Sentencia Civil Nº 62/2016, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 54/2015 de 07 de Febrero de 2016

Encabezamiento

AUDIÈNCIA PROVINCIAL

DE LLEIDA

Secció segona

El Canyaret, s/n

Rotlle núm. 54/2015

Procediment ordinari núm. 1346/2012

Jutjat Primera Instància 8 Lleida

SENTÈNCIA núm. 62/2016

PRESIDENT:

IL·LM. SR. ALBERT GUILANYÀ I FOIX

MAGISTRATS/DES:

IL·LM. SR. ALBERT MONTELL GARCIA

IL·LMA. SRA. ANA CRISTINA SAINZ PEREDA

Lleida, vuit de febrer de dos mil setze

La Secció Segona de l'Audiència Provincial de Lleida, integrada per les persones que s'esmenten al marge, hem vist, en grau d'apel·lació, les actuacions de Procediment ordinari número 1346/2012, del Jutjat de Primera Instància 8 de Lleida, en virtut del recurs interposat per la part demandada GRUP LAUREN EXHIBICIÓ, S.L., representada per la procuradora CRISTINA FARRE PRUNERA i assistida pel lletrat AGUSTIN CRUZ NUÑEZ contra Sentència de data vint-i-quatre de novembre de dos mil catorze dictada en el procediment esmentat, rotlle de sala núm. 54/2015. La part actora COMUNITAT DE PROPIETARIS ' DIRECCION000 ' de LLEIDA , representada per la procuradora MARÍA ORTIZ SALILLAS i assistida pel lletrat JUAN JOSE DUCH SANCHO s'oposa a l'apel·lació. És ponent d'aquesta resolució el magistrat ALBERT MONTELL GARCIA.

Antecedentes

PRIMER.La transcripció literal de la part dispositiva de la sentència dictada en data vint-i-quatre de novembre de dos mil catorze, és la següent:

' D E C I S I Ó

Estimo íntegramentla demanda formulada per la Procuradora Sra. Ortiz en nom i representació de COMUNITAT DE PROPIETARIS DEL DIRECCION000 contra GRUP LAUREN EXHIBICIÓ SL i en conseqüència condemnoa la demandada, GRUP LAUREN EXHIBICIÓ SL, a realitzar totes les actuacions necessàries per instal·lar en la terrassa comunitària el llac o làmina d'aigua previst en acord del Consell d'administració de data 6 de novembre de 1997 de la empresa municipal de urbanisme així com en el Projecte d'obra elaborat per arquitecte Claudio deixant-la en perfecte estat i funcionament; en cas de no portar a terme la instal·lació de làmina d'aigua en el termini de judicialment s'assenyali, es faculta a l'actora per encarregar-ho a un tercer a costa del demandat o en el seu cas, reclamar els danys i perjudicis ocasionats per el incompliment de la demandada. I condemnoa la demandada, GRUP LAUREN EXHIBICIÓ SL, al pagament de les costes d'aquest procediment. [...]'

SEGON.Contra l'anterior sentència, GRUP LAUREN EXHIBICIÓ, S.L. va interposar un recurs d'apel·lació, que el Jutjat va admetre, va traslladar a la part contrària que s'hi va oposar, i un cop seguits els tràmits de rigor va trametre les actuacions a aquesta Audiència, Secció Segona.

TERCER.La Sala va decidir formar rotlle i va designar magistrat ponent, al qual es van lliurar les actuacions perquè, després de deliberar, proposés a la Sala la resolució oportuna. Es va assenyalar el dia 8 de febrer de 2016 per a la votació i decisió.

QUART.En la tramitació d'aquesta segona instància s'han observat les prescripcions legals essencials del procediment.

Fundamentos

PRIMER.-La demandant comunitat de propietaris del DIRECCION000 de Lleida ha vist estimada la demanda que va interposar contra un dels seus actuals integrants, Grup Lauren Exhibició SL, propietària i explotadora de les sales de cinemes del complex lúdic que s'ubica en part de la comunitat demandant. Es tracta, com és fàcil d'entendre, d'una comunitat en règim de propietat horitzontal especialment complexa atès que, a banda dels cinemes, hi ha locals comercials, zona residencial d'habitatges, amb un total de noranta-vuit entitats privatives, zona d'aparcaments per ús del públic i aparcaments privats. Atesa l'estimació de la demanda, Grup Lauren interposa recurs d'apel·lació.

