Sentencia Civil Nº 62/2011, Audiencia Provincial de Huesca, Sección 1, Rec 152/2010 de 11 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

HUESCA

SENTENCIA: 00062/2011

A. Civil 152/2010 S110311.1U

Sentencia Apelación Civil Número 62

PRESIDENTE

SANTIAGO SERENA PUIG

MAGISTRADOS

GONZALO GUTIÉRREZ CELMA

ANTONIO ANGÓS ULLATE

En Huesca, a once de marzo de dos mil once.

En nombre del Rey, la Audiencia Provincial de Huesca ha visto el recurso de apelación planteado en los autos de juicio ordinario número 338/2009 seguidos ante el Juzgado de primera instancia e instrucción número 1 de Monzón, sobre actualización de renta y reclamación de cantidad. Fausto los promovió, como demandante principal y reconvenido (el demandante, en lo sucesivo), dirigido por el letrado Francisco Javier Rubio Simón y representado en esta segunda instancia por la procuradora Marta Pardo Ibor, contra Olegario , como demandado principal y reconviniente (el demandado, en lo sucesivo), dirigido por la letrado Ana María Saura Menal y sin representación procesal en esta segunda instancia. Se hallan pendientes ante este Tribunal en virtud del presente recurso de apelación, tramitado al número 152 del año 2010, e interpuesto por el demandado, Olegario , así como por el demandante, Fausto , por vía de impugnación. Es ponente de esta sentencia el Magistrado ANTONIO ANGÓS ULLATE.

Antecedentes

PRIMERO : Damos por reproducidos los que contiene la sentencia apelada.

SEGUNDO : La Juez del indicado Juzgado de primera instancia, en el procedimiento anteriormente circunstanciado, dictó la sentencia apelada el día 8 de febrero de 2010, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal:

"FALLO

SE ESTIMA parcialmente la demanda interpuesta por el procurador Sr. Escartín Gracia, en nombre y representación de D. Fausto contra D. Olegario .

SE DESESTIMA la actualización solicitada y SE MANTIENE la renta pactada entre las partes, en la cuantía de 60.000 pesetas anuales (360,61 euros). SE CONDENA a D. Olegario a abonar a D. Fausto la suma de 1.803,05 euros por las rentas adeudadas de los últimos cinco años, con el incremento del interés legal del dinero desde la interposición de la demanda.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, de las que se deriven de la demanda principal; así mismo, D. Olegario deberá abonar las costas generadas por su demanda reconvencional [...]".

TERCERO : Contra la anterior sentencia, el demandado, Olegario , anunció recurso de apelación. El Juzgado lo tuvo por preparado y emplazó a la parte apelante por 20 días para que interpusiera el recurso, lo cual efectuó mediante la presentación del oportuno escrito, en cuya súplica interesó a esta Sala lo siguiente: "[...] la desestimación de la demanda principal y la estimación de la demanda reconvencional, todo ello con expresa imposición de costas a la adversa ".

A continuación, el Juzgado dio traslado a las otras partes para que presentaran escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que pudiera serles desfavorable. En esa fase, el demandante, Fausto , se opuso al recurso y, al mismo tiempo, impugnó la sentencia para solicitar a esta Sala lo siguiente: "[...] que la renta inicialmente pactada en el arrendamiento ascendió a 3.923,16 _/año condenando al demandado al pago de 19.615,80 _ por rentas adeudadas de los últimos cinco años con el incremento del interés legal del dinero desde la interposición de la demanda y las costas si se opusiere ". El Juzgado dio traslado de esta impugnación, a la que se opuso el demandado, Olegario .

Seguidamente, el Juzgado, tras emplazar a las partes por término de treinta días, remitió los autos a este Tribunal, en donde quedaron registrados al número 152/2010.

CUARTO : Por Auto de fecha 17 de febrero de 2011, acordamos lo siguiente: "LA SALA HA RESUELTO: DENEGAR la práctica en esta segunda instancia de la prueba de dictamen pericial solicitada por Fausto y, consiguientemente, RECHAZAR el documento acompañado al escrito de oposición al recurso y, al mismo tiempo, de impugnación de la sentencia (folios 310 a 372), el cual será devuelto a la parte a través de su representación procesal y, en su lugar, quedará testimonio de esta resolución una vez adquiera firmeza. / Quede el asunto pendiente de deliberación, votación y fallo". A tal efecto, señalamos el día de hoy.

