Sentencia CIVIL Nº 62/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 537/2021 de 23 de Febrero de 2022

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935672160

FAX: 935672169

EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0800642120188238503

Recurso de apelación 537/2021 -I

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Arenys de Mar

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 1022/2018

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0650000012053721

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0650000012053721

Parte recurrente/Solicitante: Brigida, Heraclio

Procurador/a: Roser Castello Lasauca, Roser Castello Lasauca

Abogado/a: JOSEP LLUIS TAPIA MOLINS

Parte recurrida: Catalina

Procurador/a: Francesc DÂ?Asis Mestres Coll

Abogado/a: Fernando Juste Blasco

SENTENCIA Nº 62/2022

Magistrados:

Vicente Conca Perez Marta Dolores del Valle Garcia Francisco de Paula Puig Blanes

Barcelona, 23 de febrero de 2022

Ponente: Francisco de Paula Puig Blanes

Antecedentes

PRIMERO.-Se han recibido los autos de procedimiento ordinario nº 1022/2018, remitidos por Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Arenys de Mar a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª Emma Sanmiguel Torres, en nombre y representación de Dª Brigida y D. Heraclio contra la sentencia dictada el 2.02.2021 y en el que consta como parte apelada Dª Catalina, representada por el Procurador D. Francesc Mestres Coll.

SEGUNDO.- El contenido del fallo de la sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'FALLO: Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por DOÑA Catalina, representada por el Procurador de los Tribunales don Francesc Mestres Coll y asistida de la Letrada doña Raquel Noguera Bordetas contra DOÑA Brigida y DON Heraclio representados por la Procuradora de los Tribunales doña Emma San Miguel Torres, debo condenar y condeno solidariamente a la parte demandada a satisfacer la cantidad principal de 9.610,04 euros más los intereses especificados en el fundamento jurídico sexto de esta resolución, y todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada'.

TERCERO.-El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 17.02.2022.

CUARTO.. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado D. Francisco de Paula Puig Blanes.

Fundamentos

PRIMERO.-Antecedentes

Por parte de los demandados, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda frente a ellos presentada por Dª Catalina, en la que se reclamaba la cantidad de 9.610,04 € como consecuencia del impago de rentas y cuotas de Comunidad de Propietarios por los periodos en ella indicados, así como los daños ocasionados a la vivienda arrendada, con expresa imposición de costas.

En la demanda se expone que el 8.04.2016 se suscribió un contrato de arrendamiento con Dª Brigida y D. Heraclio referente a la vivienda sita en la C. DIRECCION000 NUM000 de Sant Pol de Mar siendo la renta de 400 €/mes y habiéndose entregado una fianza por tal importe. De igual forma se indicaba que la parte arrendataria debía abonar los suministros así como las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios, IBI, tasa de basuras y seguro de vivienda. Con anterioridad a este contrato se indica que los inquilinos habían residido en ese mismo inmueble en virtud de un contrato de arrendamiento verbal de 2009. Tras la recepción de un burofax de la propiedad señalando el deseo de extinguir el contrato, se procedió a la entrega de llaves el 16.09.2018.

Lo que es objeto de reclamación en esta causa es en primer lugar el importe de los desperfectos con que se señala entregó el inmueble y que en la demanda se indica fueron, a grandes rasgos, los siguientes: daños en la instalación eléctrica de las habitaciones, comedor, pasillo y recibidor; daños en las manetas del sistema de apertura de las balconeras de madera; daños en las puertas de paso y en la puerta de entrada de la vivienda; desaparición de algunos zócalos; agujeros en la pared; pavimento del parquet destrozado; sofá deteriorado, sucio y roto en algunas zonas; paredes completamente sucias; cinta de la persiana rota e inutilizada de una habitación; daños en el pavimento y zócalos del cuarto de baño por humedades; daños en el mobiliario de la cocina, en el horno y algunas baldosas fracturadas; desperfectos en los muebles de las habitaciones; fractura de algunas baldosas de la terraza, etc. Su valor de reparación se cifra en 8.047,71 € conforme a la prueba pericial aportada.

Junto a ello se reclaman las rentas de alquiler del mes de marzo de 2017 y el de abril de 2018 (400 €) y 19 cuotas de comunidad correspondientes a enero de 2017 a julio de 2018 con exclusión de enero, febrero y marzo de 2017 (717,23 €). A ello se añaden los intereses por 45,10 €.

Los demandados contestaron y se opusieron, alegando que la vivienda nunca tuvo cédula de habitabilidad lo que motivó que los servicios los tuvieran que contratar los arrendatarios.

En cuanto al contrato de arrendamiento destacan que el mismo se había visto precedido de uno anterior acordado en forma verbal con el padre de la demandante D. Virgilio. De igual forma se señala que la actual propietaria interpuso frente a los demandados un procedimiento de desahucio por falta de pago tramitado ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Aranys de Mar (procedimiento nº 762/2015) en el que la parte demandante se indica desistió (en relación a ello solo cabe indicar que el documento adjunto a la contestación es una solicitud de terminación del proceso por haber llegado las partes a un acuerdo extrajudicial).

En cuanto a los desperfectos que se reclaman, se muestra la disconformidad al indicarse que se hizo una visita con la propiedad (se hace referencia a una constancia documental gráfica que se aportó posteriormente consistente en un video). El desgaste del inmueble se dice que es el propio de la permanencia en el mismo durante diez años. En particular se destaca que la vivienda fue arrendada sin muebles.

