Sentencia Civil Nº 62/2009, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 553/2008 de 06 de Febrero de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION PRIMERA

GIRONA

APELACION CIVIL

Rollo nº: 553/2008

Autos: procedimiento ordinario nº: 211/2008

Juzgado Primera Instancia 3 Girona (ant.CI-8)

SENTENCIA Nº 62/09

Ilmos. Sres.:

PRESIDENTE

Don Fernando Lacaba Sánchez

MAGISTRADOS

Doña Isabel Soler Navarro

Don Fernando Ferrero Hidalgo

En Girona, seis de febrero de dos mil nueve

VISTO, ante esta Sala el Rollo de apelación nº 553/2008, en el que ha sido parte apelante DÑA. Ángeles y D. Felix , representada esta por la Procuradora DÑA. MAITE DE BEDOYA BANÚS, y dirigida por el Letrado D. RAMON JIMENEZ ARANDA; y como parte apelada D. Juan Francisco y DÑA. Erica , representada por la Procuradora DÑA. ESTHER SIRVENT CARBONELL, y dirigida por el Letrado D. MOISES ALVAREZ BARBA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Girona (ant.CI-8) , en los autos nº 211/2008 , seguidos a instancias de DÑA. Ángeles y D. Felix , representado por la Procuradora DÑA. MAITE DE BEDOYA BANUS y bajo la dirección del Letrado D. RAMON JIMENEZ ARANDA, contra D. Juan Francisco y DÑA. Erica , representado por la Procuradora DÑA. ESTHER SIRVENT CARBONELL, bajo la dirección de la Letrada DÑA. MARTA FARROY MARTI, se dictó sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "FALLO: Que desestimando la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales, Dª Matie de Bedoya, en nombre y representación de D. Felix y Dª Ángeles , asistidos por el Letrado D. Ramón Jimenez y dirigida contra D. Juan Francisco y Dª Erica , representados por la Procuradora de los Tribunales Dª Esther Srivent y asistidos por el Letrado Dª marta Forroy, debo absolver y absuelvo a los demandados de las pretensiones contra los mismos deducidas. Con iimposiicón a la parte actora de las costas procesales causadas por el presente procedimiento.".

SEGUNDO.- La relacionada sentencia de fecha 22-7-08 , se recurrió en apelación por la parte demandante, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia y se han seguido los demás trámites establecidos en la LEC.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTO siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Fernando Ferrero Hidalgo .

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Se interpuso recurso de apelación por DÑA. Ángeles y D. Felix , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Girona de fecha 22 de julio del 2.008, en la que se desestimó la demanda interpuesta por dicha parte contra D. Juan Francisco y DÑA. Erica y en la que se instaba la nulidad o subsidiariamente la resolución del contrato de promesa de venta, suscrito entre las partes, el día 12 de julio del 2.006, que tenía por objeto dos fincas (una casa y una parcela) de la urbanización "La Canyera" de Llagostera, y se condene a devolver la cantidad entregada a cuenta de 19.500 euros, mas otra cantidad igual, al haber sido entrega en concepto de arras penitenciales.

TERCERO.- Se imputa a la sentencia error en la valoración, empezando con una serie de consideraciones que se estiman innecesarias y gratuitas. La sentencia de instancia, podrá ser correcta o equivocada jurídicamente, pero está debidamente motivada, se aprecia un estudio minucioso de toda la prueba y de los requisitos legales para apreciar las causas de nulidad y resolución en las que se fundamenta la pretensión de los recurrentes, por lo que no se comprende que como argumento del recurso se alegue que fue dictada el mismo día de celebrarse el juicio, salvo que se carezcan de argumentos jurídicos suficientes para impugnar la sentencia y que ello es así lo demuestra la reiterada cita a sus declaraciones, cuando es sabido que, aunque el interrogatorio de parte es una prueba prevista en nuestra legislación civil, es claro que no pueden declararse como probados unos hechos, cuya única prueba es la declaración de la parte litigante.