No és controvertit que Grup Lauren estava obligada a construir a la coberta del seu espai lúdic destinat a cinemes el que anomenen làmina d'aigua o zona verda simulada, formada per un llac artificial i una cascada. L'origen d'aquest element decoratiu singular es troba en el condicionat que l'Empresa Municipal d'Urbanisme de Lleida (EMU), va imposar al adjudicar els terrenys de la seva propietat integrants del Polígon 4 de Cap-pont. En concret, els va adjudicar en sessió de 6-11-97 a l'empresa Construcciones Pallás SA, que va ser qui va construir tot el complex, per bé que va cedir els seus drets sobre la part corresponent a la zona lúdica a Trend Barna SL, la qual en va vendre una part a Grup Lauren per contracte privat de 25-7-97, i la resta a Retail Cap-pont SL per contracte privat de cessió el 30-1-98. No es controvertit que la cascada ja es va posar en funcionament, en canvi no ho ha estat el llac. La sentència de primera instància considera que l'obligació de construir la làmina d'aigua no es limita a la seva construcció material o física, si no que també implica que la làmina d'aigua estigui, o pugui estar, en funcionament. A partir del moment en que ja existeixi la làmina d'aigua funcionant serà quan es fa plenament eficaç la normativa dels estatuts de la comunitat de propietaris del total complex, segons la qual correspon a la comunitat 'tots els costos i despeses necessaris per l'ús, conservació, manteniment i correcte funcionament' de la làmina d'aigua (pacte dotze dels estatuts), que afegeix que 'entre aquetes despeses queden incloses les següents: reparació, conservació, subministres i manteniment periòdic, tenint aquesta enumeració caràcter enunciatiu i no limitatiu'. Contràriament, l'apel·lant sosté que ha existit un incompliment previ de la comunitat de propietaris al no haver sol·licitat a la companyia d'aigües la connexió d'aquest subministrament unit a l'incompliment de la seva obligació d'efectuar el manteniment i conservació d'aquest espai, la qual cosa ha provocat la seva degradació per efecte de l'intempèrie durant un període de temps tant perllongat. Al·lega en suport del seu compliment de l'obligació de construir la làmina d'aigua, el certificat final d'obra emès el 7-5-02, l'acta de recepció de les obres d'urbanització de 3-9-01 i el Decret de la Paeria de 15-3-02 pel qual l'Ajuntament de Lleida té per feta la recepció de les obres d'urbanització del polígon 4 de Cappont i s'inicia el termini de garantia d'un any a comptar des de la data de l'acta de recepció. En relació a aquests dos darrers documents, tanmateix, no pot passar inadvertit que la recepció municipal es refereix a les obres d'urbanització, no a les edificacions de propietat privada.

SEGON.-Segons consta a l'acord del Consell d'Administració de l'EMU de 6-11-97 pel qual adjudica els terrenys de la seva propietat a l'empresa Construcciones Pallás SA, era una condició de l'adjudicació, entre altres, al seu apartat D, 'la solució de l'espai lliure serà la prevista en la proposta mitjançant la làmina d'aigua que es contempla en la mateixa'. Segons informe emès pel Director de l''EMU, Sr. Luis Antonio , de data 22-7-12, 'Construcciones Pallás SA tenia l'obligació de construir i posar en funcionament la làmina d'aigua que es contemplava en l'oferta presentada per licitar en el concurs. Aquest condicionat es va incorporar en l'escriptura de segregació i cessió dels terrenys, formalitzada davant el Notari que fou de Lleida, senyor Casiano , en data 22 de desembre de 1997'. Així, l'administració pública municipal propietària dels terrenys on es va edificar el complex que forma la comunitat de propietaris demandant, i que va fixar les condicions i requisits urbanístics i d'edificació del conjunt, va establir com obligació del constructor del complex i, per tant, dels seus causahavents, la de construir la làmina d'aigua i de posar-la en funcionament. No s'ha aportat al procés l'escriptura de cessió de l'EMU a Construcciones Pallàs SA, però sí s'ha aportat el document privat de 25-7-97, pel qual l'empresa Trend Barna SL, que havia adquirit sota promesa de venda amb condició suspensiva de Construcciones Pallás SA tota la part del complex destinat a usos lúdics, efectua la transmissió d'una part del mateix a l'aquí demandada Grup Lauren. És d'interès per resoldre la controvèrsia plantejada el seu pacte Sisè, on s'estableix que: 'serán de cargo del comprador: -abono de derechos y realización de las conexiones de agua; - abono de derechos y realización de las conexiones de alcantarillado;- abono de derechos de conexión eléctrica'. Per tant, segons aquestes previsions contractuals, correspon a la demandada no només l'execució de les 'connexions' d'aigua, electricitat i clavegueram, si no també el pagament dels respectius 'drets'. Correspon, doncs, a Grup Lauren l'obligació d'efectuar la contractació dels subministraments d'aigua i electricitat amb les corresponents empreses subministradores, incloent, per tant, les necessàries per a que pugui començar a funcionar la làmina d'aigua que ella mateixa havia de construir. I així ho diu de forma expressa la mateixa clàusula sisena, quan en el seu darrer incís fa: 'Asimismo la parte compradora se compromete expresamenta a construir este local comercial a su cargo, respetando las siguientes características: [...] b) la cubierta del local será tratada como 'terraza' o como zona verde simulada y deberá contemplar los accesos a la zona de servicios antes indicada'.