En la tramitación de esta segunda instancia, no se han cumplido los plazos procesales por la atención prestada a otros asuntos pendientes ante este Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO : Respecto a la excepción de falta de legitimación activa que el demandado principal vuelve a reproducir en su recurso, hemos de destacar que el contrato de arrendamiento que nos ocupa -suscrito en el año 1988- expone que el ahora demandante, Fausto , es copropietario de las fincas arrendadas junto con Fausto , y en tal condición las arriendan a Calixto , padre y, al parecer, causante del aquí demandado, Olegario . Por otra parte, el propio demandado ha reconocido extrajudicialmente la condición de propietario y arrendador del demandante, como resulta las alegaciones efectuadas la contestación a la demanda y reconvención y de algunos de los documentos acompañados a este mismo escrito relacionados con el borrador de la escritura de compraventa sobre las mismas fincas. Además, ha presentado reconvención contra el aquí actor principal para la actualización de la renta. El demandado, por tanto, de acuerdo con el principio de buena fe que limita el ejercicio de los derechos subjetivos, no puede desconocer ahora una situación que él o su causante siempre han reconocido, tanto expresa -incluso en el contrato-, como de forma tácita, por lo que va contra sus actos propios cuando niega la legitimación activa ad causam del demandante. En consecuencia, es indiferente que en el Registro de la propiedad, según inscripciones que refieren títulos de propiedad anteriores a la fecha de suscripción del contrato de arrendamiento, no conste inscrito el derecho de propiedad del actor. Por todo ello, procede confirmar el rechazo de la excepción analizada.

SEGUNDO : Ambas partes cuestionan la sentencia apelada manteniendo las tesis contrapuestas expuestas en primera instancia con relación a la interpretación que merece la cláusula quinta del contrato de arrendamiento (aunque el actor concreta ahora el petitum de su demanda en el sentido expuesto en los antecedentes de hecho), la cual dice lo siguiente después de indicar su cláusula cuarta que " el alquiler de las fincas se estima en SESENTA MIL PESETAS anuales ": " Quinta: El arrendatario se subroga en la obligación del pago de las hipotecas a las que se ha hecho mención en los apartados 'cargas', siempre y cuando los anteriores deudores, no se hagan de las mismas por cualquier razón, y en cualquier caso, se aplicará el pago del alquiler en primer lugar al pago de estas obligaciones y luego, al pago del alquiler ".

A pesar de la oscura redacción de esta cláusula, nos parece que su sentido literal sí tiene un significado lógico en relación con las circunstancias que rodeaban la celebración del arrendamiento y con los actos posteriores desarrollados por los contratantes. Así, la subrogación aludida en la primera parte de la cláusula implica la obligación singular del arrendatario de asumir el pago de las cuotas de los préstamos hipotecarios que gravaban las fincas arrendadas, aunque con una condición potestativa que no dependía de la voluntad del deudor -el colono-, sino del otro contratante, cual era que las cuotas no fueran satisfechas por los arrendadores, como así ocurrió. La segunda parte de la estipulación que comentamos aclara, en realidad, que las cuotas hipotecarias no tenían la cualidad de alquiler, porque las diferencia de la renta anual y porque las 60.000 pesetas del alquiler se debían aplicar primeramente al pago de los préstamos y después " al pago del [mismo] alquiler ". Como las cuotas de los préstamos superaron en cómputo anual el importe de la renta, esto es, las 60.000 pesetas (uno de los préstamos, según el propio contrato, alcanzaba las 100.000 pesetas de principal -aparte de intereses y 20.000 pesetas para costas y gastos- y debía ser satisfecho en el plazo de cinco años, mientras que el otro tenía una duración de seis años y se elevaba a 2.210.000 pesetas de principal, sus intereses de tres años, por un importe de 1.127.100 pesetas, y otras 500.565 pesetas para costas y gastos), la última de las expresiones referidas -" y luego, al pago del alquiler "- solo puede significar que todo lo pagado por el arrendatario para cancelar ambos préstamos debe ser aplicado al alquiler, tanto el devengado durante la vigencia de los préstamos como el devengado con posterioridad, es decir, al pago de la renta correspondiente a la anualidad en curso y de las posteriores. Los actos posteriores corroboran que el exceso entre lo pagado por los préstamos y lo que correspondía en concepto de alquileres debe ser imputado al pago de la renta, cualquiera que fuera su vencimiento, porque la parte arrendadora nunca reclamó nada sino después de transcurridos más de veinte años desde la celebración del contrato. El demandante se defiende alegando que el importe del alquiler, 60.000 pesetas o 360'61 euros, era muy bajo, incluso en el año 1988 (equivaldría ahora a unos 826 euros), teniendo en cuenta que se arrendó una industria en funcionamiento para el engorde de pollos, tal como declara probado la sentencia apelada sobre la base de las declaraciones testificales que obran en la grabación del juicio; pero este dato no nos parece decisivo si consideramos que el colono asumía el pago de las hipotecas que gravaban las fincas, y, además, no consta si las naves podían ser explotadas de inmediato sin realizar algún tipo de inversión, a tal punto que el contrato se limita a hablar de que en una de las fincas hay "diversas edificaciones" y su cláusula sexta autoriza al arrendatario a realizar a su cargo las reparaciones necesarias y las mejoras que considere convenientes para el buen aprovechamiento de las fincas . También hemos de resaltar la duración del contrato, diez años, de manera que el arrendador siempre podía haber instado su extinción por el transcurso del tiempo pactado si consideraba que la renta no compensaba las prórrogas del arrendamiento y que el contrato no estaba sometido a la Ley de Arrendamientos Rústicos con relación a este extremo.