Dicho lo anterior, debe recordarse que el objeto del litigio lo fijan los hechos alegados en la demanda y contestación, y si como en el presente caso, se ejercita por los actores una acción de nulidad y subsidiariamente de resolución del contrato de promesa de venta, que en realidad es un contrato de compraventa perfeccionado, debe estarse a la demanda para conocer cuales son los hechos en los que se fundamentan tales acciones. Las causas por las que se ejercitan tales acciones son las existencia de cargas y gravámenes y en concreto señalan los siguiente: "Las fincas objeto del contrato se encuentran sujetas y afectadas al cumplimiento de las obligaciones urbanísticas inherentes al sistema de compensación, así como a una posible expropiación, al estar incluidas en el proyecto de compensación de la Junta de Compensación, que tienen como efectos principales, una variación sustancial en el precio, 24.055,57 euros, correspondientes a gastos de urbanización y que la descripción final de las fincas permanezca inalterable y respecto de la descripción que hace el contrato y la inscripción registral".

Resulta que en la urbanización, en el momento de la compra, existía un cartel de grandes dimensiones de la "Entitat urbanística de compensación La Canyera" en la que se indica lo siguiente: "ACTUACIONS REDACCIÓ Y TRAMITACIÓ DEL PROJECTE DE COMPENSACIÓ I PROJECTE D'URBANITZACIÓ INICI: GENER DEL 2.002" de ello se desprende claramente que el proyecto de compensación y de urbanización está todavía en trámite, con lo cual, es obvio que cualquier persona que pretendiese comprar una casa o una parcela debía informarse de los efectos de la ejecución de tal proceso de compensación y urbanización, y que ello es así lo demuestra que en dicho cartel se acaba concluyendo con un aviso importante, tanto en catalán y en castellano en el que se indica que antes de realizar la compra de una parcela debían informarse de su situación legal y económica con la entidad de compensación. Y en otro cartel se avisaba que "ABANS D'ADQUIRIR TERRENYS PER CONSTRUIR DINS DEL TERME MUNICIPAL DE LLAGOSTERA, S'ACONSELLA ALS POSSIBLES COMPRADORS QUE CONSULTIN A L'AJUNTAMENT SOBRE LA POSSIBILITAT D'EDIFICAR-HI", lo cual nuevamente indica de la conveniencia de consultar en el Ayuntamiento del proceso de urbanización y compensación de la urbanización donde se pretendía comprar alguna parcela. Cierto es que dicho anuncio se refiere a parcelas y no a casas construidas, pero es claro que no estaba de más acudir al ayuntamiento a fin de informarse de las consecuencias del proyecto de urbanización, incluso para las casas existentes

Así mismo constaba en el Registro de la propiedad que ambas fincas se encontraban sometida al expediente de compensación "La Canyera" según una nota al margen de la inscripción segunda del 15 de abril del 2.002, prorrogada por tres años el día 6 de junio del 2.005.Con relación a ello, cualquier persona diligente, ante de comprar un bien inmueble, debe acudir al Registro de la Propiedad a fin de comprobar las cargas existentes. Cierto es que la información del Registro no es una información minuciosa, pero, aunque ello es así, si tenemos en cuenta los referidos carteles, parece obvio que cualquier comprador, lego en cuestiones urbanísticas, debía informarse de los efectos que podía conllevar el proceso de urbanización y compensación.

Los demandantes reconocieron que las fincas compradas estaban sometidas al proyecto de compensación, que vieron los carteles antes mencionados y que debían pagar ciertas cantidades por el proyecto de compensación, negando conocer otras limitaciones de la finca, en concreto, las consecuencias que del proyecto de compensación podía conllevar para la descripción final de la finca, es decir, la posible perdida de metros o incluso la expropiación.