TERCER.-Posteriorment, un cop adjudicats els terrenys per part de l'EMU a Construcciones Pallàs SA, complertes les condicions suspensives de la transmissió efectuada en favor de Trend Barna SL i un cop aquesta ja havia cedit tots els drets que li quedaven en el Polígon 4 a Retail Cappont SL després d'haver venut una part a Grup Lauren l'esmentat 25-7-97, aquestes dues darreres van subscriure un segon contracte de novació el 31-12-98. Entre altres disposicions que no són aquí d'interès, destaca la seva clàusula sisena., on estipulen que: 'En la parte superior del edificio del complejo cinematográfico se ha previsto la construcción de una lámina de agua. El incremento o disminución de los costes y gastos por todos los conceptos (entre otros los que sean consecuencia de la impermeabilización, las sobrecargas, la modificación de instalaciones en general y en especial el incremento de costes que represente el nuevo sistema de aire acondicionado a instalar en el edificio por parte de LAURENFIlM SA, reforzamiento y adecuación de cimientos y estructura del complejo, etc,) necesarios para la construcción de dicha lámina de agua y sus instalaciones, en relación a una cubierta tratada como 'terraza o zona verde simulada', según los contratos suscritos entre las partes, será a cargo de los propietarios de la promoción del Polígono-4, proporcionalmente a la superfície de su propiedad respecto a la superíicie total del referido polígono (13.221 m2 en la zona residencial/11.212 m2 en la zona comercial) y se redistribuirán de acuerdo a los coeficientes de participación que se establezcan en la escritura pública de obra nueva y división horizontal del edificio'. Encara que aquesta disposició contractual després serà traslladada a la disposició vuitena dels estatuts de la comunitat, això no suposa que aquest pacte estableixi que les despeses de manteniment i posada en funcionament de la làmina d'aigua siguin a càrrec dels propietaris integrants de la comunitat demandant. En primer lloc, perquè en la data en què es va signar el contracte privat esmentat, el 31-12-98, la comunitat de propietaris demandant encara no s'havia constituït, doncs no s'atorga l'escriptura d'obra nova i divisió en règim de propietat horitzontal fins el 29-1-00. En segon lloc, perquè quan fa referència a que les despeses 'necesarios para la construcción de dicha lámina de agua sus instalaciones... serán a cargo de los propietarios de la promocióndel Polígono-4 proporcionalmente a la superfície de de su propiedad respecto a la superfície total del referido polígono (13.221 m2 en la zona residencial/11.212 m2 en la zona comercial)', està fent referència als propietaris promotors de l'obra, és a dir, per una banda Construcciones Pallás SA, que es la constructora material de tot el complex i, a més, promotora dels habitatges o part residencial, i per l'altra, els dos propietaris de la zona comercial, Retail Cap- pont SL i Grup Lauren o Laurenfilm. Cal recordar que Grup Lauren només va comprar una part de la zona comercial i de la resta, Trend Barna SL, va conservar primer els drets, i després la propietat, i, per motiu de compravenda la va transmetre posteriorment a Reatail Cap-pont SL. Per això, de la part corresponent a la zona comercial, el mateix pacte sisè especifica que 'el total de los costes que les sean imputados será redistribuido en cuanto a un 55 % a la propiedad de Laurenfilm SA y en cuanto al restante 45 % a la propeidad de Retail Cap-pont SL'.