También se formula oposición en lo relativo a la reclamación de cuotas de comunidad y rentas.

La sentencia es estimatoria de la demanda. Parte del análisis del contrato con las obligaciones que establece para cada una de las partes (y en especial de las cláusulas 2ª y 10ª referentes al estado de la vivienda y conocimiento del mismo por la parte arrendataria).

Tras el estudio de la prueba documental (incluyendo el vídeo aportado por la parte demandada), testifical y pericial, concluye que el inmueble se arrendó con muebles y que los daños entiende son atribuibles a la parte demandada, considerando correcta la valoración de los mismos que se hace en la pericial adjunta a la demanda por importe de 8.047,71 €.

Igualmente estima acreditada la reclamación en cuanto a las rentas y cuotas de comunidad que se indican en la demanda (en el caso de las cuotas de comunidad por el documento de liquidación de deuda y el abono de la misma por la demandante en un monto de 717,23 €), no constando el pago por la parte demandada.

Es en virtud de ello que se estima íntegramente la demanda.

Los demandados/recurrentes no están conformes con la sentencia.

En el recurso se analiza toda la prueba practicada y se parte de la existencia de un contrato de arrendamiento verbal anterior que implica que residieron en el inmueble casi 10 años (lo que entienden de especial relevancia de cara a tomar en consideración este periodo como el de desgaste ordinario del inmueble).

También ponen de manifiesto que la vivienda no cuenta con cédula de habitabilidad y las malas relaciones con la propiedad que desistió de un procedimiento de desahucio anterior que se tramitó ante el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 5 de Arenys de Mar (autos nº 762/2015). T

Asimismo exponen los deterioros que el inmueble tenía desde un inicio que detalla el contrato el cual se destaca fue de arrendamiento sin incluir muebles (como fundamento de ello estiman de especial relevancia el contenido de la cláusula 10ª referente a la previsión que contiene en cuanto a aparatos eléctricos y electrónicos que consideran se podía haber extendido a otros elementos y que al no hacerse implica a su juicio que el contrato de arrendamiento no incluía el mobiliario).

Esta última realidad consideran debe motivar ya la exclusión de 1.899,70 € que consideran son daños a mobiliario que no fue objeto del contrato de arrendamiento.

En cuanto a los restantes daños (y con referencia al video aportado por los demandados), no los estiman procedentes salvo, en su caso, en cuanto a la cantidad de 1.143 € al derivar los restantes del paso del tiempo y el uso ordinario o venir referidos a daños prexistentes (los que detalla el contrato).

Tampoco entienden procedente la reclamación del coste de pintura por ser consecuencia del uso normal de la vivienda.

En cuanto al coste de limpieza por 325 € señalan estar dispuestos a asumirlo pese a nada señalar al efecto el contrato.

Finalmente entienden no procedente la condena en costas, en todo caso por las dudas de hecho y de derecho que concurren a su juicio en este caso.

El demandante/parte recurrida se opone al recurso entendiendo que es correcto el razonamiento de la sentencia.

Señala que la alegación referente a no contar con cédula de habitabilidad no se había planteado antes y que se cuenta con ella, siendo prueba de tal realidad el que la vivienda si cuenta con suministros. A ello se añade que la problemática que indica la parte recurrente no tiene efectos en relación a lo que es la materia objeto de la presente causa.

En cuanto al contenido del contrato, considera (como hace la sentencia apelada) que el inmueble si se arrendó con muebles, que el video aportado por la contraparte debe analizarse con prudencia al no haberse obtenido en presencia de la propiedad y que todos los daños son ciertos, derivan del obrar de la parte arrendataria y se ha comportado la inutilidad de muchos de los elementos.

De igual forma considera está justificada la condena en costas de la parte demandada.

SEGUNDO.-Resolución del recurso de apelación: Reclamación daños

Una vez expuestos los términos del debate y del recurso de apelación presentado, se procede al análisis del mismo (referido a la reclamación de daños y desperfectos que señala la parte actora existir en el inmueble arrendado tras la entrega de las llaves, pues la parte de la sentencia referente a la reclamación de rentas y gastos de comunidad no es objeto de recurso).

Lo anterior motiva que la perspectiva de análisis de la presente causa debe ser la prevista en el art 1.561 CC que establece que el arrendatario está obligado a devolver el bien arrendado tal y como lo recibió salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

En cuanto a la cuestión referente al estado del inmueble, el arrendador se encuentra protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( STS. 20.2.1964, 10.3.1971, 25.6.1985, 7.6.1988, 9.11.1993, 29.1.1996, 13.6.1998, 20.11.1999...). Ello supone que la obligación del arrendatario es la de devolver lo arrendado 'en igual estado', atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( STS. 24.9.1983, entre otras), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato.

Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado del inmueble con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución. En cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió el bien en buen estado, presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese 'estado', de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en 'buen estado' no significa recibir 'nueva' sino en condiciones adecuadas de uso). Asimismo, se presume iuris tantum que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( STS. 10.10.1971, 24.9.1983) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( STS. 13.4.1977, 24.9.1983, 18.5.1984, 12.12.1988, 6.4.1980,...), no siendo admisibles otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956).

