Sentencia CIVIL Nº 62/2018, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 413/2017 de 22 de Febrero de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN
SECCIÓN TERCERA
Rollo de apelación civil número 413 de 2.017
Juzgado de 1ª Instancia número 3 de Vinaròs
Juicio Verbal desahucio número 406 de 2.016
SENTENCIA NÚM. 62 de 2.018
Ilmos. Sres.:
Presidente:
Don ENRIQUE EMILIO VIVES REUS
Magistrados:
Doña ADELA BARDÓN MARTÍNEZ
Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN
_____________________________________
En la Ciudad de Castellón, a veintidós de febrero de dos mil dieciocho.
La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres.
referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación, en ambos efectos, interpuesto contra la
Sentencia dictada el día veinticuatro de octubre de dos mil dieciséis por la Sra. Juez del Juzgado de 1ª Instancia
número 3 de Vinaròs en los autos de Juicio Verbal seguidos en dicho Juzgado con el número 406 de 2016.
Han sido partes en el recurso, como apelante, Don Emiliano , representado/a por el/a Procurador/a D/
ª. Isabel Cardona Ferragut y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Alberto Gracia Forés, y como apelado, Doña
Clemencia , representado/a por el/a Procurador/a D/ª. María Mercedes Cruz Sorribes y defendido/a por el/
a Letrado/a D/ª. Rafael Arnanz Sangüesa.
Es Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don ENRIQUE EMILIO VIVES REUS.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: ' Que estimando íntegramente la demanda de desahucio, presentada a instancia de Dª. Clemencia , representados por la Procuradora Sra. Cruz Sorribes, D. Emiliano , representado por la Procuradora Sra. Cardona Ferragut , debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 19 de noviembre de 2.012 suscrito entre las partes litigantes, del inmueble (vivienda) ubicado en la localidad de Benicarló (Castellón), CALLE000 número NUM000 , condenando al demandado a estar y pasar por dicha resolución, dejando en su día y dentro del plazo legal, la vivienda libre, vacua y expedita y a disposición de la parte demandante, con apercibimiento de que tendrá lugar el lanzamiento si no procede a su desalojo.

Que igualmente debo condenar y condeno a D. Emiliano , a pagar a la actora, Dª. Clemencia , la cantidad de cuatrocientos euros con (400€), más las rentas y cantidades asimiladas que se vayan devengandohasta el total desalojo a razón de 400 euros por mes, siendo prorrateados los periodos inferiores, que resulten impagadas; condenando al demandado al pago de las costas causadas en este procedimiento.-'.



SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Don Emiliano , se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, en escrito razonado, solicitando se dicte Sentencia acordando remitir a las partes a un procedimiento declarativo sobre propiedad o subsidiariamente dé por enervada la acción de desahucio.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte sentencia confirmando la dictada en primera instancia.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera, en virtud del reparto de asuntos.

Por Diligencia de Ordenación de fecha 8 de junio de 2017 se formó el presente Rollo y se designó Magistrado Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 14 de diciembre de 2017 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 12 de enero de 2018, llevándose a efecto lo acordado.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

PRIMERO.- Por Dª Clemencia se presentó el 20 de mayo de 2.016, demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas contra D. Emiliano , solicitando en el suplico: A) Se declare resuelto, por falta de pago, el contrato de arrendamiento condenando al demandado al desalojo y entrega de la finca arrendada. B) Se condene al demandado a pagar a la actora la cantidad de 1.600 euros en concepto de rentas adeudadas y cantidades asimiladas, más las rentas y cantidades asimiladas que se devenguen durante la tramitación del procedimiento y hasta la total ejecución de la sentencia, más los intereses legales, así como al pago de las costas procesales. Se fundamenta la pretensión de la parte actora en los siguientes hechos, expuestos en síntesis: La demandante es propietaria del pleno dominio de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 de Benicarló. En fecha 19 de noviembre de 2.012, la demandante junto con D. Santos , como parte arrendadora, suscribió un contrato de arrendamiento con opción de compra con el demandado, éste en calidad de arrendatario, sobre la vivienda descrita anteriormente, pactándose una renta mensual de 400 euros que debía satisfacer dentro de los cinco primeros días de cada mes. La opción de compra expiró el 19 de noviembre de 2.013, lo que se comunicó al demandado el 6 de febrero de 2.014. El 29 de septiembre de 2.015, se comunicó al arrendatario mediante burofax la subrogación en la posición arrendadora que pasaba a estar ocupada únicamente por la demandante, así como la reclamación de rentas y cantidades debidas que ascendían a 1.800 euros, efectuando el pago de dicha suma el demandado. Sin embargo, el arrendatario ha vuelto a dejar impagadas las rentas de los meses de enero a abril, ambos inclusive, del año 2.016 que ascienden a 1.600 euros. Reclamándose por medio de burofax de fecha 18 de abril de 2.016, sin que haya satisfecho el demandado dicha suma.