Al respecto debe decirse que si bien es cierto que no fueron informados por los vendedores de forma exhaustiva de todo ello, como así fue reconcoido, ni por parte del intermediario de la operación, tampoco consta que los demandantes fueran todo lo diligentes que debían ser, especialmente, cuando se informa por parte de la Junta de Compensación que cualquier comprador se informara ante ella. Debe señalarse que si bien, es probable, vista la declaración del Sr. Gonzalo que los demandantes no conocieran la tasación judicial, pues la misma fue encargada por la Caixa y el informe de tasación fue recibida por ella, pero según se desprende del propio informe que emitió dicha entidad, tras solicitar el préstamo hipotecario y a la vista de las cargas que constaban en el Registro, se solicitó un certificado, que la parte vendedora aportó el día 18 de julio del 2.006, emitido por la CAMBRA D'ASSOCIACIONS DE PARCEL.LISTAS DE CATALUNYA en su calidad de Entidad Gestora de la Junta de Compensación del Pla Parcial del Sector la Canyera donde se indicaba que ambas parcelas se encontraban sujetas y afectas al cumplimiento de las obligaciones urbanísticas inherentes al sistema de compensación, así como a posible expropiación al estar incluidas en el Proyecto de Compensación de la Junta de Compensación y que habrá de soportar unos gastos de urbanización provisional de 24.055,57 euros, sobre un coeficiente provisional del 0,3490% De ello se desprende que los compradores, en primer lugar, sabían perfectamente que las parcelas que querían comprar estaban sujetas al Proyecto de Compensación y aunque no supieran exactamente las consecuencia que dicho proyecto les iba a suponer, fácil lo tenía para acudir a dicha entidad gestora y solicitar el mismo certificado que siete días después le fue entregado por los propios vendedores al banco, y si no lo hicieron fue por su falta de diligencia, a pesar de que claramente se les advertía que así lo hicieran. Además resulta sorprendente que después de la emisión de dicho certificado, se acepta una prórroga en la suscripción de la escritura pública, de los que se deduciría que si la Caixa hubiera concedido el préstamo, la escritura se hubiera otorgado, pues si no fuera así, en ese momento se hubiera desistido de celebrarlo, denunciando la ocultación de cargas, siendo lógico deducir, por otro lado, que si se suscribió una prórroga fue porque el banco comunicó a los vendedores de la propia emisión de certificado de la Entidad Gestora de la Urbanización.

Si a ello se le añade que la única carga real que había era el pago de unas cantidades derivadas de la urbanización que los compradores reconocieron saber, pues las otras consecuencias de pérdida de superficie o de expropiación no era más que consecuencias futuras, derivadas de cualquier proyecto de compensación de una determinada urbanización, no se aprecia que los vendedores actuaran en absoluto de mala fe ni se aprecia que nos encontremos antes gravámenes ocultos, pues los que existían en ese momento fueron conocidos por los demandados y los futuros, a parte de que no pueden considerarse como gravámenes, podían ser conocidos por los compradores con una mínima diligencia, por lo que ni siquiera puede decirse que fueran ocultos.

A la vista de ello, resulta indiferente que se dijera en el contrato que los compradores conocían la situación urbanística de la finca, término ciertamente impreciso, ni que se dijera que se vendía libre de toda carga, pues las que existían en el momento del contrato (proyecto de compensación e importe económico a pagar por las obras de urbanización), eran conocidas y las otras no eran exactamente cargas, ni siquiera puede afirmarse que lo sean en la actualidad, pues aun no se ha aprobado definitivamente el proyecto de urbanización.

CUARTO.- Por todo lo dicho, no se estima que la sentencia de instancia haya incurrido ni error en la valoración de la prueba, ni en la aplicación del derecho, por lo que procede desestimar el recurso interpuesto y de acuerdo con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer las costas del recurso al recurrente.

QUINTO.- En los procedimientos seguidos por razón de una reclamación de cantidad inferior a ciento cincuenta mil euros, no se puede interponer recurso de casación, ni por interés casacional, según lo que ha venido reiterando el Tribunal Supremo en los autos de fechas 26.2.02, de 5.2.02 (tres de la misma fecha) y de 12.2.02 (siete de la misma fecha). Considera el Tribunal Supremo que las vías procesales del artículo 477.2 de la L.E.C . son distintas y excluyentes y, por este motivo, los asuntos por razón de la cuantía no pueden usar la vía del interés casacional (artículo 477.2.3 ) que queda reservada únicamente a los procedimientos seguidos por razón de la materia.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación formulado por la representación de la parte apelante DÑA. Ángeles y D. Felix , contra la resolución de fecha 22-7-08, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Girona (ant.CI-8), en los autos de Procedimiento ordinario nº 211/08 , de los que este Rollo dimana, y confirmamos integramente la misma, con imposición al apelante de las costas de esta alzada.

No procede interponer recurso alguno contra la presente resolución.

Líbrense testimonios de la presente resolución para su unión al Rollo de su razón y remisión al Juzgado de procedencia, junto con las actuaciones originales.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado - Ponente D. Fernando Ferrero Hidalgo, celebrando audiencia publica en el día de la fecha, de lo que certifico.