Manifestación de lo anterior es la sentencia de esta sección de 16.06.2021 ( SAP Barcelona, Sec 4ª del 16 de junio de 2021) en la que se indica:

'2.- En el presente procedimiento se discute sobre los daños existentes al devolver la vivienda arrendada al finalizar el contrato de arrendamiento y para el análisis de esta cuestión debemos tener en cuenta lo que hemos dicho en nuestra sentencia de 30 de marzo de 2021 :

' correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( artículos 1.543 , 1.545 , 1.554.1 º y 1.555.2º del Código Civil ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561, completado con los artículos 1.562 , 1.563 y 1.564 del Código Civil ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1)recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS 13.6.1998 y 20.11.1999 ).

Así, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya ( artículo 1.563 del CC )-, y del deterioro causado por las personas de su casa ( artículo 1.564 del CC ). Llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561 del CC ).

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil , existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Por otra parte, cabe precisar que 'recibir en buen estado' no significa recibir 'nueva' sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio ( artículo 1.562 del CC ).

Por ello venimos señalando que ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega del arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución.

Y finalmente, con carácter general, venimos considerando que la limpieza y la pintura son partidas a cargo del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, si bien, se exceptúan aquellos casos especiales de abandono y suciedad.'

En este caso la sentencia apelada está muy motivada y hace un análisis muy detallado de la prueba practicada que asimismo es necesario verificar en sede de apelación por las características inherentes a este recurso que es de carácter ordinario.

En relación a las cuestiones que se suscitan, lo primero que se debe analizar es la concreción de las fechas a tomar en consideración de cara a comparar el estado del inmueble.

La final es claro que debe venir referida al momento de la entrega de llaves (que no se discute que tuvo lugar el 16.09.2018), suscitándose dudas en cuanto a la inicial y si debe ser la fecha del contrato u otra anterior por la permanencia del arrendatario en el inmueble antes de la suscripción del contrato objeto de esta causa.

En relación a ello, se considera debe estarse al tiempo de la celebración del contrato que da origen a la presente causa (el de 8.04.2016), ya que es éste el aquí objeto de análisis (y el que detalla el estado del inmueble al tiempo de celebrarse).

A esta conclusión se llega pues se considera que, pese a que pudiere haber existido entre las partes un vínculo arrendaticio anterior (en virtud del contrato verbal que es reconocido por ambas partes que existía) tal vínculo se vió sustituído por el contrato de 8.04.2016, analizándose en esta causa es el cumplimiento de las obligaciones que de tal contrato resultan.

Esta opción se considera es asimismo la lógica pues las alegaciones de las partes se hacen fundamentadas en el tenor del contrato, sus cláusulas y las condiciones del inmueble que en él se detallan (y que son por ello las existentes al tiempo de su celebración).

De ello deriva que no se estima razonable invocar por una parte los términos del contrato (y lo que en él se dispone) y luego hacer referencia a una vigencia de la relación iniciada mucho antes (con el potencial deterioro por el paso del tiempo originado en este vínculo anterior), ya que ello se considera supone una contradicción lógica al fundamentarse la alegación en el contrato para unos elementos y en el vínculo anterior para otros.

Es por ello que se concluye que la comparación se debe hacer entre la situación del inmueble el 8.04.2016 (fecha del contrato) y el 16.09.2018 (fecha de entrega de las llaves de la vivienda).

Una vez resuelto lo anterior, debe concretarse en primer lugar cual fuere el estado de la vivienda al tiempo del contrato (8.04.2016), lo que en ella había y de quien era.

En relación a ello, la cláusula 10ª del contrato indica que:

' ... la arrendataria declara encontrar la vivienda en un estado de servir al destino pactado, haciéndose cargo de su conservación. Asume la obligación de entregar la vivienda al término del arriendo, en las mismas condiciones que se encontró; sin otros desperfectos que los propios del uso normal de la vivienda conforme al fin descrito en el presente contrato. En particular, la arrendataria desea hacer constar que en el momento de acceder a la vivienda existían unos desperfectos derivados del uso de la misma consistentes en: dos baldosas del comedor que se mueven, cierre no ajustado de puertas del balcón, se instalaron las luces de entrada, pasillo y habitación situada al lado del cuarto de baño, así como la existencia de un pequeño golpe en la puerta de una de las habitaciones, así como la instalación eléctrica es de origen.

Los aparatos eléctricos y electrónicos existentes en la vivienda a excepción de la caldera son propiedad de los arrendatarios, siendo que estos ordenaron a la propiedad retirar los existentes en el momento de entrar a vivir a esta, salvo la caldera indicada que fue repuesta con anterioridad...'.

Por su parte la cláusula 2ª dispone que

' ...la arrendataria declara conocer y aceptar el estado de la vivienda, recibiéndola en perfecto estado y con plena habitabilidad e idoneidad para servir al destino de vivienda permanente pactado en el presente contrato ...'.

Esta cláusula implica (en una interpretación literal y sistemática de la misma) que la vivienda se entregaba en perfectas condiciones salvo en lo referente a los desperfectos detallados en la cláusula 10ª que asumía tanto la parte arrendataria (en lo que suponía vivir con ellos y sin que existiere compromiso por parte de la propiedad en proceder a su reparación) como la propiedad (en tanto que reconocía que estos desperfectos estaban de origen con lo que la presencia de los mismos al tiempo de la devolución de la vivienda no podía comportar un derecho a exigir su reparación conforme al régimen normativo antes expuesto al reconocerse su existencia).

Tras esta precisión es ya posible proceder al análisis de los desperfectos cuya reparación se solicita en esta causa.