TERCERO : Con fundamento en todo ello, no procede, como pretende el actor, cuantificar la renta capitalizando como tal las cantidades satisfechas por el arrendatario en su momento por el concepto exclusivo de pago de los préstamos.

Tampoco procede, por las mismas razones, la condena establecida en primera instancia al pago de "1.803,05 euros por las rentas adeudadas durante los últimos cinco años", a razón de 360'61 euros anuales, puesto que lo pagado para la cancelación de los préstamos excede con mucho de esa cantidad y de la devengada hasta el año 2003. En concreto, a falta de documentos acreditativos de las cantidades exactas pagadas por el arrendatario, tenemos que en la propia demanda se aduce, en primer lugar, que, por el primer préstamo, se debía satisfacer la cantidad de 120'3 euros al año, lo que nos da la suma de 601'4 euros a lo largo de los cinco años de amortización del préstamo; y, en segundo lugar, que por el segundo préstamo había que pagar la cantidad de 3.442'9 euros al año o 20.657'4 euros durante los seis años de amortización; en total, 21.258'8 euros [601'4 + 20.657'4], cantidad muy superior a los mencionados 1.803,05 euros o incluso a la totalidad de las 21 anualidades de renta devengadas hasta el inicio del presente pleito, 7.572'81 euros [360'61 x 21]. No obstante, el certificado de MULTICAJA unido al folio 74 indica que el préstamo sobre la finca registral NUM000 (el segundo préstamo de los mencionados en el contrato) ascendía a 23.064'84 euros sumando todas sus partidas, y que se encuentra totalmente pagado, aunque no guarda copia de las cartas de pago (f. 199), si bien sí puede certificar cuatro reintegros entre 1990 y 1992 (f. 203) cuyo importe total se eleva a 7.701'39.

De este modo, procede desestimar el recurso del actor, con el que pretende el pago de la cantidad de 19.615'80 _, a razón de 3.923'16 euros durante cada uno de los últimos cinco años (sin actualización alguna, a diferencia de lo interesado en primera instancia, la que ya había sido rechazada en la sentencia de primer grado); y debemos estimar el recurso del demandado a fin de desestimar la demanda principal, con el consiguiente pronunciamiento sobre las costas de primera instancia causadas por la demanda (artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