El demandado contestó a la demanda oponiéndose a la pretensión de la actora solicitando se desestime la demanda o, subsidiariamente, se declare enervada la acción de desahucio. Alega en primer lugar, como cuestión procesal la inadecuación de procedimiento al entender que nos encontramos ante una cuestión compleja al haberse pactado en el contrato de arrendamiento una opción de compra. En cuanto al fondo del asunto manifiesta que se halla al corriente en el pago de las rentas del arrendamiento. La parte arrendadora tiene a su disposición 25.000 euros que les entregó el demandado en el momento de la firma del contrato y que formaban parte del precio de la futura compraventa de la vivienda. El demandado no da por expirada la opción de compra y así se lo notificó a los demandados.

La sentencia de primera instancia ha estimado íntegramente la demanda declarando resuelto el contrato de arrendamiento, condenando al demandado a dejar libre la vivienda y a pagar a la actora la cantidad de 400 euros, más las rentas y cantidades asimiladas que se vayan devengando hasta que se haga entrega de la efectiva posesión a la demandante, a razón de 400 euros mensuales. Se fundamenta la sentencia en que no es de apreciar la cuestión compleja que aduce el demandado por cuanto la opción de compra carece de vigencia al no haber acreditado el arrendatario haberla ejercitado en el plazo conferido en el contrato. El demandado pagó las rentas reclamadas en la demanda con posterioridad a la presentación de la demanda, no habiendo satisfecho hasta el día de la vista la renta correspondiente al mes de octubre de 2.016, por lo que adeuda la misma por importe de 400 euros. No pudiendo dar lugar a la enervación de la acción de desahucio por cuanto el demandado fue requerido de pago mediante burofax, presentándose la demanda una vez transcurrido un mes desde la fecha del requerimiento.

Contra la referida sentencia interpone recurso de apelación el demandado solicitando su revocación, remitiendo a las partes a un procedimiento declarativo o subsidiariamente declare enervada la acción de desahucio.



SEGUNDO.- Como primer motivo del recurso viene a reproducir la parte apelante la cuestión procesal esgrimida en su escrito de contestación a la demanda al considerar que nos encontramos ante una cuestión compleja. Argumenta la parte apelante que el contrato celebrado por ambas partes litigantes no era en realidad un contrato de arrendamiento sino un contrato de compraventa, al entregarse en un primer momento la suma de 25.000 euros de un total de los 110.000 euros del precio final. Además los arrendadores no podían serlo ya que la vivienda era de protección oficial subvencionada, además de que el arrendatario pagó el impuesto de bienes inmuebles que le han reclamado los arrendadores. En cuanto a la opción de compra entiende la parte recurrente que no ha finalizado el plazo por lo que nos encontramos ante una prórroga indefinida para solicitar dicha opción.

El motivo del recurso debe ser desestimado por cuanto la parte apelante lo está fundamentando en unos hechos que no fueron esgrimidos en su escrito de contestación a la demanda, como es que el contrato suscrito por ambas partes litigantes es una compraventa simulada con un contrato de arrendamiento de opción de compra cuando en su escrito de contestación el demandado no negaba que el contrato suscrito fuera un contrato de arrendamiento, si bien con el derecho a favor del arrendatario de la opción de compra. Por tanto, debe coincidirse con la sentencia recurrida de que no nos encontramos ante una cuestión compleja, si bien no se comparte el fundamento de la sentencia para negar dicha cuestión, como es que la opción de compra carece de vigencia, ya que la cuestión sobre si la opción de compra estaba vigente o no excedía del cauce del proceso de desahucio por falta de pago, que es un proceso especial y sumario, al tener limitado su enjuiciamiento a la legitimación del actor y demandado y si éste adeuda o no las rentas del arrendamiento, sin que pueda discutirse otra clase de cuestiones que exceden del objeto de dicho proceso, como es en este caso si la opción de compra se halla o no vigente, debiendo ser objeto de un ulterior proceso declarativo todas las cuestiones relacionadas con la referida opción de compra.

El que en un contrato de arrendamiento se pacte una opción de compra no lo desnaturaliza, siendo un pacto lícito y que no resulta extraño en dicho contrato locativo. Del examen del contrato litigioso se deduce claramente que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de una vivienda en la que se concede una opción de compra al arrendatario, sin que pueda interpretarse que se trate de un contrato de compraventa.