La prueba referente a los mismos está constituída en primer lugar por la pericial elaborada por D. Jesús Ángel que, si bien siempre cabe interpretar con prudencia, ello no obstante en lo que es la realidad de lo descrito por el perito como constatado en su visita pericial si se puede tener por existente.

Cuestión diferente es la valoración de ello se haga que es donde esencialmente se centra la recurrente y lo que se hace en esta sentencia en la que ya se parte de un punto de comparación distinto al que indica el perito cual es el de tenerse que estar a la comparación entre el estado del inmueble al tiempo de la entrega de llaves y comparar el mismo con aquel que tenía al tiempo de la firma del contrato el 8.04.2016 y no (como hace el perito) con un momento anterior en que residieron los demandados en el inmueble en virtud de un contrato verbal.

No obstante esta diferencia de concepción respecto de lo señalado en la pericial en lo que es la fecha inicial a tomar en consideración, en lo relativo al estado final al tiempo de la entrega de llaves (16.09.2018) se considera razonable estar a lo puesto de manifiesto por el perito pues la visita pericial se llevó a cabo el 21.09.2018, esto es, solo cinco días tras la entrega de llaves, con lo que los cambios que se hubieren potencialmente podido producir durante este tiempo en el inmueble serían mínimos y máxime si la descripción es de daños que por sus características y condiciones no es lógico se hubieren causado dentro de tales días. Además las manifestaciones del perito se ven corroboradas por las fotografías que incorpora en su informe.

Además se cuenta en esta causa con una serie de vídeos elaborados por la demandada y que se han adjuntado con un soporte USB. La fecha de los ficheros que en él aparecen es el 16.09.2018, día de la entrega de llaves.

Al perito le fue exhibida la grabación e indicó que se trata de la vivienda que visitó y el estado en que se encontraba aproximadamente cuando él estuvo en ella, señalando que los daños por sus características no se habían producido en los días anteriores habiendo excluído de su informe los preexistentes (mencionó éstos y coinciden con los que se señalan en la cláusula 10ª del contrato como preexistentes).

Tras el visionado de estos vídeos se pone de manifiesto que los mismos hacen un repaso general de la vivienda y si se compara su contenido con las fotografías que se integran en el informe pericial aportado con la demanda, en los aspectos que aparecen tanto en estas fotografías como en los vídeos existe una coincidencia, reflejando ello no obstante la fotografías aspectos adicionales que no aparecen en los vídeos y viceversa, si bien dada la coincidencia entre ambos en muchos elementos, se considera que a los efectos de estas actuaciones todo lo que aparece tanto en los vídeos como en las fotografías se corresponde con el estado del inmueble al dejarlo los arrendatarios.

Junto a la prueba anterior que es plenamente objetiva, se cuenta en autos con las declaraciones vertidas por los testigos en el acto de la vista. Estas declaraciones siempre deben interpretarse con una gran prudencia por el vínculo que dos de ellos señalaron tener con las partes, ya que D. Virgilio es el hijo de la propietaria y Dª Virginia la madre de la demandada.

El Sr Virgilio detalló las circunstancias de la contratación y el haberse llevado a cabo la misma tras el fallecimiento de su padre y la demanda derivada del procedimiento anterior. En cuanto a los muebles señaló había un sofá, mesa comedor, repisa dormitorio, en la habitación de la entrada un armario, así como cocina y baño equipado. También detalló los daños en forma semejante a como se exponen en el informe pericial.

En cuanto a esta declaración, es necesario indicar que en relación a los muebles (pese a las manifestaciones del Sr Virgilio y dada la posición divergente de la parte demandada) solo es posible estar a los términos del contrato dado el detalle del mismo según se ha explicado.

Así se ha indicado la especial referencia que hace el mismo a los aparatos eléctricos y electrónicos existentes en la vivienda que se señala son de los arrendatarios a excepción de la caldera.

Dada esta precisión del contrato en un aspecto muy específico, se considera que de haberse arrendado la vivienda con muebles, la misma precisión se hubiere tenido en relación a los mismos, mencionando este carácter de vivienda arrendada con muebles e incluso integrando en el contrato algún anexo con el inventario de tales muebles como suele ser lo ordinario. Ante la ausencia de previsión del contrato en cuanto a muebles (mas allá de loa antes mencionados) no cabe sino concluir que la vivienda se arrendó sin muebles.

Por su parte Dª Virginia, aludió a no estar la vivienda en buenas condiciones al tiempo del inicio del arrendamiento añadiendo que se arrendó vacío.

En cuanto a la vecina Dª Ana María que señaló haber estado en el piso cuando la Sra Brigida hizo la grabación estando asimismo en el momento de la entrega, el vídeo le fue exhibido en la vista señalando la testigo que ese era el que se grabó y que refleja el estado del piso en ese momento. Con anterioridad dijo haber estado alguna vez en la vivienda, considerando que sus condiciones eran normales. En cuanto a defectos o daños existentes al tiempo de la entrega solo expuso el referente al estado de la terraza. Finalmente y en lo relativo a las condiciones del inmueble al tiempo de la contratación dijo que en aquel momento no estaba.

Tras estas precisiones en cuanto a la prueba practicada, seguidamente se procede al análisis de estos daños tal y como aparecen descritos en el informe pericial, valorando en relación a cada uno de ellos si los mismos se pueden o no imputar a la parte arrendataria.

- Instalación eléctrica.

