligación nace del título constitutivo, y en su caso, para dejarlo sin efectos sería necesario un acuerdo de la Junta de Propietarios con los requisitos marcados por el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal al establecer que "1ª ) La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la Comunidad.

TERCERO.- Sin embargo no podemos compartir la decisión adoptada por la Juez a quo respecto de las cuotas adeudadas, ya que el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal sienta la obligación general de cada propietario de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido , a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, señalando el núm. 2 del citado artículo 9 . Por tanto, la regla general es la de contribución de todos los propietarios, lo sean de pisos o locales , a los gastos generales del inmueble, obligación que nace de la simple condición de propietario.

Cierto es que cabe la posibilidad, como excepción a la regla general, de que un propietario quede exonerado de determinados gastos , pero para que se produzca esta especie de privilegio contributivo, es preciso que en el título constitutivo aparezca la exclusión o, en su caso, en los estatutos comunitarios , y también cabe que se decida en Junta de propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad. En tal sentido, la ST.S. de 4 de octubre de 1999, señala que:

"El título constitutivo de propiedad horizontal puede prever que determinados pisos o locales, por sus especiales circunstancias, estén exentos de contribuir al pago de determinados gastos de la comunidad, lo cual no infringe ninguno de los artículos mencionados (artículos 1255 del Código civil EDC 1889/1, 9.5 y 5.3 de la Ley de Propiedad EDC 1960/55, EDC 1960/55 ) y , por otra parte, no puede ser alterada o eliminada dicha exención, más que por acuerdo unánime de todos los copropietarios."

En el caso que nos ocupa, a la Junta de fecha veintidós de agosto de 1992, no concurrieron todos los propietarios del edificio , por lo que no pudo haber unanimidad que respaldase una modificación o exclusión de la regla general antes apuntada del deber de contribuir de todos los propietarios respecto del local o vivienda de la que son propietarios.

Por otro lado, a nuestro entender no cabe realizar una interpretación de la voluntad de los propietario semejante a la que hace la Juez a quo, ya que en la Junta se trata la cuestión de la contribución de los gastos de mantenimiento pensando en el supuesto general de que cada propietario lo es de una sola vivienda, pero no el caso concreto de que un propietario lo fuera de varias viviendas o de una vivienda y un local, por ejemplo. Además , si se mantiene la interpretación dada por la Juez a quo, los demandados no tendrían obligación de pagar cuota alguna ya que a su vez son propietarios de una vivienda por lo que ya habrían cumplido con el abono de las cuotas correspondientes a la misma.

Por todo ello, entendemos que procede la revocación de la Sentencia en este punto, con la estimación íntegra de la demanda, incluyéndose los gastos de notificación ya que para el artículo 21de LPH , exige para la utilización del procedimiento monitorio, la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la Comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el art. 9. 3, permitiendo el apartado 3 del citado artículo 21 que la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior podrá añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste , y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos.

CUARTO.- Dispone el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que en caso de estimación de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en costas a ninguno de los litigantes.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

FALLAMOS: Que con estimación del recurso de apelación deducido por la representación legal de la C.P c/ DIRECCION000, nº NUM000 de Santa Pola, contra la Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia Núm. Tres de Elche, de fecha veinte de marzo de dos mil cuatro, en las actuaciones de las que dimana, y con desestimación de la impugnación efectuada por la representación de don Carlos Miguel y doña Yolanda , debemos revocar y revocamos dicha Resolución y en su lugar se acuerda que con estimación íntegra de la demanda interpuesta por la actora, debemos condenar y condenamos solidariamente a pagar a la actora la suma reclamada de siete mil cuatrocientos sesenta y cuatro euros, con veintiún céntimos (7.464,21 euros) , intereses legales y costas de la primera instancia. Y todo ello, sin expresa imposición de las costas de esta alzada a las partes.

Notifíquese esta sentencia en forma legal y , en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente Resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado , uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución cabe, en su caso, recurso en los supuestos y términos previstos en los Capítulos IV y V del Libro II y Disposición Final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1-2.000 .

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION: La anterior Resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Iltmo. Sr. ponente, estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.