QUART.-Com que encara no s'havia constituït la comunitat de propietaris i encara no s'havien venut a tercers les múltiples entitats resultants del procés constructiu, afegeix aquesta clàusula sisena que: 'Todos los costes y gastos necesarios para el mantenimiento y el correcto funcionamiento de la referida lámina de agua, serán a cargo de los citados propietarios en igual proporción a la establecida en el párrafo anterior'. Són aquests propietaris els que es fan càrrec de les despeses de la làmina d'aigua fins que no es constitueixi la comunitat de propietaris en règim de propietat horitzontal, tal i com diu la clàusula sisena quan fa: 'Esta carga externa deberá constar en cuantos contratos de propiedad, arrendamiento, subarrendamiento, cesión o cualesquiera otros títulos de transmisión suscriba Retail Cap-pont SL en relación con los inmuebles sitos en el referido Polígono NUM000 , debiendo asimismo constar como gasto comunitario en la escritura de Obra Nueva y Prpiedad Horizontal de cuantas construcciones se realicen en dicho Polígono NUM000 '. I pel que fa a les concretes despeses que havien d'assumir ja diu que són les de 'reparación, conservación, suministros, matenimiento períodico y tributos, teniendo dicha relación tiene (sic) un mero carácter enumerativo y no limitativo'. Per tant, si és clar que la construcció d'una làmina d'aigua suposa que aquesta estigui construïda, és a dir, feta, i per tant en funcionament o en condicions de poder funcionar, encara ho és més en base als pactes contractuals subscrits, lògica conseqüència d'un procés constructiu al qual seguirà un procés de comercialització i venda de les entitats resultants, i de la paral·lela evolució jurídica del complex immobiliari. Fins que no es constitueixi el règim de propietat horitzontal, que inicialment estarà format només pels inicials promotors propietaris, i no s'aniran incorporant els tercers posteriors adquirents de les diferents entitats resultants, és la demandada qui ha de complir amb el que es va obligar amb l'EMU (a través de la seva inicial causahavent Construcciones Pallás SA), de construir una làmina d'aigua i en funcionament, inclosos els seus subministraments necessaris pel seu correcte funcionament, i de mantenir-la durant la fase de precomunitat horitzontal.

QUART.-De fet, la mateixa demandada així ho ha entès. Efectivament, l'EMU li va enviar una carta el 29-4-02 on li recorda que 'un dels condicionants de l'adjudicació segons acord del Consell d'Administració de la nostra entitat de data 6 de novembre de 1997, va ser l'obligació d'adoptar la solució de l'espai lliure segons la proposta, mitjançant la làmina d'aigua que es contemplava en la mateixa' i de recordar que aquesta obligació 'va ser incorporada a l'escriptura de compravenda dels terrenys', afegeix que: 'Malgrat el temps transcorregut des de la finalització de l'obra i la inauguració del complex dels multicines, no s'ha donat compliment al condicionant abans esmentat. Es per aquest motiu que us requerim, a fi i efecte que insteu l'adopció de les mesures oportunes per la posada en marxa de la làmina d'aigua, de forma immediata'. Aquest requeriment es dirigeix exclusivament a Grup Lauren com a subjecte passiu obligat, i, a més, posa de manifest que la làmina d'aigua mai ha estat en funcionament. Doncs bé, al mateix, va contestar la demandada amb carta de 7-5-03 on diu: 'he de comentar-li que el motiu pel qual no s'ha pogut realitzar aquesta làmina d'aigua ha estat la descamació dels materials de la coberta degut a la insolació. Es per aquest motiu que es va haver de refer la coberta de nou a fi de tornar-la a preparar per a la seva adequada impermeabilització. De totes formes, li comunico que l'empresa encarregada de la seva realització ens ha comentat que avui mateix, dia 7 de maig, començaran els treballs i que la durada prevista per al funcionament de la làmina d'aigua serà de tres setmanes'. D'aquesta forma, Grup Lauren no indica que ja va complir en el moment oportú amb les seves obligacions, ni que la làmina d'aigua no pugui funcionar per una manca de manteniment posterior a l'acabament de l'obra o, ni tant sols, que no només és ella l'obligada per a que estigui en funcionament, si no que reconeix la seva obligació de construir la làmina d'aigua i la de la seva posada en funcionament, tot comprometent-se, a més, a realitzar-la.