El informe detalla la existencia daños en la instalación eléctrica de las habitaciones, comedor, pasillo y recibidor donde han sido desconectados enchufes para instalar cables de alargo vistos, han sido desmontados interruptores y han sido retirados el diferencial y el magnetotérmico en el cuadro de entrada del suministro eléctrico. También se indica que ha sido cortado y arrancado el cableado de algunas de las lámparas de techo.

Tales daños, por la descripción que se hace de ellos se considera nada tienen que ver con un deterioro por un uso del inmueble pues implican actuaciones voluntarias verificadas en la instalación eléctrica que deberían haberse dejado sin efecto por los arrendatarios antes de dejar la vivienda. Ello no existía con anterioridad pues el contrato solo deja constancia de ser la instalación eléctrica es de origen, realidad que nada tiene que ver con lo que se indica en el informe (y se aprecia en las fotografías al mismo anexas).

En el vídeo si aparecen algunos de estos cables, si bien el en repaso general que se hace de las habitaciones y sin detalle.

Dado lo que implica el estado en que quedó la instalación eléctrica a que se acaba de hacer referencia, se considera que el coste de su reparación debe asumirlo la parte arrendataria pues cuando la vivienda fue arrendada se encontraba en buenas condiciones y el estado de la misma tras el arrendamiento constata unas actuaciones en tal instalación llevadas a cabo por los arrendatarios que deberían haber sido dejadas sin efecto (volviendo la instalación a su estado anterior) cuando marcharon de la vivienda.

Ello hace que este concepto se estime exigible como lo es la cantidad de ello derivada de 690 € pues los conceptos que se precisan en la reparación (de la que además no consta valoración alternativa y que el perito indicó en el acto de la vista están calculados a precio de mercado) son los directamente derivados de tal desperfecto pues son los de trabajos de reparación de instalaciones eléctricas, sustituyendo 2 enchufes, 2 interruptores, 1 toma de antena, 1 diferencial, 1 magnetotérmico, instalar cableado alimentación de lámparas de techo y conectar cableado de cajas de empalmes.

- Lámparas del techo

Se indica que han desaparecido las lámparas de techo que estaban instaladas.

Respecto de las mismas, su preexistencia si se estima consta en el contrato en el que en la cláusula 10ª se indica que se instalaron las luces de entrada, pasillo y habitación situada al lado del cuarto de baño.

Su ausencia se aprecia en las fotografías anexas al informe (en el vídeo este aspecto no se ve, si bien no existen en él tomas de los techos de las habitaciones).

Ante esta preexistencia (y la constatación de que al tiempo de la entrega tales lámparas ya no estaban), se considera que los arrendatarios deben asumir el coste de su restitución

Ello hace que este concepto se estime exigible, al igual que la cantidad de ello derivada de 135 €, pues los conceptos que se precisan se estiman obedecen a lo reclamado: Se trata del suministro e instalación de 3 lámparas de techo en comedor, habitación y pasillo.

- Manetas balconeras

Se señala que han sido arrancadas y dañadas las manetas del sistema de apertura de las balconeras de madera que comunican la habitación principal y el comedor con la terraza.

En cuanto al estado previo (según la cláusula 10ª a que se viene haciendo referencia) se indicaba únicamente la existencia de un cierre no ajustado de puertas del balcón, realidad que es totalmente distinta a la de arrancar las manetas o dañarlas, actuación asimismo que se considera no es inherente al uso ordinario de tales manetas.

Esta problemática se aprecia además en las fotografías unidas al informe pericial (el vídeo no refleja de forma directa estas manetas cuando se sale a la balconera).

Ante este problema se considera que es exigible a los arrendatarios el coste de la reparación. Tal monto es de 125 € que se estima correcto pues los conceptos que se precisan en la reparación son los directamente derivados de tal desperfecto pues se trata de los de suministro e instalación de fallebas de cierre de las balconeras de madera de habitación y comedor.

- Puertas de paso y puerta de la vivienda

El perito Sr Jesús Ángel detalla que existen daños en las puertas de paso de las tres habitaciones, cocina y baño, estando dos de las puertas agujereadas por golpes y las otras tres puertas presentan rayaduras diversas y múltiples manchas como en el caso de la puerta de la cocina.

En cuanto a la puerta de la vivienda se indica que la misma también presenta un agujero en el chapado de la cara interior debido a un golpe propinado a la misma.

Este estado nada se considera tiene que ver con lo que se refleja en la cláusula 10ª en la que se señala la existencia de un pequeño golpe en la puerta de una de las habitaciones.

Dado que la descripción del daño (y sus características) no se considera vinculado a un uso ordinario y a un deterioro natural por el mismo, y contratándose esta realidad en las fotografías unidas al informe si se estima procede la reclamación por este concepto (en el vídeo se ven algunas puertas si bien no se hace un reflejo del estado de todas ellas y en sus dos partes).

Ello hace que este aspecto se estime exigible y también la cantidad de ello derivada pese a que supone una sustitución (en cuanto a dos de las puertas) y pintura de todas las puertas, que cabe entender que ante los daños constatados es la solución posible (además no consta ofrecida alternativa).

Ello suponen 725 € en cuanto al concepto el de suministro e instalación de hoja de puerta de habitación de medidas 201x75cm y hoja de puerta de entrada de 203x72cm y 240 € en lo referente a la aplicación de pintura esmalte en 4 hojas de puertas de paso.