CUARTO : En cuanto a la actualización de la renta, sobre la que el actor nada dice en su recurso, como hemos dicho, pero sí el demandado, conforme a lo interesado en su reconvención, el contrato objeto de debate se remite, en todos los aspectos no negociados de forma individual, a la Ley de arrendamientos rústicos , en este caso, la promulgada en 1980 , que estaba vigente en la fecha en que el contrato fue firmado. Por consiguiente, de acuerdo con la autonomía de la voluntad de que gozan las partes, ya estuviera o no el contrato sometido a dicha ley, hemos de aplicar, en efecto, los artículos 38 y 39 de la Ley de arrendamientos rústicos de 1980 , de los cuales resulta que cualquiera de las partes puede, en defecto de acuerdo, solicitar del Juez que añada al contrato la cláusula de actualización que corresponda, y que la actualización de la renta puede hacerse " por referencia al último índice anual de precios percibidos por el agricultor establecido por el Ministerio de Agricultura para los productos agrícolas en general o para alguno o algunos de los productos principales de que sea susceptible la finca, atendidas sus características y la costumbre de la tierra ", y " del mismo modo, tratándose de fincas cuyos principales productos sean ganaderos, podrá también referirse la actualización al índice de los precios de alguno o algunos de los productos ". No vemos ningún inconveniente, por tanto, para declarar, conforme a la petición subsidiaria formulada en la súplica de la reconvención, que procede actualizar la renta inicial (360'61 euros) a partir de la anualidad 2009-2010 con arreglo a los índices anuales de precios de aves de abasto publicados en el BOE desde 1989 y hasta el año 2009, de donde resulta la cantidad de 504'64 euros anuales, según la reconvención, la cual no ha sido contradicha sobre este extremo. No procede acoger la petición principal, porque, a fin de mantener el justo equilibrio de las prestaciones, el índice de actualización debe aplicarse anualmente sobre la renta actualizada acumulada, sin tomar en consideración cuál fuera la renta exigible durante la anualidad anterior, como hemos dicho en casos similares ( sentencias de 1-III-1991 , 9-II-1993 , 6-VII-1994 , 27-I-1997, 17-III-1997 , y 29-II-2000 ), de modo que debemos tener en cuenta todos los índices publicados desde la vigencia del contrato, y no solo el correspondiente al último año.

Procede, en consecuencia, estimar también el recurso del demandado para acoger la petición subsidiaria de la demanda reconvencional en los términos indicados, lo que conlleva que no debamos hacer especial pronunciamiento sobre las costas de primera instancia causadas por la reconvención, en tanto que el reconviniente recibe menos de lo solicitado en su pretensión principal (artículo 394.1 de la Ley de enjuiciamiento civil ), como dijimos en nuestra sentencia de 28-II-2011 .

QUINTO : Debemos imponer al actor las costas causadas por su recurso, puesto que es desestimado (artículo 394.1 de la Ley de enjuiciamiento civil , al que se remite su artículo 398.1 ). Asimismo, debemos disponer la pérdida del depósito constituido para recurrir, en cumplimiento de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

No debemos hacer especial pronunciamiento sobre las costas causadas por el recurso estimado, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; y debemos disponer la devolución del depósito constituido para recurrir, en cumplimiento de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Fallo

FALLAMOS : DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por el actor principal, Fausto , y ESTIMAMOS el recurso de apelación planteado por el demandado, Olegario , contra la sentencia referida, que REVOCAMOS. En su lugar:

DESESTIMAMOS la demanda presentada por Fausto contra Olegario , al cual ABSOLVEMOS de las pretensiones formuladas en su contra.

ESTIMAMOS la pretensión subsidiaria de la demanda reconvencional interpuesta por Olegario contra Fausto ; y, en su virtud, DECLARAMOS que procede actualizar la renta inicial (360'61 euros) a partir de la anualidad 2009-2010 con arreglo a los índices anuales de precios de aves de abasto publicados en el BOE desde 1989 y hasta el año 2009, de donde resulta la cantidad de 504'64 euros anuales que corresponde abonar a Olegario .

Imponemos al actor principal y demandado en reconvención, Fausto , las costas de primera instancia producidas por la demanda principal, así como las costas de esta alzada producidas por su recurso. También disponemos la pérdida del depósito que constituyó para recurrir.

No hacemos especial pronunciamiento sobre las costas causadas en primera instancia por la demanda reconvencional ni por el recurso del demandado, Olegario ; y disponemos la devolución del depósito que constituyó para recurrir.

Sin perjuicio del derecho de las partes a intentar cuantos recursos consideren legalmente procedentes, contra esta resolución puede caber recurso de casación y de infracción procesal ante el Tribunal Superior de Justicia, a preparar ante esta misma Audiencia Provincial en un plazo de cinco días, en el caso de que las partes entiendan que esta sentencia ha infringido normas de Derecho civil propias de esta Comunidad Autónoma.

Notifíquese y devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con un testimonio de esta resolución, para que tenga lugar la ejecución y cumplimiento de lo resuelto.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá un testimonio al rollo de Sala, definitivamente juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.