CINQUÈ.-Però es que, a més, posteriorment, en carta que també va enviar a l'EMU el 28-2-07 (data d'entrada d'1-3-07), va insistir en que era ella mateixa l'obligada, doncs diu que 'hem de dir que Lauren va assumir el cost total de la construcció e instal·lació d'un llac i d'una cascada d'aigua'. Obligació que implica que la làmina d'aigua (inclosa la cascada) estigui en condicions de funcionament immediat. Ara afegeix que 'ens vàrem trobar que ningú es va voler fer càrrec de fer front al cost del manteniment i neteja del llac i cascada, com marquen les escriptures de compra que vàrem signar tots els propietaris'. Res es diu d'una possible falta de contractació dels subministres per part de la comunitat, tal i com al·lega ara en aquest procés, i es fa referència a una obligació de manteniment i neteja com si hagués existit un funcionament previ que mai es va arribar a produir. En idèntic sentit es va manifestar en carta de 20-5-08 adreçada a l'administradora de la comunitat de propietaris on insisteix en que el subjecte obligat és ella mateixa quan diu ' el Grupo Lauren asumió el coste de la construcción e instalación de un lago y una cascada de agua'. A banda que insisteix en una manca de manteniment imputable a la comunitat com a causa de la falta de funcionament de la làmina d'aigua, torna a no dir res d'una pretesa falta de contractació de part de la comunitat dels subministraments necessaris pel seu funcionament i, al mateix temps, pressuposa un funcionament inicial (que mai es va arribar a produir), funcionament que ja no era possible per una manca de manteniment posterior. Però a més, com ja s'ha dit, aquest element singular estava integrat per dos elements, el llac i una cascada. Doncs bé, en relació a la cascada que, en principi, tampoc hauria de poder funcionar per manca de subministraments i de manteniment, resulta que indica en aquesta carta que 'el Ayuntamiento nos solicitó de forma expresa, que procediéramos a efectuar las modificaciones necesarias a fin y efecto de que la cascada funcionara de forma independiente al lago, lo que llevamos a cabo de forma inmediata y asumiendo la totalidad de los costes a que dio lugar'. Assumeix, doncs, en exclusiva, la posada en funcionament de la cascada i malgrat que, segons el seu dir, no havia estat mai possible per una falta de manteniment. I pel que fa la manca de contractació per part de la comunitat dels subministraments corresponents, tampoc va constituir un obstacle per a posar en funcionament la cascada. Així, doncs, ens trobem davant el reconeixement exprés de la seva obligació en exclusiva, com únic subjecte passiu obligat, de construir i instal· lar la làmina d'aigua, la qual cosa evidentment implica que estigués en condicions d'ús o funcionament immediat, i per altra, que ha assumit en exclusiva també la posada en funcionament d'un dels elements integrants de la zona verda simulada, erigint-se així, en autèntics actes propis vinculants ( art. 111-8 del CCCat ). El recurs, doncs, ha de ser desestimat.

SISÈ.-La desestimació del recurs comporta la condemna a pagar les costes causades en aquesta alçada ( arts. 398 i 394 de la LEC ).

Atesos els anteriors articles i els altres de general i pertinent aplicació,

Fallo

Desestimemel recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de Grup Lauren Exhibició SL, contra la sentència dictada pel Jutjat de Primera Instància núm. 8 de Lleida, en procediment de judici ordinari núm. 1346/12, que confirmem, i condemnem l'apel·lant a pagar les costes de segona instancia.

Torneu les actuacions al Jutjat de procedència amb certificació de la sentència als efectes que s'escaiguin.

Així la pronunciem, manem i signem.

MODE D'IMPUGNACIÓ: Contra aquesta resolució caben els recursos extraordinaris de cassació i d'infracció processal si es donen els requisits que estableixen els articles 466 i següents de la Llei d'enjudiciament civil, havent d'acompanyar amb l'escrit d'interposició els dipòsits (mitjançant ingrés en el compte de dipòsits i consignacions d'aquest Tribunal) i taxes corresponents, en el supòsit d'estar obligat a això.

PUBLICACIÓ.El/La magistrat/ada jutge/essa ha llegit i publicat la Sentència anterior, en audiència pública, en el dia d'avui. En dono fe.