- Zócalos

Se señala que los zócalos de gres del pavimento de las tres habitaciones y el comedor han sido arrancados en varios tramos de dichas estancias, no habiéndose detectado por ninguna parte del piso dichas piezas de los zócalos arrancados.

Al tiempo de la contratación solo constaba la existencia de dos baldosas del comedor que se movían, con lo que la afectación a los zócalos antes detallada nada tiene que ver ello, estimándose que tal daño (arrancar zócalos) no se considera vinculado a un uso ordinario y a un deterioro natural por el mismo.

Esta realidad aparece acreditada en las fotografías unidas al informe (ello no se refleja en el vídeo que no hace un repaso de los zócalos sino un visionado de las habitaciones en puntos generalmente mas altos y no a nivel de suelo en cuanto que tal - y los zócalos en particular).

Ello hace que este concepto se estime exigible como también la cantidad de ello derivada de 160 € pues los conceptos que se precisan en la reparación son los directamente derivados de tal desperfecto al ser los de suministro e instalación de rodapiés cerámicos de 3 habitaciones y comedor en 6ml.

- Pared de comedor

El perito expone que en el comedor existe un agujero en la pared que comunica con la terraza y que fue efectuado por los inquilinos cuando instalaron un equipo de aire acondicionado. El agujero fue tapado con unos papeles y no se llegó ni a realizar un enyesado y pintado de la zona afectada.

En el momento de la contratación nada se indica existir en cuanto a tal agujero que se considera asimismo exigible pues si los inquilinos en su momento instaron un equipo de aire acondicionado y luego lo retiraron deberían haber tapado el agujero de la zona en que estaba (este aspecto no se aprecia en el vídeo ya que en el momento de salir a la terraza aún estaba el aparato de aire acondicionado).

Ello hace que este concepto se estime exigible al igual que la cantidad de ello derivada de 170 €, pues los conceptos que se precisan en la reparación son los directamente derivados de tal desperfecto siendo los de trabajos de tapado de agujeros con posterior enlucido en pared de comedor y techo de galería.

- Parquet del comedor

En el informe se señala que el pavimento de parquet del comedor se encuentra completamente dañado en su superficie barnizada a consecuencia de haber sido fregado con productos inadecuados y corrosivos para la madera.

Este daño que se indica deriva de no haber fregado el parquet con materiales idóneos no se considera vinculado a un uso ordinario y a un deterioro natural por el mismo, pues el mantenimiento y limpieza se deben llevar a cabo por los inquilinos con el empleo de productos adecuados.

El vídeo elaborado por la parte demandada si refleja y enfoca el parquet y se ve en el mismo estado que aparece en las fotografías integradas en el informe pericial aportado con la demanda.

Ante el problema constatado que se estima deriva de un uso no adecuado (en este caso por el empleo de materiales de limpieza corrosivos) se considera que este concepto es exigible y también la cantidad de ello derivada de 336 € pues los conceptos que se precisan en la reparación (de la que además no consta valoración alternativa) son los directamente derivados de tal desperfecto al ser los de lijado de parquet del comedor y posterior barnizado en 16m2.

- Sofá comedor

Se indica estar completamente deteriorado y con la tapicería llena de suciedad y rota en algunas zonas.

En relación al mismo es de señalar que (como se ha señalado anteriormente) el contrato no refleja la entrega de mueble alguno ni que el mobiliario formare parte del arrendamiento, solo constando esta manifestación por la declaración testifical del hijo de la propietaria.

Esta declaración ya se ha indicado debe ser valorada con prudencia y en este caso no se considera puede comportar la consideración de que la vivienda se arrendó con muebles, pues se ha concluido que de haber sido así, ello se habría reflejado en el contrato, máxime cuando en él se tuvo un especial cuidado en su redacción al reflejar concretos deterioros detectados e incluso el que los inquilinos habían puesto los aparatos electrónicos y eléctricos.

Ello hace que este concepto en los términos que se solicita por la propiedad no se estime exigible al no constar acreditado que el sofá formare parte del bien arrendado.

- Pintura

En relación a la misma el informe detalla que la pintura de los techos y paredes de todas las estancias de la vivienda se encuentra completamente sucia, evidenciando a su juicio que no se han efectuado trabajos de pintado de ningún paramento por parte de los inquilinos durante los 9 años en que han estado residiendo en la vivienda.

En relación a este concepto es de señalar que el informe parte de una comparación entre el estado de la vivienda por una ocupación de 9 años, cuando se considera que el que se debe tomar en consideración es el derivado de la situación entre la suscripción del contrato y la entrega de llaves.

El perito indica que la pintura está sucia (dijo en la vista que la pintura estaba hecha un asco).

En cuanto al resto de prueba practicada, la misma está constituida en primer lugar por las fotografías integradas en el informe, no pudiéndose detectar en ellas (tal y como se han adjuntado) ningún desgaste especial.

En cuanto al vídeo, en él si se ve el estado de la pintura en las diversas habitaciones y es coincidente plenamente con las fotografías incorporadas en el informe pericial de la parte actora.

De esta prueba derivada de la apreciación directa de las fotografías y el vídeo se puede concluir (aún cuando ello siempre es un elemento de difícil apreciación) que no consta que la afectación de la pintura en este caso sea mayor que la derivada de un uso ordinario (no constan además especiales daños en ella).

Teniendo en cuenta lo anterior y dado que sólo en los casos en que se constate un especial abandono y daños específicos en la pintura puede ser exigible este concepto, en este caso ello no se considera concurre en virtud de la prueba aportada a que antes se ha hecho referencia.