En consecuencia, el presente proceso debe limitarse a determinar si el arrendatario se halla al corriente en el pago de las rentas en la fecha de la interposición de la demanda y si en el plazo del requerimiento judicial pagó la cantidad adeudada a los efectos de declarar enervada la acción.

Por tanto, no apreciándose esa cuestión compleja a la que alude el demandado, debe desestimarse el primer motivo, si bien debe dejarse sin efecto el razonamiento de la sentencia recurrida relativo a que el demandado no ha ejercitado el derecho de opción de compra en el plazo oportuno.



TERCERO.- Como segundo motivo del recurso se alega que el demandado se encontraba al corriente en el pago de las rentas, por lo que en todo caso procedería declarar la enervación de la acción de desahucio ya que el requerimiento previo efectuado por la arrendadora no expresaba claramente que si no se pagaba no se podría enervar, por lo que dicho requerimiento no impide que pueda declararse enervada la acción de desahucio.

El motivo del recurso debe ser desestimado por cuanto, como se indica en la sentencia de primera instancia, el demandado adeudaba las rentas de febrero a mayo de 2.016 a la fecha de la presentación de la demanda, que lo fue el 20 de mayo de 2.016 , siendo satisfechas dichas rentas el 2 de junio de 2.016 .

Sin embargo, no puede ser declarada enervada la acción de desahucio, de conformidad con lo previsto en el artículo 22 de la Ley Procesal Civil , por cuanto la actora requirió por medio de burofax el 11 de abril de 2.016 al demandado reclamando las rentas de enero a abril de 2.016 (folio 25 de los autos), indicando en dicho requerimiento que si persistía en el impago ejercitaría las acciones oportunas.

En relación a los requisitos del requerimiento de pago la doctrina jurisprudencial, contenida en las sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de fechas 28 de mayo y 23 de junio de 2.014 , ha declarado que 'la comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada. La comunicación ha de ser fehaciente, que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario. Ha de referirse a rentas impagadas. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto de un mes y que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada. Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario que el contrato vaya a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo, ya que el legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago.' De conformidad con la anterior doctrina jurisprudencial, debe considerarse que el requerimiento efectuado por la parte actora contenía todos los requisitos que exige el citado precepto para impedir la enervación de la acción de desahucio, habiendo sido notificado fehacientemente al arrendatario dicho requerimiento, como así se hace constar en la certificación de entrega emitida por el servicio de Correos (folio 26 de los autos) por lo que debe desestimarse el motivo del recurso.

Las anteriores consideraciones conducen a la desestimación del recurso de apelación y a la confirmación de los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia, si bien debe indicarse que no se comparte y, por tanto, debe dejarse sin efecto el razonamiento que se contiene en dicha resolución sobre que la opción de compra carece de vigencia, lo que no obsta a que el recurso sea desestimado, por cuanto el mismo se dirige a impugnar los pronunciamientos que se contienen en la parte dispositiva de la sentencia y no a sus fundamentos.



CUARTO.- En cuanto a las costas de la alzada si bien la desestimación del recurso de apelación determinaría que se impusieran a la parte apelante, a tenor de lo establecido en los artículos 398-1 y 394-1 ambos de la L.E.C . Debe tenerse en cuenta que si bien se confirman los pronunciamientos de la sentencia recurrida, se hace con la objeción relativa a la opción de compra que debe dejarse sin efecto, lo que vino a ser impugnado por la parte recurrente, por lo que, en atención a dicha circunstancia, se considera procedente hacer uso de la facultad discrecional que concede al tribunal el artículo 394 de la LEC y no hacer expresa imposición de las costas de la alzada, si bien debe mantenerse la imposición de las costas de primera instancia.

Dicho pronunciamiento principal determina la pérdida para la parte apelante del depósito constituido para recurrir, atendida la Disposición Adicional Decimoquinta n.9 LOPJ , al que se le dará el destino previsto en dicha disposición.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de D. Emiliano , contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Tres de Vinaròs en fecha veinticuatro de octubre de dos mil dieciséis , en autos de Juicio Verbal de desahucio seguidos con el número 406 de 2.016, debemos confirmar y confirmamos en todos sus pronunciamientos la resolución recurrida, sin hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

Se acuerda la pérdida de la cantidad consignada como depósito para recurrir al desestimar el recurso de apelación.

Notifíquese la presente Sentencia haciendo saber a las partes litigantes que contra la misma cabe interponer ante esta Audiencia y en el plazo de veinte días recurso extraordinario por infracción procesal y de casación por interés casacional, debiendo en su caso la parte demandada cumplir con el requisito que establece el artículo 449.1 de la LEC . y una vez firme remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.