Se reclama por la parte actora asimismo el concepto de enyesado de 1m2 (por 30 €). La causa que da lugar al mismo no se detalla en el informe, si bien cabe entenderlo vinculado al concepto pintura (como actuación previa a la misma en un punto concreto que pudiere estar dañado) con lo que no se considera un concepto exigible (y en su caso se podría considerar vinculado a lo que es la pintura que no se estima reclamable).

- Persiana habitación

Se señala que se ha producido también la rotura del mecanismo de recogida de la cinta de la persiana de una habitación que se encuentra completamente inutilizado y con la cinta atada para evitar que la persiana quede completamente cerrada.

En cuanto a este aspecto, cabe indicar que en las fotografías se ve rota la persiana, y si bien el que se rompa el mecanismo de la misma por si solo no se considera implica que se hiciere un mal uso del mismo.

No obstante lo anterior, su reparación (al ser inherente al día a día de la residencia en la vivienda) se considera debería haberla llevado a cabo la parte arrendataria (y no solo sujetar la persiana atando la cinta pues no consta que no estuviere deteriorada al inicio del contrato).

Dado que ello no consta lo hiciere, cabe entender procedente que el coste de reparación se lo reclame la propiedad. Su coste es de 40 €.

- Baño

El informe expone que en el cuarto de baño existen daños en el pavimento de sintasol que se encuentra completamente manchado debido a la utilización de productos corrosivos para fregar el mismo.

Asimismo se indica que los zócalos de madera del pavimento del baño también se encuentran dañados debido a la caída continuada de agua al utilizar la bañera y al no recogerse ese agua con rapidez y quedar acumulada en el pavimento.

También se hace referencia a un mueble auxiliar metálico del cuarto de baño que se dice se encuentra afectado por la corrosión debido al exceso de humedad ambiental dentro del baño por falta de ventilación del mismo.

Finalmente se dice que existen manchas de humedad y moho en el techo del cuarto de baño generadas por condensaciones de vapor de agua debido a la falta de ventilación en el baño.

La exposición de estos daños ponen de manifiesto en lo que es el pavimento (y de igual forma que el del comedor) un mal mantenimiento del mismo con productos inadecuados.

En cuanto al carrito del baño (al ser un mueble y no constar la vivienda se arrendare con el mismo) por la argumentación anterior no se estima exigible.

Finalmente en lo que se refiere a la pintura del techo del baño, el coste de ello derivado si podría entenderse exigible al poder exceder las humedades generadas en el baño de lo que es un uso ordinario (algo siempre discutible), si bien en este caso al no poderse concretar el mismo (no se desglosa en el presupuesto) ello implica que ante las reglas de carga de la prueba (que en este aspecto se considera corresponde a la parte actora) no se pueda incluir este concepto.

Ello hace que de este concepto se estime exigible la cantidad de 175 € que es la que deriva de la sustitución de pavimento de pvc del cuarto de baño en 3,5m2 y la de 85 € por la sustitución de rodapié de madera del pavimento del baño en 6,5ml al entenderse tal necesidad deriva de la problemática de humedades y el empleo de materiales de limpieza del suelo no adecuados (por la inmediación del rodapié con el suelo y al ser éste de madera).

- Cocina

En la cocina se expone que existen daños en el mobiliario como son la rotura de una puerta de un mueble bajo y daños en los frontales de los cajones de un mueble cajonero debido a la caída de agua por su exterior al emplear el fregadero.

Asimismo se señala que el horno de la cocina se encuentra descolgado de su posición en el interior de un mueble bajo y además está completamente lleno de suciedad y residuos que hace inviable su posible limpieza y posterior utilización.

También se indica que se ha producido la rotura de algunas baldosas de la pared de la cocina al haberse efectuado unos taladros en dicha pared para colgar algún objeto y al realizar esos agujeros se han fracturado 4 baldosas,

Estos daños se aprecian en las fotografías que el informe pericial incorpora (en el vídeo se aprecia la cocina en general y concretos muebles de la misma sin detalle en cuanto a todas las baldosas, no apareciendo que el horno a que antes se ha hecho referencia estuviere encastrado).

En relación a estos muebles, y salvo los electrodomésticos, el mobiliario general de la cocina al estar empotrado si se estima integrado en el inmueble sin exigir una relación en lo que es el inventario de bienes.

En cuanto a los electrodomésticos, la cláusula 10ª del contrato antes transcrita parece concretar que los aportó la parte arrendataria (solo se exceptúa de los mismos la caldera), con lo que el horno y su estado no se considera sea un problema que puede ser trasladado a los arrendatarios ya que era de su propiedad.

Los daños en baldosas si se estiman exigibles a los arrendatarios reiterando la misma argumentación que antes se ha expuesto en relación a los zócalos.

Ello hace que se consideren que (por exceder de lo que es un uso ordinario), se consideren exigibles los daños en baldosas y mobiliario dela cocina.

La cantidad de ello derivada es la de 150 € por picado de baldosas rotas de pared de cocina en 1/2m2 y del pavimento de terraza en 1/2m2 y posterior colocación de nuevas baldosas (este aspecto se analiza en el siguiente deterioro).

A ello cabe añadir 365 € por suministro y montaje de mueble de cajones de cocina, módulo de mueble del horno y recolocación de puerta de mueble bajo.

- Terraza

Respecto de la misma, se indica que en la terraza de ha detectado la fractura de algunas rasillas del pavimento cerámico pudiendo verificarse las piezas rotas que no habían sido retiradas.

Esta rotura (por sus características) se ve en el vídeo en el que quien lo graba alude a haberse avisado y ser una cuestión de la comunidad por tener la consideración de fachada.

Esta última alegación no consta verificada como tal en la causa, desconociéndose la condición que tuviere tal terraza si bien cualquiera que fuere el mismo (y aún cuando no es una cuestión formalmente planteada en estas actuaciones), cabe considerar que su mantenimiento corresponde a los titulares del inmueble ( arts 553-36 y 553-43 CCCat).

En este caso, dado lo que aparece dañado, se considera que la rotura de las rasillas cabe entender deriva de un uso (y la causación de unos daños) que van mas allá del que cabe entender como derivada del uso ordinario, con lo que se considera si es exigible su reparación a la parte arrendataria, habiéndose valorado en el análisis del elemento anterior.

- Muebles de habitaciones

En relación a los mismos el informe indica que existen también desperfectos en los muebles de las habitaciones como son un zapatero que tiene rota una de la puertas y un armario ropero al que le falta el cajón de la parte inferior.

En relación a estos muebles, se ha indicado que no consta acreditado (dados además los términos del contrato) que la vivienda se arrendare con muebles (por la argumentación antes expuesta) con lo que se considera que en relación a los mismos no tiene derecho la propiedad a reclamar.

- Suciedad

Respecto de ello se indica que la vivienda presenta un notable estado de suciedad de todas las estancias evidenciando la falta de limpieza por parte de los inquilinos que habían estado residiendo.

Ello se aprecia en las fotografías (sobre todo en las de cocina y baños) y asimismo en cierta medida también el en vídeo (si bien el mismo no refleja los elementos donde hay mas suciedad que si aparecen en las fotografías y que por sus características cabe considerar se trata de una suciedad que lleva tiempo - es especialmente importante la del baño y cocina).

Dado que en este caso si existe prueba de una suciedad en la vivienda que va mas allá de lo ordinario, se considera si es exigible este concepto (incluso la parte recurrente señala de forma subsidiaria que lo estimaría procedente). Su coste es de 325 €

Los conceptos anteriores ascienden a 3.396 € que con el IVA del 21 % (713,16 €) suponen 4.109,16 € que es la cantidad que se considera exigible.

Ello implica que se verifica una estimación parcial del recurso presentado de forma que la demanda se estime parcialmente en una cantidad de 5.671,49 € (al concepto del coste de reparación de los daños exigibles a los demandados se suman los reclamados y no objeto de recurso que suponen 1.562,33 €).

Dado que ha sido necesario verificar una operación de cálculo de la cantidad reclamada y que ello ha derivado del desarrollo del presente procedimiento, los intereses que se estiman aplicables (precisamente por esa necesidad de análisis en sede judicial) se considera que no deben ser los legales desde la interposición de la demanda, sino los procesales con fundamento en el art 576 LEC y desde el dictado de esta sentencia de apelación pues es la que verifica la concreción del monto que se estima debido.

TERCERO.-Recurso de apelación: Costas de instancia

Asimismo es objeto del recurso de apelación la condena en las costas de instancia respecto de las que se interesa por los recurrentes, incluso para el caso de estimación de la demanda, la aplicación de la concurrencia en el supuesto analizado de dudas de hecho o de derecho.

En relación a ello cabe señalar que en esta sentencia de apelación se llega a la conclusión de ser lo procedente una estimación parcial de la demanda, lo que implica la necesidad de aplicar en materia de costas la regla general para estos casos, dado que no se considera de aplicación la doctrina de la estimación sustancial de la demanda por los aspectos que esta sentencia considera no exigibles.

Ello supone que se deba establecer que en cuando a las costas de instancia debe aplicarse la regla general para estos casos, esto es, que cada parte asuma las costas generadas por ella y las comunes por mitad, al entender que (por los argumentos que se han expuesto en los fundamentos de derecho anteriores de esta sentencia), no se considera que haya motivos para entender que ninguna de las partes ha litigado con temeridad.

CUARTO.-Por imperativo del art.398 LECLegislación citadaLEC art. 398, al verse estimado parcialmente el presente recurso de apelación no procede la condena en las costas del mismo a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con estimación parcial del recurso de apelacióninterpuesto por la Procuradora Dª Emma Sanmiguel Torres, en nombre y representación de Dª Brigida y D. Heraclio contra la sentencia dictada en fecha 2.02.2021 por el Magistrado/a-Juez/a del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Arenys de Mar y debemos REVOCAR Y REVOCAMOS Dicha resolución, lo que implica que se estime parcialmente la demanda interpuesta por Doña Catalina, representada por el Procurador de los Tribunales don Francesc Mestres Coll y asistida de la Letrada doña Raquel Noguera Bordetas contra Doña Brigida y Don Heraclio representados por la Procuradora de los Tribunales doña Emma San Miguel Torres, y en su virtud se condena solidariamente a la parte demandada a satisfacer la cantidad principal de 5.671,49 € más los intereses del art 576 LEC desde el dictado de la sentencia de apelación. Cada parte abonará las costas generadas a su instancia y las comunes por mitad. , y todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada'.

En cuanto a las costas del presente recurso no procede su condena a ninguna de las partes.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrir en apelación.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Los Magistrados :

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